АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4541/2025

Дело № А55-20612/2024

г. Казань

06 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Желаевой М.З.,

судей Кашапова А.Р., Сабирова М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Низамовой Г.Х.,

при участии в судебном заседании посредством использования систем веб-конференции представителя:

от ответчика Главы городского округа Самара – ФИО1 по доверенности от 10.04.2025 № 1/509,

при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

от истца общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания ДомАС» ФИО2 по доверенности от 01.12.2023 (б/н),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Главы  городского округа Самара 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025

по делу № А55-20612/2024

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания ДомАС» к Главе городского округа Самара о признании недействительным решения об одностороннем расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Строительная Компания ДомАС» (далее – ООО «ИСК ДомАС», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к  Главе городского округа Самара (далее – Глава городского округа, ответчик) о признании недействительным решения от 25.01.2024 о  расторжении в одностороннем порядке договора от 04.12.2015 № 534 о  развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц  Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского  округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025, иск удовлетворен.

Глава городского округа, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с  кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на  несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, и направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что в рассматриваемом случае договор от 04.12.2015 № 534 о  развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц  Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского  округа Самара заключен в отношении территории на которой расположены многоквартирные дома, включенные в Адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Самара, утвержденную решением Думы городского округа Самара от 20.03.2008 № 540, с принятием инвестором на себя обязательств по приобретению и последующей передаче в  муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на  территории, в отношении которой принято решение о развитии, независимо от признания их аварийным, следовательно, принятие органом местного самоуправления соответствующего решения о признании их аварийными и решения об их изъятии для муниципальных нужд, вопреки  выводам судебных инстанций, не требовалось.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании суд кассационной инстанции, проведенном с использованием системы вебконференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняли участие представители Главы городского округа и ООО «ИСК ДомАС», которые дали соответствующие пояснения по делу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с положениями статей 274, 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы  кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не  находит правовых оснований для отмены обжалуемых решения и постановления по  следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара между Главой городского округа и ООО «ИСК ДомАС» (инвестор) заключен соответствующий договор от 04.12.2015 № 534, предусматривающий обязательства ООО «ИСК ДомАС» своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц по развитию застроенной территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара в  установленные договором сроки.

Согласно разделу 3 договора его исполнение осуществляется в три этапа, в том числе первый этап включает: разработка в соответствии с градостроительным регламентом и нормативами градостроительного проектирования проекта планировки и проекта межевания территории, графика поэтапного освоения застроенной территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки застроенной территории, в срок не позднее 12 (двенадцати) месяцев с момента подписания настоящего договора (пункт 3.1.1); предъявление Главой городского округа требования о сносе многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, к собственникам таких помещений. В случае если данные собственники в  установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, принятие решения об изъятии для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию (пункт 3.1.2);  после исполнения инвестором обязательств, предусмотренных пунктами  4.1.3 – 4.1.4 договора полностью, либо исполнения указанных обязательств в части, необходимой для реализации соответствующего этапа освоения застроенной территории, в случае поэтапного освоения застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, постановка освобожденных земельных участков, на государственный кадастровый учет (пункт 3.1.3); приобретение права  на земельные участки и объекты капитального строительства после  исполнения условий, предусмотренных пунктом 3.1.3 договора  (пункт 3.1.4). 

Начало первого этапа дата подписания договора сторонами, срок выполнения первого этапа - 5 (пять) лет со дня подписания договора.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, в том числе обязанности инвестора:  в течение 5 (пяти) лет с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии (пункт  4.1.3);  не позднее 5 (пяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы городского округа, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 1.3 договора (пункт 4.1.4).

В свою очередь, Глава городского округа, в частности, обязан принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу  расположенных на территории в границах проспекта Кирова, улиц Вольской, Каховской, Свободы в Кировском районе городского округа Самара, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение должно быть принято в течение 12 (двенадцати) месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока установленного для  сноса таких домов (пункт 4.3.2).

Согласно пункту 5.1 договора срок его действия 10 (десять) лет. 

Согласно пункту 5.5.1 договора Глава городского округа вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, письменно предупредив инвестора за один месяц до расторжения, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения инвестором обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1 – 4.1.6 договора.

В последующем подрядчик, Глава городского округа письмом от 25.01.2024 № 1/109 уведомил   ООО «ИСК ДомАС» об отказе от исполнения договора в  одностороннем порядке на основании пункта 5.5.1 договора, ссылаясь   на  нарушение инвестором обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.3 договора, и его прекращении по истечении месяца со дня получения  уведомления.

Полагая, что отказ от договора является недействительным, ООО «ИСК ДомАС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций, удовлетворяя иск, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствовались положениями статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, приведенной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, условиями договора от 04.12.2015 № 534 и, учитывая, что задержки в реализации проекта по развитию территории города зависели не только от инвестора, но и от Главы городского округа, чьи административные решения являлись необходимой предпосылкой  исполнения договорных обязательств инвестором, признали односторонний отказ последнего от договора от 04.12.2015 №  534 недействительным.

Оснований не согласиться с указанными выводами судебных инстанций, основанными на полной и всесторонней оценке обстоятельств дела, правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции не имеется.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора, по  договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить  обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а  другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в  соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с  частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями такого договора, в  частности, являются:  обязательство лица, заключившего договор с  органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4);  обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 5); обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 8).

Аналогичные условия согласованы сторонами в пунктах 4.1.3, 4.1.4 и 4.3.2 договора от 04.12.2015 №  534.

Таким образом, по смыслу названных норм права и условий договора, следует обязанность именно Главы городского округа принять решение об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. 

Указанные выше обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора. 

Предусмотренная пунктом 4.3.2 договора от 04.12.2015 №  534 необходимость вытекает из цели заключения договора о развитии застроенной территории и исполнения сторонами  взаимных обязательств.

Обязательства по спорному договору являются встречными. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на лицо, заключившего договор, обязанности исполнять  договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

Вопреки позиции Главы городского округа исполнение им своих обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, по договору от 04.12.2015 №  534 не  противоречит положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предполагающим, что фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано ранее совершения органом местного самоуправления следующих последовательных действий: направление органом местного  самоуправления собственникам требований о сносе или реконструкции, по  истечении шестимесячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для   муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечении трех месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о  принудительном изъятии.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам постановления об изъятии спорных жилых домов, поименованных в списке ответчика от 27.11.2023, принимались администрацией городского округа Самара 11.03.2024 № 171, 21.03.2024 № 207 и 210, 06.05.2024 № 360, 10.07.2024 № 578, 13.07.2024 № 696, 20.09.2023 № 988. Требование, содержащее характеристики жилья для расселения с указанием количества расселяемых квартир и находящихся в них комнат, жилой и общей площадей, а также количества проживающих в них жильцов были переданы Главой городского округа инвестору 27.11.2024, а  в январе 2025 года ответчик уже отказался от договора. 

По условиям договора указанные действия Главой городского округа должны были быть совершены в первые пять лет действия договора в рамках реализации его первого этапа, а фактически были совершены лишь спустя 9 лет после заключения договора. При этом инвестору Главой  городского округа был установлен срок для предоставлению жилья в целях расселения жильцов из изъятых аварийных домов, равный 30 дням, что является заведомо недостаточным для исполнения обязательства, учитывая его объем и особенности исполнения. 

При установленных обстоятельств суды обеих инстанций пришли  к законному и обоснованному выводу, что исполнение инвестором обязательств по предоставлению жилья в установленные договором сроки стало невозможным в результате несвоевременного исполнения встречного обязательства Главой городского округа по принятию решения об изъятии жилых помещений в подлежащих сносу многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, и выполнении иных, взаимосвязанных последовательных обязанностей. 

В этой связи является верным вывод судов обеих инстанций о необходимости сохранения договорных правоотношений сторон, что  будет способствовать решению вопросов расселения аварийных жилых домов и обновления жилищного фонда. В рассматриваемом случае прекращение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на согласованных в нем условиях.

У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для  переоценки выводов судов обеих инстанций, для отмены обжалуемых судебных актов по  приведенным в кассационной жалобе доводам. 

По существу доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке фактических обстоятельств дела и оспариванию выводов судов первой и апелляционной инстанций, сделанных на основании исследования имеющихся в деле доказательств, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств не входит в  полномочия суда кассационной инстанции.

Кассационная жалоба не содержит иных доводов, которые не являлись бы предметом исследования нижестоящих судов и влияли бы на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в  порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А55-20612/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.З. Желаева

Судьи А.Р. Кашапов

 М.М. Сабиров