АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-280/2023

г. Оренбург

20 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       07 февраля 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        20 февраля 2024 года

 

  Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Природа",                         г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

к Государственному унитарному предприятию Оренбургской области "Областной имущественный фонд", г. Оренбург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г.Оренбург, Общества с ограниченной ответственностью «Орбис» г. Оренбург,

о соразмерном уменьшении выкупной цены по договору купли продажи  и взыскании суммы 6 002 997руб.10коп.

 

         В судебном заседании участвуют представители: 

         от истца: явки нет, извещены.

         от ответчика: ФИО2- по доверенности от 15.08.2023 сроком на 1 год  (удостоверение, диплом);

         от третьего лица 1: ФИО3- по доверенности от 18.01.2024 сроком на 1 год (удостоверение, диплом)

         от третьего лица 2: явки нет, извещены.

         от третьего лица 3: явки нет, извещены.

  После удаления суда в совещательную комнату для принятия судебного акта с опозданием обеспечена  явка представителя истца- ФИО4- по доверенности от 12.12.2023 сроком до 31.12.2024 (паспорт, диплом).

 

          Первоначально общество с ограниченной ответственностью "Природа" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию Оренбургской области "Областной имущественный фонд" о расторжении договора купли-продажи имущества от 11.06.2021 № 1/06, расположенного по адресу: 

<

...> здание, назначение: нежилое, площадью 514 кв.м., кадастровый номер 56:44:0346002:45, количество этажей – 2, лит.АА1А2А3Г,  взыскании          9 985 746 руб. 89 коп., составляющих   9 627 997 руб. 10 коп. – оплата по договору купли-продажи от 11.06.2021 № 1/06, 57 749 руб. 79 коп. – сумма уплаченных арендных платежей, 300 000 руб. 00 коп. – стоимость услуг по экспертизе и обследованию объектов недвижимого имущества.

         В последующем, истцом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнены исковые требования, истец просил соразмерно уменьшить  выкупную стоимость по договору  № 1/06  на сумму  6 002 997 руб. 10 коп. (из расчета     9 627 997,10 рублей - 3 625 000 рублей - разница между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП Оренбургской области «ОИФ» и продажей ООО «ОРБИС»), а так же стоимость услуг по экспертизе и обследованию объектов недвижимого имущества -          300 000 руб.,  протокольным определением от 02.10.2023 ходатайство истца об уточнении иска удовлетворено, к рассмотрению судом принято требование истца о соразмерном уменьшении выкупной стоимости по договору № 1/06  на сумму  6 002 997 руб. 10 коп. (из расчета       9 627 997,10 рублей - 3 625 000 руб.     разница между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП Оренбургской области «ОИФ» и продажей ООО «ОРБИС»).

         Определениями суда от 05.02.2023 г., 13.03.2023 г., 06.09.2023 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены:

          - Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (юридический адрес: 460015, Оренбургская область, Оренбург город, дом Советов Площадь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

         - Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 460015, Оренбургская область, г.Оренбург, ул.9 Января, д. 62).

         - Общество с ограниченной ответственностью "Орбис" (юридический адрес: 460009, Оренбургская обл., Оренбург г, Цвиллинга ул, зд. 61/2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

         Истцом 29.01.2024 заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, перед экспертом предложено поставить следующие вопросы:

         1. Соответствует ли отчет об оценке N06/03/2021-Н от 29.03.2021 требования, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки?

         2. Какова рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: 

<

...> назначение: нежилое здание, площадью 514 кв. м, кадастровый номер 56:44:0346002:45, количество этажей-2, лит. АА1А2АЗГ, на момент продажи - июнь 2021 года с учетом зафиксированных строительных дефектов несущих конструкций, указанных:         - в отчете по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, 57/46, регистрационный номер отчета, присвоенный экспертной организацией: ОЭТУЗС-552/20 (выполнен ООО «НТЦ «ПРОМБЕЗОПАСНОСТЬ»);

         - в отчете об оценке N06/03/2021-Н от 29.03.2021 года и находящемся в его составе заключении кадастрового инженера от 24.04.2015 г. № 8-6-2015;

         - в акте технического обследования объекта недвижимости от 14.01.2015 г. (ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости»);         - в техническом паспорте на административное здание литер АА1А2А3Г от 2015 г.?         

         Представитель Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области против ходатайства истца  о назначении строительно-технической экспертизы возражал, указав, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.          

         Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).    Отчетом об оценке определена рыночная стоимость, то есть начальная цена аукциона здания. Тогда как цена договора определена по результатам открытого аукциона, покупатель предложил наибольшую цену, то есть фактически определил цену покупаемого здания. Изменение договора, которое может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (и соответственно самого условия о цене), не допускается.

         Представитель ответчика против ходатайства истца о назначении строительно-технической экспертизы возражал, указав, что истец ставит под сомнения законность и объективность выводов оценочных компаний, проведение экспертизы отчета №06/03/2021-11 об оценке объекта недвижимости и положительного заключения саморегулирусмой организации оценщиков ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» №143/03-21 от 21.04.2021. Вопрос о соответствии отчета требованиям т 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является самостоятельным исковым требованиям к иному ответчику.

         Отчет об оценке имущества № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 определяет начальную цену продажи имуществ до размещения процедуры реализации, являющимся неотъемлемой частью аукционной документации,  стоимость реализуемого имущества формируется путем открытого аукциона в сторону увеличения. Утверждение истца, что цена подлежит определению на основании рыночной оценки со ссылкой на ФЗ№178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», ответчик считает не обоснованной. Цена по договору купли-продажи определена конкурентным способом в соответствии с требованиями проведения аукциона. Истец дал более высокую цену. Пересматривать и устанавливать иную рыночную стоимость объекта реализации по оценке, а не на конкурсной основе будет нарушением ст. 14.1 п.4 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

         Рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении в связи с необоснованностью.

         В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

         На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

         В рассматриваемой ситуации суд не усматривает наличие процессуальных оснований для назначения экспертизы. 

         Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что в настоящее время не представляется возможным определить рыночную стоимость здания, расположенного по адресу: 

<

...> на момент продажи - июнь 2021 года с учетом зафиксированных строительных дефектов несущих конструкций, так как объект отсутствует в натуре.

         Тот факт, что  здание по адресу: 

<

...> демонтировано подтверждается ответчиками и не отрицается истцом.

         Кроме того, в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации  или  в судебном порядке  не установлено иное.

         Отчет об оценке имущества № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 определяет начальную цену продажи имуществ до размещения процедуры реализации, являющимся неотъемлемой частью аукционной документации,  стоимость реализуемого имущества формируется путем открытого аукциона в сторону увеличения. 

         Таким образом, суд приходит к выводу, что пересмотр и установление иной рыночной стоимости объекта реализации по оценке, а не на конкурсной основе,  будет нарушением ст. 14.1 п.4 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

         Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

         Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области против удовлетворения исковых требований возражало по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

         Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области отзыв на исковые заявление не представила.

         Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора  ООО "Орбис" в отзыве от 02.10.2023 г. просило удовлетворить исковые требования.

         Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

 

        Исследовав материалы дела, судом установлено следующее. 

        На официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://torgi.gov.ru/) 11.05.2021 года размещено извещение о продаже объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером 56:44:0346002:45, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, дом 57/46.

         Установлен срок приема заявок - с 12.05.2021 по 07.06.2021, посредством проведения открытого аукциона. 

         Дата проведения -10.06.2020.

         Согласно аукционному протоколу № 2 от 10.06.2021 (т.1 л.д. 127) начальная цена продажи государственного имущества, выставляемого на открытый аукцион, определена на основании Отчета 06/03/2021-Н «Об оценке объекта недвижимости» от 19.04.2021, прошедший экспертизу СРО и получившим положительное экспертное заключение, составляете  9 532 670,40 руб. с учетом НДС 20 %, из которых – 7 943 892 руб. 00 коп. без учета НДС,  1 588 778 руб. 40 коп. НДС 20 %.

         Согласно п.7.3.3 отчета №06/03/2021-Н «Об оценке объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> составленного ООО «Независимая Оценочная Компания Старт», дата составления отчета – 29.03.2021 (т.1 л.д.128-150,   т. 2 л.д.1-14), объект оценки представляет собой блокированную нежилую постройку, состоящую из 5-ти литеров АА1А2ГА3, административного, хозяйственно-бытового назначения и гаража

Литер

инженерные коммуникации

состояние

Литер А (административное назначение) 

электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление

требует проведение ремонта

Литер А1 (административное назначение)

электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление

требует проведение ремонта

Литер А2 (хозяйственно -бытовое назначение)

электроснабжение

аварийное (заключение кадастрового инженера №8-6-2015 от 24.01.2015 г.)

Литер Г (гараж)

электроснабжение

требует проведение ремонта

Литер А4 (хозяйственно-бытовое назначение)

электроснабжение

требует проведение ремонта

         Согласно п.10.4 отчета в результате обследования объекта оценки, анализа ранка и выполненных расчетов оценщиком определено, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Оренбургская область, 

<

...>/ ул. ФИО5, д. 57/46 без учета НДС на 26.03.2021 составляет 7 953 898 руб. 00 коп.

         Согласно экспертному заключению № 143/03-21, составленному саморегулируемой организацией оценщиков ассоциация «Сежрегиональный союз оценщиков», дата составления 21.04.2021 г., отчёт № 06/03/2021-Н «об оценке объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Данный вывод обоснован результатами проведенных исследований вышеуказанного отчета об оценке. Составленное экспертное заключение является положительным.

         Распоряжением № 952-р от 07.05.2021  Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области согласовало Государственному унитарному предприятию Оренбургской области "Областной имущественный фонд" реализацию объекта недвижимого имущества: здания, количество этажей – 2, общей площадью 514 кв.м., лит АА1А2А3Г, кадастровый номер 56:44:0346002:45,  по адресу; г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, д.57/46 (т.3 л.д.60).

         Государственное унитарное предприятие Оренбургской области "Областной имущественный фонд" (далее – продавец, ответчик) и общество с ограниченной ответственностью «Природа», как победитель аукциона (далее  покупатель, истец) заключили договор купли-продажи №1/06 от 11.06.2021 (далее – договор купли-продажи, т.1 л.д.11).

         Согласно п.1,  договор купли-продажи заключен по результатам открытого аукциона на основании протокола № 2 «Проведения открытого аукциона и подведения итогов по извещению №110521/0917178/01» от 10.06.2021 года.

         В соответствии с настоящим договором продавец продал, а покупатель купил следующее имущество, расположенное по адресу: 

<

...>

Наименование объекта недвижимости, литер, площадь

Цена (руб.) с НДС 20%

- здание, назначение: нежилое здание, площадью 514 кв.м., кадастровый номер 56:44:0346002:45 количество этажей - 2, лит. АА1А2АЗГ

9 627 997,10

         Земельный участок, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, находится в собственности Оренбургской области и не является предметом настоящего договора. У покупателя возникает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством РФ.

         Согласно п.2. договора купли-продажи, указанное в п. 1.1. имущество принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения на основании Распоряжения Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 27.02.2014 г. №452-р.

         Право хозяйственного ведения зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «21» августа 2014 года были сделаны записи регистрации № 56-56-01/225/2014-193,  выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 56-АВ № 431648 от 21 августа 2014 г.

         Из п. 3.1. договора купли-продажи следует, что стоимость имущества по результатам торгов составляет 9 627 997,10 рублей, в том числе НДС 20% 1 604 666,18 рублей.

         Согласно п.8 договора купли-продажи,  покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием вышеуказанного имущества и претензий к нему не имеет. В случае обнаружения недостатков в качестве приобретаемого имущества, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в день заключения настоящего договора купли-продажи, наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.

         Актом приема-передачи технической документации от 17.06.2021  (т.3 л.д.61) во исполнение договора купли-продажи от 11.06.2021г. ответчик передал истцу следующую техническую документацию по объекту недвижимого имущества - нежилого здания, с кадастровым номером 56:44:0346002:45, расположенного по адресу: 

<

...> д 57/46: Описание объекта недвижимости     по адресу:  

<

...> от 29.08.2005 (оригинал) на 7л.; Кадастровый паспорт здания от 28.04.2014 (оригинал) на 2л.; Технический план здания от 25.12.2019 г. с Ш-R диском (оригинал) на 17 л.;. Землеустроительное дело от 04.10.2014 (оригинал) на 31 л.

         Из служебной записки «Об обследовании здании» от  18.06.2021 г., составленной начальником ОМТО  ООО «Природа» адресованной

директору ООО «Природа» следует, что по договору купли-продажи №1/06 от 11.06.2021 г. приобретено здание, по адресу: 

<

...> Проведен осмотр здания (дефектная ведомость б/н от 18.06.2021 г) находящегося по адресу: 

<

...> На момент осмотра, выявлены следующие недостатки здания: нарушена электропроводка; отсутствует освещение (обрывы линий электропроводки, многочисленные нарушения изоляции электропроводки, отсутствуют розетки и выключатели. Отсутствуют элементы освещения); отсутствует теплоснабжение (в трубах теплоснабжения имеется сквозная коррозия); отсутствует водоснабжение (отсутствует вода в кранах); повреждения фундаментных отливов, трещины и повреждения штукатурки по фасаду здания, трещины повреждения стен здания, повреждения оконных коробок; отсутствует коньковый элемент кровли здания;- деревянные балки перекрытия этажей имеют глубокие продольные трещины; присутствуют признаки плесени и гниения на элементах перекрытия и стенах; присутствует строительный мусор в здании (обломки кирпичей, куски гипсокартонных листов, обрезки строительных профилей) нарушена облицовка потолка (отсутствуют элементы потолка армстронг).

         Приказом ООО «Природа» от 21.06.2021 № 93-П«О демонтаже и ремонте здании ул. Цвиллипга 57/ ФИО5 46» в целях обеспечения безопасности при проведении строительно-монтажных, строительно-восстановительных работ и безопасности нахождения сотрудников организации в здании по ул. Цвиллинга 57/ФИО5 46 руководителю ОП «Центральное» приказано: 1. Отключить здание от сетей энергоснабжения, водоснабжения, отопления; 2. Произвести убору строительного мусора в здании;   3. Частично демонстрировать части здания; 4. Заключить договор на разработку концепции фасадного решения офисного здания по адресу: ул. Цвиллинга/ ул. ФИО5 57/46;

5. Заключить договор подряда на разработку проектной документации, составления сметы по выполнению строительно-восстановительных работ.

         ООО «Природа» 14.10.2022 г. обратилось Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с просьбой о согласовании проектных материалов (архитектурных решении) на реконструкцию под офис нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0346002:10.

         Ответным письмом 21.10.2022 г. Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга указал, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка №РУ-56-3-01-0-00-2022-0313, на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0346002:10 отсутствует зона допустимого размещения зданий и сооружений, а также зона допустимой реконструкции существующего объекта капитального строительства, следовательно, реконструкция нежилого здания, в соответствии с представленным проектным решением, невозможна (т.1 л.д.93)

         ООО «Природа» запросы о разрешении проведения реконструкции здания 14.10.2022 года направлены в Министерство культуры Оренбургской области, а также в Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области (т.1 л.д.80)

         От инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области 22.11.2022 г. поступил ответ о том, что здание, расположенное по адресу: 

<

...> находится в границах защитной зоны от объекта культурного наследия регионального значения «Мельница ФИО6» по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.94)

         Истцом 31.10.2022 года в адрес ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» направлено обращение №7336 об устранении препятствий в проведении реконструкции здания с кадастровым номером 56:44:0346002:45 (т.1 л.д.92).

         ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» 21.11.2022 года ответным письмом (исх. № 02-11/22-855) сообщило об отказе в расторжении договора купли-продажи.

         13.06.2023 года между ООО «Природа» и ООО «ОРБИС» заключен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: 

<

...> назначение: нежилое здание, площадью 514 кв. м, кадастровый номер 56:44:0346002:45, количество этажей-2, лит. АА1А2АЗГ по цене 3 625 000 рублей.

         Разница между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП Оренбургской области «ОИФ» и продажей ООО «ОРБИС» составила 6 002 997,1 руб. (9 627 997,10 рублей - 3 625 000 рублей).

         Истец, в обосновании исковых требований, ссылается на то, что между ООО «Природа» и АНО «Технопарк ОГУ» 16.06.2022 г. заключен договор №24/22-П на оказание услуг по экспертизе и обследованию объектов недвижимого имущества. В соответствии с названным договором АНО «Технопарк ОГУ» выполнило экспертизу, детально-инструментальное обследование с целью дальнейшей эксплуатации, возможности возведения (надстройки) третьего этажа, объекта недвижимого имущества: нежилое здание по адресу: 

<

...> площадью 437,07 м2, с кадастровым номером 56:44:0346002:45, с выдачей технического отчета по результатам проведенных работ. Стоимость работ составила 300 000 рублей.

         Согласно технического отчета по материалам инструментального обследования несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Per. № ТП-ПЭЗС-52/07-22 от 19.08.2022 г. (т.1 л.д.42-89) общее техническое состояние строительных конструкций здания по их видам оценивается как- деревянные балки перекрытия второго этажа - аварийное; деревянное междуэтажное перекрытие недопустимое; наружные стены второго этажа - недопустимое; наружные стены первого этажа - ограниченно работоспособное; внутренние несущие стены первого этажа по осям 2, 3 - ограниченно работоспособное; фундаменты - недопустимое.

         Истец указывает, что в связи с аварийным состоянием здания, угрозой его обрушения, невозможностью его эксплуатации по назначению, ООО «Природа» принято решение о реконструкции указанного здания.

         По мнению истца, ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» не предупредило ООО «Природа» о том, что здание находится в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Мельница ФИО6», а также передало покупателю некачественный товар - здание, находящееся в аварийном состоянии, которое не может быть использовано по прямому назначению. ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» нарушен п.7 договора, имеются основания для применения п.8 договора и положений ст. 475 ГК РФ.

         Согласно позиции истца о передаче здания в состоянии, непригодном для его эксплуатации в соответствии с назначением - административное, хозяйственно-бытовое назначение свидетельствуют: 

         - заключение кадастрового инженера от 24.04.2015 г. № 8 -6-2015, выполненное ООО «Партнеры», находящееся в составе отчета об оценке №06/03/2021-Н от 29.03.2021 года (стр.57-58).

         Согласно выводам, содержащимся в заключении, существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Строение литер А2 находится в аварийном состоянии, имеет риск разрушения и небезопасно в эксплуатации;

         В заключении кадастрового инженера от 24.04.2015 г. № 8 -6-2015, выполненном ООО «Партнеры», находящимся в составе отчета об оценке №06/03/2021-11 от 29.03.2021 года (стр.57-58) указано, что часть кровли, площадью 12 кв. м. обрушилась в результате утраты конструкцией несущей способности, выраженной в деформации внутренних и наружных стен под воздействием критических температур (пожара). В заключении также указано, что ремонт кровли после пожара произведен не был. В результате в помещениях возникло скопление атмосферных осадков, что повлекло разрушение напольного покрытия и фундаментов, в месте пристроя обследуемого объекта к строению литер А1 образовалась трещина и произошло отклонение конструкций ОТ горизонтального положения (объект дал крен)

         - отчет по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 28.07.2020 г. (заказчик АО «Банк Оренбург»)

         В заключительной части отчета содержатся выводы о состоянии строительных конструкций в ограниченно работоспособном состоянии за исключением конструкций перекрытия и покрытия, состояние которых оценивается как недопустимое, о недостаточной несущей способности фундаментов, о необходимости разбора стен и элементов покрытия, о необеспеченности прочности деревянных балок перекрытия и необходимости их замены на металлические с устройством нового перекрытия, о ветхом состоянии деревянных балок в чердачном пространстве. А также указано, что для размещения офисных помещений в здании, а также для восстановления несущих и ограждающих конструкций необходимо выполнить реконструкцию объекта.

         Истец с доводом ответчика о недопустимости в качестве доказательства технического отчета по материалам инструментального обследования несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Per. № ТП-ПЭЗС-52/07-22 от 19.08.2022 г. не согласился, указав, что отчет действительно изготовлен после частичного демонтажа здания, однако, обследование проводилось относительно иных конструкций здания - перекрытий первого и второго этажей, стен, фундаментов, с оценкой общей эксплуатационной надежности и возможности надстройки третьего этажа.

         С доводом ответчика о том, что им реализован объект, качество которого соответствует договору купли-продажи, истец не согласился, указав, что о нахождении объекта в состоянии непригодном для использования по функциональному назначению до момента его передачи ООО «Природа» свидетельствуют представленные документы: заключение кадастрового инженера от 24.04.2015 г. № 8 -6-2015 и отчет по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 28.07.2020 г.

         Приобщенные ответчиком документы- отчет по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 28.07.2020 Г. (заказчик АО «Банк Оренбург»), заключение кадастрового инженера от 24.04.2015 г. № 8 -6-2015, выполненное ООО «Партнеры», находящееся в составе отчета об оценке №06/03/2021-Н от 29.03.2021 года, как и сам отчет, в открытом доступе, в составе аукционной документации отсутствовали. Таким образом, у ООО «Природа» отсутствовала возможность ознакомления с ними.

         Истец считает, что не размещение указанных документов в открытом доступе свидетельствует о намерении ответчика скрыть фактическое состояние здания, ввести в заблуждение относительно качества предмета аукциона.

         Необходимость экспертизы технического состояния здания обусловлена выявленными в процессе демонтажа кровли сквозных трещин, деформации кирпичной кладки, просадки стен.

         Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что договора купли-продажи от 11.06.2021г. №1/06 заключен с истцом по результатам торгов (открытый аукцион), размещенных на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: www.torgi.gov.ru (номер извещения №110521/0917178/01 от 11.05.2021.

         По мнению ответчика, истец самостоятельно и активно предпринимал все необходимые действия, которые установлены действующим законодательством, для того, чтобы стать победителем данного аукциона, предложив наибольшую стоимость реализуемого объекта недвижимости.

         Начальная цена продажи государственного имущества, выставленного на открытый аукцион определена на основании Отчета № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 «Об оценке объекта недвижимости...», прошедшего экспертизу СРО и получившего положительное экспертное заключение, и составляла 9 532 670,40 рулей.        ООО «Природа» предложила цену в размере 9 627 997,10 рублей.

         До реализации здание с кадастровым номером 56:44:0346002:45 находилось в собственности Оренбургской области и было закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП Оренбургской области «ОИФ».

         Продажа посредством проведения открытого аукциона данного объекта согласована с собственником имущества в лице Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений (распоряжение от 07.05.2021 № 952-р).

         Указанный объект недвижимого имущества не относится к объектам культурного наследия.

         Согласно  оппозиции ответчика, на момент реализации здание не являлось аварийным, что подтверждается наличием отчета от 29.07.2020г. по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, д. 57/46, подготовленного ООО «НТЦ «Промбезопасность», в котором указано, что «на основании результатов проведенного технического обследования установлено, что, согласно СП 13-102-2003, техническое состояние строительных конструкций здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, д. 57/46, оценивается как «ограниченно работоспособное», за исключением конструкций элементов перекрытия и покрытия, состояние которых оценивается как «недопустимое». Кроме того, состояние здания на момент реализации зафиксировано на фото, которые являются составной частью Отчета № 06/03/2021-Н от 19.04.2021.

         Ответчик указывает, что после заключения договора купли-продажи покупатель (истец) самовольно осуществил частичный демонтаж здания, что подтверждается проведенным Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга обследованием земельного участка с кадастровым номером 56:44:0346002:10 (акт от 19.11.2021г. №77/104), которым установлено, что на участке расположено частично разрушенное здание с кадастровым номером 56:44:0346002:45 (из фотоматериалов усматривается, что отсутствует крыша, окна, двери, внутренние конструкции).

         Разрешение на реконструкцию объекта по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, 57/46 ответчику не выдавалось.

         Технический отчет, на который ссылается истец, подготовлен АНО «Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета «Технопарк ОГУ» 19.08.2022г., то есть после самовольно проведенного истцом частичного демонтажа здания, в связи с чем, не может служить доказательством аварийности здания на момент реализации.

         ГУП Оренбургской области «ОИФ» (продавцом) реализован объект, качество которого соответствует договору купли-продажи, о чем свидетельствует подписание договора со стороны покупателя без замечаний и протоколов разногласий.

         При этом продавец не отвечает за недостатки товара, которые возникли после его передачи по вине покупателя, со стороны продавца отсутствуют нарушения договорных обязательств.

         Самовольный частичный демонтаж принятого покупателем здания в значительной мере изменил предмет договора, приведя к утрате им первоначального состояния и, как следствие, стоимости.

         Ответчик считает требование истца о возмещении стоимости услуг по экспертизе и обследованию здания в размере 300 000 руб. необоснованными, так как заключение договора №24/22 от 16.06.2022г. на оказание услуг по экспертизе и обследованию объекта недвижимости по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, 57/46 между истцом и АНО «Технопарк» не предусмотрено условиями заключенного договора купли-продажи и являлось исключительно усмотрением покупателя.

          Ответчик поясняет, что заключение кадастрового инженера от 24.04.2015г. №8-6-2015 выполнено ООО «Партнеры», основанием подготовки указанного заключения по заказу ГУП Оренбургской области «ОИФ» являлось визуально определяемое повреждение части кровли площадью 12 кв. м пристроя А2 площадью 47,6 кв. м, являющегося частью строения литер АА1А2АЗГ. В отношении остальной части строения литер АА1А2АЗГ по адресу: 

<

...>/ ФИО5. 57/46 признаки неудовлетворительного технического состояния отсутствовали.

         Заключение от 24.04.2015г. №8-6-2015 подготовлено в целях дальнейшего рассмотрения вопроса о возможности списания в установленном порядке пристроя А2 площадью 47.6 кв. м. 

         Между тем списание указанного пристроя, включающее в себя демонтаж, внесение соответствующих изменений в данные кадастрового учета и сведения о зарегистрированных правах, осуществлено не было.

         В дальнейшем, в период действия договора безвозмездного пользования от 20.10.2015г. №10-ОГП, заключенного между ГУП Оренбургской области «ОИФ» и Некоммерческой организацией Городское Оренбургское казачье общество «Славянское», кровля пристроя А2 перекрыта профметаллом силами ссудополучателя, что  подтверждается актом от 28.09.2017г. проверки использования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, д. 57/46, находящегося в государственной собственности Оренбургской области.

         Таким образом, согласно позиции ответчика, на момент реализации указанного здания ООО «Природа» кровля пристроя А2 полностью восстановлена, аварийность устранена. Сам пристрой А2 на момент реализации находился в прежних границах без признаков демонтажа.

         Дополнительно ответчик обращает внимание, что пристрой литер А2 является одноэтажным, а основное строение - двухэтажным, в связи с чем их кровли не соединены друг с другом. Учитывая изложенное, довод, касающийся относимости заключения кадастрового инженера от 24.04.2015г. №8-6-2015 к существу рассматриваемого спора, является не состоятельным, так как указанное заключение утратило актуальность.

         Выводы истца о том, что на момент реализации объекта часть кровли отсутствовала, а пристрой литер А2 нуждался в демонтаже, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

         Ответчик пояснил, что отчет по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

...>/ ФИО5 от 28.07.2020г. подготовлен ООО «НТЦ «Промбезопасность» по заданию АО «Банк Оренбург» в целях принятия управленческого решения в отношении указанного здания. На момент реализации отчет у ответчика отсутствовал, при этом в нем не содержит выводов об аварийности здания. 

         Согласно Отчету, «на основании результатов проведенного технического обследования установлено, что, согласно СП 13-102-2003. техническое состояние строительных конструкций здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, д. 57/46. оценивается как «ограниченно работоспособное», за исключением конструкций элементов перекрытия и покрытия, состояние которых оценивается как «недопустимое». Также доказательством, подтверждающим состояние здания на момент реализации, являются материалы фотофиксации, являющиеся составной частью Отчета о рыночной стоимости №06/03/2021-Н от 19.04.2021г.

         Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области против удовлетворения исковых требований возражал, указав следующее.

         Согласно позиции третьего лица, в составе аукционной документации размещен проект договора купли-продажи, участникам обеспечена возможность ознакомления с его условиями, а также обратиться за разъяснениями относительно условий договора, либо с жалобами применительно к условиям аукциона.

         Истец за разъяснениями или с заявлениями об ознакомлении с дополнительной документацией к инициатору аукциона не обращался.

         Участники аукциона не были лишены возможности осмотра здания, при необходимости с участием привлеченных ими специалистов, при этом к организатору аукциона подобные обращения не поступали.

         По мнению третьего лица, приобретая имущество на торгах, истец мог и должен был обладать информацией о качественных характеристиках и техническом состоянии приобретаемого имущества.

         Истец был заинтересован в приобретении здания, предпринимал все необходимые действия, чтобы стать участником и победителем аукциона, а именно выполнило все условия аукциона, предложило наиболее высокую цену.

         Условия сделки сторонами согласованы, договор купли-продажи подписан со стороны истца без протокола разногласий. Согласно подписанному без замечаний договору «Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием указанного имущества и претензий к нему не имеет».

         Отсюда следует, что истец получил полную информацию об объекте, которой располагал продавец.

         Истец, являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности и действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество без замечаний к его техническому состоянию.

         Цену объекта на торгах предложил истец. Заблуждение о фактическом техническом и ином состоянии объектов, при наличии у истца реальной возможности их установления, не может быть принято во внимание.

         Истцом не доказана необходимость несения расходов в размере 300 000 рублей по экспертизе и обследованию объектов недвижимого имущества АНО «Технопарк ОГУ».

Дополнительно Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области пояснило, что  Распоряжением министерства от 08.07.2015 № 2117-р ГУП «Областной имущественный  фонд»  согласовано  списание  одноэтажного  кирпичного , строения Литер А2 площадью 47,6 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова д. 57/46. Руководителю предприятия поручено осуществить мероприятия по списанию. Распоряжение не реализовано, что подтверждается тем, что 

здание по адресу г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова д. 57/46 учтено в ЕГРН под кадастровым номером 56:44:0346002:45 в составе литер АА1А2АЗГ и площадью 514 кв.м. Характеристики объекта недвижимости, в том числе площадь и описание местоположения (конфигурация) здания не изменялись. Согласно комиссионному акту проверки использования здания от 28.09.2017 в литере А2 обществом «Славянское» проведены ремонтно-восстановительные работы. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости по адресу г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова д. 57/46, указанный объект оценен в составе 5 литеров, в том числе литера А2.

 

         Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд пришел к следующим выводам. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со п.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Из ст. 309 ГК РФ в следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

         Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Исковые требования  о соразмерном  уменьшения покупной цены и взыскании с ответчика 6 002 997 руб. 10 коп. (из расчета 9 627 997,10 рублей - 3 625 000 рублей - разница между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП Оренбургской области «ОИФ» и продажей ООО «ОРБИС») основаны на том, что по договору купли-продажи от 1.06.2021 № 1/06 истец приобрел здание, находящееся в аварийном состоянии, которое не может быть использовано по прямому назначению.

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (статья 557 ГК РФ).

         В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ  договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

         Из п.1. ст. 447 ГК РФ следует, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

         В соответствии с п.4  статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В пункте 6 статьи 448 ГК РФ указано, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. 

         Как следует из материалов дела, 11.05.2021 года на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://torgi.gov.ru/) размещено извещение о продаже объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером 56:44:0346002:45, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, дом 57/46.

         Установлен срок приема заявок - с 12.05.2021 по 07.06.2021, по средствам проведения открытого аукциона. 

         Дата проведения -10.06.2020.

         Согласно аукционному протоколу № 2 от 10.06.2021 (т.1 л.д. 127) начальная цена продажи государственного имущества, выставляемого на открытый аукцион, определена на основании Отчета 06/03/2021-Н «Об оценке объекта недвижимости» от 19.04.2021, прошедший экспертизу СРО и получившим положительное экспертное заключение, составляете  9 532 670,40 руб. с учетом НДС 20 %, из которых – 7 943 892 руб. 00 коп. без учета НДС,  1 588 778 руб. 40 коп. НДС 20 %.

         ГУП Оренбургской области "Областной имущественный фонд" (продавец) и ООО «Природа» (покупатель) заключили договор купли-продажи №1/06 от 11.06.2021.

         Согласно п.1 договора купли-продажи он заключен по результатам открытого аукциона, на основании протокола № 2 «Проведения открытого аукциона и подведения итогов по извещению № 110521/0917178/01» от «10» июня 2021 года.

         В соответствии с настоящим договором продавец продал, а покупатель купил, следующее имущество расположенное по адресу: 

<

...>

Наименование объекта недвижимости, литер, площадь

Цена (руб.) с НДС 20%

- здание, назначение: нежилое здание, площадью 514 кв.м., кадастровый номер 56:44:0346002:45 количество этажей - 2, лит. АА1А2АЗГ

9 627 997,10

         Согласно п.8 договора купли-продажи покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием вышеуказанного имущества и претензий к нему не имеет. В случае обнаружения недостатков в качестве приобретаемого имущества, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в день заключения настоящего договора купли-продажи, наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что истец произвел оплату по договору купли-продажи №1/06 от 11.06.2021 и зарегистрировал право собственности на здание, назначение: нежилое здание, площадью 514 кв.м., кадастровый номер 56:44:0346002:45 количество этажей - 2, лит. АА1А2АЗГ.

         В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Никаких неопределенностей относительно предмета договора, его состояния, технических характеристик у сторон не возникло при его заключении.

Как указано в пункте 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения договора по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Заключение договора на условиях, отличных от условий, определенных в аукционной документации недопустимо, поскольку повлечет нарушение прав потенциальных участников торгов.

В данном случае требование истца, не только фактически направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи, но и влечет нарушение прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае изменения условия о цене договора.

Уменьшение выкупной стоимости имущества, внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный в результате электронных торгов, фактически означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, как участвовавших в торгах, так и потенциальных участников торгов, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта.

Как следует из материалов дела, разногласия при заключении договора купли-продажи от №1/06 от 11.06.2021 между сторонами отсутствовали, покупатель выявил недостатки после подписания договора купли-продажи. 

При этом каких-либо разногласий по цене имущества истец не заявлял и претензии с мотивированными требованиями о несоответствии цены имущества ответчику не направлял.

Истец принял участие в аукционе, договор купли-продажи, заключенный по результату аукциона, подписан им без замечаний.

Отчет об оценке, торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, в установленном порядке истцом либо иными лицами не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.

В силу статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.

         Истец, являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности и действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество без замечаний к его техническому состоянию.

         Из материалов дела следует,         что в составе аукционной документации размещен проект договора купли-продажи, участникам обеспечена возможность ознакомления с его условиями, а также обратиться за разъяснениями относительно условий договора, либо с жалобами применительно к условиям аукциона. Истец за разъяснениями или с заявлениями об ознакомлении с дополнительной документацией к инициатору аукциона не обращался.

         Участники аукциона не были лишены возможности осмотра здания, при необходимости с участием привлеченных ими специалистов, при этом к организатору аукциона подобные обращения не поступали.

         Условия сделки сторонами согласованы, договор купли-продажи подписан со стороны истца без протокола разногласий. Согласно подписанному без замечаний договору «Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием указанного имущества и претензий к нему не имеет».

С учетом этого, истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность, до момента принятия решения об участии в торгах, мог получить исчерпывающую информацию относительно аукционной документации, порядка проведения торгов, условий заключения договора купли-продажи по итогам проведения торгов, своевременно ознакомиться с полной информацией о технических характеристикам, произвести осмотр и оценить фактическое состояние приобретаемого имущества и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества.

Однако истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявил. Кроме того, в деле отсутствуют сведения о том, что ответчик препятствовал обследованию объекта.

По общему правилу, товар на аукционе продается тому покупателю, который предложит самую высокую цену, поэтому утверждение истца о соразмерности снижения покупной цены объекта недвижимости, если бы он знал о неудовлетворительном состоянии здания, являются несостоятельными.

Кроме того, само по себе установление стоимости работ, необходимых для устранения выявленных дефектов, исходя из смысла статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для уменьшения покупной стоимости имущества именно на такую сумму, поскольку в рассматриваемом случае, подлежит установлению цена в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

         При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании 6 002 997 руб. 10 коп. (из расчета 9 627 997,10 рублей - 3 625 000 рублей - разница между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП Оренбургской области «ОИФ» и продажей ООО «ОРБИС») не имеется.

         Так же, суд приходит к выводу о не доказанности необходимости несения расходов в размере 300 000 рублей по экспертизе и обследованию объектов недвижимого имущества АНО «Технопарк ОГУ».

         Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца, излишне уплаченная сумма госпошлины в размер 25 914руб.01коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 - 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказать.

        В удовлетворении иска отказать.  

        Возвратить истцу из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 25 914руб.01коп.

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства Арбитражного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                         Н.А.Кофанова