Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5100/24

29 мая 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 21 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

КИЗО Администрации городского округа Подольск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО "ЖК "Весенний" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, конкурсный управляющий ФИО1, адрес: 115184, г. Москва, а/я 12)

третье лицо: ППК "Фонд развития территорий" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды от 01.11.2016 № 73 земельных участков с кадастровыми номерами 50:27:0020709:451, 50:27:0020709:450, 50:27:0020709:445, 50:27:0020709:446, об обязании возвратить земельные участки по акту приема-передачи,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

КИЗО Администрации городского округа Подольск обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ЖК "Весенний" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о расторжении договора от 01.11.2016 № 73 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:27:0020709:451, 50:27:0020709:450, 50:27:0020709:445, 50:27:0020709:446.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы истца, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя: 

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, между КИЗО Администрации городского округа Подольск и ООО "ЖК "Весенний" заключен договор от 01.11.2016 № 73 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:27:0020709:451, 50:27:0020709:450, 50:27:0020709:445, 50:27:0020709:446, предоставленных под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

Материалами дела также подтверждается, что земельные участки переданы застройщику, обременение прав на участки зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4.4. договора введенные в эксплуатацию объекты инженерной инфраструктуры, объекты социальной, культурной, бытовой сферы, обеспечивающие базовое социальное обслуживание населения (школы, д/сады, медучреждения, объекты культуры, спортсооружения и др.), должны быть переданы в муниципальную собственность Городского округа Подольск безвозмездно в срок до 30.07.2019.

Пунктом 5.1.4. договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в одностороннем порядке, письменно уведомив Арендатора за 30 дней, в случаях несоблюдения Арендатором обязательств в сроки, установленные в пп. 4.4 и (или) 5.4.10, 5.4.13, 5.4.14 Договора.

Согласно п. 5.4.10. договора Арендатор обязан в срок до 31.12.2017 осуществить за счет собственных и (или) привлечённых средств строительство жилых домов общей жилой площадью не более 105093 кв.м, инженерных коммуникаций к ним и объектам социального, культурного, бытового назначения.

В срок до 30.07.2019 осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство объектов социально-культурного назначения и передать их в муниципальную собственность в сроки, предусмотренные п.п. 4.4, 5.4.14. договора: общеобразовательная школа на 450 мест с бассейном.

В соответствии с пунктом 5.4.13. договора Арендатор обязан обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объектов социально-культурного назначения, предусмотренных в п. 5.4.10., а также всех объектов в соответствии с проектом планировки территории в сроки, указанные в настоящем Договоре и в выданном в установленном порядке разрешении на строительство.

Согласно пункту 5.4.14. договора Арендатор в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию каждого из объектов, указанных в п. 5.4.10., но не позднее срока, указанного в п. 5.4.10. Договора, передать по акту объект, а также документы для оформления его в муниципальную собственность Городского округа Подольск.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2020 по делу № А41-16087/2016 ООО «ЖК «Весенний» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Поскольку обязательства по целевому использованию земельных участков исполнены арендатором не в полном объеме, в связи с истечением срока аренды, КИЗО Администрации городского округа Подольск направил в адрес конкурсного управляющего предложение от 30.03.2023 о расторжении договора аренды земельных участков с приложением соглашения о расторжении и акта приема-передачи земельных участков.

Требование о расторжении договора оставлено представителем арендатора без рассмотрения, в связи с чем Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В материалы дела представлен акт осмотра земельных участков, согласно которому: 

на территории земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020709:451 проложен асфальтированный подъездной путь к жилым многоквартирным домам с кадастровыми номерами 50:27:0020709:1500 и 50:27:0020709:667, организована самонакатанная стоянка личного автотранспорта неограниченного круга лиц, расположена трансформаторная подстанция, огороженная металлическим забором из профнастила. Часть земельного участка огорожена забором из металлического профнастила, не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования и целями предоставления, заброшена, произрастает древесно-кустарниковая растительность высотой от 0,5 до 10 метров, нарушен порядок и условия содержания территории земельного участка; 

территория земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020709:450 является придомовой территорией с парковочным пространством, элементами благоустройства, детской игровой и спортивной площадками. Часть земельного участка огорожена забором из металлического профнастила, на ограждении размещен баннер с информацией об объекте строительства, на огороженной территории расположен некапитальный объект поста охраны, огороженная забором часть земельного участка не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования и целями предоставления, заброшена, произрастает древесно-кустарниковая растительность высотой от 0,5 до 5 метров, имеются навалы строительного мусора, нарушен порядок и условия содержания территории земельного участка;

земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020709:445 не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования и целями предоставления, заброшен, произрастает древесно-кустарниковая растительность высотой от 0,5 до 5 метров, имеются навалы строительного мусора, нарушен порядок и условия содержания территории земельного участка;

земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020709:446 огорожен забором из металлического профнастила, не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования и целями предоставления, заброшен, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность высотой от 0,5 до 10 метров, имеются очаговые навалы строительного мусора, нарушен порядок и условия содержания территории земельного участка.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что земельные участки с кадастровым номерами 50:27:0020709:451, 50:27:0020709:450, 50:27:0020709:445, 50:27:0020709:446 в фактическом владении и пользовании арендатора не находятся, в соответствии с целями договора аренды не осваиваются.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Между тем, в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, содержится разъяснение, согласно которому требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора в случае, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу. В противном случае оно может быть включено в конкурсную массу и реализовано для соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Договор аренды земельных участков № 73 от 01.11.2016 заключен сторонами сроком на 3 года.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Кроме того, поскольку Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных требований, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим определяется, в том числе, и условиями договора аренды земельного участка.

Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание Определение Верховного суда от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926 (4), Определение Верховного суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, Определение Верховного суда Российской Федерации от 05.11.2020 № 393-ЭС16- 19972 (2), имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.12.2023 об отмене обеспечительных мер по делу № А41-16087/16 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЖК «Весенний» установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:27:0020709:446 (школа), 50:27:0020709:450, 50:27:0020709:451, 50:27:0020709:445 (дороги, придомовая территория) предоставленные в аренду на основании договора № 73 подлежат комплексному освоению, а отчуждение земельных участков еще более негативно отразится на инвестиционной привлекательности объекта должника. Заявление о намерении стать приобретателем прав подано ППК «Фонд развития территории» только в отношении основного актива должника - земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020709:452, иные земельные участки подлежат включению в государственную программу Московской области.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 08.05.2020 по делу № А41-63926/19, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020 по делу № А41-51037/18 также установлено, что договоры аренды земельных участков, заключенные между заявителем и должником, признаками соглашения о развитии застроенной территории не обладают, признакам инвестиционного договора не соответствуют.

Следовательно, данным судебным актом установлено, что права арендатора по договору от 01.11.2016 № 73 не являются активом ООО «ЖК «Весенний».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор от 01.11.2016 № 73 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:27:0020709:451, 50:27:0020709:450, 50:27:0020709:445, 50:27:0020709:446.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

 

Судья                                                                                                          Ю.С. Таранец