Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Мурманск                                                                               дело № А42-9813/2023

 

«03» июля 2024 года 

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 26.06.2024.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 03.07.2024.

 

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Никитиной О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Головиной Ю.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Север» (пр. Кольский, д.12, пом. IVБ, г. Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройреконструкция» (пр. Ленинградский, д.68, стр.24, эт.2, пом. IV, каб.30, г. Москва; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 139 738 руб. 73 коп., при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1, по доверенности, паспорт, диплом; от ответчика - ФИО2, по доверенности, паспорт, диплом,

установил:

акционерное общество «Север» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройреконструкция» (далее - ответчик) о взыскании 1 139 738 руб. 73 коп. задолженности на основании Договора аренды нежилого помещения № 838Ю от 01.12.2020, из которых: 145 200 руб. арендная плата за нежилое помещение за период частично июнь 2022 года, июль 2022 года, частично август 2022 года; 994 538 руб. 73 коп. - фактическое пользование нежилым помещением за период с октября 2022 года частично по 25 июля 2023 года.

Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства, предусмотренного договором аренды, по своевременному внесению арендной платы. В обоснование своей правовой позиции истец указал, что согласно договору аренды изменение размера постоянной части арендной платы за переданное в аренду помещение возможно по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в одностороннем порядке без составления дополнительного соглашения к договору (пункт 2.2.1 договора аренды). 29.03.2022 истцом была проведена оценка рыночной стоимости величины месячной арендной платы за 1 кв.м, общей площади недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости итоговая величина месячной арендной платы за 1 кв.м, недвижимого имущества составляет 200 руб. Ответчик был надлежащим образом уведомлен письмом № 425 от 01.04.2022 о повышении арендной платы с 01.05.2022.

Ответчик посчитал уточненные исковые требования необоснованными. В отзыве и дополнении указал на отсутствие задолженности перед истцом, поскольку договор аренды был расторгнут 19.08.2022 и до момента возврата объекта аренды истцу 25.07.2023 ответчик оплачивал стоимость аренды исходя из установленной договором суммы. Истец принимал оплаты и признавал отсутствие задолженности, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 02.06.2023. Акт сверки, представленный истцом в материалы дела, также подтверждает отсутствие задолженности ответчика в период фактического пользования объектом аренды. Задолженность в размере 482 593 руб. 54 коп. на основании счета-фактуры №2768 от 29.08.2023 и 743 264 руб. 53 коп. на основании счета-фактуры №2769 от 28.09.2023, а всего на сумму 1 225 858 руб. 07 коп. начислена только 29.08.2023 уже после возврата объекта аренды истцу, что нарушает принцип разумности и добросовестности участников гражданского оборота, определенный статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги не обоснован документально.

Судебное заседание было отложено на 26.06.2024.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении уточненного иска, ответчик возражал против его удовлетворения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

01.12.2020 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения №838Ю (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял объект недвижимости, площадью 600 кв.м (часть здания на первом этаже, инв.                       № 3072), кадастровый номер 51:20:0003203:213, расположенное по адресу:                          

<

...>, для использования под склад.

В соответствии с пунктом 2.1.1.2 указанного договора размер постоянной ежемесячной арендной платы составляет 36 300 руб.

Согласно пункту 2.2.1 изменение размера постоянной части арендной платы возможно по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год без составления дополнительного соглашения.

Письмом от 01.04.2022 №425 истец уведомил ответчика об увеличении с 01.05.2022 постоянной части арендной платы до 109 200 руб.

Письмом от 25.04.2022 №224 ответчик указал, что троекратное увеличение стоимости аренды необоснованно, потребовал у истца представить обоснование изменения арендной платы.

21.07.2022 истцом направлено уведомление №957 об одностороннем расторжении договора с 19.08.2022, которое получено ответчиком 25.08.2022, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 21.11.2022 по делу №А42-7775/2022. Договор расторгнут, ООО «Стройреконструкция» выселено из спорных нежилых помещений.

26.07.2023 ответчик фактически выселен из занимаемых нежилых помещений, что подтверждается постановлением ОСП Ленинского округа города Мурманска.

Полагая, что ответчик не в полном объеме исполнил обязанность по внесению платы за пользование имуществом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что уточненный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с правовой позицией истца, взыскиваемая в настоящем споре задолженность по арендным платежам образовалась у ответчика за период частично июнь 2022 года, июль 2022 года, частично август 2022 года, за период с октября 2022 года частично по 25 июля 2023 года.

Согласно материалам дела истцом в адрес ответчика в спорном периоде направлялись счета для оплаты аренды в размере, установленном в договоре - 36 300 руб. в месяц, что сторонами не оспаривается.

Ответчик осуществлял оплату постоянной части арендной платы в размере 36 300 руб. в месяц вплоть до декабря 2022 года.

Таким образом, несмотря на ссылку истца на пункт 2.1.1.4 договора о том, что арендная плата оплачивается арендатором самостоятельно в установленный срок, суд приходит к выводу, что между сторонами договора сложилась практика выставления арендодателем счета с последующей его оплатой арендатором.

Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, при внесении арендной платы ответчик в платежных поручениях указывал в назначении платежа реквизиты выставленного арендодателем счета на оплату и договора аренды (т.3, л.д.19-33).

Счета с повышенным размером арендной платы были направлены ответчику только 29.08.2023, надлежащих доказательств направления спорных счетов ранее указанной даты истец суду не представил.

Представленные истцом в качестве доказательств направления счетов в адрес ответчика выписки из реестра почтовых отправлений не имеют каких-либо почтовых отметок, свидетельствующих о фактической отправке корреспонденции.

Также не имеется доказательств направления в адрес ответчика каких-либо требований об оплате аренды в повышенном размере.

Кроме того, за период с 01.01.2023 по 02.06.2023 между сторонами был составлен акт сверки взаимных расчетов, из которого следует, что задолженность у ответчика отсутствует, а из особых отметок акт содержит лишь указание на то, что он составлен без учета коммунальных услуг за май 2023 года (т.1, л.д.81).

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что, несмотря на право арендодателя на одностороннее увеличение стоимости аренды, истец, как лицо, действующее добросовестно и с должной степенью заботливости и осмотрительности, учитывая выраженное арендатором несогласие с таким повышением и просьбой его обосновать, не направляя арендатору счетов на оплату с увеличенной стоимостью аренды дал основания арендатору полагать, что спор по условиям договора аренды в части ее стоимости отсутствует, что арендодатель продолжает применять для расчетов прежнюю  стоимость аренды.

В пользу такого вывода также, по мнению суда, свидетельствуют объяснения истца, что акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2023 по 02.06.2023 подписан ошибочно, поскольку бухгалтерия не располагала сведениями о повышении размера арендной платы.

Кроме того, письмо об увеличении размера арендной платы от 01.04.2022 №425 подписано заместителем генерального директора истца ФИО3, при этом документов, подтверждающих его полномочия на увеличение размера арендной платы и направление соответствующего уведомления, в материалы дела не представлено. Представленные истцом в материалы дела приказы, подписанные генеральным директором истца ФИО4 от 19.08.2022 и от 29.08.2023 (т.1, л.д. 124-125), не содержат какого-либо указания на изменение размера арендной платы.

26.07.2023 ООО «Стройреконструкция» выселено из занимаемых нежилых помещений, при этом счета на повышенную стоимость аренды направлены ответчику только 29.08.2023.

При отсутствии со стороны истца в период действия договора и затем в период фактического использования ответчиком недвижимого имущества безусловных действий и требований, направленных на получение арендной платы в повышенном размере, у ответчика не имелось оснований полагать, что он должен был вносить арендную плату в ином, увеличенном размере.

По мнению суда, в настоящем деле само по себе направление письма об увеличении стоимости арендной платы, с учетом выраженного ответчиком несогласия и требования обосновать такое увеличение, в совокупности с отсутствием доказательств направления соответствующих счетов в адрес арендатора, не может быть признано надлежащей реализацией истцом своих прав.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, несогласный с такими изменениями, не вправе доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и законных интересов стороны договора, противоречит обычаям делового оборота, либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

Согласно представленным в материалы дела документам ответчиком осуществлена оплата за пользование недвижимым имуществом в полном объеме исходя из установленной договором стоимости аренды вплоть до фактического освобождения помещения.

Учитывая установленные судом обстоятельства и исследованные материалы дела, а также пояснения представителей сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика долга по арендным платежам.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В силу принципа распределения бремени доказывания (часть 1 статьи 65 АПК РФ) обязанность по подтверждению обстоятельств, приводимых в обоснование своих доводов и возражений, лежит на лице, их заявившем, и в данном случае арендодатель не доказал факт наличия долга и его размер.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, их достаточность и взаимную связь в совокупности, в том числе условия договора аренды и переписку сторон, платежные документы и доказательства их направления, и исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что уточненный иск удовлетворению не подлежит.

Часть 1 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку часть долга была оплачена ответчиком после подачи иска (94 397,28 руб.), что послужило основанием для истца уточнить исковые требования, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 020 руб. 65 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части судебные расходы по уплате государственной пошлины остаются за истцом. При этом государственная пошлина в размере 1 666 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в связи с уточнением иска (исключением истцом из числа требований процентов за пользование чужими денежными средствами).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройреконструкция» в пользу акционерного общества «Север» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 020 руб. 65 коп.

Возвратить акционерному обществу «Север» из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению № 3019 от 02.11.2023, в размере 1 666 руб.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                О. В. Никитина