АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-11357/2020

31 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2025.

Полный текст постановления изготовлен 31.07.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бодровой Н.В., Голубевой О.Д.,

при участии представителя

от истца: ФИО1 (председатель правления), 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

некоммерческого объединения гаражный потребительский кооператив № 250

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025

по делу № А31-11357/2020 Арбитражного суда Костромской области

по иску некоммерческого объединения гаражный потребительский кооператив № 250 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к некоммерческому объединению гаражный потребительский кооператив № 222 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об обязании заключить соглашение (установление сервитута) 

об определении порядка пользования частью земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

гаражный потребительский кооператив «Жужелино» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

ФИО2, ФИО3,

и   у с т а н о в и л : 

некоммерческое объединение гаражный потребительский кооператив № 250 (далее – Кооператив № 250, ГПК № 250) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к некоммерческому объединению гаражный потребительский кооператив № 222 (далее – Кооператив № 222, ГПК № 222):

– об установлении с даты вступления решения суда в законную силу на календарный год права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48, площадью 757 квадратных метров (согласно поворотным точкам по координатам, обозначенным экспертом), необходимую для обеспечения завершения строительства гаражей 1-го этажа для хранения легкового автотранспорта по адресу 

<

...> в районе дома 3, ГПК № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23, с единовременной оплатой в размере 58 373 рублей; 

– об установлении по истечении календарного года с момента вступления решения суда в законную силу до 25.03.2062 права ограниченного пользования (сервитута) на часть земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48, площадью 497 квадратных метров, согласно поворотным точкам по координатам, обозначенным экспертом, для обеспечения круглогодичного беспрепятственного прохода (проезда) членов ГПК № 250, транспортных средств к объекту – ГПК № 250, с оплатой в размере 19 234 рубля в год; 

– о возложении на ответчика обязанности осуществить демонтаж забора для обеспечения прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 44:27:070411:48.

Иск предъявлен на основании статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован невозможностью ГПК № 250 освоить земельный участок, предоставленный под строительство, и завершить строительство объекта, предусмотренного проектной документацией, а также наличием препятствий для последующей эксплуатации построенных гаражей, созданных ответчиком в результате установки забора по проезду между гаражными боксами.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, гаражный потребительский кооператив «Жужелино», ФИО2, ФИО3.

Арбитражный суд Костромской области решением от 03.12.2024 иск удовлетворил частично: установил сервитут на часть земельного участка ответчика для завершения строительства гаражных боксов Кооперативом № 250 и обязал ответчика демонтировать забор для обеспечения прохода и проезда; отказал в удовлетворении требования об установлении сервитута для эксплуатации гаражей. 

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением 21.03.2025 отменил решение суда первой инстанции, отказал в удовлетворении иска в полном объеме.

Не согласившись с принятым апелляционным судом постановлением, Кооператив № 250 обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

Кассатор настаивает, что земельный участок с кадастровым номером 44:27:070411:23 выделялся Кооперативу № 250 исключительно под застройку с учетом имевшихся объективных ограничений землепользования; формирование участка истца в установленных границах предполагало использование общего проезда между гаражными боксами для размещения строительной техники. При установлении границ земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 не соблюдены требования подпункта 2 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003; расстояние между гаражами ГПК № 222 и возведенным забором составляет от 6,15 до 5,99 метра, в то время как минимальное допустимое расстояние составляет 7 метров; расстояние между гаражами ГПК № 250 и забором от 2,71 до 3,34 метра не позволяет организовать въезд автотранспорта в гаражные боксы. Разделение существующей ширины проезда забором делает невозможной эксплуатацию возведенных строений и нарушает правила безопасности. Заявитель считает, что правовые основания для критической оценки заключения судебной экспертизы отсутствуют, представители ГПК № 222 в ходе рассмотрения дела не возражали относительно размера платы за сервитут, доказательств, подтверждающих стоимость демонтажа забора, не представляли, не заявляли о постановке на разрешение экспертов вопроса, касающегося стоимости демонтажа забора. Суд апелляционной инстанции без проведения повторной экспертизы сделал необоснованный вывод о возможности организации иного проезда и завершении строительства без использования спецтехники, предусмотренной проектной документацией, не определил соразмерность затрат истца, связанных с устройством подпорных стен, перемещением насыпного склона, переносом ЛЭП, и ограничений, претерпеваемых ответчиком в связи с установлением спорного сервитута.

Кооператив № 222 явку представителя в суд не обеспечил, в отзыве возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить в силе обжалованные судебные акты.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 часов 35 минут 23.07.2025

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, постановлением администрации города Костромы от 16.05.1995 № 1619 в связи с утверждением проекта на строительство гаражей, разработанного на основании распоряжения администрации города Костромы от 10.07.1992 № 276-р, акционерному обществу «Костромской домостроительный комбинат» предоставлен в аренду (на три года) земельный участок площадью 1,86 гектара в овраге вдоль юго-восточной границы второй очереди застройки микрорайона Мелиораторов под строительство гаражей для хранения индивидуального автотранспорта (343 штуки).

Кооператив № 250 зарегистрирован в качестве юридического лица 15.12.2002.

Кооператив № 222 зарегистрирован в качестве юридического лица 16.06.2010.

Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (арендодатель) и ГПК № 250 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.06.2011 № Д.2524.4 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1208 квадратных метров, из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:070411:23, находящийся по адресу 

<

...> в районе дома 3, для использования в целях строительства надземной стоянки закрытого типа для хранения легкового автотранспорта.

Срок аренды участка с 26.05.2011 по 25.05.2014 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:070411:23 передан ГПК № 250 по акту приема-передачи от 22.06.2011.

Впоследствии договор был продлен на неопределенный срок.

По заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива» разработана проектная документация на строительство надземных стоянок закрытого типа для хранения легкового автотранспорта по адресу 

<

...> в районе дома 3, которая утверждена Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Костромы.

Администрация города Костромы выдала ГПК № 250 разрешение от 21.08.2012          № RU 44328000-324 на строительство надземной стоянки закрытого типа для хранения легкового автотранспорта.

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ГПК № 222 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.05.2013 № Д.3241.4 (далее – договор № Д.3241.4).

Согласно пункту 1.1 договора № Д.3241.4 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3062 квадратных метра, из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:070411:48, находящийся по адресу 

<

...> для эксплуатации гаражных боксов.

Срок аренды участка с 26.03.2013 по 25.03.2062 (пункт 2.1 договора № Д.3241.4).

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:070411:48 передан арендатору по акту приема-передачи от 25.05.2013.

Арендованные сторонами земельные участки являются смежными, одна из границ участков проходит по проезду между рядами гаражей ГПК № 222 и ГПК № 250.

ГПК № 222 установило забор вдоль границы своего участка по проезду, в связи с чем ГПК № 250 не может завершить строительство гаражных боксов в соответствии с утвержденной проектной документацией, так как невозможно размещение строительной техники на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23. Для завершения строительства для проезда и размещения строительной техники требуется использование части земельного участка, арендованного ответчиком.

ГПК № 222 отказалось от заключения соглашения об установлении сервитута в отношении части арендованного земельного участка, что послужило основанием для обращения ГПК № 250 с требованием об установлении сервитута в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – Обзор), сформулированы следующие правовые подходы.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7). 

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9).

При определении содержания сервитута и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечивало только необходимые нужды истца и не создавало существенных неудобств для собственника земельного участка.

Следовательно, в рамках спора об установлении сервитута предполагается исследование судом вопроса о необходимости установления испрашиваемого сервитута, отсутствия у истца иной возможности реализации своих прав и законных интересов.  Задачей суда является выбор наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи варианта ограничения прав и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12).

Суд первой инстанции установил и стороны не оспорили, что на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23 разрешено строительство 56 гаражных боксов, площадь застройки 729 квадратных метров. 

Запроектировано строительство в один ряд двухэтажных гаражных боксов для хранения автотранспорта. Параллельно им расположены одноэтажные гаражные боксы ГПК № 222. Между ними установлен забор. Гаражи ГПК № 250 не завершены строительством, не возведены четыре гаражных бокса у торцовой северо-восточной стены (частично отрыт котлован).

Необходимость установления сервитута истец мотивировал тем, что на выделенном ему под застройку земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23 невозможно организовать строительную площадку, организовать доставку строительных материалов и размещение строительной техники. Продолжение строительства объекта возможно только с использование земель общего пользования, которые в настоящее время входят в границы земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48, предоставленного в аренду ГПК № 222.

Для установления юридически значимых обстоятельств суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 09.11.2022 назначил по делу комплексную судебную экспертизу, перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) имеется ли возможность подъезда к 1-му этажу ГПК № 250 автомобилей, в том числе строительной техники, в целях завершения строительства гаражей, и дальнейшей их  эксплуатации с западной, восточной и южной сторон в соответствии с проектом? Если нет, то в связи с чем? 

2) определить варианты установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 (наиболее оптимальные с точки зрения соблюдения строительных норм и правил, финансовых затрат, эксплуатации существующих на указанном земельном участке объектов, а также установления минимальных обременений для указанного земельного участка) для следующих целей: 

– обеспечения завершения строительства гаражей 1-го этажа для хранения легкового автотранспорта по адресу 

<

...> в районе дома 3, ГПК № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23; – обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода (проезда) членов ГПК № 250, транспортных средств к объекту ГПК № 250, расположенному по адресу 

<

...> в районе дома 3, ГПК № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23. Указать координаты и площадь необходимой части земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48. 

3) какова рыночная стоимость платы за сервитут обременяемой части земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48, необходимой для обеспечения завершения строительства гаражей 1-го этажа для хранения легкового автотранспорта по адресу 

<

...> в районе дома  3, ГПК  № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23? 

4) какова рыночная стоимость платы за сервитут обременяемой части земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48, необходимой для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода (проезда) членов ГПК № 250, транспортных средств к объекту ГПК № 250, расположенному по адресу 

<

...> в районе дома 3, ГПК № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23?

Эксперты общества с ограниченной ответственностью «Эксперт+» в заключении № СТС-01-211-182 установили, что единственным наиболее реальным вариантом подъезда автотранспорта для завершения строительства ГПК № 250 и эксплуатации 1 этажа гаражей ГПК № 250 является подъезд с южной стороны через существующий противопожарный разрыв (проезд) между гаражами с организацией сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 между ГПК № 250 и ГПК № 222, так как существующая ширина земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:23 (2,71 – 3,34 метра) явно недостаточна. Организовать подъезд с восточной стороны не представляется возможным ввиду примыкания оврага, насыпного склона и необходимости устройства с двух сторон подпорных стен, что потребует значительных финансовых вложений. Имеется возможность организовать подъезд к гаражам ГПК № 250 между двумя стоянками (рядами гаражей) вдоль их расположения с западной стороны, однако данный вариант не имеет смысла, поскольку потребует в дополнение к указанному выше сервитуту организации неоправданного дополнительного сервитута и дополнительной финансовой нагрузки на истца. 

В ходе проведенного исследования определены наиболее оптимальные варианты установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 с точки зрения соблюдения строительных норм и правил, финансовых затрат. Схемы представлены на рисунках 7 и 8, координаты и расстояния между характерными точками границ необходимых частей земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 – в таблицах 1 – 4. Иной вариант сервитута (заезд с западной стороны между двумя рядами гаражей) является более обременительным для обеих сторон. 

Единовременный платеж за сервитут площадью 757 квадратных метров на период строительства гаражей на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23 (планируется установление сервитута на срок 1 год) эксперты определили в размере 58 373 рублей. 

Плата за сервитут площадью 497 квадратных метров для круглогодичного доступа к гаражам, размещаемым на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23, после завершения строительства установлена при единовременном платеже – 160 972 рубля, при аннуитетном погашении за один год осуществления сервитута – 19 234 рубля в год.

Представленные в дело доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, позволили суду первой инстанции прийти к выводу о необходимости установления сервитута для строительства гаражных боксов на срок один год.

В частности, Арбитражный суд Костромской области установил право ограниченного пользования (сервитут) некоммерческого объединения Гаражный потребительский кооператив № 250 (ИНН 

<

***>) на часть земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48, площадью 757 кв.м, находящегося в аренде некоммерческого объединения Гаражный потребительский кооператив № 222 (ИНН 

<

***>), необходимой для обеспечения завершения строительства гаражей 1-го этажа для хранения легкового автотранспорта по адресу: 

<

...> в районе дома № 3, ГПК № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23, с единовременный оплатой в размере 58373 рубля, согласно поворотным точкам по координатам, обозначенным экспертом. Возложил на некоммерческое объединение Гаражный потребительский кооператив № 222 (ИНН 

<

***>) обязанность осуществить демонтаж забора для обеспечения прохода и проезда через земельный участок с кадастровым номером 44:27:070411:48 для завершения строительства гаражей 1-го этажа для хранения легкового автотранспорта по адресу: 

<

...> в районе дома № 3, ГПК № 250, на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23.

В установлении сервитута для эксплуатации гаражных боксов суд отказал, указав, что на момент рассмотрения спора объекты недвижимости истца строительством не завершены, в эксплуатацию в установленном законодательством порядке не введены, в связи с чем разрешение вопроса об установлении сервитута на время эксплуатации объектов после завершения строительства является преждевременным. 

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований. По результатам рассмотрения апелляционной жалобы ГПК № 222 Второй Арбитражный Апелляционный Суд отказал ГПК № 250 в удовлетворении требований об установлении сервитута на период строительства гаражных боксов и об обязании ответчика демонтировать забор. 

