АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«16» июня 2017 года                                                                        Дело № А53-8812/2017

Резолютивная часть решения объявлена «14» июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен «16» июня 2017 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, 

третье лицо – Администрация города Ростова-на-Дону, 

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

при участии: 

от заявителя – представитель ФИО3 (доверенность от 10.01.2017);

от заинтересованного лица – не явился, извещен;

от третьего лица – представитель ФИО4 (доверенность от 14.11.2016),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа от 17.02.2017 в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов» в отношении земельного участка площадью 7 275 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081721:6; об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 7 275 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081721:6, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский (парк им.Чуковского).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Ростова-на-Дону.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, требования поддержал.

Департамент явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Представитель администрации города в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель является собственником следующих строений, расположенных на спорном земельном участке площадью 7 275 кв.м: летний кинотеатр общей площадью 827,2 кв.м. литер А, расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 № 61-61/001-61/001/003/2015-9143/2; уборная общей площадью 68 кв.м. литер Б, расположенная по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 № 61-61/001-61/001/003/2015-9146/2.

Данные строения изначально принадлежали на праве собственности ООО «ВПФ Донской торговый дом».

18.04.1994 между Администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и внешнеэкономической производственной фирмой «Донской торговый дом» (арендатор) заключен договор № 1024«и», арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 7 274 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, на период с 12.05.1993 по 12.05.2008.

В связи с отказом арендодателя от договора аренды арендные отношения прекращены 18.07.2011.

25.12.2014 в связи с возбуждением в отношении ООО «ВПФ Донской торговый дом» исполнительного производства о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование землей, постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону, по исполнительному производству № 66763/13/29/61, указанные летний кинотеатр и уборная было передано на торги.

29.12.2014 Территориальным уравлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области принято распоряжение № 3098-р/а, согласно которому осуществлена реализация указанного арестованного имущества.

20.02.2015 оформлен протокол № 33-А-17, согласно которому победителем торгов признан ФИО5

08.09.2015 между предпринимателем (покупатель) и ФИО5 (продавец) заключен договор купли-продажи приобретенных ФИО5 на указанных торгах объектов - летнего кинотеатра и уборной.

05.11.2015 предприниматель обратился в департамент с заявлением № 32-1480 о предоставлении спорного земельного участка с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в аренду на 49 лет в целях эксплуатации кинотеатра и детской спортивной развлекательной площадки без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке зданий и сооружений.

15.11.2015 департаментом в связи с поступлением заявления предпринимателя произведено оформленное актом № 3443 от 15.11.2016 обследование спорного земельного участка, в котором зафиксировано, что на данном участке расположены следующие объекты недвижимости со следами деформации и разрушения: летний кинотеатр застроенной площадью 1042 кв.м., уборная застроенной площадью 82,2 кв.м. По данном МУПТИиОН общая площадь застройки спорного участка составляет 1124,2 кв.м. Спорный земельный участок частично огорожен, на части участка ведётся торговля саженцами. Указанная в заявлении детская и спортивная площадки находятся не на спорном земельном участке, а на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:13, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону, за которым на праве оперативного управления закреплены элементы детских игровых комплексов, находящихся в парке им Чуковского, расположенном на указанном земельном участке. 

16.11.2015 департаментом принято распоряжение № 2974 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка по причине несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка, а также несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с заявлением в суд о признании незаконным распоряжения департамента от 16.11.15 № 2974 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка площадью 7275 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского), об обязании департамента принять решение о предоставлении спорного земельного участка в аренду предпринимателю и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды спорного земельного участка.

Решением от 25.07.2016 по делу А53-2072/16 суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявления. 

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель подал в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2016 по делу № А53-2072/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

19.01.2017 предприниматель вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок площадью 7 275 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0081721:6.

17.02.2017 департаментом в предоставлении земельного участка площадью 7 275 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0081721:6 в аренду без проведения торгов отказано.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.

Проверив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о невозможности удовлетворения заявленных требований.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Отказ департамента от 17.02.2017 мотивирован несоответствием фактического использования земельного участка виду разрешенного использования земельного участка, а также несоответствием вида разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении. При этом департаментом учтено, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает в три раза застроенную площадь земельного участка. 

