АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТюменьДело № А70-17967/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоБедериной М.Ю.

судейКуклевой Е.А.

ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу ФИО2 на определение от 16.10.2021 Арбитражного суда Тюменской области (судья Кондрашов Ю.В.) и постановление от 23.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зюков В.А., Аристова Е.В., Дубок О.В.) по делу № А70-17967/2017 о несостоятельности (банкротстве) сельскохозяйственного производственного кооператива «Ембаевский» (ОГРН 

<

***>), принятые по заявлению ФИО2 к конкурсному управляющему сельскохозяйственным производственным кооперативом «Ембаевский» ФИО3, ФИО4 о признании торгов недействительными. 

В заседании участвовали: ФИО2; представитель ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 17.08.2021. 

Суд установил:

решением от 02.11.2018 Арбитражного суда Тюменской области сельскохозяйственный производственный кооператив «Ембаевский» (далее - кооператив, должник) признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО6, после освобождения которого определением суда от 05.06.2019 утвержден ФИО3 (далее также конкурсный управляющий). 

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании недействительными торгов от 01.03.2021 (протокол №74486), проведенных конкурсным управляющим, и заключенного по результату проведения торгов договора купли-продажи от 03.03.2021 № 21 с ФИО4 (далее также ответчик).

Определением суда первой инстанции от 16.10.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.12.2021, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявление удовлетворить.

В обоснование кассационной жалобы ее податель ссылается на то, что торги проведены с нарушением требований закона, а именно, договор купли-продажи от 03.03.2021 № 21 заключен с единственным участником торгов;  кормохранилище на 4500 тонн з/массы (силосная траншея), является самовольной постройкой, поэтому конкурсный управляющий не имел право продавать данный объект; в договоре купли-продажи от 03.03.2021 № 21 не указан адрес месторасположения объекта, а указание на Тюменский район село Ембаево не представляет возможным установить расположение спорного объекта; в договоре купли-продажи от 03.03.2021 № 21 не указан состав самовольной постройки, в связи с чем не возможно установить из чего состоит кормохранилище, и что имеет право требовать ответчик для передачи из чужого незаконного владения.

По мнению кассатора, оспариваемые торги и договор купли-продажи нарушают его права как собственника земельного участка, а также находящегося на этом земельном участке имущества. Кроме того, нарушение прав подтверждается и действиями ответчика, а именно попыткой самовольного завладения имуществом, проникновением на территорию, подачей искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В судебном заседании ФИО2 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал, указав на законность и обоснованность определения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда. 

Конкурсный управляющий представил отзыв на кассационную жалобу, в котором с приведенными в ней доводами не согласен, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2020 № 68 приобрел на торгах Лот № 68 - земельный участок площадью 103065 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0708002:1184, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов (далее – земельный участок).

Земельный участок передан заявителю по передаточному акту от 24.07.2020; заявитель 16.09.2020 зарегистрировал право собственности на данный земельный участок.

ФИО4 на основании договора купли-продажи от 03.03.2021 № 21 приобрел у должника на торгах Лот № 21 - кормохранилище на 4500 тонн з/массы (силосная траншея), по адресу: Тюменский район, село Ембаево, самовольная постройка (далее – кормохранилище).

Полагая, что торги по продаже кормохранилища проведены с существенными нарушениями положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи от 03.03.2021 с ответчиком, объект кормохранилище принадлежал должнику и правомерно им реализован с торгов отдельным лотом. Нарушений порядка проведения торов судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, сочтя отказ в удовлетворении заявления обоснованным.

Между тем судами не учтено следующее. 

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, либо были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

В рассматриваемом случае судами установлено, что по результатам инвентаризации имущества должнику принадлежит, в том числе следующее имущество: 

1) земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1184, площадью 103065 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

2) кормохранилище на 4500 тонн з/массы (силосная траншея), расположенное по адресу: Тюменский район, село Ембаево (фактически расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184). 

Каждый из объектов проинвентаризирован в отдельности, как самостоятельный объект, принадлежащий должнику (акты инвентаризации № 1 и № 2), сведения об инвентаризации размещены в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) 26.07.2019 и выставлен на торги отдельными лотами в рамках одной торговой процедуры (объявление о торгах от 13.02.2020 Лоты № 21 и 68, объявление о торгах от 07.04.2020 Лоты № 21 и 68, объявление о торгах от 25.05.2020 Лот № 21). 

Земельный участок реализован на торгах имуществом должника (протокол от 17.06.2020 № 57904), покупателем является ФИО7, с которым заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2020 № 68.  

Кормохранилище реализовано на торгах имуществом должника (протокол от 01.03.2021 № 74486), покупателем является ФИО4, с которым заключен договор купли-продажи от 03.03.2021 № 21.

В обоснование своих требований ФИО7 ссылается на то, что Лот № 21 с адресным описанием – кормохранилище никак не идентифицирован, в том числе отсутствует точное адресное описание, а также его характеристики. В связи с чем заявитель предполагал, что данного объекта на приобретенном земельном участке нет.

