АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                              Дело №А45-8285/2024

              Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2024 года

              Решение изготовлено в полном объеме 16 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Микрофинансовой компании «Лайм-Займ (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН: 

<

***>, 630102, 

<

...>), город Новосибирск

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>), г. Новосибирск

о взыскании 2 575 200 рублей 00 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО2 - доверенность от 29.02.2024, паспорт, диплом.

ответчика: ФИО3 - доверенность от 27.03.2024, паспорт, диплом,

                                                установил:

Микрофинансовой компании «Лайм-Займ» (общество с ограниченной ответственностью) (далее-истец, Арендатор, МФК «Лайм-Займ» (ООО)) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее-ответчик, Арендодатель, ООО ПФК «Кристалл») неосновательного обогащения (обеспечительного взноса по договору аренды) в размере 2 575 200 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29 февраля 2024 г. по день фактического исполнения решения суда - исчисленные исходя из размера ключевой ставки, установленной Банком России за соответствующий период.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательств по предоставлению истцу в аренду помещений, при этом  не возвращает сумму обеспечительного взноса оплаченного истцом по договору  аренды помещений.

Ответчик представил отзывы, в которых возражал против удовлетворения требований. Указал, что истец, заключивший договор аренды и уплативший сумму обеспечительного взноса, уклоняется от получения помещений в аренду несмотря на уведомление арендодателя о необходимости принять в аренду помещения. По условиям договора, в этом случае, обеспечительный взнос не подлежит возврату арендатору.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы искового заявления.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из представленных доказательств следует, что «27» ноября 2023 года между МФК «Лайм-Займ» (ООО)  (арендатор) и ИП ФИО1  (арендодатель) заключен Договор аренды № 2 (далее - «Договор») нежилого помещения, площадью 643,8  кв.м. метров,  расположенного на втором этаже  в 5-ти этажном здании Бизнес-центр «Кристалл», (

<

...> , далее БЦ «Кристалл», БЦ), со сроком действия на три года.

Арендная плата по договору аренды устанавливается как сумма: постоянной величины, представляющей собой фиксированную ставку арендной платы, в размере 2000 (две тысячи) рублей за каждый квадратный метр (общая площадь помещения - 643,8 кв.м) - 1 287 600 (один миллион двести восемьдесят семь тысяч шестьсот) рублей за всю площадь объекта (НДС не предусмотрен) (п. 5.1. Договора).

Согласно п. 3.3.2 Договора Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в соответствии с п. 5.4. настоящего Договора, в срок не позднее 3 календарных дней с момента заключения настоящего Договора, но в любом случае не позднее 30.11.2023 года.     

В соответствии с п. 5.4. Договора в обеспечении исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, включая обязанность возмещения любого ущерба, нанесенного Арендатором помещения и/или зданию, Арендатор, срок указанный в п.3.3.2. настоящего Договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в размере 2-х месячной арендной платы (в части постоянной величины) по Договору.

Во исполнение п.3.3.2 и п.5.4. Договора Арендатор 29.11.2023 года перечислил в адрес Арендодателя обеспечительный платеж в размере 2-х месячной арендной платы в сумме 2 575 200 рублей, что подтверждается платежным поручением № 17806.

В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 3.1.8.        договора арендодатель обязался в соответствии с Приложением № 4 к настоящему Договору, за свой счет произвести текущий ремонт помещения, обеспечивающий выполнение предусмотренных законодательством требований пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. Стороны допускают, что наименование и объем работ, состав работ могут быть изменены или дополнены Сторонами путем заключения Дополнительного соглашения к Договору.

По условиям п.3.1.1 договора аренды, Арендодатель обязался передать помещения Арендатору по Акту приёма - передачи помещений в срок не позднее 15 января 2024 года.

Согласно п. 1.7. договора, стороны констатировали, что помещение соответствует всем требованиям санитарной, технической и иной безопасности, СНиП и СанПиН, предъявляемым к нежилым административным помещениям, правилам и требованиям пожарной безопасности, в том числе предъявляемым к его конструктивным элементам, эвакуационным путям и выходам, системам вентиляции, лестничным проемам, системой пожарной сигнализации, системой оповещения, датчиками пожарной охраны. Средствами первичного пожаротушения, а также иным требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к Арендодателям, к офисным помещениям и к административным зданиям, установленным Правилами Противопожарного режима в Российской Федерации (в том числе утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479, Федеральным законом от 22.07.2008г. № 123).

