/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3070/2018

16 августа 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Союз»:

- Карагод А.Н., представитель по доверенности от 01.09.2017                                № 28АА0886784.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз»

на решение от 06.02.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда    от 20.04.2018

по делу №  А04-10653/2017 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья П.А. Чумаков,                     в суде апелляционной инстанции судьи: Е.Г. Харьковская, Е.И. Сапрыкина,                 Е.А. Швец

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ОГРН 1102827000352, ИНН 2816008696, адрес (место нахождения): 676930, Амурская область, с. Андреевка, ул. Центральная, 13)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область,                    г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10)

третьи лица: Афанасьев Евгений Александрович, Афанасьева Оксана Петровна, Афанасьев Александр Петрович, Афанасьев Виктор Александрович

о признании незаконными действий

Общество с ограниченной ответственностью «Союз» (далее –                   ООО «Союз») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с учетом принятых судом уточнений, с заявлением о признании незаконным уведомления управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - управление) от 10.11.2017 № 28/301/003/2017-29635 в приостановлении государственной регистрации. В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать управление внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 общей площадью 512 000 кв.м, местонахождение: Амурская область, Ивановский район, принадлежащего на праве общей долевой собственности: Афанасьеву Евгению Александровичу; Афанасьеву Виктору Александровичу; Афанасьевой Оксане Петровны; Афанасьеву Александру Петровичу по 1/4 доли, правом аренды в пользу общества на основании договора  аренды земельного участка 08.02.2011 № 2, и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса от 03.07.2014.

Решением от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Союз» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные, не соответствующие нормам материального права. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций о наличии спора в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610, поскольку этот вывод основан на пояснениях третьих лиц и факте подачи в арбитражный суд заявления о признании недействительным договора аренды. При этом общество не оспаривает как право собственности на образованный в результате выдела земельный участок, так и законность соответствующего выдела. Полагает, что нормы действующего законодательства не предусматривают прекращение аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Ссылается на неподлежащий применению пункт 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ к спорным правоотношениям, поскольку собственники земельного участка подписали договор аренды, тем самым выразили свою волю по его заключению.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

От управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель ООО «Союз» поддержал свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 08.02.2011 между                                    СПК «Богословский» (арендатор) и представителем участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124 Трифоновым В.Н, действующим на основании доверенностей, выданных собственниками общей долевой собственности на указанный земельный участок (арендодатели), заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей № 2, предметом которого является земельный участок общей площадью 1894,4 га с кадастровым номером 28:14:000000:124, из состава земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный в районе села Андреевка Ивановского района Амурской области, для производства сельскохозяйственной продукции, на срок с 08.02.2011 по 08.02.2021.

Приложением № 1 к договору оформлен список, содержащий реквизиты, размер долей участников договора аренды.

Актом приема-передачи от 08.02.2011 осуществлена передача земельного участка арендатору.

К договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 23.09.2014 № 1.

Договор, дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке. 

03.07.2014 между конкурсным управляющим СПК «Богословский» (продавец) и ООО «Союз» (покупатель) заключен договор купли-продажи по условиям которого покупатель приобрел производственно-технологический комплекс должника - СПК «Богословский», а также имущественные права на земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124, используемый кооперативом по договору аренды от 08.02.2011 № 2.

Передача имущества осуществлена по акту приема-передачи от 07.07.2014.

Переход права аренды по договору от 08.02.2011 № 2 за ООО «Союз» зарегистрирован в установленном порядке. 

На указанный земельный участок имеется выписка из ЕГРП, оформленная по состоянию на 20.10.2017, согласно которой в состав земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124 (единое землепользование) входят образованные в результате выдела земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011302:212, 28:14:011302:2610, 28:14:011302:211, 28:14:000000:2171, 28:14:000000:2238, 28:14:000000:2292, 28:14:000000:2247, 28:14:000000:2270, 28:14:000000:2250, 28:14:000000:2611. При этом право общей долевой собственности на земельный участок площадью 512 000 кв.м с кадастровым номером 28:14:011302:2610 зарегистрировано за Афанасьевым Е.А. (доля в праве – ?), Афанасьевым В.А. (доля в праве – ?), Афанасьевой О.П. (доля в праве – ?), Афанасьевым А.П. (доля в праве – ?), что подтверждается выпиской из ЕГРП по земельному участку с кадастровым номером 28:14:000000:124 (единое землепользование).

При наличии регистрации права общей долевой собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером 28:14:011302:2610 ООО «Союз» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП  записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 правом аренды в пользу ООО «Союз» на основании договора № 2 аренды земельного участка от 08.02.2011 и договора купли-продажи производственно-технологического комплекса должника от 03.07.2014.

Управление Росреестра по Амурской области уведомлением от 10.11.2017 № 28/301/003/2017-29635 сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации, поскольку по земельному участку с кадастровым номером 28:14:000000:2610  в ЕГРП отсутствуют  сведения по каким-либо ограничениям (обременениям).

ООО «Союз», не соглашаясь с действиями регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации и, считая их незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать управление Росреестра по Амурской области внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 28:14:011302:2610 правом аренды в пользу общества.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что при выделении из исходного земельного участка новых происходит образование самостоятельных объектов права с постановкой каждого на кадастровый учет. Суды посчитали, что собственник земельной доли, независимо от факта передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, не ограничен в реализации своих прав, в том числе путем выдела земельного участка в счет своих земельных долей и его использовании по своему волеизъявлению. В этой связи суды, приняв во внимание волю собственников выделенного земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 использовать его для своих целей и их несогласие о распространении на этот земельный участок условий договора аренды от 08.02.2011 № 2 признали, что в данном случае имеется спор о праве, разрешение которого не может быть осуществлено в рамках настоящего дела.

Как указано выше, спор возник в отношении обременений (ограничений) земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610, образованного путем выдела из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером 28:14:000000:124, договором аренды от 08.02.2011 № 2. 

То, что земельный участок с  кадастровым номером 28:14:011302:2610 образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124, и права долевой собственности на него зарегистрировано за Афанасьевым Е.А. (доля в праве – ?), Афанасьевым В.А. (доля в праве – ?), Афанасьевой О.П. (доля в праве – ?), Афанасьевым А.П. (доля в праве – ?), сторонами не опровергается. Напротив, управление Росреестра по Амурской области подтверждает соответствующее образование земельного участка, а также то, что на момент выдела земельный участок с кадастровым номером 28:14:000000:124 имел обременения в виде аренды, зарегистрированные в пользу ООО «Союз».

Выдел земельного участка осуществлен на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 19.04.2016, проекта межевания земельных участков, кадастровый номер присвоен земельному участку 23.05.2016.

Статьей 11.5 ЗК РФ установлены условия выдела земельного участка в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. 

Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Отношения, связанные с оборотом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения регулируются, в том числе нормами ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Статьей 14 названного закона установлены особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности. В частности определено, что владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 5 статьи 14 названного закона установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Таким образом, по смыслу указанной нормы ее применение связано с предоставлением права на выдел земельного участка без согласия арендатора и последующее распоряжение земельным участком лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду; договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В данном случае доказательств того, что выдел земельного участка произведен в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в материалы дела не представлено. Судами установлено, что при выделе земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610 из земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124 арендатор исходного земельного участка каких-либо возражений не заявлял; сведения по выделенному земельному участку внесены в ЕГРП и по нему зарегистрировано право долевой собственности, т.е соблюдены необходимые процедуры связанные с выделом земельного участка и регистрацией в отношении него права долевой собственности. 

В этой связи, учитывая позицию общества, которое не оспаривает как право собственности на образованный в результате выдела земельный участок, так и законность соответствующего выдела, следует признать, что в таком случае действует общий порядок сохранения обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, предусмотренный пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ. В частности, названной нормой права установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Поскольку исходный земельный участок принадлежал обществу на праве аренды, то у него в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ возникло право на заключение договора аренды земельного участка, образованного из исходного земельного участка на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.

Доказательств того, что обществом заключен соответствующий договор аренды, в материалы дела не представлено.

При отсутствии такого договора и наличии возражений по его заключению суды правомерно пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для внесения в ЕГРП обременения (в виде аренды в пользу общества) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:2610, поэтому отказали в удовлетворении заявления               ООО «Союз».

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства и основанные на их оценке выводы, поэтому судом округа не принимаются. 

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.02.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2018 по делу №  А04-10653/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

О.В. Цирулик