Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-238451/22-6-1803

31 июля 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 31 июля 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛЕРЕЯ-АЛЕКС" (119002, ГОРОД МОСКВА, АРБАТ УЛИЦА, ДОМ 44, СТРОЕНИЕ 1, ПОМ. II ЧАСТЬ КОМ. 5, ПОДВАЛ, ОГРН: 1047796357179, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2004, ИНН: 7704520601)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРУМ" (105064, ГОРОД МОСКВА, ЗЕМЛЯНОЙ ВАЛ УЛИЦА, ДОМ 33, КОМ 1 АН 1 ПОМ XVI, ОГРН: 5087746541405, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2008, ИНН: 7713668107)

о взыскании страхового депозита в размере 5 902 284 руб. 97 коп. по договору аренды №02/13Ф-ГА от 25.11.2013г.

третье лицо: ООО «ДЗЕН»

при участии:

от истца – Иванов Д.В. по дов. от 11.09.2022г. (дип. от 12.07.2013г.)

от ответчика – Демин Д.А. по дов. от 06.12.2022г. (удостоверение)

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛЕРЕЯ-АЛЕКС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРУМ" (далее – ответчик) о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере  5 902 284 руб. 97 коп. по договору аренды нежилых помещений № 02/13 Ф-ГА от 25.11.2013г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено ООО «ДЗЕН».

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 25.11.2013г. был заключен договор аренды нежилых помещений № 02/13 Ф-ГА, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять в порядке и на условиях, установленных договором аренды во временное возмездное владение и пользование помещение общей площадью 95 кв.м. (часть комнаты 48 Помещения XII), на 2 этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33.

Факт исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды не оспаривается сторонами.

Согласно п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2018г., срок аренды помещений установлен с даты государственной регистрации договора по 30.11.2023г.

В соответствии с п. 7.1 договора, арендатор в качестве гарантии обеспечения исполнения обязательств по договору аренды передает арендодателю денежную сумму, определенную как страховой депозит и предоставляет арендодателю право на удержание.

В силу п. 6.1 части 1 договора, страховой депозит арендатора установлен в размере 112 868,59 долларов США без учета НДС, и подлежит перечислению на расчетный счет арендодателя в срок до января 2014г.

Пункт 6.2 части 1 договора предусматривает, что ежегодно, 06 октября, сумма страхового депозита подлежит увеличению на 5%.

Все платежи, ставки и расчеты, установленные в настоящем договоре аренды в долларах США, осуществляются в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа или иному официальному курсу, установленному соответствующим государственным органом для проведения расчетов, плюс 1 процент, но не ниже 50 рублей за один доллар США (п. 7 ч. 1 договора).

В соответствии с п. 7.5 договора, при условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды, по истечении срока аренды или в случаях, предусмотренных п.12.6 и п.12.8 части 2 настоящего договора аренды, но за исключением случаев досрочного расторжения (прекращения) договора аренды во всех иных случаях, возврат страхового депозита производится в сумме, оставшейся неиспользованной в соответствии с условиями настоящего договора аренды в течение срока аренды.

Истец указывает, что договор аренды был расторгнут по соглашению сторон 10.11.2020г., помещение возвращено арендатором арендодателю по акту приема-(возврата) помещения 10.11.2020г., каких-либо замечаний к состоянию возвращаемого помещения арендодатель не заявил, задолженность по платежам на дату прекращения договора отсутствует.

Однако ответчиком обязательства по возврату суммы обеспечительного платежа в размере 5 902 284, 97 руб. до настоящего времени не исполнены.

Указанную задолженность ООО "ФОРУМ" признало, подписав акт сверки взаиморасчетов 31.12.2020г., о чем имеется соответствующая отметка на Акте.

Направленная в адрес ответчика претензия от 26.08.2022г. с требованием возврата суммы обеспечительного платежа, оставлена без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

 Из содержания названной нормы права следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии одновременно следующих условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В возражениях на иск ответчиком оспаривается факт расторжения договора, возврата помещений арендодателю, а также перечисления арендатором страхового депозита.

Также ответчик указывает на наличие у истца перед ООО "Форум" задолженности по состоянию на 28 февраля 2023г. в размере 86 657 601,57 руб, и отсутствии оснований для возврата страхового депозита согласно п. 7.5 договора.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Гражданским законодательством установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 названного информационного письма)

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, фактически соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата со стороны ответчика не подписаны.

Однако указанные документы были направлены истцом в адрес ответчика, подписанные экземпляры в адрес истца не возвращены.

Из письма от 10.11.2020г. следует, что именно ответчик подготовил проекты соглашения о расторжении и акт приема передачи помещения, установил дату передачи помещения и подписания документов. Данный вид переписки предусмотрен сторонами в п. 13.14 договора.

Истец указывает, что помещение освобождено ООО "Галерея-Алекс"  10.11.2020г.

В подтверждение указанных доводов истцом также представлена переписка с представителем ответчика посредством мессенджера WhatsApp.

         Ссылка  ответчика на то, что договор аренды является действующим, а помещение используется истцом, судом отклонены поскольку в спорном помещении в настоящее время располагается другой арендатор - магазин женской одежды «ZNWR», собственником которого является ООО «ДЗЕН».

          В материалы дела представлен договор аренды от 09.09.2022 08/2 ФЗ-ДЗ, заключенный между ответчиком (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) в отношении части комнаты 48 Помещения XII общей площадью 43,1 кв.м., на 2 этаже Здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, акт приема-передачи от 01.10.2022 помещений ООО «ДЗЕН».

         Согласно протоколу осмотра вещественных доказательств от 11.07.2023, в спорном помещении в ТРК «Атриум» находится магазин женской одежды «ZNWR».

         При этом доказательств занятия и использования спорного помещения истцом после 10.11.2020 ответчиком не представлено.

         Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10 требования к существенным условиям договора, устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным. 

          В данном случае, учитывая, что ответчиком спорное помещение передано третьему лицу в аренду, фактически неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует, и свидетельствует о том, что договор аренды между истцом и ответчиком расторгнут.

         В подтверждение факта оплаты страхового депозита истцом в материалы дела представлены копии платежных поручений от 07.11.2016 №1322 на сумму 470 899,20 руб., от 09.10.2015 №31903 на сумму 4 355,75 руб., от 22.06.2018 №13059 на сумму 1 497 957,21 руб., выписка по счету, акт сверки взаимных расчетов, подписанный в двухстороннем порядке.  Со стороны ответчика документ подписан и передан в адрес истца 22.01.2021 посредством оператора ЭДО АО «ПФ «СКВ Контур», о чем на акте имеется соответствующая отметка с соответствующим сертификатом и идентификатором. Более того, инициатором составления данного Акта выступал именно ответчик, что подтверждается соответствующей записью в подписи акта ЭЦП: «подпись отправителя - ООО «ФОРУМ».

       Кроме того, истцом в материалы дела представлена копия акта сверки расчетов, подписанного со стороны истца и ответчика собственноручно, где установлено, что задолженность в пользу истца составляет 5 902 284 руб. 97 коп.

        В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце 4 пункта 3.4 Определения Конституционного Суда Российской Федерации указано, что Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на установленный в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет злоупотребления правом в любых формах, который прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, который не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы (Определения от 21.12.2000 N 263-О, от 20.11.2008 N 832-О-О, от 25.12.2008 N 982-О-О, от 19.03.2009 N 166-О-О).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ)

В рассматриваемом случае, суд приходит к выводу о наличии в действиях ответчика недобросовестного поведения, поскольку у истца не было оснований сомневаться в добросовестности ответчика в части подписания спорных документов, учитывая, что инициатором расторжения договора являлся  именно арендодатель. Разумно полагаясь на добросовестность противоположной стороны, истец не мог предвидеть наступление последствий, связанных с отказом ответчика от исполнения договоренностей, предусмотренных соглашением от 10.11.2020г. учитывая последующую передачу помещений в аренду третьим лицам.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что удержание суммы страхового депозита, произведено ответчиком неправомерно, в соответствии с условиями договора и нормами действующего законодательства страховой депозит подлежит возврату истцу, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного,  ст. ст. 10, 11, 12, 381.1, 450, 606, 614, 622 ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРУМ" (105064, ГОРОД МОСКВА, ЗЕМЛЯНОЙ ВАЛ УЛИЦА, ДОМ 33, КОМ 1 АН 1 ПОМ XVI, ОГРН: 5087746541405, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2008, ИНН: 7713668107) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛЕРЕЯ-АЛЕКС" (119002, ГОРОД МОСКВА, АРБАТ УЛИЦА, ДОМ 44, СТРОЕНИЕ 1, ПОМ. II ЧАСТЬ КОМ. 5, ПОДВАЛ, ОГРН: 1047796357179, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2004, ИНН: 7704520601) задолженность в размере  5 902 284 руб. 97 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 52 511 руб.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                Е.В. Коршикова