ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5592/2025

г. Челябинск

21 августа 2025 года

Дело № А47-14255/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2025 по делу № А47-14255/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

акционерного общества «Оренбургкоммунэлектросеть» – ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 09.08.2024, сроком действия 1 год).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Акционерное общество «Коммунальные электрические сети Оренбургской области «Оренбургкоммунэлектросеть» (далее – заявитель, АО «Оренбургкоммунэлектросеть», ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – заинтересованное лицо, Управление, ИНН 

<

***>):

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи, в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1624 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1624 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1627 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1627 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1625 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1625 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1628 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1628 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1623 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1623 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1626 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:1626 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2518 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2518 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2519 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2519 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2516 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2516 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2517, с местоположением Оренбургская область, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2517 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- о признании незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2515 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда аннулировать запись в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объекта недвижимости «помещения» с кадастровым номером 56:21:1906005:2515 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14,  ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2025 (резолютивная часть от 24.03.2025) заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконными действия Управления по внесению записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении объектов недвижимости:

- с кадастровым номером 56:21:1906005:1624 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:1627 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:1625 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:1628 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:1623 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:1626 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:2518 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:2519 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:2516 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:2517, с местоположением Оренбургская область, Пригородный сельсовет, 

<

...>;

- с кадастровым номером 56:21:1906005:2515 с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>.

Обязал Управление устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем исключения записи в государственном кадастре недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки» в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податели жалоб, апеллянты) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что признавая действия Управления незаконными, Арбитражный суд Оренбургской области сослался лишь на решение Центрального районного суда г. Оренбурга, которое в результате проведенной экспертизы установило, что в отношении спорных объектов имеются признаки многоквартирного дома, однако арбитражный суд рассматривал спор в рамках главы 24 АПК РФ, в которой указано, что для признания действий органа власти необходимо установить норму действующего законодательства, которую нарушил орган, между тем, в своем решении от 03.04.2025 суд не указал, какую именно норму действующего законодательства нарушило Управление.

Суд должен оценивать действия (бездействия) органа власти именно на дату принятия решения, на дату принятия решения о внесении в ЕГРН сведений о домах блокированной застройки никаких решений суда о том, что объекты являются многоквартирными домами не было, государственный регистратор не может предвидеть, что через год суд общей юрисдикции на основании проведенной судебной экспертизы установит, что объект является многоквартирным домом.

По мнению апеллянта, в решении суд не дал оценку доводам Управления относительно Федерального Закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 476), не проанализировал нормы действующего законодательства, не принял во внимание полномочия Управления.

Апеллянт полагает, что заявитель избрал неверный способ защиты своих прав, в данном случае имеется спор о праве между заявителем и правообладателями объектов недвижимости.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 25.06.2025.

От Управления во исполнение определения суда поступили доказательств, подтверждающих направление копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле. Представленные, во исполнение определения суда, доказательства направления апелляционной жалобы приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания от АО «Оренбургкоммунэлектросеть» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель указывает на правомерность принятого судебного акта, с доводами жалобы не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии со статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. 

Апелляционным судом в судебном заседании 25.06.2025 объявлен перерыв до 02.07.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 07.08.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Зориной Н.В. судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

От АО «Оренбургкоммунэлектросеть» поступили письменные посинения по делу, которые в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении объектов недвижимого имущества: квартиры с №№ 1-6 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет,

<

...>, а также квартиры с №№ 1-5 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> содержатся сведения о виде разрешенного использования «дом блокированной застройки». 

Оспаривая действия регистрирующего органа по внесению в ЕГРН указанных сведений, заявитель указывает на их недостоверность, поскольку многоквартирные жилые дома расположенные по адресам Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> фактически домами блокированной застройки не являются. Указанные недостоверные сведения нарушают права и законные интересы заявителя, как гарантирующего поставщика электрической энергии, поскольку влекут правовую неопределенность в правомерности начисления платы за поставленную электрическую энергию на общедомовые нужды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из необходимости обеспечения принципа достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости и отсутствия у спорных объектов недвижимого имущества признаков блокированной застройки. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимого имущества: квартиры с №№ 1-6 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>, а также квартиры с №№ 1-5 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> содержатся сведения о виде разрешенного использования «дом блокированной застройки». 

Оспаривая действия регистрирующего органа по внесению в ЕГРН указанных сведений, заявитель указывает на их недостоверность, поскольку многоквартирные жилые дома расположенные по адресам Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> фактически домами блокированной застройки не являются. Указанные недостоверные сведения нарушают права и законные интересы заявителя, как гарантирующего поставщика электрической энергии, поскольку влекут правовую неопределенность в правомерности начисления платы за поставленную электрическую энергию на общедомовые нужды. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений, перечень которых содержится в части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ.

Понятие основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости раскрыто в частях 2 - 3 статьи 8 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктами 4, 9, 11 части 5 статьи 8 указанного Закона в качестве дополнительных сведений в кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о виде разрешенного использования здания; о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение); о наименовании здания при наличии такого наименования.

Внесение сведений в ЕГРН осуществляется в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; в порядке межведомственного взаимодействия или в уведомительном порядке - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества (статья 13 Закона № 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 16 ЖК РФ).

В силу частей 2, 3 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилищный кодекс не раскрывает понятия многоквартирного дома.

Статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3.1.7 СП 54.13330.2022 здание жилое многоквартирное блокированное - многоквартирное жилое здание, предназначенное для малоэтажной застройки, имеющее общие инженерные системы, в котором каждая квартира имеет самостоятельный выход на приквартирный участок и (или) на придомовую территорию, при этом помещения разных квартир могут располагаться друг над другом.

Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (пункт 3.3 СП 55.13330.2016).

Блокированная жилая застройка не относится ни к индивидуальному жилищному строительству, ни к малоэтажной многоквартирной жилой застройке, а является самостоятельным видом разрешенного использования, и фактически может представлять собой два объединенных общей стеной жилых дома.

Жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным домам (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016            № 56-КГ16-1).

Многоквартирный дом - это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (пункт 6 статьи 15 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Кроме того, в пункте 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие жилого дома блокированной застройки, согласно которому под жилым домом блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Как следует из указанных норм, жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме.

Решение о виде объекта недвижимости, подлежащего учету в связи с его образованием из существующего объекта, состоящего на кадастровом учете, принимается собственником такого объекта самостоятельно, но оно не может быть произвольным и должно согласовываться с назначением здания, с видом разрешенного использования земельного участка, с требованиями градостроительных регламентов и требованиям к предельным размерам земельных участков.

Такая обязанность следует из содержания статьи 209 ГК РФ, предоставляющей собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г., разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости как блок, если она является обособленной и изолированной. При этом, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Как следует из материалов дела, дома, расположенные по адресам: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> состоят из шести и пяти жилых помещений соответственно, определенных как квартиры. На квартиры зарегистрировано право собственности.

Обстоятельства наличия у спорных домов признаков блокированной застройки были предметом оценки судов общей юрисдикции.

Заявителем в материалы дела представлена копия решения Центрального районного суда от 24.10.2023 по делу № 2-1257/2023 исковые требования ФИО13, ФИО9, ФИО8, ФИО5 и ФИО3 к АО «ЭнергосбыТ Плюс» о признании незаконными действий о начислении платы за общие домовые нужды и обязании демонтировать прибор общедомового учета и исковые требования Прокурора г. Оренбурга, действующего в интересах ФИО11, ФИО12 и ФИО10, к АО «ЭнергосбыТ Плюс» о признании незаконными действия о начислении платы за общедомовые нужды и обязании произвести перерасчет оставлены без удовлетворения.

При рассмотрении указанного спора по существу судом установлено отсутствие признаков у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>, признаков дома блокированной застройки. В том числе установлено наличие общей системы электроснабжения. Указанный вывод суда был основан, в том числе, на результатах проведенной в рамках указанного дела судебной экспертизы.

Указанный судебный акт вступил в законную силу.

К аналогичным выводам в отношении многоквартирного жилого дома с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> пришел суд Центрального района г. Оренбурга при рассмотрении гражданского дела № 2-1285/2023. Указанный вывод суда был основан, в том числе, на результатах проведенной в рамках указанного дела судебной экспертизы.

Судебный акт вступил в законную силу.

Указанные обстоятельства (факты) в силу части 3 статьи 69 АПК РФ, установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу, не нуждаются в повторном доказывании в рамках арбитражного судопроизводства и не могут быть отвергнуты арбитражным судом, если они имеют отношение к лицам, участвующим в рассматриваемом арбитражным судом деле.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

При таких обстоятельства суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости обеспечения принципа достоверности сведений в ЕГРН, между тем судом не учтено следующее.

В соответствии с положениями части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав при отсутствии установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.

Суду не представлено доказательств, что орган регистрации прав на дату осуществления оспариваемых регистрационных действий, располагал сведениями о том, что решение общего собрания собственников об изменении статуса дома незаконно, однако намерено совершил регистрационные действия.

Вместе с тем, в силу пункта 5 части 1 статьи 66 Закона № 218-ФЗ, орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных Законом № 218-ФЗ, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами РФ, в том числе, за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие в действиях регистрирующего органа при совершении оспариваемых действий отступлений от предусмотренной процедуры проведения регистрации заявленных прав, в связи с чем отсутствуют основания для признания незаконными действия Управления Росреестра по Оренбургской области выразившиеся в ненадлежащей экспертизе документов при внесении записи в государственный кадастр недвижимости в части вида разрешенного использования «дом блокированной застройки».

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлениях Президиума от 17.12.2013 № 11021/13, от 19.02.2013 № 12925/12, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершенных с нарушением закона, и удовлетворения судами заявлений о признании таких действий незаконными в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.03.2015 № 304-КГ14-6307, обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона о регистрации, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность оспаривания действий регистрирующего органа, однако, подобные требования не могут быть заявлены формально, а должны быть направлены на восстановление нарушенного права заявителя.

Учитывая, что в данном случае у ресурсоснабжающей организации имеются сведения об отсутствии у дома по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...>, также у дома по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Пригородный сельсовет, 

<

...> признаков дома блокированной застройки, подтвержденных вступившими в законную силу судебными актами, при том, что начисление платы за общедомовые нужды производится в установленном законом порядке, то оснований полагать, что несоответствие сведений, содержащихся в ЕГРН затрагивают права заявителя – АО «Оренбургкоммунэлектросеть» не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует совокупность оснований для признания оспариваемых действий регистрирующего органа незаконными.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 АПК РФ), и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления АО «Оренбургкоммунэлектросеть».

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2025 по делу № А47-14255/2023 отменить. 

В удовлетворении заявленных требований акционерного общества «Коммунальные электрические сети Оренбургской области «Оренбургкоммунэлектросеть» отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи:

А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова