АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21495/2018

г. Краснодар

24 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СМУ-1 "Югкомстрой"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (руководитель), ФИО2 (доверенность от 05.03.2025), ФИО3 (доверенность от 05.11.2024), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенности от 08.11.2024, 27.12.2024), от заместителя Генерального прокурора Российской Федерации – ФИО5 (удостоверение, доверенность от 14.03.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А32-21495/2018, установил следующее.

Акционерное общество «Краснодаргазстрой» (далее – акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации (далее – департамент) о признании незаконными выраженного в письме от 15.05.2018 № 11234.26 решения об отказе в продлении срока договора от 18.01.2000 № 26 (4300006146)(л/с 

<

***>) аренды земельного участка площадью 815 417 кв. м с кадастровым номером 23:43:0436003:4, местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства жилых домов, объектов соцкультбыта и их последующей эксплуатации (далее – договор аренды 2000 года, земельный участок), выраженного в письме от 15.05.2018 № 11234.26 решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и их дальнейшей эксплуатации, о понуждении к оформлению, подписанию и направлению проекта нового договора аренды земельного участка на 49 лет. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 заявление удовлетворено.

Принимая к производству апелляционную жалобу заместителя Генерального прокурора Российской Федерации (далее – прокурор), суд апелляционной инстанции в определении от 10.01.2024 указал на ее подачу в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) в связи с нарушением обжалуемым решением прав и законных интересов муниципального образования город Краснодар в сфере земельных отношений, а также неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в аренде земельного участка.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 в удовлетворении ходатайства о привлечении общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» (далее – общество) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 отменено. В удовлетворении заявления акционерного общества отказано.

Суд апелляционной инстанции заключил о том, что о наличии обжалуемого судебного акта прокурору стало известно не ранее 27.11.2023 в ходе мониторинга ресурса Картотека арбитражных дел. У договора аренды 2000 года отсутствуют признаки соглашения о комплексном развитии территории. Акционерное общество с 1996 года не выполнило на земельном участке мероприятия по его благоустройству, развитию социальной инфраструктуры, строительству школ, детских садов, объектов культуры и медицинских учреждений, улучшению условий жизни граждан, которые могли быть квалифицированы как комплексное социально-экономическое развитие территории. Права общества не затронуты, необходимость его привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отсутствует.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал на отсутствие у суда апелляционной инстанции оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в целях обеспечения обществу возможности вступления в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. При этом в целях недопущения нарушения прав и законных интересов общества суду апелляционной инстанции указано на необходимость рассмотрения вопроса о замене акционерного общества в порядке процессуального правопреемства. Неразрешенность вопроса о процессуальном правопреемстве признана препятствием как для внесения определенности в правоотношения сторон, так для решения вопроса о законности заключенного на основании отмененного решения суда договора от 24.05.2019 № 4300023868 аренды земельного участка на 49 лет (далее – договор аренды 2019 года). Суд кассационной инстанции не признал незаконными фактическое восстановление срока подачи апелляционной жалобы и ее рассмотрение по существу.

При новом рассмотрении дела определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 в порядке, определенном статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса, произведена процессуальная замена акционерного общества на общество по ходатайству последнего. Судебный акт мотивирован тем, что во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 акционерное общество и департамент заключили новый договор аренды 2019 года. По договору перенайма от 12.03.2020 права и обязанности арендатора по договору аренды 2019 года переданы обществу. Заменой акционерного общества на общество в порядке процессуального правопреемства обеспечены внесение определенности в правоотношения сторон и возможность решения вопроса о законности договора аренды 2019 года, заключенного во исполнение обжалуемого решения суда первой инстанции.

Отклоняя довод общества о необходимости принятия процессуального решения по вопросу о восстановлении срока апелляционного обжалования, суд апелляционной инстанции отметил, что пропуск прокурором этого срока и его необоснованное восстановление являлись доводами кассационной жалобы. Постановление суда кассационной инстанции от 19.08.2024 не содержит выводы о необоснованном восстановлении данного срока. Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению по существу без повторного обсуждения вопросов об обоснованности ходатайства прокурора о восстановлении срока на апелляционное обжалование и о принятии апелляционной жалобы к производству.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 отменено, в удовлетворении заявления общества отказано. В порядке поворота исполнения отмененного судебного акта общество присуждено к возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи, а в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись от 28.10.2019 с номером регистрации 23:43:0436003:4-23/001/2019-8 об обременении земельного участка договором аренды 2019 года в пользу общества. Судебный акт мотивирован следующим. Ходатайство прокурора о восстановлении пропущенного срока на апелляционное обжалование было удовлетворено при первоначальном принятии апелляционной жалобы к производству. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2024 не содержит выводы о необоснованном восстановлении срока на апелляционное обжалование. Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению по существу без повторного обсуждения этого вопроса. У прокурора созданы правомерные ожидания отсутствия возможности пересмотра данного вопроса и необходимости дополнительного обоснования своей процессуальной позиции. Земельный участок предоставлен акционерному обществу в аренду без проведения торгов. Договор аренды 2000 года не содержит положений о предоставлении земельного участка в аренду для его комплексного освоения. С момента предоставления земельного участка в аренду общество и его предшественник не совершили действия по комплексному социально-экономическому развитию территории в границах земельного участка. Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не мог быть заключен на срок более девяти месяцев и не подлежал пролонгации. У предшественника общества отсутствовало право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Общество не доказало наличие условий для однократного продления срока договора аренды 2000 года в целях завершения строительства. В отношении земельного участка не выдавались разрешения на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию. Капитальный характер существующих на земельном участке строений, их возведение с соблюдением разрешительного порядка общество не доказало. Договор аренды 2000 года фактически прекратил свое действие. Основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок отсутствуют.

Общество, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебного акта. Суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу по существу, не приняв процессуального решения по вопросу о восстановлении срока апелляционного обжалования. Уважительность причин пропуска срока апелляционного обжалования прокурор не обосновал. Правовые основания для его восстановления отсутствовали. Нормативные положения, действовавшие по состоянию на дату заключения договора аренды 2000 года, не предусматривали заключение такого договора исключительно на торгах. У акционерного общества сохранялось преимущественное права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Поворот исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 произведен необоснованно. В отзыве на кассационную жалобу прокурор выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами установлено, что постановлением администрации от 17.01.1996 № 34 акционерному обществу предоставлен во временное пользование на 3 года из земель запаса города Краснодара земельный участок, площадь которого составляла 88 га, в том числе 80 га для строительства индивидуальных жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве станицы Старокорсунской в Карасунском административном округе города Краснодара. Постановление издано администрацией в рамках реализации договора об оказании взаимной помощи от мая 1994 года, по условиям которого управление Карасунского административного округа города Краснодара и акционерное общество договорились совместно действовать в области строительства газопровода высокого давления от ГРС-2 до х. Ленина и двух ГРП в массивах застройки х. Ленина и ст. Старокорсунской. Управление в счет оплаты за строительство газопровода предоставило обществу земельный участок.

Постановлением мэрии города Краснодара от 13.11.1998 № 2318 постановление администрации от 17.01.1996 № 34 отменено. Принято решение о заключениис акционерным обществом договора аренды земельного участка на 5 лет. Постановлениями мэрии города Краснодара от 03.02.1999 № 169, от 14.09.1999 № 594,от 11.08.1999 № 1375 в постановление от 13.11.1998 № 2318 внесены изменения,срок аренды земельного участка увеличен до 20 лет.

Мэрия города Краснодара (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) 18.01.2000 заключили договор аренды земельного участка (2000 года) до 13.11.2018. Арендатору предоставлено преимущественное право на предоставление земельного участка в аренду по истечении срока договора аренды на ранее принятых условиях. Для реализации этого права арендатор должен был направить арендодателю письменное заявление не позднее, чем за 60 дней до истечения срока договора (пункт 4.1.7). Арендатор также должен был за три месяца до окончания срока аренды внести арендодателю письменные предложения о дальнейшем использовании земельного участка (пункт 4.2.13).

Государственная регистрация договора аренды 2000 года осуществлена 13.04.2000(запись с номером регистрации 23-01.00-1.7.2000-25). Акционерному обществу выдано соответствующее свидетельство от 14.04.2000 серии КК № 110238. По соглашению от 27.04.2010 № 291 стороны уменьшили площадь арендуемого земельного участка до 853 848 кв. м, а по соглашению от 10.02.2011 № 104 ? до 815 417 кв. м.

Акционерное общество направило в администрацию письмо от 27.04.2018 № 31-02/47 с предложением о возобновлении договора аренды на новый срок, приложив к нему проект соответствующего договора. Письмами от 11.05.2018 № 10820.26, от 15.05.2018 № 11234.26 департамент уведомил акционерное обществоо приятных решениях об отказе в пролонгации договора аренды земельного участкана новый срок по мотивам неуказания оснований и целей предоставления земельного участка, отсутствия на нем принадлежащих акционерному обществу на праве собственности зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.

По данным генерального плана муниципального образования город Краснодар, утверждённого решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, земельный участок расположен в функциональных зонах объектов коммунального назначения, рекреационного назначения (городских зелёных насаждений общего пользования, лесопарков), застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, инженерной и транспортной инфраструктуры. Согласно Правилам землепользования и застройки, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, земельный участок расположен в территориальных зонах застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), зелёных насаждений общего пользования (РО) и  застройки индивидуальными жилыми домами за границами города Краснодара (Ж.1.2).

Решением городской Думы Краснодара от 19.07.2012 № 32 п.13 утверждены местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар. Данными нормативами определены предназначение рекреационных зон (для организации массового отдыха населения, улучшения экологической обстановки городского округа) и их состав (парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоёмы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств города Краснодара и населённых пунктов сельских округов). Рекреационные зоны предписано формировать на землях общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары и другие озелененные территории общего пользования). На территории рекреационных зон запрещено строительство новых и расширение действующих промышленных, коммунально-складских и других объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией существующих объектов (подраздел П.4.1).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения акционерного общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его органы. Бремя доказывания факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов лежит на заявителе (статья 65, часть 5 статьи 200).

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621). Данные нормы с момента заключения договора аренды 2000 года не изменились.

Применительно к ним в судебной практике сформирован единообразный правовой подход, согласно которому преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в том в случае, когда имеются иные лица, также претендующие на заключение договора аренды того же объекта. В принудительном (судебном) порядке указанное право может быть реализовано лишь в случае, предусмотренном в абзаце 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса.  В отсутствие договора аренды, заключенного арендодателем с новым арендатором в нарушение преимущественного права первоначального арендатора, основания для применения способа защиты в виде перевода прав по договору аренды отсутствуют. При этом обязательным условием реализации преимущественного права является исправность арендатора (исполнение им надлежащим образом своих обязанностей).

Введенным в действие 30.10.2001 Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) также предусматривалось преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 22). Данная норма утратили силу с 01.03.2015 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. С этого момента арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.7).

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ (вступил в силу 10.01.2005) Земельный кодекс дополнен статьей 30.2, которой введено понятие комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, включающее в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства допускалось только на аукционе.

Федеральным законом от 31.12.2005 № 206-ФЗ статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена пунктом 15, на основании которого земельный участок мог быть предоставлен юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом на основании заключенного с уполномоченным органом до 30.12.2004 соглашения  было осуществлено выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с таким выселением убытков, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях его предоставления для строительства жилья в предусмотренной градостроительной документацией зоне.

Пунктом 21 названной статьи собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, и право собственности на который зарегистрировано (или такой участок был предоставлен в аренду) до 01.03.2015, предоставлено право приобрести такой земельный участок в аренду на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Действовавшей в момент истечения срока договора аренды 2000 года редакцией  Земельного кодекса допускалось в ряде случаев заключение договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), в том числе с собственником расположенных на этом участке зданий, сооружений (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6).

Юридическое лицо, являющееся арендатором публичного земельного участка по заключенному без проведения торгов договору аренды, имеет право на заключение нового договора аренды такого участка при наличии предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса оснований (пункты 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем.

Земельный участок предоставлен акционерному обществу в аренду без проведения торгов. Договор аренды 2000 года не содержал положений о предоставлении земельного участка в аренду для его комплексного освоения. С момента предоставления земельного участка в аренду общество и его предшественник не исполнили взятые на себя обязательства, не осуществили строительство индивидуальных жилых домов, объектов инфраструктуры и соцкультбыта, не совершили действия по комплексному освоению земельного участка. В отношении земельного участка не выдавались разрешения на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию. Общество не доказало капитальный характер существующих на земельном участке строений, их возведение с соблюдением разрешительного порядка, а также наличие условий для однократного продления срока договора аренды 2000 года в целях завершения строительства. У предшественника общества отсутствовало право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Договор аренды 2000 года фактически прекратил свое действие. Основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов отсутствовали.

В порядке поворота исполнения отмененного судебного акта общество обоснованно присуждено к возврату земельного участка администрации по акту приема-передачи, а в Едином государственном реестре недвижимости погашена запись от 28.10.2019 с номером регистрации 23:43:0436003:4-23/001/2019-8 об обременении земельного участка в пользу общества договором аренды 2019 года, заключенного во исполнение отмененного судебного акта.

Отклоняя довод общества о необходимости принятия процессуального решения по вопросу о восстановлении срока апелляционного обжалования, суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что пропуск прокурором этого срока и его необоснованное восстановление являлись доводами первой кассационной жалобы. Постановление суда кассационной инстанции от 19.08.2024 не содержит выводы о необоснованном восстановлении данного срока. Апелляционная жалоба подлежала рассмотрению по существу без повторного обсуждения вопросов об обоснованности ходатайства прокурора о восстановлении срока на апелляционное обжалование и о принятии апелляционной жалобы к производству.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных посравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел варбитражномсуде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2024 по делу № А32-21495/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин