ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-18533/2023

26 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   19 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 октября 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 24.04.2023,

от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 01.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 13АП-31358/2023) апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «МЛМ Нева трейд» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2023 по делу № А56-18533/2023 (судья Нетосов С.В.), принятое по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «МЛМ Нева трейд»

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Норд Вуд»

о признании договора аренды расторгнутым и взыскании, и по встречному иску о взыскании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МЛМ Нева трейд» (далее – истец, ООО «МЛМ Нева трейд»)  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Норд Вуд» (далее – ответчик, ООО «Норд Вуд») о признании договора аренды недвижимого имущества от 23.03.2022 № 2022-38А/11 расторгнутым с 31.12.2022 и о взыскании обеспечительного платежа в размере 1 138 870 руб.

Определением от 09.03.2023 исковое заявлением принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 17.05.2023 суд объединил дела № А56-18533/2023 и № А56-23331/2023 (по иску ООО «Норд Вуд» к ООО «МЛМ Нева трейд» о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 23.03.2022 № 2022-38А/11 в размере 1 362 910 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2022 по 15.03.2023 в размере 22 404 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 16.03.2023 по день фактического погашения задолженности) в одно производство, присвоив делу номер № А56-18533/2023.

Решением от 17.07.2023 в удовлетворении первоначального искового заявления отказано в полном объеме; встречное исковое заявление удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ООО «МЛМ Нева трейд» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, первоначальный иск удовлетворить, во встречном иске отказать, считая решение незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению истца, судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка, представленным ответчиком в материалы дела доказательствам в опровержение доводов истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Норд Вуд» (арендодатель) и ООО «МЛМ Нева трейд» (арендатор) 23.03.2022 заключен договор № 2022-38A/11 (далее - договор) аренды нежилых (офисных) помещений, а именно: часть помещения 3-Н с кадастровым номером 78:36:0005001:1222, комнаты 157-159, 162-163, 165, 203-213 общей площадью 746,80 кв. м, расположенные на 5-м и 6-м этажах в здании бизнес-центра «Монблан», по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 4-6, лит. А (далее - помещение, объект).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что помещение передается для использования под офис.

Согласно условиям договора арендодатель принял на себя обязанность предоставить помещения, отвечающие их целевому назначению и согласно пункту 3.1.2 договора принимать меры для установления таких условий.

В силу пункта 5.2 договора стороны вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, предварительно уведомив об этом другую строну в срок, не менее чем за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что арендодатель не выполняет взятые на себя обязанности по предоставлению помещения, отвечающему его целевому назначению и не выполняет обязанность предусмотренную пунктом 3.1.2 договора о принятии мер по установлению таких условий.

В частности, как указало ООО «МЛМ Нева трейд», за время использования помещений, работниками истца был отмечен ряд недостатков. Так, в летний период в городе была зафиксирована высокая температура воздуха, система фанкойлов, установленная в офисе, не справлялась и на отдельных рабочих местах температура достигала 32°С. Также работниками арендатора были проведены замеры уровня освещенности рабочих мест. С помощью измерительного прибора зафиксированы показатели от 121 до 145 лк на разных рабочих местах, хотя согласно СанПиН 1.2.3685-21 освещенность на рабочей поверхности системы общего освещения должна составлять не менее 200 лк, а в отдельных помещениях не менее 400 лк. В остеклении четырех оконных проемов имеется трещины и дыры. В период отопительного сезона зафиксировано, что на отдельных рабочих местах была температура воздуха плюс 11,2°С. При включении работниками электрообогревателей, произошли перебои электроснабжения.

По мнению истца, вышеуказанные недостатки свидетельствуют о том, что арендованные помещения находятся в непригодном для использования под офис состоянии, не отвечают требованиям, предъявляемым к рабочим местам.

При этом, как указал истец, арендодатель неоднократно уведомлялся о выявленных недостатках, однако, каких-либо действий по их устранению не предпринимал.

В адрес ответчика 07.12.2022 направлено уведомление и проект дополнительного соглашения о расторжении по соглашению сторон.

В адрес ответчика 16.12.2022 за исх. № 1671 направлена досудебная претензия, в которой содержалось информация о необходимости направить его представителя 31.12.2022 для осуществления приема помещений и подписания акта приема передачи арендованных помещений. Однако представитель арендодателя 31.12.2022 для осуществление приемки помещений не явился, о чем представителями арендатора был составлен соответствующий акт, также подписан акт приема-передачи помещений в одностороннем порядке и направлен а адрес арендодателя по средствам почтовой связи (трек номер № 19003178002119). Согласно данным сайта почта России получено адресатом 11.01.2023.

Пунктом 4.5 договора предусмотрена оплата обеспечительного платежа.

Истец платежным поручением от 29.03.2022 № 1093 произвел оплату в размере 1 044 167 руб. 50 коп. и от 06.05.2022 платежным поручение № 1632 в размере 94 702 руб. 50 коп. Итого размер обеспечительного платежа составил 1 138 870 руб.

По условиям пункта 4.5.1 договора обеспечительный платеж зачитывается в счет оплаты последнего месяца аренды, однако арендатором произведена оплата за декабрь 2022 года платежным получением от 24.11.2022 № 4598, в связи с чем обеспечительный платеж не быт зачтен и по мнению истица, подлежит возврату.

В претензии от 16.12.2022 истец просил осуществить возврат обеспечительного платежа не позднее 13.01.2023. 

Оставление претензий без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что перечисленные истцом недостатки арендуемых офисных помещений являются субъективным мнением; истец занимал и пользовался помещениями в течение 9-ти месяцев, при этом, принял их по акту приема-передачи без каких-либо замечаний и возражений.

В обоснование своих требований, ответчик указал, что размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 1 138 870 руб., стоимость коммунальных услуг в месяц составляет 112 020 руб. Итого, ежемесячная плата по договору составляет 1 250 890 руб., в т.ч. НДС 20%.

Срок оплаты аренды и коммунальных платежей установлен пунктом 4.2. договора: не позднее 25-го числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Пунктом 5.2 договора закреплено право сторон на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с предварительным уведомлением стороны в срок за 90 дней до предполагаемой даты расторжения.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендатор обязан уплатить арендную плату за все время пользования помещением, включая пользование помещением после получения уведомления арендодателя об отказе от исполнения настоящего договора.

В адрес ООО «Норд Вуд» 07.12.2022 от арендатора поступило обращение о досрочном расторжении договора по соглашению сторон 31.12.2022. Ответным письмом от 13.12.2022 ООО «Норд Вуд» направило ООО «МЛМ Нева трейд» мотивированный отказ в расторжении договора указанной датой, и просило направить уведомление об одностороннем расторжении договора в соответствии с условиями договора, установленными сторонами в пункте 5.2 договора.

Таким образом, учитывая положения пунктов 5.2, 5.3 договора, ООО «Норд Вуд» указало, что на стороне истца возникла задолженность по арендной плате в размере 1 362 910 руб. за январь 2023 года.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, предусмотренными статьей 330, статьей 606, пунктом 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 612, 614, пунктами 1, 2, 4 статьи 450, статьей 620 ГК РФ не установив обстоятельств, существенного нарушения ответчиком условий спорного договора, приняв во внимание наличие задолженности истца перед ответчиком по договору, пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного требования.

Судом первой инстанции установлено, что объект аренды принят истцом, в соответствии с условиями договора, по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2022. При приеме объекта истцом каких-либо замечаний к состоянию помещений не было.

Как следует из материалов дела, офисные помещения бизнес центра оборудованы системой приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха, осуществляющей обогрев помещений в холодное время года и охлаждение - в теплое, которая полностью исправна и функционирует в штатном режиме.

При этом превышение величины температуры воздуха в арендуемых помещениях, по сравнению с показателями, установленными нормами СанПин, в указанный истцом непродолжительный летний период, связано не с неисправностью работы системы кондиционирования и вентиляции воздуха, а с аномально высокими показателями температуры атмосферного воздуха (выше +31 о С), в связи с чем в указанный период времени на территории Санкт-Петербурга был объявлен «желтый» уровень погодной опасности.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Также система отопления в бизнес-центре «Монблан» функционирует бесперебойно, в штатном режиме. Температурные показатели в офисных помещениях соответствуют установленным нормам СанПин. 

В обоснование возражений, ответчиком в материалы дела представлены соответствующие документы (приложение к отзыву на исковое заявление), которые не были опровергнуты истцом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что недостатки, на которые ссылается истец, являются несущественными и не свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательств по договору и о наличии оснований для его досрочного расторжения.

Судом первой инстанции установлено, что срок аренды по договору истек 28.02.2023 и является датой прекращения договорных отношений.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендатор обязан уплатить арендную плату за все время пользования помещением, включая пользование помещением после получения уведомления арендодателя об отказе от исполнения настоящего договора.

Согласно расчету ответчика, задолженность по арендной плате за период до 28.02.2023 составила 1 362 910 руб. (1 250 890 руб. арендная плата за январь 2023 года + 112 020 руб. коммунальные услуги за февраль 2023 года). Расчет судом первой инстанции проверен и признан правильным.

Поскольку доказательств полного возмещения задолженности, альтернативного расчета и возражений на иск ООО «Норд Вуд» истец суду не представил, требования ответчика о взыскании задолженности по арендной плате правомерно признаны судом первой инстанции обоснованными.

Суд первой инстанции указал на то, что при расчете задолженности, ранее внесенный истцом обеспечительный платеж в размере 1 138 870 руб. засчитан в счет оплаты аренды за февраль 2023 года, в соответствии с пунктом 4.5.1 договора, в связи с этим требование ООО «верно признано необоснованным.

Истцом заявленное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 404 руб. за период с 26.12.2022 по 15.03.2023 с последующим начислением процентов по дату фактической оплаты.

Поскольку истец допустил просрочку оплаты арендных платежей, то данное обстоятельство обоснованно признано основанием для применения ответственности, предусмотренной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.07.2023 по делу №  А56-18533/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 Н.С. Полубехина