АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

15 сентября 2022 года

Дело №

 А55-14271/2022

Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2022 года

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

Судьи Кулешовой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кротовым А.И.

рассмотрев в судебном заседании 08 сентября 2022 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Метаком"  Россия 443022, г. Самара, Самарская область, пр-кт Кирова д. 2, стр. 3, комн. 2

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области  Россия 443099, г. Самара, Самарская область, ул. Некрасовская д. 3

с участием третьего лицо:

ООО «Вимакс»

о признании недействительным отказа в государственной регистрации  прав от 22.03.2022 № КУВД-001/2021-54216540/8  

при участии в заседании

при участии:

от заявителя – директор ФИО1, паспорт;

от заинтересованного лица – ФИО2, по доверенности от 24.12.2021;

от ООО «Вимакс» - ФИО3, паспорт

установил

ООО "Метаком" (далее – заявитель, общество)   обратилось  в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

1)признать недействительным отказ Управления Федеральной службы   государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление, заинтересованное лицо)  оформленный  письмом  от 22.03.2022  №КУВД-001/2021-54216540/8   в государственной   регистрации  прав.

2) обязать Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенное нарушение прав  Общества с ограниченной ответственностью "Метаком", осуществив государственную регистрацию перехода права собственности на помещение площадью 253,5 кв.м.  назначение нежилое,  этаж   №1, расположенное  по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, проспект Кирова,  дом 2,  строение  3, кадастровый  номер 63:01:0742001:1065 за  Обществом с ограниченной ответственностью "Метаком" в связи с заключением  соглашения от 17.12.2021г. о расторжении договора купли — продажи помещения от 29.11.2021 №1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом, на основании ст. 51 АПК РФ, привлечено ООО «Вимакс» (далее – третье лицо).

Представитель Управления согласно представленным отзывам и устным пояснениям просит отказать в удовлетворении заявленных обществом требований, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого отказа Управления.

Третье лицо поддержало доводы заявителя, по основаниям, изложенным в отзыве.

          Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, между ООО «Метаком» (Продавец) и ООО «ВИМАКС» (Покупатель) заключен договор купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г., согласно которому Продавец продает, а Покупатель приобретает в свою собственность помещение площадью 253,5 кв.м. назначение нежилое, этаж №1, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, проспект Кирова, дом 2, строение 3, кадастровый номер 63:01:0742001:1065 (далее по тексту — Помещение). Данное Помещение принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «МЕТАКОМ» на праве собственности на основании передаточного акта от 18.03.2020г (утвержден Решением Общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «Премьер» (Протокол №11 от 18.03.2020г.), о чем в едином государственном реестре недвижимости «02» ноября 2021 года сделана запись регистрации № 63:01:0742001:1065-63/468/2021-1.

Стоимость помещения определена в договоре в размере 700 000 руб. и была перечислена ООО «ВИМАКС» в пользу Покупателя платежными поручениями №128 от 10.09.2021г.№ 172 от 29.11.2021г.

Нежилое помещение передано покупателю согласно  п.8 указанного выше договора купли-продажи, в соответствии с которым    настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием Помещения от Продавца к Покупателю.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 02 декабря 2021г. была проведена государственная регистрация права собственности на указанное помещение за ООО «ВИМАКС», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.12.2021г.

По утверждению заявителя после государственной регистрации перехода  права собственности на указанное помещение  на ООО «ВИМАКС» выяснилось, что по технической ошибке из двух помещений, находящихся в собственности ООО «Метаком», в договоре купли-продажи стороны указали то помещение в котором ООО «Метаком» непосредственно располагается (оборудование, рабочие места, ведет свою деятельность).

Тем самым от фактической передачи помещения в пользу покупателя ООО «Метаком» отказалось, от своего имущества помещение не освободило, вернуло оплаченные денежные средства покупателю согласно платежному поручению №97 от 16.12.2021г.

Пунктом 12 договора купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г. предусмотрено, что в случае неисполнения условий договора он может быть расторгнут.

В связи с чем ООО «Метаком» и ООО «Вимакс» заключили 17.12.2021г. соглашение о расторжении договора купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г. и обратись в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для государственной регистрации перехода прав на помещение за ООО «Метаком».

Заинтересованное лицо уведомлением № КУВД-001/2021-54216540/3 от 22.12.2021г. приостановило государственную регистрацию прав, указа, что государственная регистрация перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г. не может быть произведена, для устранения причин приостановления необходимо предоставить документы, соответствующие требованиям действующего законодательства.

Не получив дополнительных документов от заявителей заинтересованным лицом оформлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 22.03.2022 №КУВД-001/2021-54216540/8, со ссылкой, что сделка между сторонами фактически исполнена.

Данные обстоятельства послужили основание для обращения в суд с настоящим заявлением.

В обоснование своей позиции, заявитель ссылается на следующее, в договоре купли-продажи от 29.11.2021 №1 не предусмотрено прекращение обязательств сторон в связи с окончанием срока действия договора, поэтому данная сделка являлась действующей до определенного в ней момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Стороны сделки не лишены возможности расторгнуть договор по взаимному согласию. Договор купли-продажи помещения от 29.11.2021 №1 не содержит запрета на его расторжение по соглашению сторон. Следовательно, заключенное сторонами соглашение о расторжении сделки от 17.12.2021 не противоречит положениям статей 407, 408, 450 и 453 ГК РФ.

В данном случае государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности, основанного на указанном договоре, а также фактическая передача помещения Продавцом Покупателю и перечисление в оплату договора в полном объеме денежных средств, не является препятствием для расторжения сделки по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Поэтому ссылка заинтересованного лица на положения статьи 408 ГК РФ, что сделка исполнена, а надлежащее исполнение прекращает обязательство, не состоятельна.

У заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в совершении регистрационных действий.  

 Однако данные доводы заявителя не основаны на нормах гражданского законодательства и фактических обстоятельствах дела.

         Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о госрегистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2);

В соответствии с нормами ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Федеральным законом и принятыми в соответствии с нормативными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5), форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Не устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Как отмечено ранее между ООО «Метаком» (Продавец) и ООО «ВИМАКС» (Покупатель) заключен договор купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г., согласно которому Продавец продает, а Покупатель приобретает в свою собственность помещение площадью 253,5 кв.м. назначение нежилое, этаж №1, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, проспект Кирова, дом 2, строение 3, кадастровый номер 63:01:0742001:1065. ( л.д.32-33).

Сторонами подписан акт приема-передачи помещения, в деле имеются платежные поручения свидетельствующие об уплате денежных средств в полном объеме, соответственно, сторонами исполнены все обязательства по договору купли-продажи от 29.11.2021. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 02 декабря 2021г. была проведена государственная регистрация права собственности на указанное помещение за ООО «ВИМАКС», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.12.2021г. 

Однако впоследствии ООО «Метаком» и ООО «Вимакс» 17.12.2021г. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г., указав в пункта 3 и 4 в качестве основания, что продавец фактически помещение покупателю не передал, от расположенного имущества помещение не освободил. В связи с чем сделка не может быть выполнена на условиях договора купли-продажи №1 от 29.11.2021г. ( л.д. 34).

Пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)  предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2). 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ   договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  

Исходя из доводов заявителя,  в данном случае обязательства по договору купли-продажи помещения  №1 от 29.11.2021г.  прекращены заключением соглашения от 17.12.2021г.   о его расторжении.  

 В соответствии со статьей 407 ГК РФ   обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Действительно,  согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В соответствии с пунктом 1 статьи 450 названного кодекса изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. 

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 приводимой нормы). 

 Между тем в силу  пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение также является  одним из оснований для прекращения обязательства.

 Таким образом по смыслу статей 450 и 453 ГК РФ не может быть  изменен или расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке договор, обязательства по которому уже прекратились вследствие надлежащего исполнения сторонами.    

  Согласно разъяснениям, содержащимся    в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости",    если стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом, продавец не вправе требовать  внесения изменения в этот договор и, соответственно, исходя из правового смысла   названных выше норм гражданского законодательства в их совокупности, заключать соглашение о его расторжении.   

          Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях  экономической коллегии Верховного суда РФ  от 25 октября 2021 г. N 301-ЭС21-20048, от 08.07.2015 N 305-КГ15-7373, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.02.2017 N Ф06-311/2015

 В связи с изложенным соглашение от  17.12.2021г. между ООО «Метаком» и ООО «Вимакс» о расторжении договора купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г.  правомерно не принято Управлением в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку на момент заключения данного соглашения обязательство, возникшее из договора купли-продажи от 29.11.2021, было надлежащим образом исполнено обеими сторонами и, соответственно,  прекращено исполнением.

Кроме того содержание представленного на регистрацию соглашения от 17.12.2021 противоречит условиям договора купли-продажи помещения №1 от 29.11.2021г..

 Так в   пунктах 3 и 4 соглашения о расторжении договора купли-продажи указано, что продавец фактически помещение покупателю не передал, от расположенного имущества помещение не освободил. В связи с чем сделка не может быть выполнена на условиях договора купли-продажи №1 от 29.11.2021г.  

Между тем, согласно п. 8 договора купли-продажи нежилого помещения №1 от 29.11.2021г.  указано, что    настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием Помещения от Продавца к Покупателю.

В связи с изложенным выводы Управления о несоответствии представленных на регистрацию документов требованиям Закона № 218-ФЗ являются обоснованными, поскольку материалы дела подтверждают наличие явных противоречий в правоустанавливающих документах.

        По аналогичным основаниям не принимаются доводы  заявителя о ненадлежащем исполнении  продавцом обязанности по передаче нежилого помещения по договору  купли-продажи. Исходя из буквального содержания  пункта 8 договора купли-продажи, содержащего ссылку     на статью  556  ГК РФ,  имущество считается переданным покупателю с момента подписания   договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Ссылки заявителя на то, что  в договоре купли-продажи от 29.11.2021 №1 не предусмотрено прекращение обязательств сторон в связи с окончанием срока действия договора, поэтому данная сделка являлась действующей до определенного в ней момента окончания исполнения сторонами обязательств, также не свидетельствует о незаконности оспариваемого уведомления и наличии законных оснований для государственной  регистрации перехода права собственности.    

В соответствии с частью 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.  

  В рассматриваемом случае договоре в договоре купли-продажи отсутствует условие о сроке действия договора. Поэтому сроки  действия  договора и прекращения обязательств  следует определять моментом   фактического исполнения сторонами своих договорных обязательств.  

  Таким образом, учитывая, что договор между сторонами фактически исполнен в соответствии с его условиями, а обязательства прекращены, оснований для расторжения договора, уже ранее прекращенного его исполнением, в данном случае не имелось.  

 Возможность возврата имущества в собственность заявителя после осуществленной регистрации права собственности ООО «ВИМАКС» возможно путем заключения новой сделки либо признания заключенной сделки недействительной, а также иным законным способом. 

В связи с тем, что соглашение от 17.12.2021 о расторжении договора купли-продажи от 29.11.2021 не соответствует требованиям гражданского законодательства, Управлением было обоснованно отказано в государственной регистрации перехода права на помещение с кадастровым номером кадастровый номер 63:01:0742001:1065.

 С учетом изложенного требования ООО «Метаком» удовлетворению не подлежат с отнесением на заявителя расходов по госпошлине.  

 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований, заявленных ООО «Метаком» (ИНН:6319249025)  к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области  отказать.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

Л.В. Кулешова