ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4056/2021

Дело № А41-44405/18

02 августа 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  26 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 августа 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Досовой М.В., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ФИО2 – ФИО3, представитель по доверенности № Ю-2419 от 01.12.2020 по праву передоверия от ООО «Юридическая компания «Деловой дом», представителя по нотариально заверенной доверенности № 77 АГ 4315953 от 30.10.2020, зарегистрированной в реестре за № 77/537-н/77-2020-3-1384;

от конкурсного управляющего ООО «Хайгейт» - ФИО4, представитель по доверенности от 27.08.2018; 

от ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» - ФИО5, представитель по доверенности № 08-3/63 от 25.06.2021;

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражных судах первой инстанции, заявление Сугака Сергея Валерьевича о признании права собственности по делу №А41-44405/18 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Хайгейт», 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 ООО «Хайгейт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО6 

ФИО2 обратился с заявлением о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры со строительным номером № 05-029, находящейся в жилом доме по адресу: Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ФИО2 подал апелляционную жалобу.

При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражным апелляционным судом установлено наличие оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены определения суда первой инстанции.

Определением от 12.04.2021 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего обособленного спора по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражных судах первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечен Фонд «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал заявление о признании за ним права собственности.

Представители конкурсного управляющего  ООО «Хайгейт» ФИО6 и Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» возражали против удовлетворения требований ФИО2

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного ФИО2 требования о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.11.2017 года между ФИО2 и застройщиком ООО «ХАЙГЕЙТ» заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-14-05-029.

06.12.2017 г. договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за регистрационным № 50:11:0040109:658-50/001/2017-71.

Согласно пункту 2.9 договора застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) па основании следующих документов: договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 30 декабря 2016 года; Дополнительного соглашения № 15 от 20 февраля 2017 года к договору аренды земельного участка; договора о комплексном освоении территории от 30 декабря 2016 года; Разрешения на строительство № RU50-47-8744-2017 от 04 августа 2017 года.

Таким образом, строительство Многоквартирного жилого дома на земельном участке велось в соответствии с разработанной в установленном порядке документацией и выданным разрешением па строительство.

Согласно пункту 2.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лип построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать квартиру заявителю, а заявитель обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи.

В пункте 1.1. договора указано, что многоквартирный жилой дом - строящийся многоквартирный жилой дом № 5, находящийся по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, с. Николо-Урюпино, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040109:658.

В результате межевания из земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040109:658 образован и поставлен па кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040109:1074, расположенный по адресу: Московская область, р-н Красногорский, с/п Ильинское, с Николо-Урюпино.

Согласно пункту 1.2 договора под квартирой понимается структурно обособленное жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, в состав которого входят одна или несколько комнат, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В пункте 2.2 договора предусмотрены проектные характеристики квартиры: номер квартиры: № 05-029, количество комнат: 2, общая площадь: 53,4 (11ятьдесят три целых четыре десятых) кв.м., тип: 2, номер секции: 3, этаж: 2.

Цена договора в соответствии с пунктом 3.1 договора составила 4 266 286 рубля 20 копеек.

Расчетная цена за один кв.м.общей площади квартиры составила 79 893 рубля.

В пункте 3.4 договора предусмотрен порядок оплаты пены договора участником:

- за счет собственных средств в размере 1 746 286 рублей 20 копейки;

- за счет кредитных средств в размере 2 520 000 рублей, предоставляемых Банком на основании кредитного договора № 

<

***> от 27 ноября 2017 года.

Обязанности по уплате договорной цены, предусмотренной разделом 3 договора выполнены заявителем в полном обьеме и зачислены на расчетный счет должника своевременно, что подтверждается платежным поручением № 684 от 12.12.2017 года.

Таким образом, заявителем были полностью и надлежащим образом исполнены все обязательства перед должником, установленные в договоре и вытекающие из смысла ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В пункте 2.3 договора установлен срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома: не позднее 03 августа 2019 года.

Срок передачи застройщиком квартиры участнику согласно пункту 2.4 договора: не позднее 08 февраля 2020 года, при условии полного и надлежащего исполнения заявителем финансовых обязательств по договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещыо (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

До ввода в эксплуатацию объект является объектом долевой собственности участников долевого строительства, в связи с чем, право собственности па объект незавершенного строительства, являющегося предметом договора долевого участия, возникает у всех его сторон.

Размер доли в незавершенном строительством объекте определяется как соотношение проектной общей площади квартиры к проектной площади всего жилого дома.

Согласно данным из разрешения на строительство № RU50-47-8744-2017 от 04 августа 2017 года общая площадь спорного жилого дома составляет 14 582,90 кв.м.

В соответствии с данными из договора участия в долевом строительстве, проектная площадь квартиры составляет 53,4 кв. м. 

Таким образом, доля проектной площади квартиры № 05-029 составляет 534/145829 в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости, многоквартирном жилом доме № 5, расположенном по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, с. Николо-Урюпино, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040109:1074 в виде квартиры, имеющей следующие характеристики: общая площадь - 53,4 кв.м., номер квартиры: № 05-029, количество комнат: 2, тип: Тип 2, номер секции: 3, этаж: 2.

Поскольку решением Арбитражного суда Московской области от 09.07.2018 по делу № А41-44405/18 ООО «Хайгейт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, судом применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то в соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, заявление ФИО2 о признании права собственности на долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Хайгейт».

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Данная норма не устанавливает, что эти требования должны относиться только к жилым помещениям, в связи с чем, ее действие распространяется на требования в отношении любого недвижимого имущества.

Исходя из норм пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом, арбитражным судом или третейским судом.

Поскольку в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и введена процедура банкротства, то в соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, требования о признании права собственности в отношении недвижимого имущества, в том числе, объектов незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определения от 17 сентября 2015 г. N 307-ЭС15-5012 следует, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Принцип равенства, в том числе предполагает необходимость предоставления одинаковой степени защиты в отношении всех граждан - участников строительства, как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами.

Судом установлено, что требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции о признании права собственности на долю в этом же объекте незавершенного строительства удовлетворены, что подтверждается решением Красногорского городского суда Московской области от 19.02.2020 по делу 2-166/2019, а также решением Красногорского городского суда Московской области от 19.02.2020 по делу №2-6333/2018 (л.д. 43-48).

Поскольку в отношении аналогичного объекта недвижимости в этом же доме уже признано в судебном порядке право собственности за другими участниками строительства, а в рассматриваемом случае, ФИО2 надлежащим образом исполнил свои обязанности по договору долевого участия, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, или частично с использованием средств банка или иной кредитной организации на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика жилой дом или квартиру.

Поскольку оплата цены договора частично осуществлена за счет кредитных средств в размере 2 520 000 рублей 00 копеек, предоставленных участникам строительства Банком «Промсвязьбанк» на основании кредитного договора № 

<

***> от 27 ноября 2017 года, право требования по договору находится в залоге у Банка, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись № 50:11:0040109:658- 50/001/2017-72.

В связи с чем, одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества подлежит регистрации залог в пользу «Промсвязьбанк».

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленного ФИО2 требования о признании за ним права собственности на долю в размере 534/145829 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: двухкомнатную квартиру, площадью по проекту 53,4 кв.м., номер квартиры № 05-029, количество комнат: 2, тип: 2; номер секции: 3, этаж 2 в многоквартирном жилом доме № 5 по адресу: Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, с. Николо-Урюпино, с установлением залога недвижимости (ипотеки) в пользу ПАО "Промсвязьбанк".

Доводы, изложенные в письменных пояснениях конкурсного управляющего  ООО «Хайгейт» ФИО6 о том, что в соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 объекты незавершенного строительства и обязательства застройщика переданы Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства», не исключают возможность рассмотрения заявления ФИО2 о признании права собственности на долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительства в рамках дела о банкротства ООО «Хайгейт» и удовлетворение данного заявления.

Руководствуясь конституционным принципом равенства лиц, находящихся в одинаковых или схожих фактических обстоятельствах и принимая во внимание фактические обстоятельства дела (признание права собственности за другими участниками долевого строительства судами общей юрисдикции), арбитражный апелляционный суд считает, что в рассматриваемом случае право собственности на долю в размере 534/145829 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: двухкомнатную квартиру следует признать и за ФИО2

Данный вывод апелляционного суда не противоречит сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу N Л40-80775/2013, определение от 17 сентября 2015 г. № 307-ЭС15-5012, Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2020 N 305-ЭС19-2734, постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2020 N Ф05-20246/2018 по делу N А41-44403/2018).

Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и  руководствуясь статьями 223, частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2021 года по делу № А41-44405/18 - отменить.

Признать за ФИО2 право собственности на долю в размере 534/145829 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: двухкомнатную квартиру, площадью по проекту 53,4 кв.м., номер квартиры № 05-029, количество комнат: 2, тип: 2; номер секции: 3, этаж 2 в многоквартирном жилом доме № 5 по адресу: Московская область, Красногорский район, сельское поселение Ильинское, с. Николо-Урюпино, с установлением залога недвижимости (ипотеки) в пользу ПАО "Промсвязьбанк".

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

М.В.  Досова

В.А.  Мурина