АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-35857/2020

24 ноября 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.А.Страшковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.В. Зуевой, рассмотрел в судебном заседании объединенное дело №А60-35857/2020 

по заявлениям Администрации города Екатеринбурга, Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Специализированное управление эксплуатации  и реабилитации жилья»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Дом творчества», Депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации А.Г. Альшевских; Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области; МАУДО «Дом детства и юношества»; ФИО2; Счетная палата города Екатеринбурга; ООО «РУ эксперт»;  Прокуратура г. Екатеринбурга, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений; Департамент  по управлению  муниципальным имуществом;  Управление Росреестра по Свердловской области

о признании незаконным решения от 22.04.2020 по делу № 066/01/16-1929/2019

при участии в судебном заседании:

от заявителей:

от ФИО1 -  ФИО1, лично, паспорт, ФИО3, представитель по доверенности от 01.10.2020, паспорт;

от Администрации г. Екатеринбурга – ФИО4, представитель по доверенности № 216/05/01-14/0111 от 10.04.2020, уд.; ФИО5, представитель по доверенности №661/05/01-1210111 от 09.12.2019, удостоверение, диплом

от ЕМУП «Специализированное управление эксплуатации  и реабилитации жилья» – ФИО6, представитель по доверенности №3 от 13.01.2020, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО7, представитель по доверенности №184 от 27.02.2020, удостоверение, диплом; ФИО8, представитель по доверенности от 28.07.2020, удостоверение, диплом

от третьих лиц:

от ООО «Дом творчества» - ФИО9, представитель по доверенности №1/1311 от 13.11.2020, паспорт

от Счетной палаты города Екатеринбурга  - ФИО10, представитель по доверенности № 03-23-33 от 29.01.2020, паспорт, диплом;

от Прокуратуры г. Екатеринбурга – ФИО11, представитель по доверенности № 8/2-15-2020 от 17.04.2020, уд.;

от Департамента по управлению муниципальным имуществом – ФИО12, представитель по доверенности №92/05/02.06.1-14 от 25.12.2019, удостоверение;

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Специализированное управление эксплуатации  и реабилитации жилья» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о признании незаконным решения от 22.04.2020 по делу № 066/01/16-1929/2019 (дело №А60-36284/2020).

ООО «Дом творчества» представлены пояснения, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании заявителем, заинтересованным лицом и Администрацией города Екатеринбурга заявлено ходатайство об объединении дела №А60-36284/2020 и дела №А60-35857/2020 по заявлению Администрации города Екатеринбурга к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Специализированное управление эксплуатации  и реабилитации жилья», общество с ограниченной ответственностью «Дом творчества» о признании незаконным решения от 22.04.2020 по делу № 066/01/16-1929/2019.

Ходатайства судом удовлетворены.

Объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело      № А60-36284/2020 и  дело №А60-35857/2020, при этом объединенному делу присвоен  номер № А60-35857/2020.

От Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области поступило ходатайство о привлечении  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора следующих лиц:

- Депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации А.Г. Алыневских (Ленина пр., д. 7, 

<

...>);

-Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (Мамина-Сибиряка ул., д. 111, 

<

...>);

- МАУДО «Дом детства и юношества» (Комсомольская ул., 63, 

<

...>);

- ФИО2 (Комсомольская 

<

...>, 

<

...>);

-Счетная палата 

<

...>, 

<

...>);

-ООО «РУ эксперт» (ФИО13 

<

...>, 

<

...>);

- Прокуратура г. Екатеринбурга.

Ходатайство судом удовлетворено.

Определением от 06.10.2020 по делу №А60-35858/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело   № А60-35858/2020 по заявлению председателя земельного комитета Администрации г. Екатеринбурга  ФИО1 к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Дом творчества" (ИНН      

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения антимонопольной службы № 066/01/16-1929/2019 года от 22.04.2020 года и  дело №А60-35857/2020, при этом объединенному делу присвоен номер № А60-35857/2020.

От Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области поступил отзыв, который приобщен к материалам дела.

Заинтересованным лицом представлен отзыв (с учетом объединения дел), просит в удовлетворении требований заявителя отказать.

ЕМУП «СУЭРЖ» представило дополнения к заявлению, которые приобщены к материалам дела.

Определением от 13.10.2020 судебное разбирательство отложено, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены:

- Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений;

- Департамент  по управлению  муниципальным имуществом;

- Управление Росреестра по Свердловской области.

28.10.2020 Счетной палатой г. Екатеринбурга в электронном виде представлен отзыв.

03.11.2020 Департаментом архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга в электронном виде представлен отзыв.

05.11.2020 Прокуратурой Свердловской области в электронном виде представлен отзыв в материалы объединенного дела №А60-35857/2020.

Определением от 12.11.2020 в связи с отпуском судьи Н.В. Гнездиловой произведена замена судьи для рассмотрения настоящего дела путем определения состава суда с использованием автоматизированной информационной системы распределения дел с учетом нагрузки и специализации судей на судью В.А. Страшкову.

17.11.2020 Администрацией города Екатеринбурга в электронном виде представлены возражения на отзыв.

