АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-5484/2017

г. Ставрополь

07 февраля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 07 февраля 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Шелте», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

кадминистрации города Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

третьи лица: комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, ЗАО «Промтехстрой», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, ООО фирма «БОНУС-СОФТ», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, ЗАО «Южстальконструкция», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, ООО «Югспецавтоматика», ОГРН 

<

***>,  г. Ставрополь, ФИО2, г. Кисловодск, ФИО3, г. Ставрополь, ФИО4, г. Ставрополь, ФИО5, г. Ставрополь, ФИО6,г. Ставрополь, ФИО7, г. Ставрополь, ФИО8,г. Ставрополь, ФИО9, г. Михайловск, ФИО10, г. Ставрополь, ФИО11, ст. Новомарьевская Шпаковского района, ФИО12, г. Ставрополь, ФИО13,г. Ставрополь, ФИО14, г. Ставрополь, ФИО15, г. Ставрополь, ФИО16, г. Ставрополь, ФИО17, г. Ставрополь, ФИО18, г. Ставрополь, ФИО19, г. Ставрополь, ФИО20, г. Ставрополь, ФИО21, г. Ставрополь, ФИО22, г. Ставрополь, ФИО23, г. Ставрополь, ФИО24, г. Ставрополь, ФИО25, г. Ставрополь, ФИО26, г. Ставрополь, ФИО27, г. Ставрополь, ФИО28, г. Ставрополь, ФИО29, г. Ставрополь, ФИО30, г. Ставрополь, ФИО31, г. Ставрополь, ФИО32,г. Ставрополь, ФИО33, г. Ставрополь, ФИО34, г. Ставрополь, ФИО35, г. Ставрополь, ФИО36, г. Ставрополь, ФИО37,г. Ставрополь, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

об определении спорных условий договора аренды,

при участии представителя истца ФИО38 по доверенности от 17.02.2017 и представителя третьего лица ФИО29 – ФИО39 по доверенности от 28.03.2017, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шелте» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Ставрополя (далее – администрация) об установлении спорных условий договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края со множественностью лиц на стороне арендатора (на котором расположены здания, сооружения) № 6185 от 02.12.2016, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010410:29 по адресу: 

<

...>, в части расчета арендной платы за земельный участок для ООО «Шелте», изложив подпункт 24 пункта 3.3 договора, строки «1-5», «6», «Итого», «Срок оплаты» Приложения № 1 к Договору «Расчет арендной платы за земельный участок» для ООО «Шелте» в редакции протокола разногласий от 02.12.2016 (с учетом уточнения).

Администрация в отзыве на иск с требованиями не согласилась, пояснила, что в соответствии с гражданским законодательством стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора. В связи с тем, что в период с 05.06.2008 по 02.12.2016 общество использовало земельный участок, то условие договора о начислении платы с 05.06.2008, т.е. со дня следующего после окончания срока действия предыдущего договора аренды от 03.09.2003 № 3393, обоснованно включено в проект договора.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения в четырехэтажном административном здании, часть второго этажа площадью 188,5 кв.м, номера помещений на поэтажном плане: №№ 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, расположенные по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Указанные помещения приобретены истцом по договору купли-продажи от 09.06.2001 в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2001, согласно пункту 1.1 которого приобретено недвижимое имущество: часть второго этажа площадью 188,5 кв.м четырехэтажного административного здания, расположенного по адресу: 

<

...> в составе, определенном согласно экспликации плана второго этажа литера А1 в соответствии с приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью договора.

В приложении № 1 указаны номера помещений согласно экспликации плана второго этажа: № 1 , № 2, № 3, № 4, № 19, № 20а, № 21 – кабинеты, № 20 – мастерская,  № 20б – коридор. Указанная нумерация помещений в последующем изменилась – номера помещений стали значиться №№ 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, о чем указано в кадастровом паспорте помещений от 29.07.2010.

Административное здание имеет кадастровый номер 26:12:010410:309 и находится на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010410:29.

Общая площадь здания (помещений) согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости составляет 3417,5 кв.м. Площадь земельного участка согласно выписке из ЕГРН от 03.08.2017 № 99/207/24309965 – 3036 кв.м.

03 сентября 2003 года комитетом заключен договор № 3393 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:29 со множественностью лиц на стороне арендатора, сроком по 04.06.2008.

Договор зарегистрирован 17.05.2004 за номером 26-01/12-1/2004-1792.

В дальнейшем администрацией во исполнение решения суда от 07.04.2016 по делу № А63-14503/2015 был подготовлен проект договора от 02.12.2016 № 6185 (далее – договор № 6185) аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:29 со множественностью лиц на стороне арендатора с 41 собственником помещений, расположенных в здании на указанном участка, в том числе и с ООО «Шелте».

Согласно подпункту 24 пункта 1.2 договора № 6185 на участке имеется здание с расположенными в нем помещениями, принадлежащими на праве собственности, в частности, ООО «Шелте».

В подпункте 24 пункта 3.3 проекта договора № 6185 администрация указала, что арендная плата начисляется для ООО «Шелте» с 05.06.2008.

Согласно приложению № 1 к договору (расчет арендной платы за земельный участок для ООО «Шелте») расчет арендной платы выполнен исходя из доли общества, определенной путем указания определенного пропорционально значения площади участка – 148,156 кв.м, и содержит суммы арендной платы за период с 05.06.2008 по 31.12.2017, а именно:

№ п/п

Период действия обязательств

кКдК (УПКСЗ)

кНаз

кТЗ

кОтр

Sмин

Sфикс

Расчетная ставка за 1 кв.м в год

Площадь, кв.м

Расчетная сумма АП годовая, руб.

Сумма льгот, руб.

Кол-во дней в периоде

АП за период, руб.

1

05.06.2008-23.02.2013

15422,595

0,75

0

0

0

0

0

148,156

17 137,22

0,00

1725,00

80917,15

2

24.02.2013-10.12.2013

9727,53

0,75

0

0

0

0

0

148,156

10809,00

0,00

290,00

8587,96

3

11.12.2013-31.12.2013

9727,53

1,55

0

0

0

0

0

148,156

22338,60

0,00

21,00

1285,23

4

01.01.2014-31.12.2015

9727,53

1,55

0

0

0

0

0

148,156

22338,60

0,00

730,00

44677,20

5

01.01.2016-31.03.2016

5711,18

1,55

0

0

0

0

0

148,156

13115,33

0,00

91,00

3260,92

6

01.04.2016-31.12.2016

5711,18

4

0

0

0

0

0

148,156

33846,01

0,00

275,00

25430,76

7

01.01.2017-312.12.2017

5711,18

4

0

0

0

0

0

148,156

33846,01

0,00

365,00

33846,01

в строке «Итого:» указано «198 005,22».

Также в названном приложении указаны следующие сроки уплаты:

Дата

Подлежит оплате

15.03.2017

172620,72

15.06.2017

8461,50

15.09.2017

8461,50

15.11.2017

8461,50

Итог:

198005,22

Общество, рассмотрев полученную оферту, не согласилось с предложенной редакцией договора в части включения в договор арендной платы за период до 01.12.2016 и направило в адрес администрации протокол разногласий от 02.12.2016 по следующим условиям:

- подпункт 24 пункта 3.3 предложено читать в следующей редакции: «02.12.2016 для ООО «Шелте»;

- пункт 8.6 – «обязанность по государственной регистрации договора возлагается на арендодателя»;

- строки 1с 1 по 5 приложения № 1 предложено исключить;

- строку 6 приложения № 1 изложить: «период действия обязательств с 02.12.2016 по 31.12.2016, количество дней в периоде 30, АП за период 2774,26 руб.»;

- строку «Итого» приложения № 1 – «Итого: 36 620,27 руб.»;

- таблицу со сроками оплаты общество изложило следующим образом:

Дата

Подлежит оплате

15.03.2017

11235,77

15.06.2017

8461,50

15.09.2017

8461,50

15.11.2017

8461,50

Итог:

36620,27

В письме от 13.03.2017 исх. № 08/14-1792 комитет указал, что поскольку по истечении срока действия договора № 3393 общество беспрерывно продолжало пользоваться земельным участком, в проект договора № 6185 были внесены условия о распространении действия указанного договора на правоотношения, возникшие до его заключения, начиная с 05.06.2008, т.е. со дня следующего после окончания срока действия предыдущего договора аренды от 03.09.2003 № 3393, на основании чего протокол разногласий не может быть согласован.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий. При этом общество просит определить условия подпункта 24 пункта 3.3 договора и приложения № 1 в предложенной им редакции, в отношении пункта 8.6 договора, также указанного в протоколе разногласий, требование не заявлено.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Суд отмечает, что в проекте договора аренды в качестве арендодателя указана администрация, на которую решением суда от 07.04.2016 по делу № А63-14503/2015 была возложена такая обязанность и которая в настоящее время является уполномоченным органом на заключение новых договоров аренды земельных участков без торгов.

Ответ на протокол разногласий направлен обществу комитетом.

Вместе с тем, администрация согласия с протоколом разногласий не выразила и при рассмотрении дела возражала против условий, предложенных истцом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, поэтому применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь по соглашению сторон.

Материалами дела установлено, что основанием для предъявления настоящего иска в суд явилось несогласие общества с пунктом 3.3 договора от 02.12.2016 № 6185 и приложением  № 1 к нему, предусматривающими начисление арендной платы с 05.06.2008 по 01.12.2016.

То есть фактически спор возник по вопросу о возможности распространения условий договора на правоотношения сторон, возникшие до момента его заключения.

В данном случае распространение условий рассматриваемого договора на предшествующий период означает, что после его заключения не исполненные обязательства за период с 05.06.2008 будут считаться обязательствами из нового договора с применением к этим обязательствам сроков, указанных во второй таблице Приложения № 1.

Между тем применение положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ является правом сторон заключаемого договора и осуществляется по их обоюдному согласию.

В отсутствие согласия истца, выступающего одним из арендаторов по договору, правоотношения которого с арендодателем регулируются спорным подпунктом 24 пункта 3.3 и спорным приложением № 1, применение положений части 2 статьи 425 ГК РФ невозможно.

Таким образом, период аренды, к которому применяются условия рассматриваемого договора, должен быть определен в соответствии с редакцией истца.

Не уплаченная обществом плата за землю за прошлый период может быть предъявлена ко взысканию в самостоятельном порядке.

При проверке расчета доли истца в обязательстве по уплате арендной платы, судом установлено следующее.

На момент составления проекта договора в ЕГРП содержались две регистрационные записи о праве собственности ООО «Шелте» на принадлежащие ему помещения: от 18.06.2001 № 26-01/12-21/2001-59, от 13.03.2002 № 26-01/12-21/2002-59 с указанием кадастровых номеров помещений 26:12:000000:5254 и 26:12:000000:5219, соответственно. И обе эти записи указаны в подпункте 24 пункта 1.2 договора.

Однако при рассмотрении дела выявлена ошибка в сведениях ЕГРП (в настоящее время ЕГРН), поскольку фактически истцу принадлежит один объект недвижимости в здании, расположенном на спорном земельном участке.

В письме от 23.11.2017 № 16-12/2564 управление Росреестра по Ставропольскому краю сообщило суду, что при изучении дел правоустанавливающих документов в отношении объектов недвижимости 26:12:000000:5254 и 26:12:000000:5219 (условный номер 26:12:000000:0000:26062/192:1006/А1) выявлено, что объект недвижимости - нежилое помещение, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 26:12:000000:5254, назначение: нежилое помещение, площадь- 188,5 кв.м., литер А1, является дублем объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:000000:5219. Объект недвижимости под кадастровым номером 26:12:000000:5254 ликвидирован и является неактуальным, в системе АИС ГКН данному объекту присвоен статус «Архивный».

Согласно заключению ГУП СК «Ставкрайимущество» от 31.10.2017 № 50-18595 доля общества в праве собственности на земельный участок составляет 60/1000, что в абсолютном выражении, использованном в рассматриваемом договоре, равно 182,16 кв.м (3036 кв.м х 60/1000).

С учетом изложенного годовой размер арендной платы за 2016-2017 гг. для общества составляет: 5711,18 руб./кв.м х 4 % х 182,16 кв.м = 41 613,94 руб.

За период с 02.12.2016 по 31.12.2016 размер арендной платы составляет 41613,94  руб. : 366 дн. х 30 = 3410,98 руб.

Определяя содержание второй таблицы Приложения № 1 суд учитывает, что указанные в проекте договора и протоколе разногласий сроки оплаты – 15.03.2017, 15.06.2017, 15.09.2017, 15.11.2017, не могут быть применены, поскольку на момент вынесения решения уже прошли. Исходя из того, что данные сроки принимались аналогично общим срокам внесения арендной платы, предусмотренным пунктом 3.4 проекта договора, то суд полагает определить срок оплаты – 15.03.2018.

При обращении в суд истцом уплачено 6000 руб. государственной пошлины (платежное поручение № 131 от 07.04.2017).

Данные судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Определить спорные условия договора № 6185 от 02.12.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010410:29 в следующей редакции:

- подпункт 24 пункта 3.3 договора: «02.12.2016 для ООО "Шелте"»;

- в Приложении № 1 к договору – Расчете арендной платы за земельный участок, землепользователь: общество с ограниченной ответственностью "Шелте":

первая таблица:

№ п/п

Период действия обязательств

кКдК (УПКСЗ)

кНаз

кТЗ

кОтр

Sмин

Sфикс

Расчетная ставка за 1 кв.м в год

Площадь, кв.м

Расчетная сумма АП годовая, руб.

Сумма льгот, руб.

Кол-во дней в периоде

АП за период, руб.

1

02.12.2016 - 31.12.2016

5711,18

4

0

0

0

0

0

182,16

41613,94

0

30

3410,98

2

01.01.2017 - 31.12.2017

5711,18

4

0

0

0

0

0

182,16

41613,94

0

365

41613,94

строка «Итого:»: «45 024,92»

вторая таблица:

Дата

Подлежит оплате

15.03.2018

45 024,92

Взыскать с администрации города Ставрополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шелте» 6000 руб. судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский