АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4618/2017

г. Краснодар

06 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» (ИНН 2628049900, ОГРН 1072628001588) – Остя А.Э. (директор) и Кравцовой О.В. (доверенность от 28.04.2017), в отсутствие представителей органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628009601, ОГРН 1022601311281), администрации города-курорта Кисловодска (ИНН 2628016302, ОГРН 1022601316418), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, администрации города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2017 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу № А63-4618/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет, администрация) о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 № 01.15/674 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 30.06.2010 № 26 муниципального имущества – нежилых помещений площадью 84,4 кв. м с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: город Кисловодск, переулок Зеркальный, 21 (далее – нежилые помещения), о понуждении комитета к содействию обществу в реализации названного преимущественного права по рыночной стоимости нежилых помещений с рассрочкой оплаты на пять лет (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. Общество является субъектом среднего предпринимательства. Оно надлежащим образом вносит арендную плату за пользование нежилыми помещениями. Площадь нежилых помещений не превышает нормативно установленную предельную площадь арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Общество арендует нежилые помещения непрерывно с 2008 года. Первоначальный договор аренды заключен до вступления в силу норм, устанавливающих запрет на передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов. Доказательства обременения помещений правом хозяйственного ведения материалы дела не содержат. Обществом соблюдены условия возникновения у него права на реализацию преимущественного права на приватизацию арендуемых нежилых помещений. 

Комитет и администрация обжаловали решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Заявление общества от 29.12.2016 № 377 в комитет не поступало, а на его заявление от 07.02.2017 № 01.15/674 комитет направил ответ. Договор от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений прекращен 31.12.2010 в связи с истечением его срока. В отсутствие действующего договора аренды нежилых помещений общество вправе их приобрести только по результатам торгов. Договор от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений, при заключении которого не соблюден установленный законом публичный порядок, ничтожен. Общество не является субъектом преимущественного права на приобретение нежилых помещений. Договор от 15.02.2008 № 44 аренды нежилых помещений, заключенный комитетом, муниципальным унитарным предприятием «Домоуправление № 1» (далее – унитарное предприятие) и обществом с ограниченной ответственностью «Уютный дом» (далее – правопредшественник общества), не мог служить основанием заключения договора аренды с обществом на новый срок. При заключении договора от 11.01.2009 № 50 аренды нежилых помещений следовало соблюсти публичную процедуру, провести торги. У общества не возникло право аренды нежилых помещений на основании договора от 11.01.2009 № 50. У общества имеется задолженности по арендным платежам. Указанная в договорах аренды от 15.02.2008 № 44, от 11.01.2009 № 50 площадь нежилых помещений (88,4 кв. м) не соответствует их фактической площади (84,5 кв. м). В нарушение условий договора от 30.06.2010 № 26 общество осуществило перепланировку нежилых помещений. К участию в деле следовало привлечь представительный орган местного самоуправления.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения, площадь которых по документам технического учета составляет 84,4 кв. м, находятся в муниципальной собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2015 серии 26-АК № 240183. Комитет (арендодатель), унитарное предприятие (балансодержатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 15.02.2008 № 44 аренды нежилых помещений с 15.02.2008 по 31.12.2008 без права пролонгации. Комитет (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 11.01.2009 № 50 аренды нежилых помещений  с 01.01.2009 по 30.06.2010. Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений с 01.07.2010 по 31.12.2010. Площадь нежилых помещений в договорах аренды указана равной 88,4 кв. м.

Решением Думы города-курорта Кисловодска от 22.11.2013 № 157-413 утвержден перечень объектов муниципальной собственности, дополнительно включенных в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2013 – 2015 годы. В перечень включены спорные нежилые помещения.

Общество обратилось в комитет с заявлениями от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 № 01.15/674 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность. Письмом от 07.03.2017 № 01-15/674 комитет сообщил заявителю о необходимости предоставления информации о площади нежилых помещений, об основаниях владения и пользования ими для рассмотрения вопроса об их отчуждении из муниципальной собственности.

Считая, что комитет уклоняется от содействия обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, общество обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда субъектов, к которым общество не относится, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой субъект малого (среднего) предпринимательства пользуется названным преимущественным правом только при наличии у него договора аренды недвижимого имущества, действующего на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок). В отсутствие такого договора преимущественное право не возникает, в том числе и в случае, если субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на возражения последнего относительно продолжения арендных отношений.

В пункте 23 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, отмечено, что отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого (среднего) предпринимательства недвижимого имущества на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, отмечено, что при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ, утратившей силу с 01.07.2013. Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрено.

Свое преимущественное право на приватизацию находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений общество основывало на договоре от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений, после 31.12.2010 возобновленном на неопределенный срок. Вместе с тем, установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, то есть возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 № 26 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты. Иное толкование вышеприведенных нормативных положений могло повлечь выводы о допустимости обхода установленных законом публичных процедур, создания преимущества одних субъектов предпринимательской деятельности относительно других и ограничения конкуренции.  

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент обращения общества в комитет с заявлениями от 29.12.2016 № 377 и от 07.02.2017 № 01.15/674 у него имелся действующий договор аренды нежилых помещений. В этой связи, содержащийся в обжалуемых судебных актах вывод о наличии условий для реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений следует признать не соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, в том числе связанные с возможным обращением общества в комитет с заявлением о приватизации нежилых помещений до прекращения действия договора от 30.06.2010 № 26 (до 01.07.2015), после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А63-4618/2017 отменить. 

Дело № А63-4618/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин