Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-2239/2021

28.12.2021

Резолютивная часть решения вынесена 21.12.2021

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Д.Л. Максимец,   при ведении протокола судебного заседания  секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Мурманска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Зайчик» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании 721 632 руб. 75 коп., 

третьи лица: Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, 

Министерство строительства Мурманской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности, сл.удостоверение

от ответчика – ФИО3 по доверенности, паспорт,

от третьего лица (Комитета) – не явились, извещены,

от Министерства – не явились, извещены,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской  области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Зайчик» (далее – ответчик, Общество) задолженности по арендной плате с 1 квартала 2020 года по 4 квартал 2020 года в размере 633 171 руб. 03 коп. и пени за период со 02.03.2018 по 23.12.2020 в размере 88 461 руб. 72 коп.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы неправомерными действиями ответчика, выразившимися в неисполнении принятых по договору обязательств.

К участию в деле были привлечены третьи лица: Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска и Министерство строительства Мурманской области.

Истец в судебном заседании иск поддержал, указал на неверный контррасчет ответчика, а также пояснил, что не имеет намерений проверять и представлять расчет долга по аренде без учета повышающего коэффициента.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, представил документы для приобщения к материалам дела, а также контррасчет без учета повышающего коэффициента, в котором задолженность ответчика перед истцом отсутствует.

Ответчиком также представлены пояснения, в которых указано на объективные причины продления срока строительства, с приложениемподтверждающих документов.

Третьи лица не явились, извещены, возражали против иска по доводам, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

02 марта 2016 года между Комитетом (арендодатель) и ООО «Зайчик» (арендатор) был заключен договор № 12320 на аренду земельного участка с кадастровым №51:20:0003043:230, расположенного по адресу: город Мурманск, Ленинский административный округ, переулок Терский, площадью 934 кв.м. 

Договор был заключен на основании Постановления администрации города Мурманска от 25.02.2016 № 460, в котором указано предоставить в пользование земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, для строительства объекта торговли сроком на 5 лет.

Участок был предоставлен на срок с 25.02.2016 по 25.02.2021 для строительства объекта «Предприятие торговли» (пункты 1.1, 1.4).

Арендная плата должна была вноситься арендатором ежеквартально равными частями  не позднее первого числа третьего месяца квартала (пункт  2.2. Договора).

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата за использование земельного участка взимается с повышающим коэффициентом после установленного нормативного срока строительства, реконструкции и т.д. до сдачи объектов в эксплуатацию, в соответствии с действующими нормативными актами.

За нарушение срока внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,05% от суммы просрочки платежа за каждый день просрочки (пункт 2.5 договора).

Арендная плата за пользование земельным участком определена в соответствии с договором и Методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 (далее – Методика № 3-41).

23.08.2017 ответчику было выдано разрешение на строительство                         № 51-КИ 51301000-725-2017, сроком действия до 23.08.2019.

Полагая, что с 23.08.2019 ответчиком нарушен нормативный срок строительства, истец, при определении размера арендной платы за 2020 год,  применяет повышенный коэффициент Кр2 равный 2 в связи с тем, что по истечении установленного срока объект недвижимости, который должен быть построен на спорном участке, не введен в эксплуатацию.

По данным истца ответчиком не внесена арендная плата за спорный период,  в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере  633 171 руб. 03 коп.

За несвоевременное внесение платежей по арендной плате истцом также начислены пени на задолженность по договору аренды за период со 02.03.2018 по 23.12.2020 в размере 88 461 руб. 72 коп.

Претензия от 24.12.2020 № 15-08-01/14335, направленная истцом, оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.   

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации                            (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 65  ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7                  ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года                     № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

К арендным правоотношениям сторон, связанным с расчетом арендной платы, что ими не оспаривается, подлежит применению Закон Мурманской области от 31.12.2003 № 462-01-ЗМО "Об основах регулирования земельных отношений в Мурманской области", постановление Правительства Мурманской области от 03.04.2008 № 154-ПП/6 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решение Мурманского городского Совета от 24.06.2002 № 16-154 "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земель в границах муниципального образования город Мурманск".

Правительством Российской Федерации в постановлении № 582 от 16.07.2009  "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлены основные принципы определения арендной платы, а именно: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно договору, а именно пунктам 2.8, 3.1 и 4.1, а также расчету арендной платы, указанной в приложении к договору, на период действия договора  устанавливался Кр, равный 0,7.

Корректирующие коэффициенты должны применяются только при превышении нормативного срока строительства.

Течение нормативного срока строительства может быть прервано при внесении изменений в проектную документацию такого объекта либо при предоставлении новой проектной документации в связи с перепрофилированием строящегося объекта, либо по иным основаниям.

Как установлено по материалам дела, Комитетом по градостроительству и территориальному развитию Администрации г. Мурманска ответчику по обоснованным причинам выдавались документы на продление срока разрешения на строительство. Застройщиком вносились изменения в проектную документацию на строительство объекта, в связи с чем, разрешения строительство продлевались.

Так 16.08.2019 ответчику согласно решению № 71 о внесении изменений на разрешение на строительство, был продлен срок разрешения на строительство до 30.09.2020.

29.03.2021 ответчику решением № 240 о внесении изменений на разрешение на строительство был продлен срок разрешения на строительство до 25.02.2022.

Проект организации строительства объекта «Предприятие торговли» был разработан согласно проектной документации Шифр ЭПС.2015.05                                ООО «Энергопроект-Север». Согласно проекту, нормативный срок для завершения строительства был установлен в 64 месяца (5 лет и 4 месяца), что было также подтверждено отзывом Министерства строительства Мурманской области.

По мнению суда, условия договора ответчиком не нарушены и оснований для применения повышающего коэффициента отсутствуют.

Кроме того, в 2020 году и 2021 году мероприятия по строительству были осложнены эпидемиологической обстановкой и введением мер по борьбе с коронавирусной инфекцией.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание дляповышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, мерой ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

Истцом не представлено объективных доказательств, подтверждающих учет экономических и иных факторов при повышении арендных коэффициентов. В отсутствие экономического обоснования, само по себе использованиеземельного участка для строительства расположенного на нем объекта не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как наоснования своих требований и возражений. 

При этом обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих  требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора, признав недоказанным довод о применении повышающего коэффициента, с учетом представленного ответчиком контррасчета, суд полагает, что установленные обстоятельства по делу свидетельствуют об отсутствие долга за заявленный в иске период, поскольку спорные денежные средства уплачивались им в спорный период, принимались истцом без возражений во исполнение договора аренды и на основании его. Кроме того, представленный неоднократно контррасчет ответчика истец отказался проверять и корректировать, что противоречит законодательному принципу в части экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт использования земельного участка ответчиком с нарушением, а плата за пользование участком не подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец при обращении в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                      Максимец  Д. Л.