ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-43857/2024

город Ростов-на-Дону

29 августа 2025 года

15АП-8275/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 12.05.2025 по делу № А32-43857/2024

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Империал»

о понуждении подписать дополнительное соглашение к договору инвестирования,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Империал» о понуждении подписать дополнительное соглашение к договору инвестирования от 13.11.2007 № 03.3/193 в строительство многофункционального комплекса «Хоста-Браво» по улице Курортный проспект Хостинского района города Сочи.

Решением от 12.05.2025 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат положений, обязывающих ответчика заключить с истцом спорное дополнительное соглашение, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства выдано ООО «СЗ «Империал» не во исполнение договора инвестирования либо протокола, а в рамках исполнения органом местного самоуправления обязанности, установленной градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Дополнительное соглашение обусловлено изменением технико-экономических показателей инвестиционного проекта, изменением сроков строительства, что является существенными изменениями обстоятельств, по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В отзыве ответчик указал на несостоятельность доводов жалобы.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи и ООО «СЗ «Империал» (инвестор) заключен договор инвестирования от 13.11.2007 № 03.3/193 в строительство многофункционального комплекса «Хоста-Браво» по улице Курортный проспект Хостинского района города Сочи, по условиям которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных средств обязуется осуществить строительство многофункционального комплекса «Хоста-Браво» по улице Курортный проспект Хостинского района города Сочи ориентировочной общей площадью 126 800 кв. м на земельном участке общей площадью 9 708 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302008:0072. Земельный участок принадлежит Инвестору на основании договора от 15.11.2006 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.04.2002 № 2459.

В соответствии с пунктом 2.4 договора инвестирования в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры города Сочи Инвестор обязуется передать в муниципальную собственность 5,02% от общей площади Объекта. 

Администрацией в установленном законом порядке Инвестору выдано разрешение на строительство от 16.02.2009 №RU 23309-662 объекта: «Многофункциональный жилой комплекс по Курортному проспекту, 66 Хостинского района города Сочи» общей площадью 146 128 кв. м, срок действия которого истек 16.11.2013. 

Истцом указано, что земельный участок площадью 9708 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:0072 размежеван и образован земельный участок площадью 10 065 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302008:2621, предоставленный инвестору на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.08.2022 № 4900011460. 

Администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края Инвестору выдано разрешение от 20.12.2022 № 23-49-8472-2022 на строительство объекта: «Многофункциональный комплекс» общей площадью 36 537,8 кв. м связи с изменением технико-экономических показателей инвестиционного проекта, изменением сроков строительства объекта. Руководствуясь положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация направила инвестору досудебную претензию от 11.06.2024 № 4457/07.02-34 с предложением подписания дополнительного соглашения к договору инвестирования. 

Инвестор в срок, установленный досудебной претензией, в адрес администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ответ на претензию не представил, от подписания дополнительного соглашения к договору инвестирования уклоняется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался следующим.

По общему правилу, содержащемуся в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Дополнительное соглашение к договору - это соглашение сторон договора с целью изменить его или расторгнуть. Поэтому на дополнительное соглашение распространяются правила о сделках, обязательствах и договорах (статья 153, пункты 1 - 3 статьи 420, пункт 1 статьи 450 ГК РФ). 

Дополнительное соглашение является сделкой, но при этом производно по отношению к основному договору и является его неотъемлемой частью. 

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, под которым понимается такое изменение, которое если бы стороны могли разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. 

В Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. По смыслу приведенной нормы, понудить к заключению договора в судебном порядке можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу Гражданского кодекса Российской Федерации или другого закона. 

Между тем, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат положений, обязывающих ответчика заключить с истцом спорное дополнительное соглашение, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ). 

Согласно п. 2.1 спорного договора, окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к заключенному договору. 

Администрацией города Сочи 16.02.2009 ООО «Империал» выдано разрешение №RU23309-662 на строительство многофункционального жилого комплекса по Курортному проспекту, 66 Хостинского района города Сочи этажностью 35, общей площадью 146 128 кв. м сроком действия до 16.11.2013. 

Дополнительным соглашением от 03.06.2010 № 1 к договору инвестирования название договора инвестирования изложено в новой редакции: «Договор инвестирования в строительство многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 66», инвестиционный заменен на многофункциональный жилой комплекс ориентировочной общей площадью 146 128 кв. м и указано, что конкретные подлежащие передаче в муниципальную собственность, определяются сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору в соответствии с «Протокол распределения площади» (пункт 1.5 соглашения); срок завершения строительства определен как 4 квартал 2013 года.

При этом, соответствующее дополнительное соглашение сторонами заключено не было.

Как указал ответчик, окончание действия разрешения на строительство пришлось на действие моратория на строительство в зоне особого градостроительного контроля. Согласно градостроительному плану рассматриваемого земельного участка от 21.06.2016 №RU233090000-000000000009624, на эту дату земельный участок был отнесен к территориальной зоне ОД1, в которой виды разрешенного использования, допускающие высотное жилищное строительство, не предусмотрены ни в качестве основных, ни как условные. Кроме того, предельная высота зданий, строений, сооружений, установленная градостроительным регламентом территориальной зоны ОД1 - 22 м.

Между администрацией города Сочи и ООО «Империал» 30.09.2016 подписан протокол о намерениях по взаимодействию в сфере инвестиций, предметом которого являлось строительство торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Хамелеон» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:72, расположенном по адресу: 

<

...>.

Вместе с тем обязанность стороны заключить дополнительное соглашение в связи с изменением показателей инвестиционного проекта, изменением сроков строительства объекта ни договором, законом не предусмотрена. 

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; под инвестициями - в том числе денежные средства, имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Закона № 39-ФЗ).

Инвестиционный договор, как правило, содержит условия, позволявшие квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). В нем устанавливается сумма вкладов каждого из товарищей и соответствующая ей площадь объекта недвижимости для каждого соинвестора. По окончании строительства все участники инвестиционного контракта составляют совместный документ о распределении между ними площадей построенного здания. Каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные объекты недвижимости (жилые или нежилые помещения). 

В обоснование заявленных требований администрация указывает на выдачу инвестору разрешения на строительство объекта: Многофункциональный комплекс» общей площадью 36 537,8 кв.м.

При этом, разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства № 23-49-8472-2022 от 20.12.2022 Многофункционального комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 64, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302008:2621, выдано ООО «СЗ «Империал» не во исполнение договора инвестирования либо протокола, а в рамках исполнения органом местного самоуправления обязанности, установленной градостроительным и земельным законодательством РФ.

Данные действия администрация должна совершить, и совершила не в силу исполнения договорного гражданско-правового обязательства, а в силу предписаний закона при реализации публично-правовых функций. Следовательно, выдача разрешений на строительство не может рассматриваться как встречное предоставление (вклад) по инвестиционному договору. Земельный участок, на котором осуществлено строительство, предоставлен по договору аренды, заключенному до заключения инвестиционного договора. Предоставление земельного участка в аренду не предусмотрено и не могло быть предусмотрено инвестиционным договором в качестве вклада (предоставления) со стороны.

Как правомерно указано судом первой инстанции, соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного (муниципального) образования определенной компетенции в сфере градостроительства, а именно возможности предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным (муниципальным) образованием готовности исполнять положения закона, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками (постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12 по делу № A32-24023/201). 

Из содержания спорного договора усматривается, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные договором инвестирования обязанности администрации являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в данном случае - градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 03.04.2012 № 17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений. Данное постановление содержит оговорку об обязательности применения арбитражными судами изложенного в нем толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами. 

Судом учтено, что в спорном договоре помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства, то есть обязанности по передаче муниципальному образованию 5,02% площадей в построенном и введенном в эксплуатацию 35-этажном многофункциональном жилом комплексе.

Если соглашение об изменении предмета договора не достигнуто, но одна из сторон требует изменения предмета договора, следует учитывать, что изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). 

Обязательство прекращается только в том случае, если невозможность исполнения вызвана обстоятельством, которое наступило после возникновения обязательства и за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Невозможность исполнения является объективной, когда должник по обстоятельствам, не зависящим от его воли или действий, не может исполнить обязательство ни лично, ни с привлечением третьих лиц (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11,06.2020 № 6).

Если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения, то по общему правилу прекращается и встречная обязанность другой стороны.

Как указано судом выше, окончание действия разрешения на строительство пришлось на действие моратория на строительство в зоне особого градостроительного контроля. Согласно градостроительному плану рассматриваемого земельного участка от 21.06.2016 №RU233090000-000000000009624, на эту дату земельный участок был отнесен к территориальной зоне ОД1, в которой виды разрешенного использования, допускающие высотное жилищное строительство, не предусмотрены ни в качестве основных, ни как условные. Кроме того, предельная высота зданий, строений, сооружений, установленная градостроительным регламентом территориальной зоны ОД1 - 22 м.

Согласовывая условие пункта 2.4 договора инвестирования, стороны рассчитывали на то, что 35-этажный многофункциональный жилой комплекс будет построен, что в настоящее время объективно невозможно.

С учетом изложенных обстоятельств, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска, поскольку отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору инвестирования от 13.11.2007 № 03.3/193 в строительство многофункционального комплекса «Хоста-Браво».

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.05.2025 по делу № А32-43857/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

                                                                                                        Р.Р. Илюшин