ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7415/2018

24 мая 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     21 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 мая 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В., 

при участии:  

от истца: Руденко Е. В., по доверенности от 15.04.2019; 

от ответчика: Волкова Д. Е., по доверенности от 07.09.2018; Королева Э. А., по доверенности от 26.04.2019; Лапин С. С., по доверенности от 09.01.2019; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-8483/2019)  администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.03.2019 по делу № А21-7415/2018 (судья Лобанова Е. А.), принятое по иску администрации городского округа «Город Калининград» к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис-Жилстрой» о понуждении к исполнению обязательств, 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790) (далее - Администрация, Истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис-Жилстрой» (ОГРН 1023900783796, ИНН 3905048484) (далее - Общество, Ответчик) об обязании Общества построить объекты улично-дорожной сети территории, предоставленной Обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по следующим улицам: 

- ул. Аксакова – магистральная улица районного значения – 360 м,

- ул. Беловежская - улица в жилой застройке – 550 м, 

- ул. 3-го Белорусского фронта – улица в жилой застройке - 570 м,

- ул. Брестская – улица в жилой застройке – 700 м, 

- ул. В.Денисова – магистральная улица общегородского значения регулируемого движения – 1500 м, 

- ул. Кипарисовая – магистральная улица районного значения – 380 м, 

- ул. Крымская – магистральная улица районного значения – 1120 м, 

- пр-д Крымский – магистральная улица районного значения – 410 м, 

- ул. Ливадийская – магистральная улица районного значения – 260 м, 

- ул. Нальчинская – магистральная улица районного значения – 360 м, 

- ул.Таврическая – магистральная улица районного значения – 480 м,

- ул. Федосийская – улица в жилой застройке – 700 м, 

- ул. Флотская – магистральная улица общегородского значения регулируемого движения – 670 м.

Решением арбитражного суда от 11.03.2019 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на то, что начальная цена и размер арендной платы за использование территории комплексного освоения в договоре аренды от 21.08.2006 № 008148 были установлены с учетом встречных затрат победителя на обустройство за свой счет автомобильных и пешеходных дорог микрорайона. Согласно составленному при  продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения отчету № 3-028-06 право аренды земельного участка площадью 70 га было оценено в сумму 100 000 000 рублей с учетом отсутствия на данной территории улично-дорожной сети, необходимой для нормальной эксплуатации жилого квартала.	 В соответствии с условиями договора аренды, заключенного с ООО «Мегаполис-Жилстрой» по итогам аукциона 2006 года, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона) арендатор территории, предоставленной для целей комплексного освоения обязан после утверждения документации по планировке надлежащим образом выполнить обязательство по обустройству и безвозмездной передаче в публичную собственность объектов инженерной инфраструктуры.	На указанную территорию в окончательном виде проект планировки с проектом межевания (после корректировки по мировому соглашению 2013 года) утвержден постановлением Администрации городского округа «Город Калининград» № 1568 от 08.10.2014. В соответствии с положениями Генерального плана города дороги соответствующих категорий должны были быть обустроены в границах указанной территории не позднее 2018 года. По мнению подателя жалобы, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что на момент возникновения правоотношений сторон земельное законодательство не разделяло понятия объектов инженерной и объектов транспортной инфраструктуры. Обязательства Ответчика, установленные договорами, в точности соответствовали положениям статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в период их возникновения). По смыслу положений статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации автомобильные дороги также как и трубопроводы относятся к инженерным объектам, строительство которых осуществляется в аналогичном порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. Кроме того, Администрация указала на то, что появление в законодательстве (Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ) нового типа договора, - комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, было вызвано причинами необходимости эффективного использования земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства с возложением на арендатора обязанности по строительству объектов инфраструктуры, необходимостью разработки документации по планировке территории в условиях нехватки бюджетного финансирования.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

23.06.2006 главой города Калининграда – мэром города было принято постановление №1444 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» (далее – Постановление № 1444), которым было постановлено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:00-00-00:0078 площадью 688652 кв.м, разрешенное использование участка – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (л.д. 70 т. 1). 

Пунктами 1.4-1.6 Постановления № 1444 максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка установлен в 1 год; максимальный срок по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, - 3 года; максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 5 лет. 

Постановлением главы города Калининграда - мэра города от 30.06.2006 № 1506 «О внесении изменений в постановление главы города Калининграда -мэра города от 23.06.2006 №1444 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» (далее – Постановление № 1506) изменена начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, которая определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 3-028-06 от 23.06.2006 в размере 100 000 000 руб. (л.д. 74 т. 1). 

На основании Постановлений № 1444 и 1506 между Комитетом муниципального имущества города Калининграда и Обществом заключен договор продажи права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.08.2006 (далее - Договор продажи права от 14.08.2006) (л.д. 80 т. 1). 

В соответствии с пунктом 1.1 Договора продажи права от 14.08.2006 земельный участок имеет следующие характеристики: кадастровый номер 39:15:00-00-00:0078 (состоящий из четырех условных земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:13-30-03:0003; 39:15:13-30-04:0004; 39:15:13-30-08:0012; 39:15:13-30-09:0028), расположенный в проектируемом Восточном жилом районе 1, на продолжении улиц Молодой гвардии - Аксакова, севернее Московского проспекта в Ленинградском районе г. Калининграда; общая площадь участка - 688652 кв.м.; категория земель – земли поселений; разрешенное использование участка – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Указаны обременения и ограничения в использовании земельного участка.

Пунктами 6.1.3-6.1.5 Договора продажи права от 14.08.2006 установлены максимальные сроки подготовки проекта планировки территории в границах земельного участка; по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность; осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. 

21.08.2006 между мэрией города Калининграда (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор №008148 аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – Договор аренды от 21.08.2006), по условиям которого арендатору предоставлен вышеназванный земельный участок (л.д. 20 т. 1). 

Разрешенное использование земельного участка указано в пункте 1.1. Договора аренды от 21.08.2006, согласно которому участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. 

Особые условия аренды согласованы сторонами в разделе третьем Договора аренды от 21.08.2006, согласно пункту 3.1 которого арендатор обязался выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации:

- соблюдать максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, который составляет 1 год с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области;

- соблюдать максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, который составляет 4 года с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области;

- соблюдать максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, который составляет 5 лет с момента регистрации договора аренды соответствующих земельных участков в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области; 

Также арендатор обязался обеспечить выполнение согласованных предложений по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки, нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение которого приобретено на аукционе (пункт 3.1.2.). 

На основании постановления Администрации от 07.03.2008 №358 «Об утверждении «Проекта межевания территории, разработанного в границах «Проекта планировки территории, расположенной в Восточном жилом районе г. Калининграда, севернее Московского проспекта, на продолжении улиц Молодой Гвардии - Аксакова -  Окружной дороги», распоряжения Комитета муниципального имущества города Калининграда от 02.04.2008 №660 «О формировании земельных участков по ул. Аксакова - дор. Окружная в Ленинградском районе», соглашением №008148-1 от 19.05.2008  (л.д. 88 т. 1) стороны расторгли Договор аренды от 21.08.2006 и заключили 48 договоров на передачу в аренду городских земель, расположенных по адресу: ул. Аксакова - Окружная дор., под строительство многоквартирных домов со встроено-пристроенными автостоянками и объектами делового, общественного и коммерческого назначения (далее - Договоры аренды 2008 года), которые содержали ссылку на условия проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, на Договор продажи права от 14.08.2006 и Договор аренды от 21.08.2006.  

Кроме того, Договоры аренды 2008 года также содержали пункт 3.2 о соблюдении Обществом максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную или государственную собственность в соответствии с договором в порядке, установленном правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83.

В рамках арбитражного дела №А21-9586/2012 судом было утверждено мировое соглашение, заключенное между Администрацией и Обществом, в соответствии с которым были изменены характеристики ряда арендуемых земельных участков, продлен срок аренды до 25.08.2018, в связи с вводом объектов в эксплуатацию, объединением (разделом) земельных участков ряд договоров аренды земельных участков расторгнут. 

Ссылаясь на то, что Обществом в нарушение условий аукциона и заключенных договоров не исполнены обязательства по строительству объектов улично-дорожной сети территории, предоставленной Обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьями 30.1 и 30.2 (действовавшими до 01.03.2015), установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям, продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, пунктом 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) было предусмотрено, что арендодателем могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

Как правомерно указал суд первой инстанции, из содержания Постановлений №1444 и №1506, протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 04.08.2006, Договора продажи права от 14.08.2006, Договора аренды от 21.08.2006, а также Договоров аренды 2008 года не следует, что на Общество возлагались обязанности по созданию транспортной инфраструктуры (улично-дорожной сети) на территории, предоставленной для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Доводы Администрации о том, что в соответствии с положениями статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в спорный период, понятием инженерной инфраструктуры охватывалась и транспортная инфраструктура, не принимаются апелляционным судом, в том числе в связи с наличием в материала дела письма уполномоченного органа, Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, от 25.05.2018 №5336 (л.д. 58 т. 5), из которого следует, что обязательства по строительству улично-дорожной сети и передаче в муниципальную собственность дорог микрорайона условиями Договора аренды от 21.08.2006, Договоров 2008 года (в редакции последующих соглашений) не предусмотрены, что является соответствующим положениям земельного и градостроительного законодательства. 

Доводы Администрации о том, что обязательства Общества по строительству инженерной инфраструктуры предполагали строительство, в том числе транспортной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке территории, были правомерно отклонены судом первой инстанции, который указал, что данные инфраструктуры различны по относимым к ним системам коммуникаций и объектам, что следует в частности из положений статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Генерального плана Калининграда на период до 2015 года. 

Вопреки доводам жалобы действующее земельное и градостроительное законодательство, а также сложившаяся судебная практика разделяют инфраструктуру на социальную, инженерную и транспортную. 

В частности в пункте 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения Договора аренды от 21.08.2006, указано на то, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В пункте 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, также указано, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В подпункте 1 пункта 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения договора аренды, указано, основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур.

Также данное разделение содержится в Генеральном плане Калининграда 2004 года (основные положения до 2015 года), утвержденном решением Городского Совета депутатов Калининграда (третьего созыва) от 22.02.2006 № 69 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования «Город Калининград» (пункт 4.7. – развитие транспортной инфраструктуры) (л.д. 79 т. 4).

Учитывая изложенное, доводы подателя жалобы о том, что градостроительное законодательство 2006 года не разделяло понятия инженерной и транспортной инфраструктур, являются необоснованными.

То обстоятельство, что начальная цена и размер арендной платы за использование территории комплексного освоения были установлены в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» с учетом отсутствия автомобильных дорог, не свидетельствует о возложении на арендатора обязательств по строительству улично-дорожной сети и передаче в муниципальную собственность автомобильных дорог микрорайона. 

Напротив, из содержания отчета № З-028-06 следует, что при осуществлении комплексного освоения предполагаются вложения арендатора в строительство инженерных сооружений и прокладку коммуникаций (л.д. 157 т. 4).

Упоминание оценщиком в расчете норм издержек на освоение участка строительства подъездных дорог само по себе в отсутствие прямого возложения на арендатора обязательств по строительству транспортной инфраструктуры в аукционной документации и договорах аренды соответствующих обязательств на Общество, по мнению апелляционного суда, возлагать не может.

Принимая участие в аукционе по продаже права аренды и заключая в последующем Договор аренды от 21.08.2006, Ответчик исходил из сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, в соответствии с которыми на арендатора возложена обязанность по строительству объектов инженерной инфраструктуры. Обязательств по строительству объектов улично-дорожной сети аукционная документация, а также сам Договор аренды от 21.08.2006 не содержат. 

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к  правомерному выводу о том, что  условиями аукциона и договоров не предусмотрено обязательств Общества по обеспечению территории транспортной инфраструктурой, в связи с чем требования Администрации об обязании Общества осуществить строительство улично-дорожной сети правомерно признаны судом первой инстанции необоснованными. 

Между тем, доводы Общества, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, об истечении срока исковой давности по требованиям о строительстве объектов транспортной инфраструктуры (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), не принимаются апелляционным судом, поскольку в отсутствие соответствующего обязательства не имеется и срока его исполнения по смыслу положений статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, срок исковой давности течь не может.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

 Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.03.2019 по делу № А21-7415/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина