ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А35-10415/2015

город Воронеж

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено  25 декабря 2023 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьиБотвинникова В.В., 

судейБезбородова Е.А., 

                                                                                           ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

при участии:  

        от конкурсного управляющего ООО «Колос» ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности от 14.06.2023, удостоверение;

от ФИО5: ФИО6, представитель по доверенности от 28.03.2022, паспорт гражданина РФ;

от ФИО7: ФИО6, представитель по доверенности от 28.03.2022, паспорт гражданина РФ;

от ФИО8:  ФИО6, представитель по доверенности от 28.03.2022, паспорт гражданина РФ;

от ООО «СБК»: ФИО9, представитель по доверенности № 08-07-2/2023 от 28.11.2023 паспорт гражданина РФ; 

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Колос» ФИО3 на определение Арбитражного суда Курской области от 07.11.2023 по делу №А35-10415/2015 по заявлению ФИО5, ФИО7, ФИО8 о расторжении договора аренды в рамках дела о банкротстве ООО «Колос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы» (ОАО) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Колос» (далее - ООО «Колос», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Курской области от 14.01.2016 (резолютивная часть от 14.01.2016) в отношении ООО «Колос» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Курской области от 17.06.2016 (резолютивная часть от 16.06.2016) ООО «Колос» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО10

Определением Арбитражного суда Курской области от 24.01.2019 ФИО10 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Колос». Конкурсным управляющим ООО «Колос» утвержден ФИО3.

ФИО5, ФИО7, ФИО8 12.04.2023 обратились в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка (массива), выделенного в счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.11.2004, в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:25:170003:16, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет; обязать ООО «Колос» передать земельный участок с кадастровым номером 46:25:170003:16, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет, ФИО5, ФИО7, ФИО8 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

ФИО11, ФИО12 заявили ходатайства о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Курской области от 07.11.2023 в удовлетворении заявлений ФИО11 и ФИО12 о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано. Договор аренды земельного участка (массива), выделенного в счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.11.2004, в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:25:170003:16, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет, расторгнут. Суд обязал ООО «Колос» передать земельный участок с кад. номером 46:25:170003:16, расположенный по адресу Курская область, Фатежский район, Русановский сельсовет ФИО5, ФИО7, ФИО8

Не согласившись с данным определением, конкурсный управляющий ООО «Колос» ФИО3 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Колос» ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО «СБК» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ФИО5, ФИО7, ФИО8 против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассматривалась в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как установил суд первой инстанции, между СХПК им. Пушкина и множественностью лиц на стороне арендодателей (арендодатели указаны в Приложение №1 к договору) был заключен договор аренды земельного участка (массива), выделенного в счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.11.2004 (далее - Договор от 29.11.2004). Предметом Договора от 29.11.2004 является аренда земельного участка с кадастровым номером 46:25:17000:003.

В последующем собственники долей в праве собственности на вышеуказанный земельный участок ФИО8, ФИО7 и ФИО5 (далее - заявители, Арендодатели), выделили в счет своих долей из земельного участка с кадастровым номером 46:25:17000:0003, земельный участок с кадастровым номером 46:25:170003:16, расположенный по адресу Курский район, Русановский сельсовет (далее - Земельный участок). Датой присвоения кадастрового номера Земельного участка является 17.12.2016.

На основании договора уступки права (перенайма) аренды земельного участка от 11.01.2016 арендатором Земельного участка является ООО «Колос» (далее - Ответчик, Арендатор).

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ). Следовательно, условия Договора от 29.11.2004 сохраняются и при аренде Земельного участка.  

Пунктом 4 Договора от 29.11.2004 установлено, что арендная плата имеет натуральное выражение и выплачивается, в следующем порядке и размере, в том числе:

1. Продукция

а) Зерно фуражное в размере 5% от среднего на пай валового сбора после доработки, но менее 2 центнеров на 1/320;

б) Солома земельную долю 1600 центнеров.

2. Предоставление услуг.