В силу прямого указания пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ суд обязан в мотивировочной части решения привести мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Однако в нарушение требований статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ, суд первой инстанции не дал оценки доводам заявителя и не привел мотивы по которым он их отклонил.   

Суд апелляционной инстанции сослался на доводы конкурсного управляющего о том, что кормохранилище, как совокупность материальных вложений в виде строительных материалов, принадлежит должнику, который возводил кормохранилище на принадлежащем на праве собственности земельном участке, что означает возможность демонтировать объект и продать как совокупность материалов третьему лицу. 

Апелляционный суд также указал, что ФИО7 не привел аргументов, что кормохранилище является объектом недвижимости, а не является сборно-разборной конструкцией, возможной к переносу на иной земельный участок, что исключает квалификацию объекта, как самовольной постройки.

Позиция суда в указанной части не соответствует разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), о том, что правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе, до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. В то же время, поскольку в соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на них возникает с момента государственной регистрации, невозможно распоряжение такими сооружениями как самостоятельными объектами недвижимости.

В соответствии с подходом содержимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российский Федерации от 28.05.2013 № 17085/12, здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН), являются составной частью земельного участка (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

По утверждению заявителя, доводы конкурсного управляющего о том, что кормохранилище, как совокупность материальных вложений в виде строительных материалов, принадлежащих должнику ничем не подтверждается опровергается отчетом об объекте оценки от 19.12.2019, в котором указано, что объектом оценки является недвижимое имущество в количестве 49 единиц, принадлежащих кооперативу в состав которого входит спорное кормохранилище. Кроме того, в этом же отчете указано, что оценивался именно объект недвижимости (стоимость здания в ценах 1969), а не в стоимости строительных материалов и его количестве.

Также заявитель указывает, что инвентаризация проводилась в июле 2019 года, а оценка проводилась в период с 18.09.2019 по 19.12.2019; при этом земельный участок приобретен заявителем 22.06.2020, следовательно, земельный участок не обследовался почти год, и к моменту передачи земельного участка, заявитель объекта с адресным описанием кормохранилище не обнаружил; идентифицировать те объекты, которые были на земельном участке, заявителю не удалось, в том числе и при обращении в Бюро технической инвентаризации.

Согласно статье 139 Закона о банкротстве предложения управляющего о порядке продажи имущества должника должны включать в себя, в том числе, сведения, подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона.

В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения об объекте, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления (абзац второй пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве).

Вместе с тем, в объявлениях о проведении торгов отсутствуют сведения о наличии на земельном участке иных сооружений, не зарегистрированных в качестве недвижимого имущества. 

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы ФИО2 о том, что с земельным участком он приобрел также кормохранилище, поскольку из объявленияо проведении торгов, в которых участвовал последний следует, что он приобрел спорный земельный участок. Кроме того, в данном лоте отсутствует указание на кормохранилище, в то время как кормохранилище реализовывалось отдельным лотом; в договоре купли-продажи также отсутствуют сведения о том, что приобретено кормохранилище.

Указанный вывод сделан судом в связи с отсутствием государственной регистрации объекта - кормохранилища в ЕГРН, а также отсутствием доказательств факта создания его должником как объекта недвижимости.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Осуществляя мероприятия по формированию конкурсной массы и реализации имущества (активов) должника, конкурсный управляющий несет самостоятельную обязанность действовать в интересах должника и его кредиторов добросовестно и разумно (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Профессиональный управляющий, владея информацией о наличии на земельном участке, принадлежащем на праве собственности должнику, сооружений не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, должен принять необходимые меры к определению стратегии их возможной реализации в составе земельного участка, либо в качестве самостоятельных объектов (после регистрации их в качестве недвижимого имущества) вместе с земельным участком, на котором они расположены, тем более, изначально реализовав земельный участок и по прошествии года имущества находящееся на земельном участке, принадлежащее новому собственнику.

С учетом изложенного, именно конкурсный управляющий должен был представить доказательства, свидетельствующие о том, что не включение спорного сооружения в состав лота позволит ему в будущем наиболее эффективно распорядиться данным имуществом, при этом не будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости. Вместе с тем, судами не включены в предмет доказывания названные обстоятельства, соответствующие доказательства в деле отсутствуют. 

Таким образом, следует признать преждевременным вывод суда, что отчуждение земельного участка может существенно затруднить последующие действия конкурсного управляющего по инвентаризации объекта, расположенного на реализованном земельном участке, поскольку новый собственник, являясь его законным владельцем вправе ограничить доступ третьих лиц на него; возможно возникновение спора относительно того, кем именно было возведено кормохранилище (должником, либо новым собственником).

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены и исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора (в том числе возможность реализации сооружения не прошедшего регистрацию в ЕГРН как составную часть земельного участка, либо отдельными лотами; влияние данного объекта на рыночную стоимость земельного участка) дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 

п о с т а н о в и л :

определение от 16.10.2021 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 23.12.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-17967/2017 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

ПредседательствующийМ.Ю. ФИО8

СудьиЕ.А. ФИО9

ФИО1