Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-119/2025

08 апреля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,  

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Азимут» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.04.2016, ИНН: 

<

***>)  

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний Мега-Авто» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.02.2007, ИНН: 

<

***>)  

третье лицо: ФИО2, о взыскании, об обязании, 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 19.03.2025, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Азимут» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний Мега-Авто» о взыскании 20 668 970 рублей 35 копеек неустойки, об обязании исполнить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 12.02.2020 в части закрытия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.06.2011 № 02/ЗК-07922 путем направления в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заявление об исполнении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.  

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили представители сторон, ответчик против удовлетворения требований возражал, поддержал доводы отзыва. Истец представил возражения на отзыв, поддержал требования иска.  

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.  

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Азимут» (далее по тексту – покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний Мега- 

Авто» (далее по тексту – продавец) был заключен договор от 12.02.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 31.10.2020), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем – многоэтажный гараж со следующими ориентировочными характеристиками: общая площадь застройки 1964 кв.м., общая площадь объекта 6864,5 кв.м., строительный объем 25392 куб.м., количество парковочных мест 406, 3 этажа на земельном участке по адресу Санкт- Петербург, Северный пр., уч. 1 (восточнее дома 107 лит. Б по проспекту Энгельса).  

Пунктами 1.2.1, 1.2.2 и 1.2.3 предусмотрен срок завершения строительства объекта не позднее 31.12.2021, срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 31.12.2021, срок окончания государственной регистрации права собственности продавца не позднее 31.12.2022.  

Из пункта 2.1 следует, что цена объекта составляет 206 689 703 рубля 56 копеек.  

В силу пункта 3.1.5 на продавца возложена обязанность после государственной регистрации права собственности на созданный объект в течение 10 рабочих дней передать объект по акуту приема-передачи покупателю, а также принять меры и оказать содействие покупателю для регистрации перехода к нему права собственности на объект. С момента регистрации перехода права собственности на объект у покупателя возникает обязанность по окончательному расчету, предусмотренная пунктом 2.3.3 договора.  

Также пунктом 3.1.4 договора на продавца возложена обязанность согласовать с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга порядок и условия выплаты Санкт-Петербургу компенсации за отказ от доли в праве общей долевой собственности на объект и произвести соответствующие расчеты с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.  

В пункте 4.3 сторонами согласовано условие о том, что в случае нарушения продавцом любого из сроков, установленных пунктами 1.2.1, 1.2.2 или 1.2.3 договора, повлекших за собой задержку сроков купли-продажи объекта (передачи объекта), покупатель вправе требовать уплаты ему неустойки в размере 0,05% от цены объекта за каждый день просрочки исполнения обязательства, но не более 10% от цены объекта.  

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано службой государственного строительного надзора и эксперты Санкт-Петербурга 24.11.2021 № 78-03-71-2021.  

Строительство объекта велось на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0552201:23, находящемся во временном владении и пользовании продавца по договору от 28.06.2011 № 02/ЗК-07922 с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.  

Полагая, что обязанность по передаче объекта продавцом исполнена не была, а наличие действующего договора аренды продавца с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга препятствует использованию части переданного объекта новому собственнику, в связи с оставлением без удовлетворения требований претензии от 09.12.2024, общество с ограниченной ответственностью «Азимут» обратилось в суд с настоящим иском.  

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Статьями 454 и 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа  

недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.  

Отношения связанные с продажей недвижимости урегулированы параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 отмечается, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.  

В настоящем случае сторонами в договоре была согласована купля-продажа объекта недвижимого имущества, который будет построен в будущем – многоэтажный гараж со следующими ориентировочными характеристиками: общая площадь застройки 1964 кв.м., общая площадь объекта 6864,5 кв.м., строительный объем 25392 куб.м., количество парковочных мест 406, 3 этажа на земельном участке по адресу Санкт- Петербург, Северный пр., уч. 1 (восточнее дома 107 лит. Б по проспекту Энгельса).  

Действительность договора сторонами в настоящем деле не оспаривается, равным образом не оспаривается сторонами факт введения объекта в эксплуатацию.  

Из условий пунктов 1.2.3 и 3.1.5 договора следовала обязанность ответчика передать объект по акту приема-передачи истцу не позднее 10 календарных дней после государственной регистрации права ответчика на созданный объект, но в любом случае не позднее 10.01.2023.  

В материалы дела представлены акты приема-передачи, подписанные сторонами 13.04.2023, из которых следует, что ответчиком истцу переданы без возражений помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 1ЛК и 2ЛК, при этом одно помещение 8-Н передано в собственность Санкт-Петербурга.  

Передача помещения 8-Н в собственность Санкт-Петербурга была предусмотрена условием раздела «Термины и определения» договора купли-продажи от 12.02.2020, из абзаца 7 указанного раздела следует, что доля города Санкт-Петербурга в общей долевой собственности на объект должна составить 15% (не менее 951 кв.м. (30 машиномест) в объекте по окончании строительства. Указанная норма согласуется с содержанием пункта 3.1.4 договора которой предусмотрена обязанность ответчика согласовать с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга порядок и условия выплаты Санкт-Петербургу компенсации за отказ от доли в праве общей долевой собственности на объект и произвести соответствующие расчеты с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.  

Таким образом, стороны согласовали выкуп помещения и его последующую передачу в собственность истца, указанное условие ответчиком выполнено не было.  

Поскольку материалами дела подтверждается то обстоятельство, что условия договора купли-продажи будущей вещи ответчиком исполнены в полном объеме не были, истец вправе требовать уплаты неустойки, начисляемой в соответствии с пунктом 4.3 в размере 0,05% от цены объекта, установленной в пункте 2.1 договора, за нарушение пункта 1.2.3 договора.  

В силу статей 329, 330 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан  

уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Расчет неустойки на 20 668 970 рублей 35 копеек, представленный истцом в материалы дела, соответствует фактическим обстоятельствам спора, учитывает ограничение начисления неустойки 10% от цены объекта.  

Для применения положений статьи 333 ГК РФ отсутствуют достаточные основания, в том числе с учетом отсутствия соответствующего заявления ответчика.  

Возражения ответчика относительно выдачи доверенности ФИО2, который являлся генеральным директором истца, с предоставлением ему права на представление интересов ответчика по всем вопросам, связанным со строительством, вводом в эксплуатацию и переходом права собственности, а также на представление интересов в любых органах государственной и муниципальной власти по вопросам связанным со строительством объекта, его вводом в эксплуатацию, государственной регистрацией прав, с представлением интересов ответчика в связи с исполнением договора от 28.06.2011 № 02/ЗК-07922 с Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга, судом отклоняются, поскольку ответчик самостоятельно несет риск неисполнения обязательств привлеченными лицами перед своими контрагентами, а ФИО2, хоть и являлся генеральным директором истца, стороной договора от 12.02.2020 не был.  

Также истец просит обязать ответчика исполнить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 12.02.2020 в части закрытия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.06.2011 № 02/ЗК-07922 путем направления в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заявление об исполнении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.  

Свое право на иск истец обосновывает тем обстоятельством, что отсутствие прав на землю (аренды или собственности) ввиду заключенного между ответчиком и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договора аренды земельного участка на котором расположен объект, создает препятствия собственнику в реализации правомочий, предусмотренных положениями статьи 209 ГК РФ, также истец ссылается на положения пунктом 3.1.5 и 4.1 договора.  

Из пункта 3.1.5 договора следует, что на продавце (ответчике) лежит обязанность после государственной регистрации права собственности на созданный объект в течение 10 рабочих дней передать объект по акту приема-передачи покупателю (истцу), а также принять все зависящие от продавца меры и оказать необходимое покупателю содействие, необходимое для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект. В силу пункта 4.1 каждая сторона должна выполнить свои обязательства надлежащим образом, оказывая другой стороне всевозможное содействие в исполнении своих обязательств.  

Вместе с тем, содействие в переходе права на земельный участок не являлось предметом договора от 12.02.2020, как следует из раздела «термины и определения» под объектом стороны понимали недвижимое имущество, которое будет создано в будущем (многоэтажный гараж). Пункт 3.1.5 не содержит в себе указания на помощь в переходе какого-либо права на земельный участок.  

Более того, из представленных в дело сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что собственником помещений 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н и 7-Н является ФИО2, а не истец.  

При таких обстоятельства, суд полагает, что истец не доказал принадлежность ему каких-либо помещений в построенном объекте, в связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности наличия какого-либо нарушения права истца, что является основанием для отказа в указанной части требований.  

При принятии решения суд распределяет судебные расходы.  

Как следует из содержания пункта 6 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации зачет производится по заявлению плательщика, предъявленному в уполномоченный орган (должностному лицу), в который (к которому) он обращался за совершением юридически значимого действия. Заявление о зачете суммы излишне уплаченной (взысканной) государственной пошлины может быть подано в течение трех лет со дня принятия соответствующего решения суда о возврате государственной пошлины из бюджета или со дня уплаты этой суммы в бюджет. К заявлению о зачете суммы излишне уплаченной (взысканной) государственной пошлины прилагаются: решения, определения и справки судов, органов и (или) должностных лиц, осуществляющих действия, за которые уплачивается государственная пошлина, об обстоятельствах, являющихся основанием для полного возврата государственной пошлины, а также копии платежных документов.  

Судом удовлетворено ходатайство истца о зачете уплаченной государственной пошлины в сумме 481 690 рублей на основании представленных в материалы дела Определения суда по делу № А56-65347/2024 от 23.11.2024, в котором указано на возврат обществу с ограниченной ответственностью «Азимут» из федерального бюджета 431 690 рублей по платежному поручению от 15.11.2024 № 30 и 50 000 рублей по платежному поручению от 13.11.2024 № 31, а также справки на возврат государственной пошлины от 25.11.2024.  

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.  

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Поскольку суд отказывает истцу в части требования об обязании исполнить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 12.02.2020 в части закрытия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 28.06.2011 № 02/ЗК-07922, 50 000 рублей государственной пошлины отнесению на ответчика не подлежат.  

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний Мега- Авто» (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Азимут» (ИНН: 

<

***>) 20 668 970 рублей 35 копеек неустойки по договору от 12.02.2020, 431 690 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска.  

В остальной части в иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Потыкалова К.Р.