Далее, истец указывает, что 15 января 2024 года при приемке помещений им были обнаружены и зафиксированы Актом осмотра ряд существенных недостатков состояния помещений.

В связи с этим, по результатам осмотра нежилого помещения 15 января 2024 года Арендатором было принято решение об отказе в приемке нежилого помещения и подписания Акта приема-передачи до устранения Арендодателем обнаруженных недостатков (несоответствий).

Письмами за исх. № ИК-3 от 16.01.2024 г. и исх. № ИК-4 от 31.01.2024 г. Арендатор просил Арендодателя устранить недостатки помещений, препятствующие их приемке и зафиксированные в Акте осмотра от 15 января 2024 года, сообщить Арендатору дату готовности передачи нежилого помещения по Договору, а также предоставить на ознакомление техническую документацию.  

При этом со стороны Ответчика в адрес Истца поступали письма (исх. № 1/1 от 15.01.2024) о готовности и соответствия нежилого помещения всем требованиям Договора, однако, как указывает истец,  нежилое помещение по-прежнему не соответствовало условиям п.1.4, п.1.7 Договора, также со стороны Ответчика так и не была предоставлена на ознакомление техническая документация.

Суд не может согласиться с доводами истца о нарушении арендодателем обязательств по договору, учитывая следующее.

Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как указывалось ранее, арендодатель, в срок предусмотренный договором и устанавливающий обязанность арендатора принять помещения (10 дней, п.7.2 договора) известил арендатора об устранении всех нарушений по договору и потребовал принять помещение в аренду, на что истец ни как не отреагировал.

Заключая   договор   аренды   27.11.2023,   стороны   подтвердили,   что передаваемые в аренду помещения соответствовали санитарной, технической и иной безопасности (п. 1.7 договора).

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец должен представить конкретные доказательства фактического наличия таких недостатков в передаваемых в аренду помещениях, а также доказать существенный характер таких недостатков, не позволяющий использовать помещения по назначению, определенному в договоре аренды.

Согласно таблицы, приведенной ответчиком в отзыве, суть замечаний и возражений ответчика по акту о недостатках сводились к следующему:

№ пп

Замечания Истца

Возражения Ответчика.

1.

В кабинете слева от входа на этаж отсутствует пожарный датчик

Замечание устранено по состояние на 22 ч. 00 мин. 15.01.2024 г. Датчики испытаны, работоспособны.

2

Отсутствуют датчики в помещении справа + 1 датчик оторван.

Замечание устранено по состояние на 22 ч.

00 мин. 15.01.2024 г.

Датчики испытаны, работоспособны.

3

Помещение электрощитовой, не имеет противопожарной      двери. Отсутствует        категория помещений                   по противопожарной безопасности.

Помещение не входит в состав помещений передаваемых по договору.На втором этаже нет помещения электрощитовой.

4.

Отсутствует

противопожарная   дверь   в месте              размещения эвакуационного выхода.

В соответствии с проектной документацией на здание, противопожарные двери не предусмотрены.

Никакого   обоснования       необходимости наличия     таких     дверей     истцом     не приводится.

5.

 

Отсутствует   однолинейная схема в электрощитке.

По состоянию на 20 ч. ООмин. 15.01.2024 г. замечание устранено.

(

6.

ФИО4

в стене

Данный дефект, носит косметический характер, не представляет угрозы зданию и его помещениям не является препятствие для передачи помещения. ФИО4 находится не в помещениях, передаваемых в аренду.

 

7-8

Не                     проверена работоспособность системы вентиляции                     и кондиционирования, а также нет                возможности посмотреть     пространство над подвесными потолками.

Ответчик не препятствовал Арендатору в проведении необходимых ему проверок ни в день приемки (15.01.2024), ни позднее в любое удобное для Арендатора время.

Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В нарушение ст. 65 АПКРФ истцом не представлено доказательств, о том, что состояние помещений, которые ему предлагалось принять в аренду, не отвечало условиям договора, а также доказательств того, что недостатки на которые он ссылался, не были устранены, либо существовали вовсе.

В предварительном судебном заседании по делу истец заявил, что не получал письма ответчика № 1-2 от 15.01.2024 в котором ответчик уведомил истца об исправлении всех недостатков в подлежащих передаче в аренду помещений 2 этажа бизнес-центра «Кристалл».

