АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-5378/2020

г. Ставрополь

19 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 19 января 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Управления  имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск,  

к товариществу собственников жилья «Космонавтов» 35», ОГРН 

<

***>,                             г. Железноводск,

о признании отсутствующим права собственности муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края на нежилое подвальное помещение общей площадью 329,8 кв.м, расположенное в кирпичном жилом пятиэтажном доме, находящемся по адресу 

<

...>; о признании указанного помещения объектом общей долевой собственности собственников помещений в МКД; о признании недействительной запись государственной регистрации права муниципального образования города-курорта Железноводска Ставропольского края от 07.07.2015 № 26-26/036-26/036/002/2015-614/1; 

о признании отсутствующим права собственности муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края на нежилое подвальное помещение общей площадью 426,8 кв.м, расположенное в кирпичном жилом пятиэтажном доме, находящемся по адресу 

<

...>; о  признании указанного помещения объектом общей долевой собственности собственников помещений в МКД; о признании недействительной записи государственной регистрации права муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края от 07.07.2015 №26-26/036-26/002/2015-613/1, 

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО1 по доверенности 11.01.2021, в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного. 

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск,   обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к  ТСЖ «Космонавтов» 35»,                                    ОГРН 

<

***>,  г. Железноводск, о признании отсутствующим права собственности муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края на нежилое подвальное помещение общей площадью 329,8 кв.м, расположенное в кирпичном жилом пятиэтажном доме, находящемся по адресу 

<

...>; о признании указанного помещения объектом общей долевой собственности собственников помещений в МКД; о признании недействительной запись государственной регистрации права муниципального образования города-курорта Железноводска Ставропольского края от 07.07.2015 № 26-26/036-26/036/002/2015-614/1; о признании отсутствующим права собственности муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края на нежилое подвальное помещение общей площадью 426,8 кв.м, расположенное в кирпичном жилом пятиэтажном доме, находящемся по адресу 

<

...>; о  признании указанного помещения объектом общей долевой собственности собственников помещений в МКД; о признании недействительной записи государственной регистрации права муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края от 07.07.2015 №26-26/036-26/002/2015-613/1.

Определением от 14.04.2020 суд принял иск Управления  имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 

<

***>,                              г. Железноводск,  к производству (судья Гладских Н.В.).

Определением председателя первого судебного состава ФИО2 от 06.11.2020 материалы дела № А63-5378/2020 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации переданы на рассмотрение судье                   Безлепко В.В.,  поскольку судья Гладских Н.В. с 09.11.2020 отсутствует в связи с уходом в отпуск с последующей отставкой, что приводит к невозможности осуществления судопроизводства по указанному делу.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил суд оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с отсутствием документов подтверждающих, что заявленные помещения являются общей долевой собственностью МКД. 

Представитель ответчика возражал на заявленное ходатайство истца, просил суд рассмотреть исковое заявление по существу.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство истца, отклонил его, поскольку отсутствуют основания для оставления иска без рассмотрения, предусмотренные статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, представитель ответчика настаивал на рассмотрении спора по существу.

Представитель ответчика в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно представленной в материалы дела технической документации жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, является многоквартирным, имеет в своем составе 96 жилых помещений, состоит из 4 этажей и технических подвалов.

Строительство жилого дома было осуществлено в 1983 году по заказу и проекту Железноводского отдела комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт». 

В соответствии с актом от 28.12.1983 приемки в эксплуатацию государственной приемной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно – гражданского значения принят в эксплуатацию.

Решением исполнительного комитета Железноводского городского совета народных депутатов от 30.12.1983 № 711 утвержден акт от 28.12.1983 о приемке в эксплуатацию 95 квартирного жилого дома с встроенными помещениями для отдела комплексного проектирования «Гипроэнергоремонт» и пристроенными помещениями городского отдела ЗАГС в 

<

...>.

После сдачи в эксплуатацию МКД, все нежимые помещения находились на балансе заказчика строительства Железноводского отдела комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт». В нежилых помещениях, в том числе спорных, находились производственные помещения, (офисные помещения Железноводского отдела комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт», архив, мастерские, копировальный отдел) (справки от 26.01.2010 №№ 109, 110 ОАО «Инженерный центр энергетики Поволжья»). 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2002 по делу № А63-3273/2002 в отношении АООТ «Гипроэнергоремонт» принято решение о признании его банкротом и открытии конкурсного производства.

После банкротства и ликвидации Железноводского отдела комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт» нежилые помещения, находящиеся на его балансе, в том числе и спорные перешли в общедолевую собственность Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, и физических лиц ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 .A.M. 

Право общедолевой собственности истца на нежилые помещения, в том числе на спорные, возникло на основании договора купли-продажи от 03.11.2004, о чем о в ЕГРН внесена запись регистрации от 10.12.2004 №26-01/31-11/2014/644.

В 2007 году между общедолевыми собственниками нежилых помещений МКД 35, по ул. Космонавтов, г. Железноводска, Ставропольского края, а именно: Управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО6 .A.M. истцом было подписано соглашение о реальном разделе помещений и прекращении долевой собственности от 21.02.2007.

Право общедолевой собственности на все нежилые помещения МКД 35, по ул. Космонавтов, г. Железноводска, Ставропольского края, в 2007 году было прекращено, в результате чего истец приобрел право собственности на изолированную часть помещения с отдельным входом общей площадью 1479,2 кв.м, состоящую из:

- помещений цокольного этажа общей площадью 722 кв.м помещения с №1 по №29, с №47 по №70;

- помещения подвала общей площадью 756 кв.м помещение с №1 по №10 с №12 по №28 с №30 по №43.

