АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-5671/22

г. Уфа

26 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.11.2022

Полный текст решения изготовлен 26.12.2022

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи  Воронковой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью "Маквик" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Третьи лица: 1. Общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

2. ФИО2

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2022г. и внесении изменений в договор

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО3 представителя по доверенности от 08.02.22

от ответчика, третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Маквик" к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2022г. и внесении изменений в договор.

Представитель ответчика ходатайствует о назначении судебной экспертизы, представила доказательства перечисления на депозит Арбитражного суда РБ 35 000 руб. платежным поручением №214084 от 07.06.2022г. В качестве экспертного учреждения предложила эксперта АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО4, срок проведения экспертизы 15 дней с момента предоставления документов.

Представитель истца по назначению судебной экспертизы не возражал.

В судебном заседании 09.06.2022 ходатайство ответчика удовлетворено, по  делу назначена  судебная экспертиза.

Определением суда от 17.06.2022г. производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

06.09.2022г. поступило заключение эксперта.

Судом назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возможности возобновления производства по делу.

Судом поставлен на разрешение вопрос о возможности возобновления производства по делу.

Возражений относительно возобновления производства по делу от сторон не поступало.

Определением суда от 09.11.2022 производство по делу возобновлено.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик считает отчет об оценке надлежащим доказательством по настоящему делу и рыночная стоимость спорного объекта нежилого фонда, подлежащего выкупу составляет 10 021 578 руб. 73 коп.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «МакВик» является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, ул.ФИО5, 44, общей площадью 140,3 кв.м, (кадастровый номер 02:55:010114:128), на основании Договора аренды объекта муниципального нежилого фонда №31236 от 30.07.2018г.

На основании обращения ООО «МакВик» о приобретении права собственности на указанные нежилые помещения Администрация ГО г.Уфа РБ приняла Постановление № 16 от 17.01.2022г. об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда. 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ направило истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2022г. на следующих условиях:

В соответствии с п. 1.1 договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, ул. ФИО5, 44, общей площадью 140,3 кв.м, (кадастровый номер 02:55:010114:128 

П. 3.1 договора - стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 10 021 578,73 (десять миллионов двадцать одна тысяча пятьсот семьдесят восемь рублей 73 копейки), без учёта НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-Ф 3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 21- 647/1/19-Н от 24.11.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность». 

П. 3.3 договора - Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 002 157,87 (один миллион две тысячи сто пятьдесят семь рублей 87 копеек), перечисляемый на счёт по реквизитам, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца. 

Не согласившись с ценой выкупа, предложенной в договоре, истец 01.02.2022г. направил в Управление заявление о несогласии с предложенным договором, с приложением протокола разногласий к договору и копии отчета оценщика. В приложенном протоколе разногласий ООО «МакВик» предложило заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2022г. на следующих условиях: 

П. 3.1. договора предложено изложить в следующей редакции: "Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 5 490 000 (пять миллионов четыреста девяносто тысяч рублей), без учёта НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 024/001/2022Н от 31.01.2022, составленным оценщиком ФИО2

П. 3.3. договора - Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 549 000 (пятьсот сорок девять тысяч рублей), перечисляемый на счёт по реквизитам, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца. 

Уведомлением № 2867 от 04.02.2022г. Управление отклонило протокол разногласий от 01.02.2022г.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришёл к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. 

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. 

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). 

Ответчик, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, определенная ООО «Аудит-Безопасность» в отчете об оценке «21-647/1/19-Н является достоверной и подлежит выкупу в сумме 10 021 578 руб. 73 коп., завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного муниципального имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных обстоятельств, суд счел необходимым назначить по делу судебную экспертизу на предмет соответствия / несоответствия отчета об оценке №21-647/1/19-Н от 24.11.2021г., выполненного ООО «Аудит-безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений – 1-го этажа 9-этажного жилого дома, общей площадью 140,30 кв.м., расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. ФИО5, 44 (кадастровый номер 02:55:010114:128) по состоянию на 14.10.2020 года без учета налога на добавленную стоимость.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО4, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет №21-647/1/19-Н от 24.11.2021г., выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

2. Если выявится несоответствие Отчета №21-647/1/19-Н от 24.11.2021г., выполненный ООО «Аудит-безопасность», выполненного ООО «Аудит-безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилых помещений – 1-го этажа 9-этажного жилого дома, общей площадью 140,30 кв.м., расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. ФИО5, 44 (кадастровый номер 02:55:010114:128), определить рыночную стоимость данных помещений по состоянию на 14.10.2020 года без учета налога на добавленную стоимость?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение № 25/22 от 02.09.2022г.

Согласно экспертному заключению, по итогам проведения исследования эксперт ФИО4 пришел к выводу о том, что отчет №21-647/1/19-Н от 24.11.2021г., выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики. 

Принимая во внимание, что экспертом по результатам проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития, экспертом проведено исследование по второму вопросу судебной экспертизы. 

По итогам проведения исследования рыночная стоимость нежилых помещений – 1-го этажа 9-этажного жилого дома, общей площадью 140,30 кв.м., расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. ФИО5, 44 (кадастровый номер 02:55:010114:128) определена экспертом в размере 7 644 179 руб. без учета НДС. 

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета. 

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется. 

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, «свод стандартов и правил РОО 2015», утвержденного советом РОО 23.12.2015г., методические материалы Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» «требования законодательства к содержанию и оформлению отчета об оценке недвижимости» (данные актуальны по состоянию на 01.02.2022). Вывод в заключении сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. 

Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением. 

Сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене 7 644 179 руб. (без учёта НДС), определенной в названном заключении.

В силу п. 2 ст. 86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы. 

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ, ответчиком платежным поручением №214084 от 07.06.2022г. на депозитный счет суда внесены денежные средства для выплаты экспертного вознаграждения в размере 35 000 руб.

По факту проведения судебной экспертизы, экспертным учреждением АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» на выплату экспертного вознаграждения в суд представлен счет на оплату экспертного вознаграждения в размере 35 000 руб.

В связи с чем, с учетом ст. ст. 108, 109 АПК РФ, экспертному учреждению подлежат выплате экспертное вознаграждение в сумме 35 000 руб., о чем судом вынесено соответствующее определение.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изложить пункт 3.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.01.2021 г. в следующей редакции: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 7 644 179 руб. (без учёта НДС);

Пункт 3.3  договора изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 процентов, что составляет 764 418 руб. (семьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста восемнадцать рублей), перечисляемый на счёт по реквизитам, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение 10(десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Маквик" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья    Е.Г. Воронкова