ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-1963/2018

22 марта 2019 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2019 года 

Постановление в полном объёме изготовлено  22 марта 2019 года

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Малышевой И.А., 

судей Голика В.С., Градовой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания  ФИО1,

 рассмотрел в открытом судебном заседании  апелляционные жалобы Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя и ФИО2 на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2018  по делу № А84-1963/2018 (судья Минько О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя,  с участием  ФИО2 о признании  незаконными действий регистрирующего органа.

УСТАНОВИЛ:

Общество  с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» (далее-заявитель, общество, ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс», застройщик) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением,  в котором просило: признать незаконными действия Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО2; обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя отменить государственную регистрацию расторжения договора  участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО2; обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017, заключенного между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО2.

К участию в деле при рассмотрении спора судом первой инстанции привлечён дольщик ФИО2 

Поскольку требования заявителя адресованы исключительно регистрирующему органу,  апелляционная коллегия полагает статус дольщика в настоящем деле соответствующим статусу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, что не изменяет подведомственности спора арбитражному суду в силу ч. 4 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2018 по делу №А84-1963/2018 заявление общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой – Марина-де-люкс» удовлетворено.  Суд признал незаконными действия Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя по регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО2. Суд обязал Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя отменить государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и гражданином ФИО2,  и восстановить в Едином государственном реестре прав государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее также-Севреестр, регистрирующий орган) и ФИО2 (далее также-дольщик) обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неверное применение норм материального права.

По утверждению Севреестра, выводы суда об отсутствии у дольщика ФИО2 оснований для одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве  противоречат ч. 1  ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и п. 7.4. договора долевого участия в строительстве. 

Апеллянт указывает, что в рассматриваемой ситуации поданное в регистрирующий орган  уведомление дольщика об одностороннем отказе от исполнение договора мотивировано тем, что при заключении договора застройщик скрыл от дольщика  сведения о поданном прокурором протесте на разрешение на строительство, а также о выдаче Управлением охраны объектов культурного наследия города Севастополя предписания  от 19.04.2017 о приостановлении земляных работ, что  может привести к нарушению сроков сдачи объекта строительства, указанного в договоре.

Указывает на соблюдение положений ч. 8 ст. 48  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  при регистрации расторжения договора в связи с отказом дольщика от его исполнения в одностороннем порядке, поскольку в силу приведённой нормы права достаточным основанием для совершения регистрационных действий является обращение дольщика с заявлением о регистрации с приложением уведомления второй стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора с доказательствами направления  в форме заказного письма с описью вложения.

В апелляционной жалобе ФИО2 дополнительно указано на пропуск обществом срока на обжалование действий регистрирующего органа без уважительных причин.

На этом основании податели апелляционных жалоб просят отменить решение суда с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований заявителя.

ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» представило письменный отзыв на апелляционные жалобы и дополнительные пояснения по делу, в которых против доводов апелляционных жалоб возразило, считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со ст. ст. 123, 156, 200, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных  жалоб.

При этом апелляционный суд исходит из следующего:

Как следует из материалов дела, 30.08.2017 между ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №205/17 (далее – договор) (т. 1 л.д. 19-23,62-66), по условиям которого застройщик - ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс», привлекающий   денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу:  г. Севастополь, ул. Рыбацкий причал, в 6-ом микрорайоне Стрелецкой бухты, на основании полученного в установленном порядке разрешения на  строительство №RU91-94102000-040-2016 от 29.11.2016, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, обязуется в предусмотренный договором срок  своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на данном земельном участке многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома   (п.1.1., 2.1.  договора).

Пунктами 3.1., 3.2. указанного договора установлена цена объекта долевого строительства 5 852 390,00 руб. и требование об обязательной предварительной оплате всей указанной суммы.

В соответствии с п. 5.1. договора качество построенного объекта должно соответствовать государственным строительным стандартам и требованиям действующего законодательства.