Отказ в установлении сервитута суд апелляционной инстанции связал с тем, что выводы эксперта о невозможности строительства и использовании техники основывались на способах строительства, обозначенных в проектной документации (исследовательская часть экспертного заключения, том 5, листы дела 28 – 31), то есть эти выводы касаются ни объективной невозможности завершения строительства, а субъективной – с учетом использования той спецтехники, использование которой предусмотрено проектной документацией.

Обоснований невозможности использования иных способов строительства в деле не имеется.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

По правилам части 1.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией, если иное не предусмотрено частью 1.4 статьи 48 названного кодекса.

Проектная документация содержит материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, все необходимые данные о конструкции, материалах и технологиях, обеспечивая безопасность возводимого объекта для строителей, пользователей и окружающей среды. Она определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство объекта в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией, требованиями к строительству, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов наследия.

Эксперты установили, что согласно проектной документации, разработанной АСМ «Перспектива» в 2012 году по заказу ООО «Лель», на земельном участке с кадастровым номером 44:27:070411:23 предполагается возведение наземной стоянки закрытого типа для хранения легкового автотранспорта. 

Объект представляет собой гаражные боксы в двух уровнях с подвалом (смотровая яма). Сооружение в плане прямоугольной формы с размерами в осях 116,0х6,25 м. Перекрытия – ж/бетонные плиты. Высота помещений: подвала – 1,8 м; 1 этажа – 2,28 м; 2 этажа  – 2,48; 2,59 м. Количество мест на стоянке: 1 этаж – 28; 2 этаж – 28. Всего – 56 мест. 

В пояснительной записке к разделу проекта организации строительства стоянки  указано, что монтаж конструкций и подачу материалов на рабочее место вести гусеничным краном РДК-25, грузоподъемностью 25 т, минимальным вылетом стрелы 4,75 м, с максимальным – 27+5 м. Вылет стрелы для возведения гаражей принят 15,71 м.

Согласно выводам судебных экспертов существующая ширина незастроенной части земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:23 на границе с участком ответчика недостаточна для размещения указанной техники. Работа крана РДК-25 на насыпном грунте запрещена, в связи с чем размещение строительной техники с южной стороны невозможно.

Отклонив выводы экспертов о невозможности продолжения строительных работ на арендованном земельном участке, апелляционный суд указал на возможность изменения способов строительства.  

При этом суд апелляционной инстанции не указал норму права, в силу которой у истца возникает такая обязанность.

На разрешение сторон суды не ставили вопросы о том, возможно ли изменение проектной документации на возводимый объект на имеющейся стадии строительства.

Согласно выкопировке из стройгенплана проекта организации строительства стоянки (том 3, листы дела 7 – 23), строительство последней изначально планировалось с использованием земельного участка, предоставленного ГПК № 222.

На момент получения Кооперативом № 250 разрешения на строительство от 21.08.2012 № RU 44328000-324 (изначальное разрешение, до внесения изменений 14.09.2018) земельный участок не был предоставлен ГПК № 222.

Администрация при рассмотрении обращения ГПК № 250 в 2013 году (письмо от 28.08.2013 № 12694, том 1, лист дела 42) о невозможности строительства стоянки в связи с действиями членов ГПК № 222 указывала на то, что часть земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, является землями общего пользования, в связи с чем необходим раздел земельного участка, обремененного правом аренды ГПК № 222, и заключение в отношении общего проезда договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. 

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из изложенных норм земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Аналогичная позиция содержится в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10 и от 18.06.2013 № 727/13).

Вопрос об отнесении части арендованного земельного участка к землям общего пользования судами не исследован, оценка доводам истца о нарушении правил формирования земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 не дана.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300  утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Пунктом 31 этого перечня предусмотрен такой вид объектов как площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).

С 2013 года ни Администрация, ни ГПК № 222 не совершили действий по разделу земельного участка, обремененного правом аренды ГПК № 222, и заключению в отношении общего проезда договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, что подтверждает объективную необходимость защиты прав истца по настоящему делу.

Представленные в дело доказательства подтверждают, что особенности размещения гаражных боксов на земельных участках с кадастровыми номерами 44:27:070411:23 и 44:27:070411:48 не позволяют истцу использовать по назначению арендованный земельный участок и завершить строительство объекта в соответствии с требованиями разрешительной документации без рассмотрения спора о правах на недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество, помимо иска об установлении сервитута, относятся также иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении границ земельного участка.

При этом в силу пункта 7 Обзора установление сервитута возможно в том случае, если защита прав и охраняемых законом интересов собственника объекта недвижимости невозможна иным способом без установления сервитута.

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:070411:48 является единственно возможным для выполнения работ (вывоза грунта, заезда строительной техники, завоза строительных материалов и других), необходимых для реализации проекта по строительству объекта. Указанные обстоятельства подтверждены выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы от 03.07.2023, определившей невозможность окончания строительства стоянки без установления сервитута в отношении испрашиваемого земельного участка. Экспертами определен наименее обременительный вариант установления сервитута в отношении данного участка, установлены границы сервитута, а также плата за сервитут.

В тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд, рассматривая исковые требования об установлении сервитута, должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате. При этом условия сервитута должны соответствовать интересам истца, но быть наименее обременительными для собственника участка, обременяемого сервитутом. Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний (например, в области оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе назначить экспертизу.

Из материалов дела следует, что при установлении спорного сервитута суд первой инстанции не рассмотрел в полном объеме возражения ответчика и не определил условия сервитута с учетом баланса сторон. 

В частности, не дана надлежащая оценка доводам ГПК № 222 о том, что путем продолжения спорных строительных работ будет возведена самовольная постройка.

Суд первой инстанции, отклонив данный довод, указал, что истцу Администрацией города Костромы выдано разрешение на строительство, срок действия которого продлен до 25.02.2025; собственник земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:23 претензий относительно строительства спорных объектов не имеет, объекты самовольными постройками не признаны. 

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Отклонение возведенного объекта от разрешенных параметров строительства также может рассматриваться в качестве признака самовольной постройки.

Вопреки доводам ГПК № 222 об отклонении параметров объекта незавершенного строительства от проектной документации, вопрос о соответствии возведенного строения утвержденной проектной документации судами не исследовался, что не позволяет сделать однозначный вывод о том, что действия Кооператива № 250 по продолжению строительства носят законный характер и подлежат судебной защите.

Кроме того, суд первой инстанции, установив сервитут на обозначенных в решении условиях, не исследовал вопрос об обеспечении использования спорного земельного участка с кадастровым номером 44:27:070411:48 собственниками гаражных боксов, доступ к которым ограничивает размещение на участке строительной техники; установленный срок ограничения – один год нормативно не мотивирован, не разрешен вопрос о приведении земельного участка в первоначальное состояние после окончания срока действия сервитута.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Информационного письма от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», из содержания статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы на постановление суда апелляционной инстанции вправе отменить или изменить как постановление суда апелляционной инстанции, так и судебный акт арбитражного суда первой инстанции.

В силу частей 1 – 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, являются основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

Учитывая изложенное, а также полномочия, предоставленные суду кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», суд округа пришел к выводу о том, что отмене подлежат решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части удовлетворенных требований. 

В части отклонения требований истца об установлении сервитута для эксплуатации гаражных боксов решение суда первой инстанции признано судом округа законным и обоснованным, так как для предоставления такого сервитута истец должен подтвердить возможность эксплуатации построенного объекта в соответствии с требованиями закона, то есть получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций в части требований об установлении сервитута на период строительства и о демонтаже забора не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует поставить на разрешение сторон вопрос о целесообразности и обоснованности избранного истцом способа защиты нарушенного права при очевидной необходимости разрешения в будущем судьбы части арендованного ответчиком земельного участка; предложить истцу обосновать избранный способ защиты нарушенного права и невозможность защиты нарушенного права иным способом; при установлении нарушений при формировании земельных участков и необходимости их устранения рассмотреть вопрос о принятии в отношении органа местного самоуправления частного определения по правилам статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; полно, всесторонне и объективно оценить доводы участников процесса, определить правомерность продолжения ГПК № 250 строительных работ, соответствие возводимого объекта разрешению на строительство и проектной документации; при наличии нарушенного права истца на освоение арендованного земельного участка и невозможности использования иных способов защиты определить условия сервитута с соблюдением баланса интересов сторон, для чего установить собственников гаражных боксов № 1 – 4 Кооператива № 222, привлечь их к участию в деле в целях определения приемлемых для них условий размещения строительной техники, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 – 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

                                                ПОСТАНОВИЛ:                

решение Арбитражного суда Костромской области от 03.12.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу № А31-11357/2020 в части требований некоммерческого объединения гаражный потребительский кооператив № 250 об установлении сервитута для обеспечения завершения строительства и о демонтаже забора, а также в части распределения судебных расходов отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

В остальной части решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции по настоящему делу оставить без изменения.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Н.В. Бодрова

О.Д. Голубева