АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-11690/2024

г. Краснодар«07» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 07 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании дело № А32-11690/2024 

по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Лукойл-Экоэнерго» (ОГРН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр правовой поддержки» (ОГРН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» (ОГРН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Эра Тимбер» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании договоров аренды земельных участков и сделок передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков недействительными сделками, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю, прокуратуры города Сочи,

при участии в деле Генеральной Прокуратуры Российской Федерации в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 28 ноября 2024 года, представителей ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» - ФИО1 (по доверенности от 05.02.2024), ФИО2 (по доверенности от 01.01.2022), представителя ООО «Редевелопмент» - ФИО3 (по доверенности от 01.11.2023), представителя Генеральной прокуратуры Российской Федерации – прокурора Фроловой Е.В. (служебное удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр правовой поддержки», обществу с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» со следующими требованиями:

- признать недействительными (ничтожными) сделками спорные договоры аренды между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэгнерго» и ООО «Энергетические технологии»:

от 22.02.2017 № 01-09/1953 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1801, входящий в единое землепользование земельного участка КН 23:49:0000000:31;

от 20.04.2017 № 01-09/2052 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6945, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 20.04.2017 № 01-09/2057 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1799, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1966 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1800, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1962 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6944, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1972 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:1346, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 20.04.2017 № 01-09/2053 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1122, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1958 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:6944, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1969 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6948, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31,

а также признать недействительными (ничтожными) сделками все последующие договоры о передаче прав и обязанностей по спорным земельным участкам.

- обязать ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1801, 23:49:0000000:6945, 23:49:0420004:1799, 23:49:0420004:1800, 23:49:0000000:6944, 23:49:0420012:1346, 23:49:0420026:1122, 23:49:0420026:1123, 23:49:000000:6948, входящие в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, представителю собственника – МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея по акту приема-передачи;

- указать, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарском краю и филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю для погашения в ЕГРН регистрационных записей о праве аренды ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1801, 23:49:0000000:6945, 23:49:0420004:1799, 23:49:0420004:1800, 23:49:0000000:6944, 23:49:0420012:1346, 23:49:0420026:1122, 23:49:0420026:1123, 23:49:0000000:6948, входящие в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:00000:31.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, определением от 19.04.2024 привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю, прокуратура г. Сочи.

Определением от 17.06.2024 к участию в деле привлечена Генеральная Прокуратура Российской Федерации.

Определением от 16.10.2024 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Эра-Тимбер» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании, состоявшемся 28 ноября 2024 года, представители ответчиков ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Редевелопмент» просили в удовлетворении исковых требований отказать, в том числе, в связи с пропуском срока исковой давности. 

Представитель Генеральной прокуратуры Российской Федерации поддержал позицию о недействительности (ничтожности) договоров аренды земельных участков, отзыв не представлен. 

Теруправление в настоящее судебное заседание не явилось. 

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Краснодарскому краю, прокуратура города Сочи, надлежаще извещённые судом о настоящем судебном разбирательстве, в судебное заседание не явились, при этом Управление Росреестра по КК и ППК «Роскадастр» направили свои отзывы от 01.07.2024 и от 27.04.2024. 

ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» направило отзыв от 14.06.2024, в судебные заседание не явилось.

ООО «Эра-Тимбер» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) исключено из ЕГРЮЛ 29.07.2020 (исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности).

В судебном заседании был объявлен перерыв до 18 час. 00 мин. того же дня. После указанного перерыва представители сторон в заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

По ходатайству от 16.04.2024 теруправление уточнило исковые требования и просило пункт 3 просительной части искового заявления читать в следующей редакции:

«признать недействительными (ничтожными) сделками спорные договоры аренды между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэгнерго» и ООО «Энергетические технологии»:

от 22.02.2017 № 01-09/1953 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1801, входящий в единое землепользование земельного участка КН 23:49:0000000:31;

от 20.04.2017 № 01-09/2052 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6945, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 20.04.2017 № 01-09/2057 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1799, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1966 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1800, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1962 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6944, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1972 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:1346, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 20.04.2017 № 01-09/2053 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1122, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1958 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1123, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31;

от 22.02.2017 № 01-09/1969 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6948, входящий в единое землепользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31,

а также признать недействительными (ничтожными) сделками все последующие договоры о передаче прав и обязанностей по спорным земельным участкам».

Указанное ходатайство об уточнении исковых требований от 16.04.2024 судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-41594/2019 по иску ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея установлено следующее. Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае (в настоящий момент МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) от 18.12.2014 № 863-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 и указанный земельный участок предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. Договором от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенным Росимуществом и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго», последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - «гидроэлектростанция». Данный договор был заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Впоследствии по заявлению ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен с сохранением исходного в измененных границах на основании распоряжения № 259-р от 07.04.2016. В результате раздела были образованы 44 земельных участка. На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)». На все вновь образованные спорные земельные участки между Росимуществом и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключены договоры аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/1957 от 22.02.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017. ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанным договорам аренды спорных земельных участков. На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)». На все вновь образованные спорные земельные участки между Росимуществом и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключены спорные договоры аренды. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц. Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 ЗК РФ. Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса. Положениями ЗК РФ в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО «Лукойл-Экоэнерго» было принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория. Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение. ООО «Лукойл-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре. Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в силу следующего. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды. Поскольку производные (спорные) участки имели на момент заключения спорных договоров аренды иной по сравнению с исходным участком («гидроэлектростанция») вид разрешенного использования («индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)», они должны были быть предоставлены арендатору исключительно на торгах. Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). В пункте 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Нарушение указанной публичной процедуры делает спорные договоры аренды недействительными (ничтожными) сделками. Также недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.07.2021 указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-41594/2019 оставлено в силе.

В данном постановлении суд кассационной инстанции указал следующее. Министерством электростанций СССР на основании государственного акта Краснополянской ГЭС предоставлено в постоянное пользование 76,74 га земли. В границах, установленных государственным актом был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией. В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования указанный земельный участок 30.11.2005 был передан ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго». Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае от 18.12.2014 № 863-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 и указанный земельный участок предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. На основании договора от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенного управлением и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго», последнему в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием «гидроэлектростанция». Распоряжением управления №259-р от 07.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен на 44 участка, из его площади сформированы и поставлены на кадастровый учет, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0800001:1032, 23:49:080001:1033, 23:49:0420026:1126, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420026:1127, 23:49:0420001:1286, 23:49:0420001:1281. На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных участков с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)». На все вновь образованные спорные земельные участки Росимущество и ООО «Лукойл-Экоэнерго» заключили договоры аренды от 22.02.2017 № 01-09/1971, от 20.04.2017 № 01-09/2051, от 22.02.2017 № 01-09/1957, от 22.02.2017 № 01-09/1967, от 22.02.2017 № 01-09/1965, от 22.02.2017 № 01-09/1961, от 20.04.2017 № 01-09/2062, от 22.02.2017 № 01-09/1959. Впоследствии ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды спорных земельных участков. Договоры аренды и переуступки прав зарегистрированы в установленном законом порядке. Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 166, 167, 168, 422, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.4, 11.8, 22, 39.6, 39.7, 39.11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждено нарушение публичной процедуры предоставления участков, переданных в аренду обществу, образованных из исходного участка с видом разрешенного использования «гидроэлектростанция», в связи с чем договоры аренды на спорные земельные участки являются ничтожными. Из разъяснений, содержащихся в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, следует, что самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Между управлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключен договор от 25.12.2014 № 01-09/587 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием «гидроэлектростанция». Предоставление исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в аренду было обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с разрешенным использованием «гидроэлектростанция», то есть обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). Таким образом, цель использования участка является существенным условием договора его аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. В распоряжении № 259-р от 07.04.2016 при образовании 44 земельных участков также указан вид вновь образованных участков как «гидроэлектростанция». Таким образом, условие договора аренды о целевом использовании земельного участка как гидроэлектростанция являлось и остается существенным условием договора аренды от 25.12.2014 № 01-09/587. Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса), то есть статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку исходный земельный участок предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Тождественная правовая позиция с оценкой аналогичных обстоятельств в отношении изменения вида разрешенного использования земельного участка, образованного путем раздела из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, ранее излагалась в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-44741/2018. Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При таких обстоятельствах, правильными являются выводы суда первой инстанции о том, что нарушение вышеуказанной публичной процедуры делает спорные договоры аренды между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» недействительными (ничтожными) сделками, недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции у апелляционного суда отсутствовали, поскольку внести изменения возможно только в действующий договор.

Аналогичная правовая позиция высказана в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу № А32-44741/2018. Указанным решением признан недействительным (ничтожным) договор от 20.04.2017 № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Лукойл-Экоэнерго». Признан недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073. Применены последствия недействительности сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»), г. Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>). ООО «Редевелопмент», г. Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) обязано в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской Федерации, оформив возврат подписанием со своей стороны уполномоченным лицом и направлением Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) акта приема-передачи этого участка.

Данным решением установлено следующее. Договором от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенным Межрегиональным Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея (далее - Управление) и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго», последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - «гидроэлектростанция». На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» от 27.07.2015, 01.10.2015 и 02.09.2015 по поручениям Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.02.2016 и 14.03.2015 Управлением 07.04.2016 издано распоряжение №259-р «Об образовании земельных участков путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах». В соответствии с распоряжением представителя собственника этого участка, он был разделен уполномоченным государственным органом на 44 земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. 13.12.2016 на основании заявления ООО «Лукойл-Энерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости от 13.09.2016, письма департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г.Сочи от 01.08.2016, письма Минэкономразвития России от 28.11.2016, Территориальным отделом №14 по г. Сочи и Туапсинскому району Филиала ФБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 с «гидроэлектростанция» на «санатории». Актуальным на момент принятия настоящего решения разрешенным использованием участка на публичной кадастровой карте указано: «для размещения объектов санаторного и курортного назначения», по документу – «санаторий». 20.04.2017 Управлением и ООО «Лукойл-Экоэнерго» подписан договор №01- 09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, сроком до 17.12.2063 с разрешенным использованием - «санаторий». 07.07.2017 ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») подписан договор о передаче прав и обязанностей арендатора. Сделки последовательно регистрировались уполномоченным государственным органом. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц. Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 Земельного кодекса. Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО «Лукойл-Экоэнерго» было принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория. Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение. ООО «Лукойл-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре. Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение. ООО «Лукойл-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре. Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 Кодекса в силу следующего. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды. Поскольку производный (спорный) участок имел на момент заключения оспариваемого договора аренды иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, он должен был быть предоставлен арендатору исключительно на торгах. Нарушение указанной публичной процедуры делает договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073 недействительной (ничтожной) сделкой. Также недействительным (ничтожным) является и договор от 07.07.2017 №198/ЭЛЛ о передаче прав и обязанностей, заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» с ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»). Поскольку договор о передаче прав и обязанностей от 07.07.2017 №198/ЛЭЭ является ничтожной сделкой, ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») стороной договора от 20.04.2017 №01-09/2073, то есть арендатором, не стал, реституция в виде признания отсутствующим права аренды к нему не применима. В то же время реестр прав и обременений содержит безосновательную запись, в силу которой общество для неограниченного круга лиц является арендатором. В настоящем случае надлежащим способом защиты публичных интересов будет применение последствий недействительности двух оспариваемых договоров в виде гашения в ЕГРН записи об ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»), как об арендаторе. Поскольку на незначительной части земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий Российской Федерации, на остальную часть участка имеется свободный доступ, земельный участок находится в федеральной собственности, требование об обязании ООО «Редевелопмент» возвратить участок в собственность Российской Федерации следует оставить без удовлетворения. Прокурор просит применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 - «санатории». Суду не представлены доказательства того, что изменение вида разрешенного использования участка было осуществлено во исполнение оспариваемого договора аренды, поэтому возвращение первоначального вида его разрешенного использования реституцией – приведением сторон договора в первоначальное положение в связи с ничтожностью этого договора, не является. Указанный вид разрешенного использования участка был внесен в государственный земельный кадастр при участии Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, являющегося уполномоченным представителем Российской Федерации в отношении принадлежащего ей имущества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 указанное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу № А32-44741/2018 оставлено без изменения.