В судебном заседании 17.11.2020 ФИО1 ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменных пояснений. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании 17.11.2020 представитель Администрации города Екатеринбурга ходатайствовал о приобщении к материалам дела возражений на отзыв Свердловского УФАС.Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Основанием для возбуждения дела, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 39 Закона о защите конкуренции, послужило обращение депутата Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации ФИО14 о нарушении Администрацией города Екатеринбурга, ЕМУП «СУЭРЖ», ООО «Дом творчества» антимонопольного законодательства», перенаправленное в Свердловское УФАС России Прокуратурой г. Екатеринбурга (вх. №01-24635 от 15.11.2018).

Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области №066/01/16-1929/2019 УФАС 22.04.2020 признан факт нарушения Администрацией г. Екатеринбурга, ЕМУП «СУЭРЖ», ООО «Дом творчества» пункта 4 ст. 16 ФЗ от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ «О защите конкуренции») выразившегося в заключении и реализации соглашения, направленного на недопущение конкуренции путем предоставления в аренду земельного участка для целей строительства ООО «Дом творчества» без торгов.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Екатеринбурга, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие «Специализированное управление эксплуатации  и реабилитации жилья»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1 обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным и отмене. 

Согласно ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4, 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Предметом спора по делам о признании решений и действий незаконными, ненормативного правового акта недействительным является требование, направленное, прежде всего, на исключение последствий, порожденных действием (решением, актом). 

Следовательно, в рассматриваемом случае, исходя из положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания данного ненормативного правового акта недействительным необходимо соблюдение двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, в предмет доказывания по делу входит несоответствие оспариваемого решения действующему законодательству, а также факт нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 16 Закона о защите конкуренции запрещаются приводящие к недопущению, ограничению, устранению конкуренции соглашения между органами местного самоуправления, иными, осуществляющими функции указанных органов органами или организациями и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие действия приводят (могут привести) к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к ограничению доступа на товарный рынок, устранению с него хозяйствующих субъектов (п. 4).

Конкуренция - соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (п.7 ст.4 Закона о защите конкуренции).

Признаки ограничения конкуренции - сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации (п. 17 ст.4 Закона о защите конкуренции).

При этом самостоятельность означает приобретение и осуществление своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также за свой счет на свой риск (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 48 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). Также допускается совершать действия не только в своем, но и в чужом, либо в общем с чужим интересах как на основании соответствующего договора (ст. 1005, ст. 1012 и ст. 1041 ГК РФ), так и без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица (п. 1 ст. 980 ГК РФ). При этом сделки в чужом интересе совершаются за счет заинтересованного лица (ст. 1001 ГК РФ п. 1 ст. 971 и п. 1 ст. 990, ст. 986 ГК РФ), а в общем с чужим интересе - за счет всех заинтересованных лиц (ст. 1046 ГК РФ).

Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным (ст. 982 ГК РФ).

Согласованность действий может быть установлена и при отсутствии документального подтверждения наличия договоренности об их совершении. О согласованности действий, в числе прочих обстоятельств, может свидетельствовать тот факт, что они совершены различными участниками рынка относительно единообразно и синхронно при отсутствии на то объективных причин (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 №30). В целях квалификации действий нескольких лиц как совместных могут быть учтены согласованность, скоординированность и направленность этих действий на реализацию общего для всех намерения (умысла), то есть соучастие в любой форме, в том числе соисполнительство, пособничество и так далее (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 №145, п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 №53).

Факт заключения антиконкурентного соглашения согласно Разъяснению Президиума ФАС России (утв. протоколом от 17.02.2016 № 3) может быть установлен как на основании прямых доказательств так и совокупности косвенных доказательств. Прямыми доказательствами наличия антиконкурентного соглашения могут быть письменные доказательства, содержащие волю лиц, направленную на достижение соглашения: непосредственно соглашения; договоры в письменной форме; протоколы совещаний (собраний); переписка участников соглашения, в том числе в электронном виде. На практике к косвенным доказательствам относятся отсутствие экономического обоснования поведения одного из участников соглашения,  создающего преимущества для другого участника соглашения, не соответствующего цели осуществления предпринимательской деятельности -получению прибыли.

По результатам проведенного в соответствии с ч. 5.1 ст. 45 Закона о защите конкуренции и п. 10.8 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке (утв. Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220) рассматриваются все те рынки, где земля является основным ресурсом, объединенным с другим ресурсом в единый производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг) на территории муниципального образования «город Екатеринбург» за период 2017-2019 годы 

С 01.03.2015г. согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в силу пп. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с абз. 1 пп 2 ст. 271 ПС РФ и п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р) рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных нрав на земельный участок.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В ст. 13 № 178-ФЗ определены способы приватизации муниципального имущества. Действие ФЗ № 178 не распространяется на отношения, возникающие при отчуждения  муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, подлежали применению нормы ФЗ № 161, а ФЗ № 178.

В силу п. 1 ст. 28 ФЗ № 178 приватизация зданий осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ № 178 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пп. 9 п. 8 ст. 39 11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположено здание, находящиеся в муниципальной собственности, и продажа указанного здания является предметом другого аукциона либо указанное здание не продается на этом аукционе одновременно с земельным участком.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на 10.12.2018 здание, кадастровый номер 66:41:0207024:104 по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за следующими правообладателями:

-14.10.2003 Муниципальное образование «город Екатеринбург», вид права: собственность;

-30.06.2006 Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования -Дом детства и юношества, вид права: оперативное управление;

-05.08.2015 ЕМУП «СУЭРЖ», вид права: хозяйственное ведение.

Согласно техническому паспорту на здание от 07.09.2001, составленному ЕМУП «БТИ» по состоянию на 07.09.2001, процент износа здания составлял 47%.

Объект недвижимого имущества - здание Дома детства и юношества, являвшийся собственностью муниципального образования «город Екатеринбург», расположенный по адресу; 

<

...> (далее - здание) 1935 года постройки находилось в ветхом состоянии и длительное время не эксплуатировалось.

Согласно заключению ООО «Техкон» от 21.11.2014 № ТК-221, подготовленному по заданию МУП «Управление капитального строительства города Екатеринбурга» здание по адресу; 

<

...> за истекший 79-летний срок в связи с физическим износом и накопившимися повреждениями несущих и ограждающих конструкций здание находится в аварийном состоянии, ограждающие конструкции здания по условиям энергосбережения не соответствует действующим требованиям строительных норм и правил СНиП П-3-79 «Строительная теплотехника (с изменениями №№ 1-4) и СП 23-101-2000 «Проектирование тепловой защиты зданий», предел огнестойкости деревянных перекрытий не соответствует требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» ППБ 01-03 «Правила пожарной безопасности в РФ», структура и планировка помещений здания Дома детства и юношества не соответствует требованиям СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения». Также сделан вывод о том, что наиболее рациональным решением в данном случае следует считать полный демонтаж аварийного здания. Учитывая физический износ здания, повреждения несущих и ограждающих конструкций, здание является аварийным и подлежит демонтажу.

Кроме того, в соответствии с экспертным заключением экспертной комиссии Управления образования Администрации г. Екатеринбурга от 09.02.2015 об изменении назначения здания, в здании, расположенном по адресу: 

<

...> лит. М, общей площадью 1407,3 кв. м. ранее располагалось учреждение дополнительного образования - Дом детства и юношества, здание типовое -школьное. Решение о прекращении осуществления образовательного процесса было принято в связи с тем, что здание не соответствовало санитарным правилам и нормам, а также правилам и нормам пожарной безопасности, что не позволяло получить разрешения надзорных органов на ведение образовательного процесса, и находилось в аварийном состоянии.

В соответствии с Распоряжением Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга от 21.05.2015 № 301/46/02 здание общей площадью 1407,3 кв. м. (1935 года постройки, назначение: нежилое, 2 этажа) по адресу: 

<

...>, закреплено на праве хозяйственного ведения за ЕМУП «СУЭРЖ». Здание было передано предприятию на праве хозяйственного ведения для решения вопроса о его последующем капитальном ремонте либо реконструкции.

Рассматриваемое здание закреплено и зарегистрировано в ЕГРП 05.08.2015 за ЕМУП «СУЭРЖ» на праве хозяйственного ведения (per. № 66-66/001-66/001/367/2015-296/1) в целях сохранности и недопущения проникновения на территорию здания сторонних лиц, а также для решения вопроса о его последующем капитальном ремонте либо реконструкции в рамках полномочий по распоряжению муниципальным имуществом в соответствии Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Закон № 161). Положением о Департаменте по управлению муниципальным имуществом (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 №51/26).

Уставом ЕМУП «СУЭРЖ» предусмотрено, что основной целью создания и предметом деятельности предприятия являются обеспечение функционирования объектов жилого и нежилого фонда, содержание и эксплуатация жилого и нежилого фонда, зданий, благоустройство территорий, улиц и других объектов, осуществление предпринимательской деятельности и получение прибыли.

Для достижения названных целей в уставе ЕМУП «СУЭРЖ» предусмотрено, что предприятие вправе осуществлять следующие виды деятельности: эксплуатация жилого и нежилого фонда, реконструкция, капитальный ремонт зданий и сооружений, в том числе жилого и нежилого фонда, реабилитация старого и ветхого жилого и нежилого фонда, строительство зданий и сооружений. Также Уставом предприятия предусмотрена возможность быть участником (членом) коммерческих организаций и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ имущество.

Подпунктом 3 пункта 4 Распоряжения Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга от 21.05.2015 № 301/46/02 ЕМУП «СУЭРЖ» было поручено осуществить мероприятия, необходимые для предоставления земельного участка в пользование в соответствии с Земельным кодексом РФ.

На основании заявления ЕМУП «СУЭРЖ» от 17.08.2015 № 2620/003/23/134 между Администрацией города Екатеринбурга и ЕМУП «СУЭРЖ» заключен договор аренды от 21.08.2015 № 7-1385 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 площадью 6433 кв.м, расположенного по улице Советская, 47В в городе Екатеринбурге, с разрешенным использованием - под здание Дома детства и юношества, лит. М, общей площадью 1407,3 кв.м, на срок с 17.08.2015 по 16.08.2025.

По данным Администрации города Екатеринбурга (вх. № 01 -27183 от 13.12.2018) в связи с тем, что торги (конкурс) на получение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 Администрацией города Екатеринбурга не проводились, расчет арендной платы по договору аренды производился на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 № 32 (ред. от 13.02.2018) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

В силу абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пп. 4 и пп. 2 п. 5 и п. 6 ст. 18 Закона № 161 муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ и передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

В соответствии с п. 2.5 договора аренды от 21.08.2015 № 7-1385 Арендатор (ЕМУП «СУЭРЖ») не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества.

Согласно представленным ЕМУП «СУЭРЖ» данным (вх. № 01-28620 от 10.12.2018), основываясь на том, что здание по адресу: 

<

...> на момент передачи в хозяйственное ведение ЕМУП «СУЭРЖ» находилось в ветхом состоянии, специалистами ЕМУП «СУЭРЖ» было проведено техническое обследование здания и его строительных (несущих) конструкций на предмет возможности проведения капитального ремонта, о чем 25.12.2015 составлен акт обследования (осмотра) объекта. По результатам технического обследования здания инженеры ЕМУП «СУЭРЖ» пришли к выводу, что эксплуатационные качества строительных конструкций здания потеряны, что ведет к опасности обрушения, нормативный срок безремонтной эксплуатации здания превышен.

ЕМУП «СУЭРЖ» и ООО «РУ эксперт» был заключен договор на проведение оценки № 459-17 от 18 мая 2017 г., на основании которого специалистами ООО «РУ эксперт» произведена оценка рыночной стоимости объекта оценки в виде здания расположенного по адресу: 

<

...>.

ЕМУП «СУЭРЖ» в своих объяснениях (вх. № 01-28620 от 10.12.2018) указывает, что решение о рассмотрении вопроса о возможности (при получении разрешительной проектной документации) реализации проекта по возведению на рассматриваемом земельном участке жилого дома со встроенным нежилым помещением социальнокультурного назначения (учреждение дополнительного образования для детей) площадью не менее 1 500 кв.м и последующего его принятия в хозяйственное ведение унитарного предприятия и соответственно регистрации права собственности Муниципального образования «город Екатеринбург», было принято учитывая текущее (ветхое) техническое состояние здания.

Согласно данным ЕМУП «СУЭРЖ» (вх. № 01-28620 от 10.12.2018) предприятие в целях решения вопроса о возможности реализации инвестиционного проекта провело встречу и обсуждение проекта с несколькими организациями г. Екатеринбурга работающими в сфере строительства. ООО «ЕКБ-Строй-Инвест» (ИНН 

<

***>) реализовавшее проекты в сфере недвижимости, в том числе ЖК «Адмиральский 2» (жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями под размещение дошкольных учреждений) согласилось выступить в качестве технического заказчика и оказать содействие в реализации названного проекта.

В силу п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик - юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также - функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса.

В силу ст. 46.9 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (ч. 1).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах определенной в правилах землепользования и застройки территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (далее в настоящей статье также - правообладатель). При этом участие правообладателя, не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения в соответствии с настоящей статьей договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет (при наличии письменного согласия собственника указанного земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества и (или) при наличии письменного согласия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности). В случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности и мероприятия по комплексному и устойчивому развитию территории не предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, письменное согласование исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, не требуется (ч. 3).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор) (ч. 4).

Заключение договора с правообладателем или правообладателями осуществляется без проведения аукциона на право заключения договора (ч. 11).

По договору правообладатель или правообладатели обязуются в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обеспечить осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств (ч. 12).

В соответствии с п. 5.1 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом, (часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 №283-Ф3).

Решение о подготовке документации по планировке территории согласно ч. 1 ст. 45 ГрК РФ принимается уполномоченным органом местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 настоящей статьи, согласно п. 2 которой решение о подготовке документации по планировке территории принимаются лицами, указанными в части 3 статьи 46.9 настоящего Кодекса, самостоятельно, а принятие в этом случае органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории в силу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ не требуется.

Подготовка документации по планировке территории согласно ч. 8 ст. 45 ГрК РФ осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления самостоятельно, подведомственными указанным органам муниципальными (бюджетными или автономными) учреждениями либо привлекаемыми ими на основании муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, иными лицами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1.1 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 45 ГрК РФ в случаях, предусмотренных частью 1.1 настоящей статьи, подготовка документации по планировке территории осуществляется указанными лицами за счет их средств самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходы указанных лиц на подготовку документации по планировке территории не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (п. 1.2).

Заинтересованные лица, указанные в части 1.1 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, указанными в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, и направляют ее для утверждения в орган местного самоуправления (п. 3.1).

Особенности подготовки документации по планировке территории лицами, указанными в части 3 статьи 46.9 настоящего Кодекса, устанавливаются статьей 46.9 настоящего Кодекса (п. 8.2).

В силу ст. 46.9 ГрК РФ документация по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, подготавливается на основании заключенного правообладателями соглашения. Подготовка такой документации осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение, а также земельных участков, указанных в частях 3.1 и 3.2 настоящей статьи (ч. 7).

Документация по планировке территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, утверждается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (ч. 10).

В целях заключения договора правообладатель или заключившие соглашение правообладатели направляют в уполномоченный орган местного самоуправления подготовленные в соответствии с настоящим Кодексом проект планировки территории и проект межевания территории, а также проект договора и в случае, если правообладателей не менее чем два, соглашение. При этом указанный проект договора может устанавливать исключительно права и обязанности правообладателей (ч. 9).

Уполномоченный орган местного самоуправления осуществляет проверку указанных в части 9 настоящей статьи проекта планировки территории и проекта межевания территории в части соответствия требованиям, указанным в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, в течение 30 дней со дня поступления таких проектов, по результатам которой утверждает проект планировки территории и проект межевания территории или принимает решение об отклонении таких проектов и о направлении их на доработку (ч. 10).

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, согласно ч. 2 ст. 41 ГрК РФ не требуется, за исключением 6 случаев, указанных в части 3 настоящей статьи, среди которых снос объекта капитального строительства не предусмотрен.

Согласно п. 14.4 ст.1 ГрК РФ снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории городского округа принимается органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанного органа либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

В силу ч. 8 ст. 45. ГрК РФ подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.

Приказом Минстроя Свердловской области от 01.09.2016 № 677-П ЕМУП «СУЭРЖ» по его обращению от 05.08.2016 разрешена подготовка проекта планировки и проекта межевания территории в границах улиц Омской - Учителей - Июльской - Советской.

ЕМУП «СУЭРЖ» на основании технического задания, выданного во исполнение Приказа Минстроя Свердловской области от 01.09.2016 № 677-П, был разработан проект планировки и проект межевания территории в границах улиц Омской - Учителей - Июльской - Советской, получивший одобрение на основании заключения о результатах публичных слушаний от 03.04.2017 и в последующем утвержденный Приказом Минстроительства Свердловской области от 27.04.2017 №479-П.

В письменном пояснении Администрации города Екатеринбурга (вх. № 01-32255 от 19.11.2019, 01-4077 от 14.02.2020) указано, что в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории в границах улиц Омской-Учителей-Июльской (утв. Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 27.04.2017 № 479-П) предусмотрено формирование земельного участка с условным номером 7 с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

На основании Правил землепользования и застройки, (утв. Приказом Минстроя Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п) принято Постановление Администрации города Екатеринбурга от 18.08.2017 № 1525 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: ул. Советская, 47В» (далее - Постановление Администрации № 1525), в соответствии с которым вид разрешенного использования «под здание дома детства и юношества», установленный ранее в отношении земельного участка 66:41:0702066:3846 был изменен вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

При этом переоценка рыночной стоимости права аренды земельного участка ЕМУП «СУЭРЖ» не производилась.

Унитарные предприятия могут быть участниками коммерческих организаций, в которых в соответствии с федеральным законом допускается участие юридических лиц с согласия собственника имущества унитарного предприятия (ст. 9 Закона № 161).

При этом унитарное предприятие в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 2,3 ст. 18 Закона № 161 не вправе вносить принадлежащее ему недвижимое имущество, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия. Недвижимым имуществом муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

На основании обращений ЕМУП «СУЭРЖ» (исх. № 727 от 12.05.2017, от 19.06.2017 №896) постановлением Администрацией от 24.08.2017 № 1585 предприятию было дано согласие на участие во вновь создаваемом Обществе с ограниченной ответственностью «Дом творчества» (далее - ООО «Дом творчества») с долей участия в его уставном капитале, составляющей 100 %, а также разрешено оплатить долю в уставном капитале общества:

-денежными средствами в размере 10 000 рублей;

-недвижимым имуществом: «Отдельно-стоящее здание, назначение: Нежилое. Площадь: общая 1407.3 кв.м. Лит.: М. Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый (или условный номер 66:41:0207024:104», являющимся собственностью Муниципального образования «город Екатеринбург» и закрепленным за ЕМУП «СУЭРЖ» на праве хозяйственного ведения, по цене, установленной в отчете об определении рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № 459-17 от 18.05.2017, составленным ООО «РУ эксперт».

Данное здание было передано по акту приема-передачи недвижимого имущества от 07.09.2017 (далее - акт от 07.09.2017) в собственность ООО «Дом творчества» в качестве неденежного вклада в уставный капитал общества стоимостью 17 342 000. Государственная регистрация перехода права собственности на указанное недвижимое имущество была произведена 20.09.2017.

Согласно акту от 07.09.2017 указанное недвижимое имущество передано в оплату части доли Участника в размере 99,95 % уставного капитала общества. На основании акта от 07.09.2017, вносимого участником в качестве вклада в уставный капитал ООО «Дом творчества» (ИНН 

<

***>), закрепленного за ЕМУП «СУЭРЖ» на праве хозяйственного ведения нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0207024:104 было передано в собственность ООО «Дом творчества».

Государственная регистрация права собственности ООО «Дом творчества» (ИНН 

<

***>) на нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0207024:104 проведена 20.09.2017. Номинальная стоимость доли ЕМУП «СУЭРЖ» в ООО «Дом творчества» составляет 17 352 000 руб.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Пунктом 5 акта от 07.09.2017 предусмотрено, что недвижимое имущество находится на земельном участке по адресу: 

<

...>, общей площадью 6433 кв.м, с кадастровым номером - 66:41:0702066:3846. Земельный участок принадлежит Участнику общества (ЕМУП «СУЭРЖ») на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2015 № 7-1385. 

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, пп. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1 настоящего акта, к Обществу, Общество приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество и необходим для его использования на праве аренды. 

Между тем, при переходе здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). 

Согласно объяснениям ЕМУП «СУЭРЖ» (вх. № 01-22192 от 28.08.2019) ЕМУП «СУЭРЖ» обладало только правом аренды в отношении земельного участка, расположенного под зданием по ул. Советская, 47-в, находящимся в хозяйственном ведении предприятия и при переходе права собственности на здание к ООО «Дом творчества» право собственности на земельный участок к обществу не перешло, а перешло только право аренды. Также при определении рыночной стоимости здания по ул. Советская, 47В для внесения в уставный капитал ООО «Дом творчества» право аренды на земельный участок было учтено в отчете независимого оценщика.

Согласно данным кадастровой выписки о земельном участке по состоянию на 29.09.2017 земельный участок кадастровый номер 66:41:0702066:3846 расположен по адресу: 

<

...>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); площадь 6433 +/-28 кв. м.; кадастровая стоимость: 72 190 547,03 рублей; правообладатель: Муниципальное образования «город Екатеринбург»; ограничение прав и обременение: аренда (договор аренды от 21.08.2015 № 7-1385, ЕМУП «СУЭРЖ»); сведения об объекте имеют статус «актуальные». Объект поставлен на кадастровый учет 13.10.2014. Запрос данной выписки датирован 02.10.2017.

На основании заявлений ООО «Дом творчества» (исх. № 1 от 26.09.2017), ЕМУП «СУЭРЖ» (исх. № 1461 от 25.09.2017) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702066:3846, в связи с государственной регистрацией права собственности ООО «Дом творчества» на нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0207024:104, Администрацией города Екатеринбурга было заключено дополнительное соглашение от 26.09.2017 № 1 к договору аренды от 21.08.2015 № 7-1385 (регистрационная запись от 09.10.2017 №66:41:0702066:3846-66/001/2017-1).

При этом заявления в адрес Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга от подписаны со стороны ООО «Дом творчества» директором ФИО15 и со стороны ЕМУП «СУЭРЖ» генеральным директором ФИО16, но исполнитель по вышеназванным заявлениям один -ФИО17 (телефон 

<

***>). Юридический адрес ООО «Дом творчества» и фактический адрес ЕМУП «СУЭРЖ», указанные на официальных бланках, на которых были направлены заявления в адрес Администрации города Екатеринбурга, также совпадают - 620014, 

<

...>.

Администрация города Екатеринбурга в письменном объяснении (вх. № 4072 от 14.02.2020) указала, что оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения, равно как и основания для расторжения Договора в связи с переходом права собственности на объект и изменением разрешенного использования действующим законодательством не предусмотрены.

Между тем в соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору аренды земельного участка от 21.08.2015 № 7-1385 стороны решили:

По всему тексту договора слова ЕМУП «СУЭРЖ» заменить словами ООО «Дом творчества» (п. 1).

Пункт 2.1.5 договора аренды изложить в следующей редакции: «разрешенное использование участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). На участке расположено отдельно-стоящее нежилое здание общей площадью 1 407.3 кв. м.» (п. 2). Пункт 2.5 «Оборот Участка» договора аренды изложить в следующей редакции: «2.5 Арендатор имеет право передать Участок в субаренду, а также вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора при условии письменного уведомления об этом Арендодателя в течение 10 дней после совершения указанных действий» (п. 3).

Права и обязанности ЕМУП «СУЭРЖ» по договору аренды прекращаются с 19.09.2017.

Права и обязанности у ООО «Дом творчества», в том числе обязанность по уплате арендной платы по договору аренды, возникают с 19.09.2017 (п. 4).

Условия, предусмотренные п. 2 настоящего дополнительного соглашения, применяются к отношениям до его заключения, и действуют с 07.09.2017 (п. 5).

В расчете арендной платы (приложение № 1 к дополнительному соглашению к договору аренды) разрешенное использование земельного участка - прочие земельные участки, т.е. ставка арендной платы изменена не была.

Таким образом, переход к ООО «Дом творчества» права на использование земельного участка оформлен на иных условиях и в ином объеме, чем было установлено ЕМУП «СУЭРЖ», а кадастровая стоимость земельного участка увеличена на 12 390 665,63 руб.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Согласно Обзору практики рассмотрения судами дел, связанных с изменениями вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

В соответствии с позицией ФАС России (письмо от 13.11.2015 № ВК/63809/15) в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № A35-765/2012 основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Решением от 05.10.2017 единственного участника ООО «Дом творчества» в целях строительств объекта: «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Советской в г. Екатеринбурге» осуществить снос существующего здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и принадлежащего обществу на праве собственности.

На основании решения единственного участника общества, директором ООО «Дом творчества» издан приказ от 05.10.2017 № 05/10 о сносе здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением от 10.10.2017 № 2 увеличен размер уставного капитала ООО «Дом творчества» за счет вклада третьего лица на основании его заявления о принятии его в общество и внесении вклада.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) увеличение уставного капитала общества за счет его имущества осуществляется по решению общего собрания участников общества, принятому большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества.

Решение об увеличении уставного капитала общества за счет имущества общества может быть принято только на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год. предшествующий году, в течение которого принято такое решение.

Сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества (п. 2 ст. 18 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

При увеличении уставного капитала общества в соответствии с настоящей статьей пропорционально увеличивается номинальная стоимость долей всех участников общества без изменения размеров их долей (п. 3 ст. 18 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Общее собрание участников общества может принять решение об увеличении его уставного капитала на основании заявления участника общества (заявлений участников общества) о внесении дополнительного вклада и (или), если это не запрещено уставом общества, заявления третьего лица (заявлений третьих лиц) о принятии его в общество и внесении вклада. Такое решение принимается всеми участниками общества единогласно.

В заявлении участника общества и в заявлении третьего лица должны быть указаны размер и состав вклада, порядок и срок его внесения, а также размер доли, которую участник общества или третье лицо хотели бы иметь в уставном капитале общества. В заявлении могут быть указаны и иные условия внесения вкладов и вступления в общество.

Одновременно с решением об увеличении уставного капитала общества на основании заявления участника общества или заявлений участников общества о внесении им или ими дополнительного вклада должно быть принято решение о внесении в устав общества, утвержденный учредителями (участниками) общества, изменений в связи с увеличением уставного капитала общества, а также решение об увеличении номинальной стоимости доли участника общества или долей участников общества, подавших заявления о внесении дополнительного вклада, и в случае необходимости решение об изменении размеров долей участников общества. Такие решения принимаются всеми участниками общества единогласно. При этом номинальная стоимость доли каждого участника общества, подавшего заявление о внесении дополнительного вклада, увеличивается на сумму, равную или меньшую стоимости его дополнительного вклада.

Одновременно с решением об увеличении уставного капитала общества на основании заявления третьего лица или заявлений третьих лиц о принятии его или их в общество и внесении вклада должны быть приняты решения о принятии его или их в общество, о внесении в устав общества, утвержденный учредителями (участниками) общества, изменений в связи с увеличением уставного капитала общества, об определении номинальной стоимости и размера доли или долей третьего лица или третьих лиц, а также об изменении размеров долей участников общества. Такие решения принимаются всеми участниками общества единогласно. Номинальная стоимость доли, приобретаемой каждым третьим лицом, принимаемым в общество, не должна быть больше стоимости его вклада (п. 2 ст. 19 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

ЕМУП «СУЭРЖ» в объяснениях (вх. № 01-28620 от 10.12.2018), а также Администрация города Екатеринбурга (вх. № 01-27183 от 13.12.2018), ООО «Дом творчества» (вх. № 01-26611 от 07.12.2018), указывают на возникшую необходимость в увеличении размера уставного капитала общества для реализации проекта по строительству объекта недвижимости, учитывая требования Закона об участии в долевом строительстве, в связи, с чем в состав участников общества была принята ФИО2, которая внесла в уставный капитал ООО «Дом творчества» денежный вклад в размере 54 948 000 рублей и в последующем в связи с необходимостью без отрыва постоянно осуществлять руководство текущей деятельностью общества была назначена директором.

ООО «Дом творчества» 16.11.2017 Минстроем Свердловской области выдано разрешение на строительство № RU 66302000-836-2017 объекта капитального строительства -трехсекционного многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (№ 1 по ПЗУ), подземная автостоянка с крытым въездом. Краткие проектные характеристики для строительства объекта капитального строительства по ПЗУ: общая площадь 18 083,8 кв. м., площадь участка 6433,0 кв. м., количество этажей 3-19, площадь застройки 1934.7 кв. м., количество квартир 204, общая площадь встроено-пристроенных помещений общественного назначения 2049,06 кв. м., в том числе площадь учреждения дополнительного образования 1553,26 кв. м. Сведения о градостроительном плане земельного участка: № RU66302000-11500 от 12.10.2017, выдан Администрацией города Екатеринбурга.

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в письменном объяснении (вх. № 01-32161 от 18.11.2019) указало, что документом территориального планирования муниципального образования «город Екатеринбург» является Генеральный план развития городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 06.07.2004 № 60/1). 

В соответствии с Генеральным планом развития городского округа - МО город Екатеринбург земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 по адресу: 

<

...> располагается на территории жилой и общественно-деловой функциональной зоны многоэтажной и среднеэтажной застройки.

Правилами землепользования и застройки ГО - МО город Екатеринбург (далее - Правила), утв. Приказом Министерства от 29.06.2017 № 704-П, указанный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 отнесен к территориальной зоне Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки).

Данная территориальная зона выделена для формирования жилых районов, на территориях которого размещаются многоквартирные жилые дома с площадками для отдыха, игр, спортивными площадками, объекты социальной, транспортной инфраструктуры, а также объекты обслуживания жилой застройки с ограниченным спектром услуг коммунальными предприятиями.

На основании Правил Администрацией города Екатеринбурга был подготовлен градостроительный план от 12.10.2017 № RU 66302000-11500 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>.

Размещение объектов капитального строительства на земельном участке предусматривается в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка согласно градостроительному регламенту, установленному в составе Правил. В соответствии с градостроительным регламентом, действующим на момент подготовки градостроительного плана земельного участка, основной вид разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны Ж-5 - многоэтажная жилая застройка (высота до 100 м).

Таким образом, размещение многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 по адресу: 

<

...> предусмотрено в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, а также на основании разработанной ООО «ПК «Мастерплан» проектной документации. В отношении проектной документации по указанному объекту капитального строительства получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.10.2017 № 66-2-1-3-0119-17, подготовленное ООО «Уральское управление строительной экспертизы», имеющим свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации.

По вопросу выдачи разрешения на строительство объекта, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. Министерство пояснило, что согласно ч. 1 ст. 51 ГрК разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Порядок выдачи разрешения на строительство регулируется статьей 51 ГрК.

Оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, установленных ч. 13 ст. 51 ГрК, не выявлено, сообщило Министерство, в связи с чем 16.11.2017 застройщику ООО «Дом творчества» Министерством выдано разрешение на строительство RU 66302000-836-2017 объекта капитального строительства «Трехсекционный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой».

Снос здания, подтвержден справкой ЕМУП «БТИ» от 07.11.2017 № 1529238, выданной на основании обследования по состоянию на 02.11.2017. Объект снят с технического учета в ЕМУП «БТИ». 29.11.2017 объект недвижимости снят с кадастрового учета, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10.12.2018.

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости (п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)).

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями ст. 39.11 ЗК РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пупкюм 2 настоящей статьи. В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка согласно п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году и предоставлялся в аренду ЕМУП «СУЭРЖ» для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов в соответствии с пп. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г.) предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с «под здание Дома детства и юношества, лит. М, общей площадью 1407,3 кв.м» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). На участке расположено отдельно-стоящее нежилое здание общей площадью 1 407,3 кв. м» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 05.04.2011 № 14686/10, Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.11.2011 № 8799/11 по делу № А66-7056/2010, а также в Определении Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 307КГ15-1408 в тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение; за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

Вместе с тем, упомянутые положения Закона о защите конкуренции, ЗК РФ введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Иное понимание совокупности норм права выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия земельного, антимонопольного законодательства, создавая неравные условия деятельности, что не отвечало бы целям и миссии Закона о защите конкуренции: свободная конкуренция и эффективная защита предпринимательства ради будущего России (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.12.2010 № 9143/10).

Согласно п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию трехсекционного многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным помещением общественного значения с подземной автостоянкой с крытым въездом (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.05.2019 № RU 66302000-983-2018) и переходом земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 в общую долевую собственность собственников в многоквартирном жилом доме на основании ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», ст. 413 ГК РФ, договор аренды от 21.08.2015 № 701385 был расторгнут по соглашению сторон с 11.07.2019 (соглашение о расторжении от 05.08.2019).

В материалы дела представлено Постановление Администрации города Екатеринбурга от 18.10.2019 № 2503 «О приеме объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: улица Советская, д.45,в собственность муниципального образования «город Екатеринбург», согласно которому было принято решение принять в собственность муниципального образования «город Екатеринбург» и включить в состав муниципальной казны муниципального образования «город Екатеринбург» объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. передаваемый безвозмездно ООО «Дом творчества» (ИНН 

<

***>).

Согласно данным, представленным ЕМУП «СУЭРЖ» (вх, № 01-28620 от 10.12.2018), Администрацией города Екатеринбурга (вх. № 01-27183 от 13.12.2018) в настоящее время земельный участок находится в собственности Муниципального образования «город Екатеринбург», что подтверждается представленной выпиской из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на 10.12.2018, дата регистрации права на земельный участок -04.08.2015.

В письменных объяснениях от 14.02.2020 (вх. № 01-4072) Администрация города Екатеринбурга указала, что Администрацией торги на право заключения договоров аренды для жилищного строительства в 2015 году не проводились вообще.

Из обращения Прокуратуры г. Екатеринбурга (вх. № 01-24635 от 15.11.2018) следует позиция, что вышеописанная последовательность действий должностных и иных лиц может свидетельствовать об их направленности не на надлежащее эффективное использование муниципального имущества и распоряжение им, а на фактическое безвозмездное отчуждение земельного участка, кадастровая стоимость которого на момент передачи права аренды ООО «Дом творчества» составляла 72 190 547,03 рублей, при наличии умысла на уклонение от процедуры торгов, то есть с нарушением требований Закона о защите конкуренции.

Также Прокуратура города Екатеринбурга, обратила внимание, что не смотря на то, что земельный участок фактически до настоящего времени из муниципальной собственности не выбывал, необходимо учесть, что в силу ч.ч. 1, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (в силу закона) земельный участок под многоквартирным жилым домом после его ввода в эксплуатацию переходит в общедолевую собственность собственников жилых помещений, то есть ввод дома в эксплуатацию фактически повлечет безвозмездное выбытие земельного участка из муниципальной собственности.

Таким образом, действия органа местного самоуправления в лице Администрации г.Екатеринбурга, ЕМУП «СУЭРЖ», ООО «Дом творчества» направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, что ущемляют права и законные интересы неопределенного круга хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на данном товарном рынке, а также ограничивают доступ на такой рынок и рассматриваются в качестве нарушения п.4 ст. 16 Закона о защите конкуренции.

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области от 22.04.2020 по делу № 066/01/16-1929/2019 недействительным.

В соответствии с ч. 3 ст. 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявлений отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья        В.А. Страшкова