В 2015 году Управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска вынесено распоряжение от 15.12.2004 №74, согласно которому помещения подвала общей площадью 756 кв.м (помещения с №1 по №10 с №12 по №28 с №30 по №43) были разделены в натуре и зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости общей площадью 329,8 кв.м и общей площадью 426,8 кв.м о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2015 сделаны записи № 26-26/036-26/036/002/2015-614/1, №26-26/036-26/002/2015-613/1.

Право общедолевой собственности истца на спорные нежилые помещения возникло на основании договора купли-продажи от 03.11.2004 года, зарегистрированного в Железноводском филиале УЮ ГРП СК о чем в ЕГРН 10.12.2004 произведена запись №26-01/31-11/2014/644.

В 2007 году на основании соглашения о реальном разделе помещений и прекращении долевой собственности от 21.02.2007, истец приобрел единоличное право собственности на спорные нежилые помещения.

Полагая, что подвальные помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, поскольку в спорных подвальных помещениях находится инженерное оборудование: магистральные трубопроводы (лежаки) отопления, стояки отопления с вентилями, в помещениях подвала смонтированы системы отопления, обслуживающие более одной квартиры в многоквартирном доме и указанные инженерные коммуникации нуждаются в систематическом обслуживании, экстренном обслуживании (отключении) на случай возникновения аварийной ситуации, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В соответствии со статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации  защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляют согласно правилам о подведомственности, установленным процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. 

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены конкретные способы защиты прав, перечень которых не является исчерпывающим. Иные способы защиты права, не указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут устанавливаться законом. 

В настоящее время не существует нормативно-правовых актов, которые бы непосредственным объектом правового регулирования имели бы отношения, складывающиеся по поводу установленного статуса общего имущества собственников нежилых помещений, порядка управления таким имуществом, владения, пользования и распоряжения им.

Вместе с тем, существующая судебная практика выработала ряд правовых подходов, согласно которым, к подобным правоотношениям в зависимости от непосредственного объекта регулирования по аналогии закона применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие вопросы владения, пользования и распоряжения общим долевым имуществом, либо нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие в основном вопросы управления таким имуществом.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление от 23.07.2009 № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 постановления от 23.07.2009 № 64, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления от 23.07.2009 № 64).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности всех сособственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует руководствоваться Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №4 91 (далее - Правила содержания общего имущества).

Правилами содержания общего имущества определено, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, в силу закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данные разъяснения изложены в пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Таким образом, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по настоящему спору и имеющими значение для разрешения данного спора, является установление того в чьем фактическом владении и пользовании находятся спорные помещения, отвечают ли они признакам общего имущества здания либо предназначены для самостоятельного использования, а также были ли они ранее выделены в качестве самостоятельных и использовались в качестве таковых.

Судом установлено, что спорными подвальными помещениями общей площадью 329,8 кв.м и общей площадью 426,8 кв.м, расположенными в кирпичном жилом пятиэтажном доме, находящемся по адресу 

<

...>, собственники жилых помещений многоквартирного дома не владеют.

Истец в разные периоды времени предоставлял владение юридическим лицам спорными помещениями по договорам аренды и безвозмездного пользования, в том числе Железноводскому городскому казачьему обществу Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества. 

Изначально при строительстве жилого дома находящемся по адресу 

<

...>, спорные подвальные помещения проектировались, строились и использовались Железноводским отделом комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт».

Указанное свидетельствует также из решения исполнительного комитета Железноводского городского совета народных депутатов от 30.12.1983 № 711, которым утвержден акт от 28.12.1983 о приемке в эксплуатацию 95 квартирного жилого дома с встроенными помещениями для отдела комплексного проектирования «Гипроэнергоремонт» и пристроенными помещениями городского отдела ЗАГС в 

<

...>.

Согласно справкам от 26.01.2010 №109 и №110, предоставленным ОАО «Инженерный центр энергетики Поволжья», который является правопреемником Железноводского отдела комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт», следует, что данные помещения никогда не были общедолевой собственностью собственников и строились целенаправленно для нужд Железноводского отдела комплексного проектирования «Ульяновского проектного института «Гипроэнергоремонт». 

Таким образом, спорные помещения предназначены для самостоятельного использования, а также были ранее выделены в качестве самостоятельных и использовались в качестве таковых, следовательно, не являются общим имуществом.

Поскольку, по состоянию на ноябрь 2020 года распоряжение от 15.12.2004 № 74 Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, а также сделки в отношении спорных нежилых помещений (договор купли-продажи от 03.11.2004 и соглашение о реальном разделе помещений и прекращении долевой собственности от 21.02.2007) не расторгнуты, никем не оспорены и не отменены, соответственно законные основания для признания, записи о государственной регистрации, права муниципального образования города-курорта Железноводска, Ставропольского края от 07.07.2015 № 26-26/036-26/036/002/2015-614/1, от 07.07.2015 №26-26/036-26/002/2015-613/1 недействительными отсутствуют.

При таких обстоятельствах в иске следует отказать полностью.

Руководствуясь статьями 65, 110, 148, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявление Управления  имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск об оставлении иска без рассмотрения отклонить.

В удовлетворении исковых требований Управления  имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, ОГРН 

<

***>, г. Железноводск отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         В.В. Безлепко