Как указал суд кассационной инстанции, предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов), между тем оно подразумевает заключение договора аренды на прежних условиях. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды его стороны связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182). Исходный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, предоставленный территориальным управлением в аренду обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», имел вид разрешенного использования «гидроэлектростанция». Образованный из исходного земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, имеет вид разрешенного использования «санаторий». На данном участке санаторий, как имущественный комплекс, состоящий, в том числе из объектов недвижимого имущества, отсутствует. Предусмотренное статьей 11.8 Земельного кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды в отношении спорного участка реализовано на иных, отличных от прежних, условиях. Воля сторон договора аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073 при его заключении была направлена на строительство санатория с учетом наличия в государственном земельном кадастре информации о разрешенном использовании участка – для размещения объектов санаторного и курортного назначения. Поскольку спорный участок имел на момент заключения договора аренды иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, он не мог предоставляться арендатору на других условиях, а должен был предоставляться на торгах. Нарушение публичной процедуры предоставления участка, переданного в аренду обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» для строительства санатория, образованного из исходного участка с видом разрешенного использования «гидроэлектростанция», означает, что договор аренды от 20.04.2017 № 01- 09/2073 является недействительной (ничтожной) сделкой. В этой связи недействительным (ничтожным) является и договор перенайма от 07.07.2017 № 198/ЭЛЛ, заключенный обществом «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» с ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время общество «Редевелопмент»). Применяя последствия недействительности сделок, судебные инстанции погасили в ЕГРН запись об обществе «Редевелопмент» как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. Суды также обязали общество «Редевелопмент» возвратить спорный участок во владение Российской Федерации посредством оформления акта его приема-передачи. Довод кассационной жалобы территориального управления о том, что договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073 и договор перенайма от 07.07.2017 № 198/ЭЛЛ недействительны лишь в части условия о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, судом округа отклоняется. Предоставление территориальным управлением обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 с измененным видом разрешенного использования на основании договора аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073 не обусловлено требованиями статьей 11.4 и 11.8 Земельного кодекса, а фактически направлено на получение спорного участка для целей строительства в обход публичных процедур. Довод территориального управления о недоказанности нарушения закона сторонами договора при выборе вида разрешенного использования земельного участка, поскольку исходный вид разрешенного использования подразумевал осуществление строительства, как и вид разрешенного использования, предусмотренный действующим договором, является необоснованным. В материалах дела отсутствуют и ответчиками не доказано, что исходный земельный участок (с кадастровым номером 23:49:0000000:31) предоставлялся обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» для целей строительства. Напротив, из письменных пояснений территориального управления (и содержания кассационной жалобы указанного ответчика) следует, что данный участок, образованный из земель, предоставленных Красноплянской ГЭС Министерства электростанций СССР, имел вид разрешенного использования «для размещения иных объектов промышленности, энергетики и иного специального назначения». Из акта на право пользования землей, выданного Красноплянской ГЭС Министерства электростанций СССР, на который ссылается территориальное управление, также не следует, что в постоянное пользование указанному лицу отводилось 76,74 га земли для целей строительства. Довод территориального управления о необходимости в порядке применения реституции восстановить в ЕГРН регистрационную запись о праве аренды общества «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 по договору от 25.12.2014 № 01-09/587 судом округа не принимается. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в ЕГРН на момент заключения договора аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073 имелась запись об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» по договору от 25.12.2014 № 01-09/587. При этом суд округа отмечает, что за обществом «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» сохраняется право на совершение необходимых регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, образованного из исходного земельного участка, ранее арендованного указанным ответчиком с видом разрешенного использования «гидроэлектростанция», при соблюдении требований земельного законодательства. Довод общества «Редевелопмент» о неприменении судом первой инстанции двусторонней реституции, который возложил на него обязанность по возврату в федеральную собственность земельного участка, но не обязал лицо, получившее арендную плату, возвратить уплаченные по договору денежные средства ответчику, проверялся апелляционным судом. Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции исходил из закрепленного в статьях 1 (подпункт 7 пункт 1) и 65 (пункт 1) Земельного кодекса принципа платности использования земли. Материалы дела при этом не подтверждают, что общество «Редевелопмент» не могло использовать земельный участок по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что влечет освобождение его от исполнения обязанности по внесению платы за пользование им. Общество «Редевелопмент» в жалобе также ссылается на то, что прокурор при обращении с иском по настоящему делу не доказал, что защищает публичные интересы (права неопределенного круга лиц). Данный довод подлежит отклонению с учетом установленных судами обстоятельств фактической направленности воли сторон при заключении договора от 20.04.2017 № 01-09/2073 на получение земельного участка в аренду для целей строительства в обход публичных процедур, а не на оформление арендных отношений, обусловленных требованиями статей 11.4 и 11.8 Земельного кодекса. Совокупность действий, совершенных ответчиками при оформлении арендных прав на земельные участки, образованные при разделе исходного участка, правомерно не признана судами добросовестным поведением. По существу эти действия представляют схему, направленную на извлечение необоснованных преимуществ при переоформлении арендных прав в обход законодательных ограничений, но с приданием ей «формальной» законности. В результате реализации ответчиками указанной схемы общество «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», а впоследствии общество «Редевелопмент», получили долгосрочное арендное право на незастроенный федеральный земельный участок в г. Сочи, который предоставлен территориальным управлением (формально через процедуру раздела исходного участка) для строительства санатория. Не может быть принят судом округа и довод общества «Редевелопмент» о необоснованном отклонении заявления о пропуске прокуратурой срока исковой давности. Пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса, на который ссылались ответчики, в рассматриваемом случае неприменим, поскольку договор аренды является ничтожной сделкой (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2022 по делу № А32-19333/2019 договор аренды земельного участка федеральной собственности от 22.02.2017 N 01- 09/1961 с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 (вид разрешенного использования - розничный рынок) и договор от 07.07.2017 N 165/ЛЭЭ о передаче прав и обязанностей арендатора к ООО "Энергетические технологии" квалифицированы по тем же основаниям как недействительные (ничтожные) сделки. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 N 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 N 18-КГ14-182). В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается. Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 образован путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31. До раздела участок согласно распоряжению управления от 07.04.2016 N 259-р имел вид разрешенного использования "Гидроэлектростанция". При этом в договоре от 22.02.2017 N 01-09/1961 этот вид изменен на "Розничный рынок". При разделе исходного земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Лукойл-Экоэнерго" с разрешенным использованием "Гидроэлектростанция", не мог быть образован и передан в аренду тому же лицу без проведения торгов земельный участок с иным разрешенным использованием ("Розничный рынок"). Заключение такого договора аренды расценивается судом как действия, направленные на обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления в аренду публичных земель для конкретных целей, в том числе для строительства. Предоставление земельного участка в аренду в таком порядке не соответствует закону, нарушает права неограниченного круга лиц и делает указанный договор недействительным (ничтожным). В силу ничтожности договора аренды, также недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что в отношении земельных участков, образованных из единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0000000:31, с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1801, 23:49:000000:6945, 23:49:0420004:1799, 23:49:0420004:1800, 23:49:0000000:6944, 23:49:0420012:1346, 23:49:0420026:1122, 23:49:0420026:1123, 23:49:0000000:6948, которые являются предметом настоящих исковых требований, теруправлением заключены следующие договоры аренды с ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго»:

- от 22.02.2017 № 01-09/1953 земельного участка КН 23:49:0420004:1801, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; 

- от 20.04.2017 № 01-09/2052 земельного участка КН 23:49:000000:6945, разрешенное использование «Оптовая база»; по договору от 07.07.2017 № 179/ЛЭЭ ООО «Лукойл-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0000000:6945;

- от 20.04.2017 № 01-09/2057 земельного участка КН 23:49:0420004:1799, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; по договору от 07.07.2017 № 183/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0420004:1799;

- от 22.02.2017 № 01-09/1966 земельного участка КН 23:49:0420004:1800, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство «отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; по договору от 07.07.2017 № 170/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0420004:1800;

- от 22.02.2017 № 01-09/1962 земельного участка КН 23:49:0000000:6944, разрешенное использование «туристический офис-центр»; по договору от 07.07.2017 № 166/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0000000:6944;

- от 22.02.2017 № 01-09/1972 аренды земельного участка КН 23:49:0420012:1346, разрешенное использование: «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; по договору от 07.07.2017 № 176/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0420012:1346;

- от 20.04.2017 № 01-09/2053 земельного участка КН 23:49:0420026:1122, разрешенное использование «Торговая база»; по договору от 07.07.2017 № 180/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0420026:1122;

- от 22.02.2017 № 01-09/1958 земельного участка КН 23:49:0420026:1123, разрешенное использование «Торговая база»; по договору от 07.07.2017 № 162/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0420026:1123;

- от 22.02.2017 № 01-09/1969 земельного участка КН 23:49:0000000:6948, разрешенное использование «Магазин»; по договору от 07.07.2017 № 173/ЛЭЭ ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» передало ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») права и обязанности арендатора земельного участка КН 23:49:0000000:6948.

Права и обязанности арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1801, 23:49:000000:6945, 23:49:0420004:1799, 23:49:0420004:1800, 23:49:0000000:6944, 23:49:0420026:1122, 23:49:0420026:1123, 23:49:0000000:6948, за исключением земельного участка КН 23:49:0420012:1346, были переданы ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») по договору от 16.11.2017 № 44/ЭТ в пользу ООО «ЭРА ТИМБЕР», с регистрацией соответствующей сделки перенайма в ЕГРН.

 Принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам А32-41594/2019, № А32-44741/2018 и № А32-19333/2019, в которых сделан однозначный и подробно мотивированный вывод о незаконности предоставления теруправлением в аренду ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» земельных участков с видами разрешённого использования, отличными от вида разрешенного использования исходного земельного участка КН 23:49:0000000:31 - «гидроэлектростанция», суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) заключенных между теруправлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» договоров аренды от 22.02.2017 № 01-09/1953 земельного участка КН 23:49:0420004:1801, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 20.04.2017 № 01-09/2052 земельного участка КН 23:49:000000:6945, разрешенное использование «Оптовая база»; от 20.04.2017 № 01-09/2057 земельного участка КН 23:49:0420004:1799, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 22.02.2017 № 01-09/1966 земельного участка КН 23:49:0420004:1800, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство «отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 22.02.2017 № 01-09/1962 земельного участка КН 23:49:0000000:6944, разрешенное использование «туристический офис-центр»; от 22.02.2017 № 01-09/1972 аренды земельного участка КН 23:49:0420012:1346, разрешенное использование: «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 20.04.2017 № 01-09/2053 земельного участка КН 23:49:0420026:1122, разрешенное использование «Торговая база»; от 22.02.2017 № 01-09/1958 земельного участка КН 23:49:0420026:1123, разрешенное использование «Торговая база»; от 22.02.2017 № 01-09/1969 земельного участка КН 23:49:0000000:6948, разрешенное использование «Магазин».

Как установлено в вышеназванных делах, территориальное управление и общество «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключили договор от 25.12.2014 № 01-09/587 аренды земельного участка общей площадью 583 106 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:31. Участок из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – «гидроэлектростанция», расположен относительно ориентира с почтовым адресом: г. Сочи, Адлерский район, поселок городского типа Красная Поляна, ул. Турбинная, д. 2. В пункте 1.2 договора перечислены здания, строения и сооружения (линейные объекты), размещенные в границах земельного участка. Договор заключен на срок с 18.12.2014 по 17.12.2063 (пункт 2.1). 

На основании заявлений общества «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» от 27.07.2015, 01.10.2015 и 02.09.2015 по поручениям Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.02.2016 и 14.03.2015 территориальным управлением 07.04.2016 издано распоряжение № 259-р «Об образовании земельных участков путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах». На основании данного распоряжения исходный земельный участок разделен на 44 участка, в том числе, образованы спорные земельные участки. Теруправлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключены оспариваемые в настоящем деле договора аренды с видами разрешенного использования, предусматривающими строительство объектов, не относящихся к виду разрешенного использования первоначального земельного участка. 

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса). В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса). Предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов), между тем оно подразумевает заключение договора аренды на прежних условиях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды его стороны связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182).

Исходный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, предоставленный территориальным управлением в аренду обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», имел вид разрешенного использования «гидроэлектростанция». Образованные из исходного спорные земельные участки, договоры аренды в отношении которых оспаривает теруправление, имеют иные виды разрешенного использования. Предусмотренное статьей 11.8 Земельного кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды в отношении спорного участка реализовано на иных, отличных от прежних, условиях. Поскольку спорные участки имели на момент заключения договора аренды иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, они должны был предоставляться на торгах. 

Нарушение публичной процедуры предоставления участков, переданных в аренду обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», образованных из исходного участка с видом разрешенного использования «гидроэлектростанция», означает, что договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками. 

В этой связи недействительными (ничтожными) являются и договоры перенайма, заключенные обществом «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» с ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – общество «Редевелопмент»).

Предоставление территориальным управлением обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» земельных участков с измененными видами разрешенного использования на основании договоров аренды не обусловлено требованиями статьей 11.4 и 11.8 Земельного кодекса, а фактически направлено на получение спорного участка для целей строительства в обход публичных процедур.

В материалах дела отсутствуют и ответчиками не доказано, что исходный земельный участок (с кадастровым номером 23:49:0000000:31) предоставлялся обществу «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» для целей строительства. 

Напротив, как установлено в ходе рассмотрения упомянутых выше дел, данный участок, образованный из земель, предоставленных Краснополянской ГЭС Министерства электростанций СССР, имел вид разрешенного использования «для размещения иных объектов промышленности, энергетики и иного специального назначения»; из акта на право пользования землей, выданного Краснополянской ГЭС Министерства электростанций СССР, также не следует, что в постоянное пользование указанному лицу отводилось 76,74 га земли для целей строительства. 

Суд приходит к выводу о фактической направленности воли сторон при заключении договоров аренды на получение земельных участков в аренду для целей строительства в обход публичных процедур, а не на оформление арендных отношений, обусловленных требованиями статей 11.4 и 11.8 Земельного кодекса. 

Совокупность действий, совершенных ответчиками при оформлении арендных прав на земельные участки, образованные при разделе исходного участка, не может быть признана добросовестным поведением. По существу эти действия представляют схему, направленную на извлечение необоснованных преимуществ при переоформлении арендных прав в обход законодательных ограничений, но с приданием ей формальной законности. В результате реализации ответчиками указанной схемы общество «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», а впоследствии общество «Редевелопмент» и ООО «ЭРА-ТИМБЕР», получили долгосрочное арендное право на незастроенные федеральные земельные участки в г. Сочи, которые предоставлены территориальным управлением формально через процедуру раздела исходного участка для строительства объектов, не имеющих отношения к виду разрешенного использования исходного земельного участка.

Суд учитывает также правовую позицию, выраженную в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2024 по делу № А32-40339/2022 и от 22.03.2024 по делу № А32-43809/2022.

Как указано в данных постановлениях суда кассационной инстанции, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. При этом факт заключения сторонами договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования значения не имеет.

Суд учитывает также представленное в материалы настоящего дела представление Прокуратуры г. Сочи об устранении нарушений законодательства в сфере управления и защиты государственного имущества от 22.01.2024 № 07-02-2024/98-24-20030008 в адрес руководителя теруправления. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) заключенных теруправлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» договоров аренды земельных участков от 22.02.2017 № 01-09/1953 земельного участка КН 23:49:0420004:1801, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 20.04.2017 № 01-09/2052 земельного участка КН 23:49:000000:6945, разрешенное использование «Оптовая база»; от 20.04.2017 № 01-09/2057 земельного участка КН 23:49:0420004:1799, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 22.02.2017 № 01-09/1966 земельного участка КН 23:49:0420004:1800, разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство «отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 22.02.2017 № 01-09/1962 земельного участка КН 23:49:0000000:6944, разрешенное использование «туристический офис-центр»; от 22.02.2017 № 01-09/1972 аренды земельного участка КН 23:49:0420012:1346, разрешенное использование: «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью)»; от 20.04.2017 № 01-09/2053 земельного участка КН 23:49:0420026:1122, разрешенное использование «Торговая база»; от 22.02.2017 № 01-09/1958 земельного участка КН 23:49:0420026:1123, разрешенное использование «Торговая база»; от 22.02.2017 № 01-09/1969 земельного участка КН 23:49:0000000:6948, разрешенное использование «Магазин».

Поскольку ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» по недействительным (ничтожным) договорам аренды права аренды не приобрело, оно не стало арендатором спорных земельных участков и не могло произвести передачу прав арендатора ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент»), а последнее, в свою очередь, не могло произвести передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка ООО «ЭРА-ТИМБЕР».