А) Транспортные услуги в пределах Курской области

3. Компенсация земельного налога по фактической ставке земельного налога.

Соответственно, в спорном Договоре стороны установили смешанную форму арендной платы, путем сочетания таких форм арендной платы как установление доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставлением арендатором определенных услуг и определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Данный пункт Договора означат, что Арендатор обязуется выплатить Арендодателям арендную плату, в размере 5% от всего валового сбора на земельном участке с кадастровым номером: 46:25:170003:16, расположенный по адресу Курский район, Русановский сельсовет (далее - Земельный участок). Далее количество выплаченного фуражного зерна распределяется между Арендодателями в соответствии с их земельными долями (1/53, 1/53, 51/53).

Как указывают заявители, в течение срока действия Договора от 29.11.2004, арендатором были неоднократно допущены существенные нарушения указанного договора.

С целью контроля выполнения условий договора, ранее, ФИО8, ФИО7 и ФИО5 был направлен запрос в адрес ООО «Колос». Из письма № 442 от 17.01.2023, направленного ООО «Колос» в адрес ФИО8, ФИО7 и ФИО5 следует, что ООО «Колос» сдает в субаренду 344,5 га земли арендованного земельного участка. В 2019 году субарендатором ФИО13 сеялся подсолнечник. ООО «Колос» сеял озимую пшеницу на 100 га участка. В 2020 году ФИО14 сеял яровую пшеницу. В 2021 году ООО «Арсенал» сеял озимую пшеницу. В 2022 году ООО «Арсенал» засеял подсолнечник. Субарендатором смолочено 100 га, оставшаяся часть стоит не смолоченная. Следовательно, ООО «Колос» подтверждает, что в 2019 году субарендатором ФИО13 сеялся подсолнечник, так же как 2022 году ООО «Арсенал» засеял подсолнечник  в нарушение пункта 4 Договора, в котором указанно, что арендная плата имеет натуральное выражение и выплачивается, в следующем порядке и размере (в том числе): продукция (зерно фуражное) в размере 5% от среднего на пай валового сбора после доработки, но не менее 2 центнеров на 1/320.

Соответственно, в 2019 и 2022 году субарендаторами на земельном участке была посажена иная культура, отличная от предусмотренной пунктом 4 Договора.

Так же, ООО «Колос» подтверждает, что не имеет информации о размере валового сбора, что в свою очередь, так же противоречит пункту 4 Договора, который напрямую предусматривает связь между размером арендной платы и размером валового сбора.

Поскольку в этой части формой оплаты по Договору, была определена в виде полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, а именно «зерно фуражное» в размере 5% от среднего на пай валового сбора после доработки, но менее 2 центнеров на 1/320, то, следовательно, выращивание на земельном участке иных культур является существенным нарушением условий Договора, так как не позволяет исполнить обязанность по выплате арендной платы в виде процентов от валового сбора в полном объёме.

Кроме того, согласно расчету арендной платы за 2016, 2017, 2018, 2019 годы, по договору аренды земельного участка от 29.11.2004, ООО «Колос» имеет следующую задолженность по арендной плате:

Площадь участка - 344,5 га. (53 земельные доли)

1.2016 год - средняя урожайность зерновых по Фатежскому р-ну составила 36,2ц/га.

- арендная плата составляет: 36,2ц/га х 5% х 344,5 га=623,5 ц.

- выплачено ООО «Колос»: 7 ц. х 53 зем.доли = 371 ц.

- недоплачено: 623,5ц - 371ц = 252,5ц.

2.2017 год - средняя урожайность зерновых по Фатежскому р-ну составила 40,8ц/га

- арендная плата составляет: 40,8ц х 5% х 344,5га = 702,8ц.

- выплачено ООО «Колос»: 7ц. х 53 зем.доли = 371 ц.

- недоплачено:702,8ц - 371ц = 331,8ц.

3.2018 год - средняя урожайность зерновых по Фатежскому р-ну составила 34,9ц/г.

- арендная плата составляет:34,9ц х 5% х 344,5га = 601ц.

- выплачено ООО «Колос»:7цент х 53зем.доли = 371ц.

- недоплачено:601ц- 371ц = 230ц.

4.2019 год - средняя урожайность зерновых по Фатежскому р-ну составила 42,5ц/га

- арендная плата составляет:42,5ц х 5% х 344,5га = 732 ц.

- выплачено ООО «Колос»:7ц. х 53зем.доли = 371ц.

- недоплачено: 732ц – 371ц = 361 ц.

5. Итого недоплачено: 252,5 + 331,8 + 230 + 361ц.  = 1175,3 центнера. Рыночная цена фуражного зерна составляет - 800 руб/ц. В итоге недоплачено в денежном выражении:1175,3ц х 800 руб = 940 240 руб.

Таким образом, заявители полагали, что ООО «Колос» выплачивает арендную плату в неполном объеме, исходя из урожайности 21,5 ц/га. Несмотря на то, что средняя урожайность в Фатежском районе Курской области иная, из-за чего арендодателями недополучено арендной платы за период 2016 – 2022 годы в размере 2553 центнера на общую сумму 2 042 400 руб. (400 руб.). Следовательно, с того момента как ООО «Колос» является арендатором земельного участка (11.01.2016), ООО «Колос» не выплатило полностью арендную плату не за один из периодов действия Договора.

Также, раннее ООО «Колос» за пределами сроков, установленных Договором, и не в полном объеме выплатили Истцам компенсацию за земельный налог. За последние два года (2020, 2021, 2022 годы) ФИО8, ФИО7 и ФИО5 компенсацию оплаты земельного налога не получали.

По мнению заявителей, неполучение более двух раз подряд компенсации налога по фактической ставке земельного налога так же является существенным нарушением Договора.

Согласно пункту 5 Договора от 29.11.2004 Арендатор (ООО «Колос») имеет право передавать в субаренду земельный участок, соответствующий арендованным земельным долям, без согласия, при условии уведомления об этом арендодателей.

ООО «Колос» в нарушение пункта 5 не уведомил заявителей о заключение договоров субаренды с иными лицами.

Пунктом 10 Договора от 29.11.2004 установлено, что досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

В связи с этим, ранее заявителями в адрес Ответчика было направлено предложение о расторжении Договора от 29.11.2004.

Ответчик не согласился с данным предложением, указанные в предложении недостатки, допущенные Арендатором при исполнении Договора от 29.11.2004, в разумный срок устранены не были по основания указанным в письме от 22.03.2023 №453.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения ФИО5, ФИО7, ФИО8 в суд с заявленными требованиями.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

По правилам статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе права аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции РФ, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов частью 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены земельным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что 29.11.2004 между СХПК им. Пушкина и множественностью лиц на стороне арендодателей был заключен договор аренды земельного участка (массива), выделенного в счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 46:25:17000:003.

На основании договора уступки права (перенайма) аренды земельного участка от 11.01.2016 арендатором земельного участка стал ООО «Колос».

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В ходе реализации своего права, предусмотренного пунктом 1 статьи 13 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ ФИО8, ФИО7 и ФИО5 выделили в счет своих долей из земельного участка с кадастровым номером 46:25:17000:0003, земельный участок с кадастровым номером 46:25:170003:16, расположенный по адресу Курский район, Русановский сельсовет (далее - Земельный участок). Датой присвоения кадастрового номера Земельного участка является 17.12.2016.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Следовательно, условия Договора от 29.11.2004 распространились на  выделенный заявителями земельный участок с кадастровым номером 46:25:170003:16.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 4 спорного договора предусмотрено, что арендная плата имеет натуральное выражение и выплачивается, в следующем порядке и размере:

1.  Продукция

а) Зерно фуражное в размере 5% от среднего на пай валового сбора после доработки, но менее 2 центнеров на 1/320;

б) Солома земельную долю 1600 центнеров.

2. Предоставление услуг.

А) Транспортные услуги в пределах Курской области

3. Компенсация земельного налога по фактической ставке земельного налога

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, в Договоре от 29.11.2004 стороны установили смешанную форму арендной платы, путем сочетания таких форм арендной платы как установление доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставлением арендатором определенных услуг и определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как указывают заявители, ответчик не в полной мере вносил арендные платежи и не компенсировал земельный налог, в связи с чем нарушил пункт 4 спорного договора, который является его существенным условием. Арендатор не уведомил арендодателей о передаче предмета аренды в субаренду, чем нарушил пункт 5 спорного договора. Кроме того, субарендаторы использовали земельный участок не по целевому назначению (выращивание на земельном участке иных культур, отличных от фуражного зерна), что является нарушением пункта 6 договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ).

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

При этом, отклоняя довод заявителей о нарушении ответчиком условий договора (пункт 6) в части использования земельного участка не по целевому назначению, выраженном в выращивании культур, отличных от фуражного зерна, суд правомерно руководствовался следующим.

Так, пунктом 4 договора от 29.11.2004 предусмотрено, что арендная плата по договору, в том числе выплачивается в виде предоставления арендодателям фуражного зерна.

Также в пункте 4 указано, что не использование по назначению земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы.

Между тем, договор аренды от 29.11.2004 не содержит условий о том, что арендатор обязан выращивать на арендуемом земельном участке исключительно фуражное зерно. Условия договора о фуражном зерне касаются только формы арендных платежей.

Более того, пунктом 5 договора предусмотрено, что арендатор имеет право использовать земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции, без указания конкретных сельскохозяйственных культур.

Иных доказательств использования земельного участка ответчиком не по целевому назначению заявителями не представлено.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 5 договора аренды от 29.11.2004 предусмотрено, что арендатор имеет право передать в субаренду земельный участок без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Согласно пункту 18 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную в статьях 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям статьи 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

При этом доказательства уведомления арендодателя о передаче земельного участка в субаренду со стороны ответчика в надлежащей форме материалы дела не содержат.

Однако, как уже было отмечено ранее, расторжение договора в судебном порядке возможно только при существенном нарушении договора другой стороной, то есть таком нарушении, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств в подтверждение несения истцом убытков или претерпевания иных неблагоприятных последствий вследствие непредставления ответчиком уведомления о передаче земельного участка в субаренду в материалы дела представлено не было.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ненаправление ответчиком заявителям в письменном виде уведомления арендатора о заключении договоров субаренды земельного участка не привело к существенному нарушению условий договора аренды, достаточному для расторжения договора аренды земельного участка от 29.11.2004 в судебном порядке по данному основанию.

Пунктом 4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата, в том числе состоит из компенсации арендодателям земельного налога по фактической ставке земельного налога, действующего за отчетный период.

Условие договора о возмещении названных расходов не является условием о возложении на арендатора обязанности по уплате налога, предусмотренной в статье 45 Налогового кодекса Российской Федерации, и арендатор не становится налогоплательщиком.

В этой связи, в целях исполнения вышеуказанного условия договора, арендатор должен быть проинформирован о размере подлежащей уплате компенсации.

Однако, как усматривается из материалов дела и не отрицается заявителями, о размере компенсации за земельный налог ответчик был проинформирован лишь 22.11.2022 путем направления электронного письма. При этом, конкретной суммы компенсации с предоставлением документов, подтверждающих уплату земельного налога, данное письмо не содержало. Также материалами дела подтверждено и не оспаривается заявителями, что 21.02.2023 заявитель ФИО8 от получения денежных средств по возмещению компенсации за земельный налог отказался, о чем был составлен соответствующий акт (имеется в материалах дела). В последующем ответчик направил денежные средства по возмещению земельного налога заявителям посредством почтового отправления.

На момент рассмотрения данного спора задолженность по компенсации земельного налога ответчиком погашена полностью. При этом несвоевременное погашение задолженности вызвано действиями самих заявителей, выразившихся в непредставлении сведений о размере компенсации, а также отказе в получении денежных средств.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии  оснований для расторжения договора аренды от 29.11.2004 по данному основанию.

Как указывалось выше, в спорном Договоре стороны установили смешанную форму арендной платы, путем сочетания таких форм арендной платы как установление доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставлением арендатором определенных услуг и определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование) (пункт 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Стороны определили, что арендная плата по Договору составляет, в том числе продукция «зерно фуражное» в размере 5% от среднего на пай валового сбора после доработки, но менее 2 центнеров на 1/320.

Данный пункт Договора означает, что Арендатор обязуется выплатить Арендодателям арендную плату, в размере 5% от всего валового сбора на земельном участке с кадастровым номером: 46:25:170003:16, поскольку после завершения процедуры выдела, предметом договора аренды для сторон стал именно земельный участок с кадастровым номером 46:25:170003:16. Далее количество выплаченного фуражного зерна распределяется между Арендодателями в соответствии с их земельными долями (1/53, 1/53, 51/53).

Кроме того, Договором аренды от 29.11.2004 была установлена минимальная величина арендной платы, которая определена в размере не менее 2 центров, на 1/320 (количество земельных долей на земельном участке с кадастровым номером: 46:25:17000:0003). Данное условие Договора предполагало, что в случае, если по каким-либо причинам, количество зерна фуражного, при подсчете 5% от валового сбора с арендованного земельного участка, будут менее 2 центров на одну земельную долю, то Арендатор выплачивает минимально предусмотренную арендную плату в размере 2 центров на одну земельную долю.

Как установил суд первой инстанции, за период 2017-2022 г. г. ответчик выплачивал заявителям арендную плату в натуральном выражении исходя из расчета урожайности 7 центнеров на 1 га. (соответствующие ведомости на выдачу арендной платы имеются в материалах дела).

Как указали заявители, в данном случае ответчик самостоятельно изменил условия договора, касательно определения количества продукции, подлежащей уплате - исходил из расчета 7 центнеров на 1 га, вместо предусмотренных 5% от общего валового сбора с арендованного земельного участка, чем нарушил существенной условие договора аренды о цене. Более того, заявители полагали, что вследствие применения такого расчета арендной платы за ответчиком образовалась задолженность, учитывая, что по информации Администрации Фатежского района в 2016 году средняя урожайность зерновых по Фатежскому району составила 36,2ц/га, в 2017 году - 40,8ц/га, в 2018 году – 34,9ц/г., в 2019 году 42,5ц/га.

Вместе с тем, возражая в удовлетворении заявленных требований, ответчик указал, что с 2014 года размер арендной платы по обоюдному согласию с арендодателями выплачивался исходя из расчета 7 центнеров на 1 га. В этой связи, учитывая отсутствие возражений со стороны арендодателей на протяжении 9 лет в части арендных платежей, ответчик полагал, что стороны изменили условия заключенного договора, совершив конклюдентные действия - ответчик передавал, а заявители принимали продукцию без возражений о ее количестве.

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении №305-ЭС15-12239 (5) от 26.11.2018 указал, что в силу части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно было быть квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает противоположная сторона.

Факт передачи продукции арендодателям подтверждается представленными в материалы дела передаточными документами - ведомостями и по существу не оспаривается сторонами (статья 70 АПК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2, пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

ФИО5, ФИО8, ФИО7 не имеют статус индивидуального предпринимателя.

Договором аренды от 29.11.2004 не предусмотрено право ООО «Колос» на одностороннее изменение условии Договора.

Пунктом 4 договора аренды от 29.11.2004 предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон.

При этом, пунктом 10 договора предусмотрено, что изменение условий договора допускается по письменному соглашению сторон.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 данного Кодекса (пункт 3 статьи 434), согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Из приведенных норм следует, что соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 438 ГК РФ), к которой приравнивается письменное предложение внести изменения в договор и конклюдентные действия лица, получившего данное предложение, свидетельствующие о выполнении указанных в нем условий договора.

Вместе с тем, доказательств направления в адрес заявителей со стороны ООО «Колос» письменного предложения об изменении условий договора в части определения арендной платы в материалы дела не представлено.

В соответствии с условиями договора принятие арендной платы на основании передаточных документов, в которых указано количество продукции, не является доказательством направления в адрес арендодателей соответствующей оферты, равно как и доказательством согласия заявителей на изменение цены. Порядок изменения арендной платы прямо предусмотрен договором и не предполагает изменения размера арендных платежей путем подписания передаточных документов. Принятие аренды по передаточным документам является доказательством принятия продукции, а не согласием на изменение размера арендных платежей.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика об изменении условий договора, касающихся порядка определения арендной платы подлежит отклонению.

Как следует из разъяснений, указанных в пункте 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание, что в силу пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, то нарушение со стороны ответчика условий спорного договора о размере арендной платы, является существенным нарушением договора аренды от 29.11.2004, что влечет его расторжение исходя из вышеизложенных норм права.

Доказательств того, что передаваемое ответчиком количество продукции являлось эквивалентным, исходя из пункта 4 договора аренды от 29.11.2004, ООО «Колос» в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не предоставлено.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Заявителями предоставлено в материалы дела предложение от 08.02.2023 о расторжении договора аренды от 29.11.2004 с приложением проекта соглашения о расторжении Договора аренды земли от 29.11.2004, направленное в адрес ответчика.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей является существенным нарушением договора аренды, что свидетельствует о наличии достаточных оснований для его расторжения в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 и пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае принятия решения суда о расторжении договора, обязательства считаются прекращенными с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Доказательств освобождения арендатором арендованного имущества суду не представлено.

Поскольку законные основания пользования ООО «Колос» земельным участком прекращены, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, в связи с чем суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заявленное требование об обязании возвратить спорный земельный участок  также подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд первой инстанции, рассмотрев заявления ФИО11 и ФИО12 о привлечении их в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В рамках настоящего спора рассматривались требования ФИО5, ФИО7, ФИО8 к ООО «Колос» о расторжении договора аренды от 29.11.2009 в части выделенного земельного участка с кадастровым номером 46:25:170003:16 и обязании вернуть участок.

В обоснование ходатайств заявители ссылались на то, что они являются участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:170000:3, переданный в аренду ООО «Колос» на основании договора от 29.11.2004.

Проверив обоснованность заявлений ФИО11 и ФИО12 о привлечении их в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, руководствуясь статьей 51 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявителями не представлено доказательств того, что принятый по данному делу судебный акт может повлиять на права и обязанности третьих лиц, поскольку после выдела земельного участка с кадастровым номером 46:25:170003:16 из земельного участка с кадастровым номером 46:25:170000:3, арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка касаются исключительно собственников выделенного земельного участка и не могут повлиять на права и законные интересы арендодателей и долевых собственников земельного участка с кадастровым номером 46:25:170000:3. Убедительных и обоснованных доводов о том, что судебным актом, принятием которого закончится рассмотрение настоящего спора по существу, непосредственно и существенным образом могут быть затронуты права и обязанности третьих лиц в данном случае не приведено.

На основании изложенного, суд области пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении ходатайств ФИО11 и ФИО12

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 29.11.2004, поскольку, по мнению заявителя, арендатором не были допущены существенные нарушения указанного договора, судебной коллегией отклоняются, так как не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Выводы суда первой инстанции мотивированы, последовательны, основаны на получивших надлежащую правовую оценку суда доказательствах и исследованных судом обстоятельствах, при правильном применении судом норм действующего законодательства.

При вынесении обжалуемого определения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Курской области от 07.11.2023 по делу №А35-10415/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.В. Ботвинников

Судьи                                                                                Е.А. Безбородов                                  

 

ФИО1