ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело № А68-4196/2021

Резолютивная часть постановления объявлена   20.01.2022

Постановление изготовлено в полном объеме    27.01.2022

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304710428800105), ответчика – администрации муниципального образования город Тула (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.10.2021 по делу № А68-4196/2021 (судья Чигинская Н.Е.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, арендатор, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Тула (далее – ответчик, арендодатель, администрация) о признании недействительным одностороннего отказа администрации от исполнения договора аренды от 08.02.2002 № 3105.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.10.2021 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован соответствием оспариваемой односторонней сделки требованиям законодательства.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и  принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. По мнению истца, действия администрации по одностороннему расторжению договора по истечении десяти суток со дня доставки уведомления от 08.02.2021 № УЭР-319 противоречат требованиям части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим трехмесячный срок для предупреждения другой стороны об одностороннем отказе от договора. Предприниматель также ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно не истребованы у администрации доказательства исполнения договора истцом в виде внесения арендной платы, что свидетельствует о принятии ответчиком исполнения обязательств по договору.

Ответчик просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендатор) и муниципальным (унитарным) предприятием «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» (арендодатель), действующим в общественных (муниципальных) интересах на основании Устава и в соответствии с постановлением Главы администрации города Тулы от 06.05.1997 № 482, 08.02.2002 заключен договор № 3105 аренды земельного участка (кадастровый номер 71:30:020213:0004) (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 15 кв.м, расположенный по адресу: Тульская обл., г. Тула, Привокзальный р-н, 10-й проезд, дом 22 (далее – участок).

Участок предоставлен для установки торговой палатки (далее – объект) (п. 2.1. договора).

Пунктом 3.1. договора установлено, что договор заключен до 31.12.2002. Продление срока договора (пролонгация) договора оформляется соглашением, которое заключается сторонами на основании соответствующего постановления Главы города Тулы (п. 3.2. договора).

После истечения срока договора аренды истец продолжил пользоваться земельным участком,  возражений от арендодателя не поступало.

10.12.2008 принят Закон Тульской области № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле», согласно которому распоряжение земельными участками с 01.01.2009 государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле осуществляется администрацией Тульской области. Об изменении арендодателя арендаторы были проинформированы публикацией в газете «Тула» от 25.12.2008.

15.11.2013 муниципальное (унитарное) предприятие «Тульский городской центр градостроительства и землеустройства» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, о чем в выписку из ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

В соответствии со статьей 1 Закона Тульской области от 28.11.2019 № 118-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области» (далее – Закон № 118-ЗТО) правительство Тульской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Тула по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования город Тула, за исключением земель или земельных участков, используемых для размещения объектов, указанных в статье 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также предоставленных в аренду для размещения и эксплуатации нестационарных торговых объектов по состоянию на 01.01.2020 (подпункт «г» части 1 статьи 1 Закона № 118-ЗТО).

14.06.2013 от правительства Тульской области в лице министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в адрес истца направлено уведомление об отказе от договора аренды, в котором ответчик, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, сообщил об отказе от договора аренды от 08.02.2002 № 3105, заявлено требование о погашении задолженности по арендной плате и сносе (демонтаже) объекта и освобождении земельного участка, передачи земельного участка по акту приема-передачи.

На основании Закона № 118-ЗТО с 01.01.2020 орган местного самоуправления муниципального образования город Тула является правопреемником министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, в части осуществления полномочий, предусмотренных подпунктом «г» части 1 статьи 1 Закона № 118-ЗТО.

Согласно статье 3 Закона Тульской области от 28.11.2019 № 118-ЗТО вышеуказанные полномочия перераспределяются сроком на пять лет.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Закона № 118-ЗТО по договорам аренды земельных участков, предназначенных для размещения и эксплуатации нестационарных торговых объектов (в том числе по прекращенным, по которым не исполнены обязательства) к органу местного самоуправления муниципального образования город Тула, перешли права и обязанности арендодателя, включая права на взыскание задолженности по арендной плате, взыскание штрафов, пеней и возмещение сумм неосновательного обогащения за пользование указанными земельными участками.

В соответствии с пунктом 2.6.2. Положения «О полномочиях органов местного самоуправления муниципального образования город Тула в области земельных отношений», утвержденного решением Тульской городской Думы от 27.05.2015 № 12/280, права и обязанности арендодателя земельных участков, предназначенных для размещения и эксплуатации нестационарных торговых объектов, включая право на взыскание задолженности по арендной плате, взыскание штрафов, пеней и возмещение сумм неосновательного обогащения за пользование указанными земельными участками осуществляет управление экономического развития администрации города Тулы.

Аналогичными полномочиями управление экономического развития администрации города Тулы наделено решением Тульской городской Думы от 27.11.2013 № 67/1537, которым утверждено Положение «Об управлении экономического развития администрации города Тулы» (п. 2.2.3.13 Положения).

Согласно п. 6.1. договора арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдением требований законодательства, предварительно (за десять суток) письменно, уведомив об этом арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством.

Управлением экономического развития администрации города Тула в адрес предпринимателя направлено уведомление от 08.02.2021 № УЭР-319 об отказе от договора аренды от 08.02.2002 № 3105 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявлено требование погасить задолженность по арендной плате, сносе (демонтаже) объекта, освобождении земельного участка и передачи его по акту приема-передачи. 

Согласно информации об отслеживании почтового отправления № 30000053244148, уведомление от 08.02.2021 № УЭР-319 получено предпринимателем 17.02.2021.

Полагая, что названное уведомление является незаконным, предприниматель  обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным и влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»). 

При этом, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» следует, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. 

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, какого-либо объекта, в том числе недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. 

Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.04.2019                                         № 304-ЭС19-3875.

Материалами дела установлен факт того, что уведомлением от 08.02.2021                            № УЭР-319 управление экономического развития администрации города Тула сообщило предпринимателю об отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок.

В связи с этим, как верно отмечено судом первой инстанции, арендодатель спорного земельного участка, переданного арендатору для установки торговой палатки воспользовался предоставленным ему законом правом и расторг договор, возобновленный на неопределенный срок, что свидетельствует лишь о реализации ответчиком права на односторонний отказ от исполнения возобновленного на неопределенный срок договора аренды, предоставленного ему законом, в связи с чем приведенные предпринимателем ссылки на незаконность оспариваемой сделки не являются предусмотренным законом условием невозможности реализации арендодателем права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок. 

Доводы предпринимателя о том, что действия администрации по одностороннему расторжению договора по истечении десяти суток со дня доставки уведомления от 08.02.2021 № УЭР-319 противоречат требованиям части 2 статьи 610 ГК РФ, предусматривающим трехмесячный срок для предупреждения другой стороны об одностороннем отказе от договора, подлежат отклонению. 

Оценив условия договора, в том числе возможность его пролонгации, сохранение арендных отношений между сторонами при отсутствии возражений арендодателя, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, признал договор до получения уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Как указывалось выше, согласно пункту п. 6.1. договора арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдением требований законодательства, предварительно (за десять суток) письменно, уведомив об этом арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством.

Поскольку в силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, суд первой инстанции, установив, что истцом получено уведомление от 08.02.2021 № УЭР-319 об отказе от договора аренды, пришел к правильному выводу о том, что уведомление об отказе от договора произведено с соблюдением требований, содержащихся в статьях 610 и 621 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Установив, что истец не обратился к ответчику с письменным уведомлением о желании заключить договор аренды, доказательства направления такого уведомления в адрес ответчика в материалы дела не представил, судебная коллегия на основании положений указанных норм приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом преимущественного права на заключение нового договора. 

При этом на момент рассмотрения арбитражным судом спора по существу трехмесячный срок с даты получения предпринимателем уведомления от 08.02.2021 № УЭР-319 истек.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не истребованы у администрации доказательства исполнения договора истцом в виде внесения арендной платы, что свидетельствует о принятии ответчиком исполнения обязательств по договору, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, внесение арендной  платы за пользование земельным участком и принятие ее администрацией само по себе не свидетельствует о продолжении арендных отношений и не свидетельствует о том, что договор аренды является действующим.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 07.10.2021 по делу № А68-4196/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                Н.В. Заикина  

                Л.А. Капустина

     А.Г. Селивончик