Оценивая отказ департамента от 17.02.2017 на предмет соответствия его действующему законодательству, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, дела, предприниматель просил департамент предоставить ему на основании п.2 ст. 39.6, п.1 ст. 39.20 ЗК РФ в аренду спорный земельный участок с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в аренду на 49 лет в целях эксплуатации кинотеатра и детской спортивной развлекательной площадки без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке зданий и сооружений: летнего кинотеатра площадью 827,2 кв.м. и уборной площадью 68 кв.м.

До 01.03.2015 порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентировался ст.ст. 33-36 ЗК РФ, после это даты он регламентируется ст.ст. 39.14, 39.17 и 39.20 ЗК РФ.

С учётом этого в данном деле так же подлежат учету общие правовые позиции и подходы к предоставлению в собственность или аренду земельного участка собственнику находящихся на них объектов недвижимости для их эксплуатации, высказанные ВАС РФ и ВС РФ до 01.03.2015.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

Предоставление земельного участка предпринимателю в аренду, как собственнику объектов недвижимости (летнего кинотеатра и уборной), должно было осуществляться в соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

Так же предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.12г. N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Согласно ст. 7.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» (далее - закон № 19-ЗС) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа «Город Ростов-на-Дону», осуществляют областные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления данного муниципального образования в пределах полномочий, установленных настоящим Областным законом, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определяется решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону» (далее - Положение).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ суд приходит к выводу о правомерности сформулированного в оспариваемом в данном деле отказе в представлении в земельного участка в аренду об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке.

В частности, площадь испрашиваемого предпринимателем в аренду спорного земельного участка (7 275 кв.м.) более чем в 6 раз в превышает застроенную площадь данного земельного участка, исходя из площади строений по наружному обмеру по данным МУПТИиОН (1 124,2 кв.м.).

В соответствии п.п. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Предпринимателем не доказана необходимость всей площади спорого земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю летнего кинотеатра и уборной.

Изучив имеющиеся в материалах дела фотографии объектов, для эксплуатации которых предприниматель испрашивает спорный земельный участок, суд установил, что они находятся в значительно разрушенном состоянии.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 08.06.10 г. по делу N А51-10601/2008, от 01.12.2009 по делу N А51-6986/08 собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в данном случае – п.1 ст. 39.20 ЗК РФ). Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

С учетом этого при выяснении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов следует учитывать, возможен ли раздел земельного участка (в том случае если его площадь больше необходимой обществу) таким образом, чтобы его выделенная часть могла быть предоставлена иным лицам (являлась самостоятельный объектом имущественных отношений).

Исходя из схемы земельного участка и места расположения на нем принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, такой раздел возможен.

С учетом изложенного суд отклоняет как неосновательный довод предпринимателя о наличии исключительного права предпринимателя на приобретение в собственность всего спорного земельного участка.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, как и предоставление его в аренду бывшему собственнику сооружений такими доказательствами служить не могут. В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования спорного земельного участка в соответствии с установленными требованиями для заявленной предпринимателем цели.

Кроме того, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: «для строительства спортивно-оздоровительного комплекса», в то время как предприниматель просил предоставить ему в аренду земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости и строительства спортивного комплекса. 

Таким образом, выводы департамента о несоответствии фактического использования земельного участка виду разрешенного использования земельного участка, а также о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении, являются обоснованными и нашедшими свое подтверждение материалами дела. 

При таких обстоятельствах, суд признает отказ департамента от 17.02.2017, мотивированный ч. 14, 25 подп. 2.9.2, ч.2 подп. 2.9.3, п. 2.9 раздела 2 Административного регламента  №АР-301-20 муниципальной услуги «Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов», утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.01.2016 №65, законным и обоснованным.

С учетом установленных судом обстоятельств, на основании изложенного, учитывая, что в материалы дела не представлены доказательства нарушения оспариваемым отказом законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, а также несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. В удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объеме.

Предпринимателем при обращении с настоящим заявлением в суд уплачена государственная пошлина в общей сумме 6 000 рублей (платежное поручение от 03.04.2017 №38 на сумму 6 000 рублей).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 5 700 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 5 700 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 38 от 03.04.2017.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Судья                     С.П. Прокопчук