АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

25.02.2019                                                                    Дело № А62-11411/2018

Резолютивная часть решения оглашена 18.02.2019

        Полный текст решения изготовлен 25.02.2019

Арбитражный   суд   Смоленской   области   в   составе судьи Еремеевой В. И., при ведении протокола  секретарем судебного заседания Юненко Г.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ, 

о взыскании 400683,41 рубля, в том числе: задолженность по арендной плате за февраль 2019 г. в сумме 95 380руб. 76 коп., пени в за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 в размере 36 562 руб. 61 коп., за период с 11.06.2018 по 17.10.2018 - 145 827 руб. 73 коп., за период с 11.09.2018 по 08.11.2018 - 14750 руб. 73 коп., с 11.09.2018 по 18.11.2018 - 20 693 руб. 12 коп., с 11.10.2018 по 02.12.2018 -23 579 руб. 71 коп., с 11.11.2018 по 24.01.2019 - 61 981 руб. 86 коп., с 11.02.2019по 14.02.2019 - 1 907 руб. 62 коп.,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель (доверенность от 14.02.2019, паспорт),

от ответчика: ФИО3, генеральный директор (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – Департамент, истец) обратился в суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ" (далее – ООО "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ", ответчик)  о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ, о взыскании 400683,41 рубля, в том числе: задолженность по арендной плате за февраль 2019 г. в сумме 95 380руб. 76 коп., пени в за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 в размере 36 562 руб. 61 коп., за период с 11.06.2018 по 17.10.2018 - 145 827 руб. 73 коп., за период с 11.09.2018 по 08.11.2018 - 14750 руб. 73 коп., с 11.09.2018 по 18.11.2018 - 20 693 руб. 12 коп., с 11.10.2018 по 02.12.2018 -23 579 руб. 71 коп., с 11.11.2018 по 24.01.2019 - 61 981 руб. 86 коп., с 11.02.2019по 14.02.2019 - 1 907 руб. 62 коп. (с учетом уточненных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Как следует из материалов дела  согласно договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области, от 29.08.2017 № 05-ОБ (далее Договор), Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) принял на себя обязательство передать во временное пользование за плату ООО «Смоленский Вариант» (арендатору) с согласия собственника имущества — Смоленской области (распоряжение Администрации Смоленской области от 10.03.2017 № 318-р/адм (в редакции распоряжения Администрации Смоленской области от 26.06.2017 № 912-р/адм) по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 17.08.2017 № 2) на пятнадцать лет объект государственной собственности Смоленской области — нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. метра, этаж 1,2,3, 4, расположенный по адресу: 

<

...> (далее — объект).

30.08.2017 произведена государственная регистрация Договора (номер регистрации 67:27:0020210:452-67/001/2017-3).

В соответствии с п.1.6 Положения о порядке сдачи в аренду объектов государственной собственности Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 678, орган исполнительной власти Смоленской области по вопросам государственной собственности Смоленской области выступает арендодателем объекта - в отношении объекта, составляющего государственную казну Смоленской области.

Нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. метра, этаж 1,2,3,4, расположенное по адресу: 

<

...> (далее — объект), принадлежит Смоленской области на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 05.11.2014.

01.09.2017 во исполнение Договора объект передан Арендатору по акту приема-передачи.

Договор заключен на срок 15 лет (п. 1.3 Договора).

В соответствии с п. 2.2.8 Договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного объекта в сроки, согласованные с арендодателем, а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории.

В соответствии с п. 3.1 Договора величина годовой арендной платы за пользование объектом составляет 1 189 100 руб. (без учета НДС). Ежемесячная арендная плата 99 091 руб. 67 коп.

В соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата, предусмотренная п. 3.1, подлежит перечислению арендатором в областной бюджет на расчетный счет истца за каждый календарный месяц, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с п. 3.4 Договора размер арендной платы устанавливается на один год. Размер арендной платы на следующий год устанавливается в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком определения годовой арендной платы за пользование объектами государственной собственности Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 16.09.2008 №492. Новый размер арендной платы по Договору устанавливается после получения Арендатором уведомления об изменении размера арендной платы с даты, указанной в уведомлении. Момент получения Арендатором указанного уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