Дольщиком ФИО2 обязательства по внесению суммы предварительной оплаты согласно п. п. 3.1.,3.2. договора исполнены в полном объёме, денежные средства уплачены по чеку-ордеру от 20.09.2017  на основании счета № 21 от 18.09.2017.

27.12.2017 в адрес ООО «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» ФИО2 направлено уведомление от 26.12.2017  об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, мотивированное несоответствием объекта строительства градостроительным регламентам, что является существенным нарушением требований к качеству товара, установленным в ходе рассмотрения дела  № А 84-3895/2017  по результатам рассмотрения заявления прокурора о признании недействительным разрешения на строительство №RU91-94102000-040-2016 от 29.11.2016. 

Правовым основанием для одностороннего отказа  от исполнения договора  дольщик указал ч.1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, предоставляющую участнику долевого строительства право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае существенного нарушения требований к качеству  объекта строительства.

Помимо этого, в уведомлении дольщик указал на отсутствие у застройщика права на привлечение денежных средств в ситуации несоответствия разрешения на строительство требованиям градостроительного регламента, процитировал положения  частей 2, 4               ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. (т. 1 л. д. 67,68).

В подтверждение факта направления уведомления застройщику представлена почтовая квитанция от 27.12.2017  и опись вложения в ценное письмо (т. 1 л. 

<

...>).

Подтверждением получения данного уведомления застройщиком 11.01.2018 является карточка почтового уведомления (т. 1 л. 

<

...>).

11.01.2018 дольщик обратился в Севреестр с заявление о регистрации расторжения  договора участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017, приложив к данному заявлению уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 26.12.2017, опись вложения от 27.12.2017, договор участия в долевом строительстве от 30.08.2017 вместе с заявлением (сообщением) об отсутствии зарегистрированного брака, датированным 30.08.2017 (т. 2 л.д.120-137).

Из письма  Севреестра от 19.04.2018 № исх.  18/2798 (т. 1 л. д. 11,12)  следует, что 24.01.2018 Севреестром осуществлена государственная регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве.

При рассмотрении спора судом установлено, что в производстве Петропавловско-Камчатского городского суда находится дело по иску дольщика к застройщику о взыскании денежных средств, процентов, штрафа и компенсации морального вреда, производство по которому приостановлено (т. 1 л. д. 117-123).

Заявитель оспорил действия регистрирующего органа по регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве                 № 205/17 от 30.08.2017  в судебном порядке. В качестве способа восстановления права просил отменить государственную регистрацию расторжения договора  участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017 и  восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришёл к выводу о ненадлежащем исполнении регистрирующим органом своих обязанностей по проведению правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, поскольку  регистрация проведена без установленных законом оснований для одностороннего отказа от исполнения договора. В мотивировочной части решения суда также указано, что само по себе направление ФИО2 уведомления о расторжении договора при отсутствии на то предусмотренных законом либо договором оснований не порождает автоматическое расторжение договора.

Апелляционный суд не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, полагает, что данные выводы сделаны без учета фактических обстоятельств дела, судом неверно применены нормы материального права. 

Выводы апелляционного суда основаны на следующем:

В силу положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходима совокупность двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

К таким гарантиям  отнесено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (часть 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ). 

Реализация такого права во внесудебном порядке законом ограничена. Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке  в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, что следует из части 1.2 статьи 9 названного Закона. 

Одним из оснований для реализации права участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона  № 214-ФЗ является существенное  нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. В силу ч. 1 ст. 7 названного Закона к гарантиям качества объекта капитального строительства относится соответствие последнего условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Вопреки выводам суда первой инстанции, часть 4 ст. 9 Закона 30.12.2004 № 214-ФЗ определяет момент расторжения договора долевого строительства днем направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Аналогичные положения установлены абзацем 3 пункта 7.4  договора долевого участия в долевом строительстве №205/17 от 30.08.2017.

Частью 8 ст. 48   Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее-Закон № 218-ФЗ)  предусмотрено, что  заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Часть  5 ст. 18  Закона № 218-ФЗ  запрещает регистрирующим органам требовать представления дополнительных документов, если представленные на регистрацию документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Из взаимосвязанных   положений приведённых норм права не следует, что  право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора по мотиву существенного нарушения требований к качеству объекта, в том числе в случае нарушения требований градостроительных регламентов при строительстве, поставлено в зависимость от вступления в законную силу судебного акта,  подтверждающего нарушение градостроительных правил и норм. В перечне документов, подлежащих представлению для регистрации прекращения договора по мотиву одностороннего отказа дольщика в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта строительства, указания на необходимость подтверждения данного обстоятельства посредством представления вступившего в законную силу судебного акта не содержится. 

В установленном ст. 26, 27 Закона № 218-ФЗ  перечне оснований для приостановления государственной регистрации и отказа в её осуществлении такие обстоятельства не приведены.

Конституционный Суд Российской Федерации  в определении от 05.07.2001 № 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. 

Возможность оспаривания действий регистрирующего органа, которые не соответствуют закону, следует из разъяснения, содержащегося в абзаце 2 пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В предмет спора по данной категории дел входит установление нарушений, допущенных  государственным регистратором при осуществлении государственной регистрации права или сделки. Существенными обстоятельствами для данной категории дел являются те обстоятельства, которые способны повлиять на оценку законности действий государственного регистратора. Законность действий государственного регистратора проверяется на момент их совершения.

Проверке в рамках данного спора подлежит исключительно законность действий государственного регистратора, совершенных в рамках предоставленных ему полномочий. При рассмотрении документов, представленных на регистрацию  и находящихся в распоряжении государственного регистратора, последний исходит из достоверности содержащихся в них сведений.  

Государственный регистратор, исходя из объёма предоставленной ему компетенции, при проведении правовой экспертизы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ обязан проверить:  наличие у обратившегося лица полномочий на обращение с таким заявлением, представление им всех необходимых документов, соблюдение порядка обращения с заявлением о государственной регистрации и наличие обстоятельств, являющихся основанием для приостановления или отказа в регистрации в силу ст. ст. 26,27 Федерального закона № 218-ФЗ. 

При этом государственный регистратор при наличии в его распоряжении всех необходимых по закону для совершения регистрационных действий документов  не вправе давать правовую оценку основаниям возникновения или  прекращения  прав, а также исполнению обязательств сторонами договора в рамках гражданско-правовых отношений,  законности их действий при реализации принадлежащих им в силу закона или договора прав, разрешая тем самым спор о правах и основаниях их возникновения, прекращения.

При ином подходе, пересматривая спор по делу о законности действий государственного регистратора, суд вынужден будет  рассматривать спор об исполнении договорных обязательств  и устанавливать законность оснований для их прекращения при рассмотрении споров о государственной регистрации, что приведёт к необоснованному расширению предмета спора, противоречит положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приведённым выше разъяснениям пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Из материалов дела следует, что в рассматриваемой ситуации дольщик ФИО2 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора долевого участия в строительстве по мотиву одностороннего отказа от его исполнения, приложив к заявлению все документы, предусмотренные частью 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ, а именно: адресованное застройщику мотивированное  уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве и доказательства его направления застройщику заказным письмом с описью вложения.

Выводы суда первой инстанции о том, что в уведомлении отсутствуют указания на то,  каким образом нарушены условия договора застройщиком, противоречат содержанию уведомления, в котором  дольщик, напротив,  подробно с нормативно-правовым обоснованием изложил ситуацию, сложившуюся при исполнении и  заключении договора, мотивируя своё решение о прекращении договорных отношений нарушением градостроительных правил и норм  при строительстве и введением в заблуждение при заключении договора. В уведомлении сделаны ссылки на положения ч. ч. 1, 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, предусматривающих основания и порядок прекращения договора  ввиду одностороннего отказа от его исполнения по мотиву нарушения требований к  качеству объекта строительства, а также на решение Арбитражного суда города Севастополя по делу № А 84-3825/2017 от 05.12.2017, которым признано недействительным разрешение на строительство № RU 91-94102000-040-2016 объекта капитального строительства: «Многоэтажные жилые дома в квартале смешанной жилой застройки по ул. Рыбацкий причал, VI микрорайон Стрелецкой бухты, 1 этап строительства»  по мотиву нарушения требований градостроительных регламентов (существующих ограничений и режима использования зон охраны объекта культурного наследия, а также Генерального  плана города Севастополя, предусматривающего в этой зоне размещение территории общего пользования и зеленых насаждений, малоэтажную застройку,  красные линии проектируемой дороги).

Таким образом, приведенные в решении суда выводы относительно содержания уведомления дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора  опровергаются содержанием уведомления.

Заявление о регистрации подано уполномоченным лицом, с соблюдением установленного порядка. Приложенных к нему документов в силу приведённых выше положений ч. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ достаточно для совершения регистрационных действий по прекращению договора долевого участия в строительстве. 

Установленных статьями 26, 27 Закона № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации с последующим отказом в её осуществлении у государственного регистратора не имелось. 

Отклоняя доводы застройщика относительно несоответствия действий дольщика положениям Закона № 214 –ФЗ, апелляционная коллегия отмечает, что  законность или незаконность действий дольщика по одностороннему отказу от исполнения договора при наличии соответствующего основания в Законе № 214 –ФЗ (в данном случае ч. 1  ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) может быть установлена  исключительно судом в рамках отдельного гражданско-правового спора, поскольку в силу положений  ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

В силу положений ст. 26, 27 Закона № 218-ФЗ оспоримость сделки не относится к числу оснований для приостановления государственной регистрации с последующим её отказом.

Иных оснований для приостановления государственной регистрации и отказа в её осуществлении застройщиком не указано.

Поскольку в рассматриваемой ситуации законодатель и стороны договора  связали  прекращение договорных отношений с фактом  направления уведомления об одностороннем отказе по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона № 218-ФЗ, абз. 3 п. 7.4 договора), регистратор лишь удостоверяет состоявшийся факт  прекращения договора и  в рамках возложенной на него компетенции и ограничений, установленных ч.   5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, не вправе требовать от дольщика представления дополнительных документов, помимо предусмотренных специальной нормой Закона о регистрации (ч. 8 ст. 48 Закона  № 218-ФЗ),  и  самостоятельно оценивать законность действий дольщика как стороны договора по реализации принадлежащего ему субъективного права на отказ от исполнения договора при наличии надлежащего правового и фактического обоснования принятого дольщиком решения. 

Делая вывод об обратном, суд первой инстанции необоснованно расширил ограниченные законодателем полномочия государственного регистратора, возложив на него обязанность по оценке законности действий дольщика при отсутствии судебного спора о признании незаконным отказа от исполнения договора.

Ссылка суда первой инстанции на то, что при обращении с  заявлением о регистрации  дольщиком не представлены доказательства того, что наличие тех или иных обстоятельств может служить основанием для расторжения заключенного договора,  противоречит приведённым выше положениям ч. 5 ст. 18, ч. 8 ст. 48 Закона № 214 –ФЗ, согласно которым никаких иных документов, помимо уведомления и доказательств его направления застройщику заказным письмом с описью вложения, дольщик представлять не должен, а регистратор не вправе требовать их представления. 

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции о незаконности действий государственного регистратора являются ошибочными.

Коллегия судей отмечает, что застройщик, считающий действия дольщика по одностороннему отказу от исполнения договора незаконными или не соответствующим договору, не лишён возможности оспорить отказ дольщика от исполнения договора посредством гражданского иска, не перекладывая обязанность по рассмотрению гражданского спора на регистрирующий орган.

Кроме того, на момент рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу вступило в законную силу решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.11.2018 по делу №  А84-3825/2017, которым по результатам повторного рассмотрения спора признано недействительным выданное 29.11.2016 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя обществу с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» разрешение № RU 91-94102000-040-2016 на строительство многоквартирного дома, в отношении которого застройщиком и дольщиком был заключен договор №205/17 от 30.08.2017. 

Основанием для признания судом недействительным разрешения на строительство явилось нарушение требований градостроительных регламентов, допущенное при выдаче разрешения на строительство, то есть именно те обстоятельства, на которые сослался дольщик в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора. 

Из  взаимосвязанных положений ст. ст. 198,200,201 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, а также содержания судебных актов, принятых по результатам повторного рассмотрения дела              №  А84-3825/2017, следует, что   несоответствие разрешения на строительство  № RU 91-94102000-040-2016  требованиям градостроительных регламентов установлено судами на дату его выдачи, что исключает право застройщика на привлечение денежных средств  для строительства и ведение строительных работ, а значит, свидетельствует  об отсутствии подлежащего защите законного права заявителя, то есть об отсутствии второго необходимого  условия  для удовлетворения заявленного требования.

 Угроза взыскания с застройщика санкций, установленных положениями Закона     № 214-ФЗ, не свидетельствует  о нарушении прав и законных интересов заявителя, поскольку рассмотрение судебного спора не должно иметь целью защиту от санкций, установленных законодателем  в целях защиты интересов дольщиков как экономически слабой стороны в отношениях долевого участия в строительстве. По тем же основаниям апелляционным судом не принимается ссылка апеллянта на положения соглашения о расторжении договора от 05.12.2018, заключенного после регистрации прекращения договорных отношений, не прошедшего процедуру государственной регистрации, предусматривающего безвозмездное  удержание застройщиком средств дольщика   до 30.06.2021 (т. 2 л.д. 102). 

Помимо этого, обязывая регистрирующий орган в порядке восстановления  нарушенного права восстановить запись в ЕГРП, суд первой инстанции не принял во внимание положения пункта 56 (абзац  3) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому  необходимым условием для применения такого способа восстановления права  является отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, а также отсутствие спора о праве на недвижимость. 

В рассматриваемой ситуации очевидно наличие спора относительно основания для прекращения отношений сторон по договору, в связи с чем восстановление в ЕГРП записи без разрешения такого спора в порядке искового производства  повлечет соответствующие изменения в материальных правоотношениях при отсутствии к тому материально-правовых оснований, что противоречит приведённым выше  правовым подходам.

С учётом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения заявленного требования.

Вместе с тем, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы ФИО2 о пропуске обществом срока на обжалование действий регистрирующего органа без уважительных причин, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолкованной  применительно к п. 2.2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 02.12.2013 № 1908-О, постановлению Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 8148/10 по делу № А41-16045/07,  для  исчисления трёхмесячного процессуального срока на обжалование ненормативных правовых актов  нужно исходить не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что датой, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом, может являться либо дата фактического получения им копии ненормативного правового акта, либо дата, когда лицу стало достоверно известно о существовании данного акта и  его содержании. 

Поскольку в деле нет достоверных доказательств получения застройщиком сведений о совершении действий по регистрации прекращения договора до получения письма Севреестра исх.18/2798 от 19.04.2018, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что на дату  обращения в арбитражный суд (14.06.2018)  срок на обжалование заявителем не пропущен и рассмотрел спор по существу. Достаточных оснований для переоценки данного обстоятельства у апелляционного суда не имеется.

При таких обстоятельствах дела решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного требования по мотиву несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неверного применения норм материального права   (п. 1,4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции относятся на заявителя, с которого подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150,00 руб., понесённые ФИО2  при апелляционном обжаловании решения суда.

Государственная пошлина в сумме 2850,00 рублей, излишне уплаченная Евтушенко Сергеем Викторовичем за рассмотрение апелляционной жалобы по  чеку-ордеру от 24.10.2018, подлежит возврату из федерального бюджета в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.                               

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2018 по делу №А84-1963/2018 отменить.

Апелляционные жалобы Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя и ФИО2  удовлетворить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс» отказать.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2850,00 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы, излишне уплаченную согласно чеку-ордеру от 24.10.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Севастопольстрой-Марина-де-люкс»  в пользу ФИО2  судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции  в размере 150  рублей.

  Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                               И.А. Малышева

Судьи                                    В.С. Голик

                 О.Г. Градова