Таким образом, сделки передачи прав и обязанностей арендатора спорных земельных участков, заключенные между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии», а также последующая сделка передачи прав и обязанностей арендатора спорных земельных участков между ООО «Энергетические технологии» и ООО «ЭРА ТИМБЕР» от 16.11.2017 № 44/ЭТ, являются недействительными (ничтожными) сделками, по которым права и обязанности арендатора земельных участков от ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» к ООО «Энергетические технологии» и от ООО «Энергетические технологии» к ООО «ЭРА ТИМБЕР» перейти не могли. 

Теруправление просит признать недействительными вышеуказанные договоры аренды земельных участков, заключенные между теруправлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», а также последующие сделки передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков, заключенные в отношении данных участков.

Судом установлено, что ООО «ЭРА ТИМБЕР» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) исключено из ЕГРЮЛ 29.07.2020 в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

С учетом положений статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с исключением ООО «ЭРА ТИМБЕР» из ЕГРЮЛ 29.07.2020, производство по делу в части признания недействительным договора от 16.11.2017 № 44/ЭТ о передаче прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, заключенного между ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») и ООО «ЭРА ТИМБЕР», подлежит прекращению в связи с исключением одной из сторон сделки из ЕГРЮЛ, что приравнивается к ликвидации юридического лица.

Вместе с тем, исключение из ЕГРЮЛ ООО «ЭРА ТИМБЕР» не препятствует суду дать правовую квалификацию указанной сделке перенайма от 16.11.2017 № 33/ЭТ как недействительной (ничтожной), не повлекшей правовых последствий в виде перехода к ООО «ЭРА ТИМБЕР» прав и обязанностей арендатора земельных участков.

На момент обращения теруправления с настоящим иском в суд в ЕГРН сохранялись записи о государственной регистрации права аренды ООО «ЭРА ТИМБЕР» на два спорных земельных участка (КН 23:49:0420026:1122 согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2024 № КУВИ-001/2024-75230377 и КН 23:49:0000000:6948 согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2024 № КУВИ-001/2024-75230502).

В соответствии с отзывом Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 01.07.2024 № 04-65587/24, в отношении земельного участка КН 23:49:0420026:1122 и в отношении земельного участка КН 23:49:0000000:6948 обременение в виде аренды отсутствует, содержится информация только о государственной регистрации права собственности Российской Федерации и о регистрации обеспечительных мер, принятых судом.

В представленной выписке из ЕГРН от 20.08.2024 №КУВИ-001/2024-211313894 в отношении земельного участка КН 23:49:0420026:1122 регистрация аренды отсутствует.

Таким образом, с учетом отзыва Управления Росреестра по Краснодарскому краю, суд приходит к выводу о том, что право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420026:1122 и 23:49:0000000:6948, зарегистрированное в ЕГРН в пользу ООО «ЭРА ТИМБЕР» по состоянию на дату обращения теруправления с данным иском в суд, в настоящее время погашено (регистрация аренды указанных двух земельных участков отсутствует).

Судом установлено, что права арендатора земельного участка КН 23:49:0420012:1346 ООО «Редевелопмент» уступлены не были, в настоящее время в отношении указанного земельного участка сохраняется актуальная запись об аренде в пользу ООО «Редевелопмент» от 26.07.2017 на основании договора аренды от 22.02.2017 № 01-09/1972 и договора о передаче прав и обязанностей арендатора №176/ЛЭЭ от 07.07.2017 (выписка из ЕГРН от 15.03.2024 № КУВИ-001/2024-75230372; выписка из ЕГРН от 20.08.2024 № КУВИ-001/2024-211312875).

В соответствии с отзывом Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 01.07.2024 № 04-65587/24, 26.07.2017 зарегистрирована аренда на земельный участок КН 23:49:0420012:1346 в пользу ООО «Редевелопмент» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 01-09/1972 от 22.07.2017 и соглашения об уступке требований (переводе долга) на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №01-09/1972 от 22.02.2017 № 176/ЛЭЭ от 07.07.2017. 

По состоянию на дату подготовки отзыва Управления Росреестра по Краснодарскому краю указанная запись является актуальной.

Вследствие недействительности договора аренды земельного участка КН 23:49:0420012:1346 между теруправлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и договора передачи прав и обязанностей арендатора между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Редевелопмент», запись об аренде указанного земельного участка в пользу ООО «Редевелопмент» является недостоверной и подлежит исключению из ЕГРН как основанная на недействительных (ничтожных) сделках.

Аннулирование такой регистрации будет способствовать достоверности реестра прав на недвижимое имущество, очистке права собственности Российской Федерации от обременения, внесенного на основании недействительной (ничтожной) сделки, совершенной в нарушение публичных интересов. 

Заявления ответчиков ООО «Редевелопмент» и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» об исковой давности применительно к аннулированию (исключению) из ЕГРН регистрационных записей об аренде земельных участков отклоняются судом, поскольку требования теруправления о погашении записей ЕГРН об обременении земельных участков арендой носят негаторный характер, на такие требования исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ). Из материалов дела не следует, чтобы земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420012:1346, обремененный арендой в пользу ООО «Редевелопмент», находился в исключительном фактическом владении ООО «Редевелопмент»; данный участок с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» не застроен; из размещенной в сети Интернет в открытом доступе публичной кадастровой карты видно, что на данном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, участок с кадастровым номером 23:49:0420012:1346, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, полностью покрыт лесом. Независимо от истечения срока исковой давности по требованиям теруправления об оспаривании договора аренды и последующей сделки перенайма, регистрационная запись об аренде находящегося в федеральной собственности земельного участка КН 23:49:0420012:1346, внесённая в пользу ООО «Редевелопмент» на основании недействительных (ничтожных) сделок, сохранена быть не может.

В отношении остальных спорных земельных участков судом установлено, что актуальные записи об их обременении арендой в ЕГРН отсутствуют, на земельные участки зарегистрировано право собственности Российской Федерации, арендой остальные спорные земельные участки не обременены.

Оснований для обязания ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» возвратить спорные земельные участки теруправлению, а также для погашения в ЕГРН регистрационных записей о праве аренды ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» не имеется, поскольку сделка перенайма в пользу ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» зарегистрирована в ЕГРН не была, информация об обременении участков арендой в пользу данного ответчика в ЕГРН отсутствует, спорными участками данный ответчик не владеет. 

Как следует из отзыва ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» от 14.06.2024, договоры передачи прав и обязанностей арендатора между ООО «Энергетические технологии» и ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» зарегистрированы не были.

Таким образом, ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» является ненадлежащим ответчиком, в иске к указанному ответчику надлежит отказать.

В части требования о признании недействительными (ничтожными) сделками спорных договоров аренды земельных участков и последующих сделок перенайма, состоявшихся в 2017 году (с учетом прекращения производства по делу в части сделки перенайма между ООО «Редевелопмент» и ООО «ЭРА ТИМБЕР» в связи с исключением последнего из ЕГРЮЛ), в иске надлежит отказать, поскольку ответчиками – ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Редевелопмент» в отзывах по настоящему делу заявлено об исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Теруправление являлось стороной договоров аренды земельных участков, кроме того, оно уведомлялось о передаче прав и обязанностей арендатора.

С настоящим иском теруправление обратилось в суд 01.03.2024.

На основании положений статей 195 – 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности по требованиям теруправления об оспаривании договоров аренды земельных участков и сделок передачи прав и обязанностей арендатора, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Между тем, отказ в иске о признании сделок аренды и перенайма недействительными по одному лишь пропуску теруправлением срока исковой давности не исключает приведённых в решении суда по настоящему делу выводов о недействительности (ничтожности) данных сделок как совершённых с нарушением законодательства, регулирующего порядок предоставления публичных земель в аренду, и связанных с этим публичных интересов. Данные сделки не влекут никаких правовых последствий, за исключением связанных с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения (статьи 167 ГК РФ). 

Кроме того, как видно из актуальных сведений ЕГРН, аренда спорных земельных участков, за исключением земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:1346, не зарегистрирована, соответственно, Российская Федерация как реестровый собственник спорных земельных участков не нуждается в аннулировании регистрационных записей об аренде земельных участков, за исключением того участка, в отношении которого сохранилась запись об аренде в пользу ООО «Редевелопмент». 

Из материалов дела также не следует, чтобы спорные земельные участки находились во владении или в пользовании ответчиков, таким образом, в восстановлении своего фактического владения земельными участками Российская Федерация не нуждается. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований теруправления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 150, 151, 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 16.04.2024 об уточнении исковых требований удовлетворить.

Производство по делу в части признания недействительной сделкой договора № 44/ЭТ от 16.11.2017 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, заключённого между ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») и ООО «ЭРА ТИМБЕР» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), - прекратить, в связи с исключением ООО «ЭРА ТИМБЕР» из ЕГРЮЛ.

Производство по делу в отношении ответчика ООО «ЭРА ТИМБЕР» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) прекратить в связи с исключением ООО «ЭРА ТИМБЕР» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) из ЕГРЮЛ.

Аннулировать (погасить) регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:1346 арендой, зарегистрированной в пользу ООО «Редевелопмент» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 22.02.2017 № 01-09/1972, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 176/ЛЭЭ от 07.07.2017 (дата государственной регистрации: 26.07.2017; номер государственной регистрации: 23:49:0420012:1346-23/050/2017-6).

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение суда по настоящему делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420012:1346 арендой, зарегистрированной в пользу ООО «Редевелопмент» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 22.02.2017 № 01-09/1972, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 176/ЛЭЭ от 07.07.2017 (дата государственной регистрации: 26.07.2017; номер государственной регистрации: 23:49:0420012:1346-23/050/2017-6).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков