ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5107/2023

г. Челябинск

17 мая 2023 года

Дело № А34-13931/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 27.02.2023 по делу № А34-13931/2022.

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

 

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее – истец, Департамент, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЯСАМ» (далее – ответчик, ООО «ЯСАМ», ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333 за период с 01.01.2021 по 31.08.2022 в размере 125 329 руб. 76 коп., неустойки за период с 02.02.2021 по 31.03.2022 в размере 1 366 руб. 10 коп. (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, л.д. 55).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 27.02.2023 (резолютивная часть от 21.02.2023) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333 за период с 01.01.2021 по 31.08.2022 в сумме 21 608 руб. 60 коп., неустойку за период с 02.02.2021 по 31.03.2022 в сумме 1 366 руб. 10 коп.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Департамент (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принято по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что согласно договору арендодатель передал земельный участок в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Лечебно-оздоровительный комплекс». Департаментом 04.05.2022 осуществлено выездное обследование земельного участка. В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, строительство не осуществляется. На участке произрастают сорные травы. По результатам проверки составлен Акт обследования земельного участка от 04.05.2022, таким образом, установлено, что земельный участок использовался арендатором не по назначению.

Кроме того за период с 18.10.2018 и до момента расторжения договора аренды (01.09.2022) ООО «ЯСАМ» не предпринимало каких-либо действий по оформлению разрешительной документации, строительству инвестиционного объекта, созданию новых рабочих мест, следовательно не реализовывалась основная цель предоставления земельного участка в аренду без торгов, т.е. земельный участок использовался арендатором не по назначению.

Учитывая, что ООО «ЯСАМ» пользовалось земельным участком не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, согласно пункту 91 порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Курганской области от 30 декабря 2016 года             № 450, годовой размер арендной платы правомерно был рассчитан с учетом применения повышающего коэффициента 25.

От Департамента поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе. Дополнительные пояснения приобщены к материалам дела.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 - АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между 18.10.2018 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и ООО «ЯСАМ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 333 (далее - договора, л.д. 6-10) по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает в пользование н условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов (далее - участок) с кадастровым номером 45:25:030304:377, площадью 3398 кв.м, расположенный по адресу (описание местоположения): 640014, 

<

...> с разрешенным использованием: санаторная деятельность, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Лечебно-оздоровительный комплекс».

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: санаторная деятельность.

В разделе 2 стороны определили срок аренды участка в соответствии с пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ 10 лет с даты подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (Приложение 1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 18.10.2018 (л.д. 11).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

29.07.2021 между Департаментом имущественных земельных отношений Курганской области, Администрацией города Кургана и ООО «ЯСАМ» было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333 с 01.01.2021, согласно которому произведена замена на стороне арендодателя на Департамент имущественных земельных отношений Курганской области.

В соответствии с пунктом 3.6 договора (в редакции соглашения от 29.07.2021) предусмотрено ежемесячное внесение арендных платежей в размере 1/12 от годового размера арендной платы.

В случае изменения действующего законодательства, касающегося порядка (механизма) определения размера арендной платы, арендодателем производится перерасчет арендных платежей (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 3.8 договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

04.05.2022 в соответствии с пп. 4.1.3 договора аренды от 18.10.2018                 № 333 арендодателем произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 45:25:030304:377 площадью 3398 кв.м, расположенного по адресу: 640014, 

<

...> предоставленного в аренду ООО «ЯСАМ», в результате которого установлено, что участок не огорожен, строительство не осуществляется, произрастают сорные травы, что отражено в соответствующем акте от 04.05.2022 с фототаблицей.

Истец указывает, что ответчик в период с 01.01.2021 по 31.08.2022 ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

Истец направил ответчику претензии от 18.05.2022, 18.07.2022 с требованием о погашении задолженности по арендной плате. 

Требования, указанные в претензиях оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования Департамента, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком нарушено обязательство по внесению арендной платы в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды. При этом суд первой инстанции исходил из неправомерности применения в расчете истца повышающего коэффициента, ввиду недоказанности использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению. Нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по заключенному с истцом договору явилось основанием для взыскания с него неустойки.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в пункте 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

На основании пункта 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 ЗК РФ, устанавливающей обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, определено, в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Аналогичная обязанность предусмотрена в пункте 5.2.1 договора, согласно которому арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями указанными в п.п. 1.1-1.2 договора.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок расчета арендной платы в спорный период определен истцом на основании постановления Правительства Курганской области от 30.12.2016            № 450 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Постановлением Правительства Курганской области от 01.10.2019 № 348 внесены изменения в Постановление № 450 от 30.12.2016 - добавлен пункт 9.1, согласно которому в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 2 Порядка с применением повышающего коэффициента 2.

Впоследствии размер повышающего коэффициента был увеличен до 25  (в редакции Постановления Правительства Курганской области от 20.08.2020  № 263).

Материалами дела установлен факт того, что при заключении соглашения от 29.07.2021 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333, истцом и ответчиком изменения в пункты 1.1, 1.2 договора не вносились.

Земельный участок с кадастровым номером 45:25:030304:377 предоставлен для санаторной деятельности, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Лечебно-оздоровительный комплекс».

Из представленного истцом акта осмотра земельного участка от 04.05.2022 не следует, что арендатор использовал земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, то есть не в соответствии с целями использования земель населенных пунктов.

Кроме того в самом договоре аренды земельного участка от 18.10.2018   № 333 сторонами не согласованы этапы освоения участка, плановые периоды проведения работ и т.д.

Таким образом, доказательства того, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению, в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.12.2000 № 244-О, от 05.07.2001 № 130-О, от 07.06.2001 № 139-О, от 07.02.2002 № 16-О и постановлениях от 21.11.2002 № 6-П, 15-П, от 30.07.2001 № 13-П, меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.

Указанные меры не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности, а также право частной собственности.

Данных, подтверждающих, изменения ответчиком основного вида деятельности истцом не предоставлено.

Доказательства, подтверждающие реальное ведение хозяйственной деятельности ответчиком, отсутствуют.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не доказал обоснованность применения повышающего коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка с 2 до 25.

Согласно представленному расчету задолженности истец с 01.01.2021 по 31.08.2022 с использованием повышающего коэффициент 25 составляет 125 329 руб. 76 коп.

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за спорный земельный участок.

С учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета задолженность ответчика по договору аренды земельного участка 18.10.2018  № 333 за период с 01.01.2021 по 31.08.2022 составляет 21 608 руб. 60 коп.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка 18.10.2018 № 333 в сумме 21 608 руб. 60 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств послужило основанием для начисления истцом пени за период с 02.02.2021 по 31.03.2022 в сумме 1 366 руб. 10 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению платежей, указанных в п. 3.6 договора, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,04% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством. Удовлетворение требований о взыскании договорной неустойки возможно только в случае наличия факта нарушения (ненадлежащего исполнения) должником основного обязательства.

Сумма пени по расчету истца за период с 02.02.2021 по 31.03.2022  составляет 1 366 руб. 10 коп.

Расчет неустойки, произведенный истцом, судом проверен, признан верным.

С учетом отсутствия ходатайства ответчика о снижении неустойки суд обоснованно не нашел правовых оснований для снижения неустойки по основаниям статьи 333 ГК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда, основанными на правильно установленных обстоятельствах и собранных по делу доказательствах, не свидетельствует о наличии нарушений норм материального или процессуального права и не может служить основанием для отмены судебного акта. Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда первой инстанции, и позволяющих сделать вывод о незаконности судебного акта, в апелляционной инстанции не заявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшегося судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 27.02.2023 по делу  № А34-13931/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Курганской области в лице Департамента финансов Курганской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                          А.С. Жернаков

 

Ю.С. Колясникова