В соответствии с п. 4.1 Договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,5 % за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Департамент (арендатор) письмом от 29.08.2018 № 2016/3 уведомил ответчика об увеличении арендной платы, которая с 30.08.2018 по 29.08.2019 установлена в размере 1236 664 руб. (годовая арендная плата), таким образом, ежемесячный платеж составил 103 055 руб. 33 коп.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по своевременному внесению  арендной оплаты истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В представленном отзыве ответчик указал следующее. Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за нарушение сроков оплаты за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 г. составляет 36 562,61 руб. и за период с 11.06.2018 по 28.11.2018 г. составляет 210 429,89 руб. Однако за период с января 2017 года по февраль 2018 года у ответчика имелась переплата, которая не учтена истцом при проведении расчетов. Общество платежным поручением № 5 от 25.01.2019 перечислило денежные средства в размере 298 000 руб. в счет погашения задолженности и оплаты арендных платежей. Предъявленное требование об уплате пени в размере 136,9% годовых в разы превышает рекомендованную ВАС РФ величину, достаточную для компенсации потерь кредитора при нарушении денежного обязательства. Размер заявленной суммы неустойки несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательств, в материалах дела отсутствуют доказательства наступления для истца негативных последствий, вызванных просрочкой исполнения ответчиком обязательства. Размер взыскиваемой неустойки за нарушение сроков оплаты должен составлять 5 000 руб.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться каждой из сторон надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства т требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В нарушение условий Договора ответчик перечислял арендую плату не в полном объеме и не своевременно.

Истцом направлено требование от 29.08.2018 № 2014/3 в котором указано о необходимости погашения задолженности по договору аренды недвижимого имущества в течение 10 календарных дней с момента получения извещения. Сумма задолженности по арендной плате за февраль 2019 г.  составила 95380руб. 76 коп.

В соответствии с п.4.1 договора аренды размер пени за несвоевременное перечисление арендной платы составил за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 36562 руб. 61 коп., за период с 11.06.2018 по 17.10.2018 - 145 827 руб. 73 коп., за период с 11.09.2018 по 08.11.2018 - 14750 руб. 73 коп., с 11.09.2018 по 18.11.2018 - 20 693 руб. 12 коп., с 11.10.2018 по 02.12.2018 -23 579 руб. 71 коп., с 11.11.2018 по 24.01.2019 - 61 981 руб. 86 коп., с 11.02.2019 по 14.02.2019 - 1 907 руб. 62 коп.

Доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, основания для освобождения от уплаты пени отсутствуют.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ (невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В материалы дела представлена копия письма от 29.08.2018 № 2014/3 с требованием о погашении задолженности по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области. Письмо адресовано генеральному директору ООО «Смоленский Вариант» ФИО3, которое вручено последнему нарочно. Письмо Департамента не содержит предложения о расторжении договора.

Таким образом, предусмотренная п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебная процедура расторжения договора истцом не соблюдена, в связи с чем требование о расторжении договора аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ  подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО «Смоленский Вариант» заявило о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Указанная норма предусматривает право суда на снижение неустойки исходя из двукратной учетной ставки Банка России существовавшей в период такого нарушения, но не обязанность суда снижать именно до указанной величины.

Согласно п. 69, 71, 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ (п. 81 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Применение статьи 333 ГК РФ об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства. Уменьшение неустойки, финансовой санкции и штрафа допускается только по заявлению ответчика. В решении должны указываться мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение их размера является допустимым (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.01.2015 N 2 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств").

ООО «Смоленский Вариант» в обоснование ходатайства о снижении размера пени не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Равно как и не представлены сведения, подтверждающие наличие исключительных обстоятельств, препятствующих своевременному исполнению договорных обязательств.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, значительного периода нарушения договорных обязательств, суд считает, что предъявленная Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области к взысканию неустойка обеспечивает соблюдение баланса между применяемой к ООО «Смоленский вариант» мерой ответственности и наступившими у истца негативными последствиями вследствие нарушения договорных обязательств.

Не установив основания для уменьшения размера неустойки, ходатайство о снижении суммы неустойки не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, п. 2 ч. 1 статьи 148, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 400683,41 рубля, в том числе: задолженность по арендной плате за февраль 2019 г. в сумме 95380руб. 76 коп., пени в за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 в размере 36562 руб. 61 коп., за период с 11.06.2018 по 17.10.2018 - 145 827 руб. 73 коп., за период с 11.09.2018 по 08.11.2018 - 14750 руб. 73 коп., с 11.09.2018 по 18.11.2018 - 20 693 руб. 12 коп., с 11.10.2018 по 02.12.2018 -23 579 руб. 71 коп., с 11.11.2018 по 24.01.2019 - 61 981 руб. 86 коп., с 11.02.2019по 14.02.2019 - 1 907 руб. 62 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СМОЛЕНСКИЙ ВАРИАНТ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11014 рублей.

Требование в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ оставить без рассмотрения.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья              В.И. Еремеева