Вопреки доводам истца, письмо от ИП ФИО1, исх. № 1-2 от 15.01.2024 наряду с другим письмом исх. № 1-3 от 16.01.2024 г. в отношении помещений 4 этажа здания, в адрес истца было направлен директором ООО ПКФ «Кристалл» (управляющая организация БЦ «Кристалл») посредством почтового отправления Почтой России (почтовое отправление 63009189045603 от 17.01.2024 г, позиция № 3).

Согласно   отчета   об   отслеживании      отправления     с   почтовым идентификатором 63009189045603, размещенного на официальном сайте «Почта России», почтовый конверт со всем содержимым был получен истцом (МФК «Лайм-Займ») ООО 22.01.22024 г.

Более того, в п. 10.3 Договора аренды № 2 от 27.11.2023 г. для оперативного обмена документацией предусмотрено направление документов по электронной почте. В качестве адреса электронной почты   арендатора в договоре   указан  адрес электронной почты, на который 16.01.2024 г. с электронного почтового (директора управляющей компании (скриншот страницы почтового ящика с указанием отправки истцу письма представлен в материалы дела) отправлено письмо исх. № 1-2 от 15.01.2024 года.

Таким образом, уже 16.01.2024 истцу было известно, о том, что все замечания, которые мог и должен был исправить арендодатель, были исправлены.

Таким образом, истец,  повторно приглашенный указанным письмом для осмотра и принятия помещений в аренду, отказался от осмотра и приемки помещений, и в целом, от урегулирования сложившейся ситуации между сторонами договора аренды, что указывает об  утрате интереса к аренде этих помещений.

Также, по истечении нескольких месяцев, уже в ходе судебного разбирательства, истцом заявлены новые доводы о несоответствии входной двери  противопожарным правилам (отсутствуют устройства для их самозакрывания и уплотнения притворов, нарушение в работе одного из датчиков противопожарной безопасности) а также не предоставлена необходимая техническая документация в том числе о проверке пожарной сигнализации на момент приемки.

Истец указывает, что поскольку входная дверь  расположена в здании, то это также препятствует ему пользоваться помещениями.

Суд принимает во внимание, что соответствие помещений, зданий правилам пожарной безопасности является наиболее важным элементом  их эксплуатации.

В тоже время, из акта осмотра помещения от 15.01.2024 г. составленного истцом в отношении спорных помещений, не следует, что в нем указаны недостатки иных помещений, в том числе не принадлежащих ответчику. 

Истцом представлены в материалы судебного дела ответ ООО «Лаборатория пожарной безопасности» (далее по тексту - ООО «ЛПБ») на запрос истца по вопросам в области противопожарной безопасности. Ответчиком, в свою очередь, представлен ответ главного инженера проекта (проектировщик здания БЦ «Кристалл») - ФИО5 на те же вопросы.

Так, ответ на  вопрос, в части отрыва противопожарного датчика специалиста ООО «ЛПБ» ФИО6 совпадает с ответом проектировщика здания БЦ «Кристалл»- ФИО5, при этом по мнению суда, данный недостаток нельзя отнести к существенным недостаткам, поскольку он легко устраним, а именно необходимо всего лишь закрепить этот датчик. Доказательств того, что сам  датчик вышел из строя не представлено.

Согласно ответам ООО «ЛПБ», а также проектировщика ФИО5, неисправность одного датчика не может влиять на общую работоспособность системы автоматической пожарной сигнализации здания БЦ. Более того, замена датчиков процесс несложный и производится по мере выхода из строя обслуживающей БЦ организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (Регистрационный номер лицензии: 54-06-2015-001507 (Л014-00101 -54/00087486), о чем пояснил также в судебном заседании специалист ООО «ЛПБ». Отметим, что Управляющая компания Бизнес - центра ООО «ПКФ Кристалл» регулярно проводит техническое облуживание систем пожарной автоматики бизнес центра в целом, доказательства чему представлены в материалы дела (договор на обслуживание ежеквартальные акты проверок специализированной организацией).

Ремонт и устранение неисправностей системы противопожарной сигнализации производится обслуживающей арендодателя организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (Регистрационный номер лицензии: 54-06-2015-001507 (Л014-00101 -54/00087486). 

Относительно претензий истца к эвакуационным дверям, то из фотографий и заключений специалистов следует, что что эвакуационная дверь на лестничную клетку первого этажа выполнена в противопожарном исполнении (установлена железная противопожарная дверь), установлены доводчики, на двери имеются уплотнители, фотография двери приобщена в материалы дела.

Из ответов ООО «ЛПБ» и проектировщика ФИО5 следует, что двери эвакуационных выходов (применимо ко всем этажам здания Бизнес-центра), ведущих на лестничные клетки должны иметь приспособления для самозакрывания и уплотнение в притворах.

Требований относительно противопожарного исполнения дверей (железные огнеупорные двери) в отношении типовых зданий к которым относится здание БЦ «Кристалл» противопожарные нормативы не содержат.

При этом вне зависимости от этого, в судебном заседании был опрошен в качестве специалиста ФИО6 (руководитель ООО «ЛПБ»), пояснивший суду, что все недостатки нарушений правил безопасности, на которые ссылается истец (отсутствие уплотнителя на двери, доводчика, отошел от потолка датчик) являются легкоустранимыми, без особых затрат и времени.

Из ответа ФИО5 следует, что двери эвакуационных выходов (применимо ко всем этажам здания) на лестничные клетки должны иметь приспособления для самозакрывания и уплотнение в притворах. Требований относительно противопожарного исполнения дверей (железные огнеупорные двери) противопожарные нормативы не содержат.

Аналогичный вывод сделан и специалистом ФИО6 А,С, в заключении, представленном истцом.

Кроме этого, доказательств, того, что эвакуационная дверь на первом этаже на момент приемки помещения (15.01.2024г.) не была оснащена приспособлением для самозакрывания с уплотнением в притворе, истцом не представлено. Специалист ФИО6 пояснил, что не выезжал на осмотр помещения, а составлял свое письмо только по информации представленной истцом.

Нконец, надлежащее техническое состояние и возможность использования спорных помещений следует из акта исследования специалиста БЦ «Кристалл» №01/18/2024, имеющего необходимое образование и квалификацию. Помещение соответствует техническим регламентам и проектной документации, пригодно к безопасной эксплуатации в качестве складских и офисных помещений, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, (в описи документов, представленных в распоряжение эксперта указан договор аренды № 1/3 от 27.11.2024г.)

Доказательств того, что техническая документация на здание была необходима Арендатору для оценки возможности пользования недвижимым имуществом в соответствии с его целевым назначением, а также доказательств направления требований о необходимости ее предоставить, доказательств уклонения со стороны арендодателя от ее предоставления суду представлено не было.

В целом, нельзя не отметить, что каких-либо существенных недостатков, в имевшихся, по мнению истца недостатка помещения, судом не установлено.  Недостатков связанных с необходимостью изменения конструктивных элементов, ремонта дверей, окон, их переноса в иные места (с целью соответствия соответствующий нормам противопожарной и иной безопасности) не имеется.

В этой связи суд принимает доводы ответчика, что в  действительности,  причиной отказа от аренды помещений первого этажа БЦ Кристалл, являлось управленческое решение Арендатора, обусловленное утратой интереса к аренде помещений в БЦ «Кристалл» в принципе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 7.2. Договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендодателя в случае просрочки исполнения обязательства по приёмке помещений в аренду (п. 3.3.1 настоящего договора) более чем на 10 дней, при условии исполнения Арендодателем п. 3.1.8, п.3.1.10 настоящего Договора.

Как указывалось ранее, доказательств несоблюдения арендодателем п. 3.1.8, п.3.1.10 договора не установлено.

В соответствие с п. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Согласно п.5.9. договора, в случае расторжения договора по инициативе арендодателя по основанию, предусмотренному п.п. 2 п. 7.2 договора (просрочка арендатором приемки помещений в аренду более чем на 10 дней) обеспечительный платеж не возвращается. 

Арендатор допустил просрочку исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.3.1 договора, не принял помещения ни 15.01.2024, ни в течение следующих 10 дней, безосновательно отказался от подписания акта приема-передачи помещений, в то время как арендодатель, осуществивший ремонт помещений по согласованию с истцом,  упустил возможность получения арендной платы по договору аренды.

В итоге, в письме от 26.01.2024 года за исх. № 1-3, Ответчик правомерно уведомил Истца об одностороннем отказе от Договора и удержании оплаченного обеспечительного платежа.

В соответствие с  п.4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1 ст. 451 ГК РФ).

Согласно Определения Верховного Суда РФ от 22.03.2022 N 305-ЭС20-4196 по делу N А40-285997/2018 в случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ).

Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму.

Следовательно, арендодатель правомерно удержал обеспечительный взнос, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Микрофинансовой компании «Лайм-Займ (общество с ограниченной ответственностью) - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов