﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-21198/2020

г. Краснодар

14 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2021 года.

	Постановление в  полном объеме изготовлено 14 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                         председательствующего Драбо Т.Н., судей  Воловик Л.Н. и Посаженниова М.В.,                                при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 7701361819, ОГРН 1137746505489) – Гитинова Р.К. (доверенность от 30.11.2020), от заинтересованного лица –                            Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области                     (ИНН 6163076085, ОГРН 1056163077849) – Орлова А.П. (доверенность от 30.12.2020), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» на решение Арбитражного суда Ростовской области                                          от 28.08.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 18.12.2020 по делу № А53-21198/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании                           недействительным  предписания Региональной службы государственного                          строительного надзора Ростовской области (далее – служба) от 20.03.2020 № 38/1807.

Решением суда от 28.08.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2020, в удовлетворении заявления отказано                                 со ссылкой на то, что общество пропустило предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок обжалования предписания службы, а также на то, что служба доказала соответствие предписания                       от 20.03.2020 № 38/1807 нормам действующего законодательства, критериям                              ясности и исполнимости.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой и дополнениями к жалобе, просит решение суда и                       постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований общества. По мнению подателя жалобы, суды не учли,                        что  неприменение к обществу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты                               Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в связи с заключенным                                     договором купли-продажи от 06.05.2016  № 28-ГС подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А40-242256/2019, А40-40340/20-64-297                     и А40-94362/2020-144-761. Правовой характер и последствия договора от 06.05.2016                         № 28-ГС определены указанными судебными актами и не подлежат доказыванию.                         Суды не учли, что действующим законодательством предусмотрен переход к новому застройщику лишь обязательств по передаче недвижимости в объекте строительства                         без применения положений Закона № 214-ФЗ. Участники долевого строительства (контрагенты организации-банкрота) должны были реализовать свои права путем обращения в арбитражный суд с заявлением о включении соответствующих                             требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика. Поскольку                               договор купли-продажи имущества от 06.05.2016 № 28-ГС в установленном порядке не признан недействительным, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона  следуют из залога, также прекратились.                                     Лица, не включившиеся в реестр требований кредиторов  ООО «СК "Гарант Строй"»                        по делу А53-11325/2011, фактически лишились своих залоговых прав на объект незавершенного  строительства. 

В отзыве на кассационную жалобу и дополнениях к отзыву служба просит                     оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной  жалобы, отзыва и дополнений к ним.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                            проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва и дополнений к ним, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает,                               что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разрешения на строительство от 27.06.2018 № 61-310-928501-2018 общество выступает застройщиком,                          привлекающим в соответствии с Законом № 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного                    по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38 (далее – спорный МКД).

На основании задания от 10.01.2020 № 11 в рамках осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства за деятельностью общества в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства                                  указанной в статье 23.3 Закона № 214-ФЗ информации, 17.03.2020 осуществлен мониторинг сайта по адресу: https://наш.дом.рф, в ходе которого служба установила следующее.

В проекте размещенных документов (проекте договора участия в долевом строительстве спорного МКД и проектной декларации № 61-000598) имеются противоречия в части срока ввода спорного МКД в эксплуатацию (в проекте                            договора указан срок ввода – II квартал 2020 года, а в проектной декларации № 61-000598 указан срок ввода – IV квартал 2020 года); пункт 1.3.1 проекта содержит                         недостоверную информацию в части срока действия разрешения на строительство.

В нарушение пункта 15 части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – постановление № 319) в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф                              на дату мониторинга сайта (17.03.2020) не размещена отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств                                 участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости                       проекта строительства. 

Проектная декларация № 61-000598 содержит недостоверную информацию,                               а именно: в подразделе 19.7 проектной декларации указана информация о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов строительства и цена договора)                            с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием, в том числе количества договоров,                заключенных при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд                             или с использованием счетов эскроу. В соответствии с разделом 19.7 проектной декларации общее количество заключенных договоров участия в долевом                           строительстве –  96 (площадь – 3246,72 кв. м), в том числе по жилым помещениям – 1 договор (площадь – 67 кв. м), по нежилым помещениям – 21 договор (площадь –                              2 123,22 кв. м), по машино-местам – 77 договоров (площадь – 1 120,02 кв. м).

В тоже время у общества, являющегося застройщиком спорного МКД,                            имеются обязательства в соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) по делу № А53-16038/17                         и договором купли-продажи от 06.05.2019 № 28-ГС; заключены договоры участия в долевом строительстве с Авакяном К.С.

Всего у общества 229 заключенных договоров участия в долевом                             строительстве (площадь – 14 042,16 кв. м), в том числе: по жилым помещениям –                             130 договоров (площадь – 9 266,76 кв. м), по нежилым помещениям – 21 договор (площадь – 3 655,41 кв. м), по машино-местам – 77 договоров (площадь – 1 120,02 кв. м).

По результатам проверки служба выдала обществу предписание от 20.03.2020 № 38/1807 об устранении выявленных нарушений в срок до 25.05.2020, в                               соответствии с которым обществу предложено: устранить противоречие в части                      указания сроков ввода объекта в эксплуатацию путем внесения изменений в проект договора участия в долевом строительстве по спорному МКД; устранить нарушения пункта 15 части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, постановления № 319 путем                              раскрытия предусмотренной статьей 3.1 Закона № 214-ФЗ информации в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф; устранить нарушения пункта 11.2 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ путем                              внесения изменения в проектную декларацию № 61-000598; представить в службу отчет о выполнении предписания.

 В соответствии со статьями 197 и 198 Арбитражного процессуального                              кодекса Российской Федерации общество обжаловало в арбитражный суд                                предписание  службы.

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела                       доказательств и доводов участвующих в деле лиц, правильного применения норм                           права к установленным по делу обстоятельствам суды мотивированно отказали                       обществу в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

Закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных                         домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого                         строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в                                 долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить                            (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после                            получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать                         соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить                            обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при                          наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий                     денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный                         доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 Закона № 214-ФЗ. Информация считается раскрытой после                             ее размещения в указанной системе.

Суды установили, что общество является застройщиком спорного МКД, привлекающим в соответствии с Законом № 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства.

Суды указали, что общество допустило нарушения пункта 15 части 2 статьи 3.1, пункта 11.2 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ, постановления № 319, а именно:                                   в проекте договора участия в долевом строительстве спорного МКД и проектной декларации № 61-000598 имеются противоречия в части срока ввода спорного МКД                              в эксплуатацию; в единой информационной системе жилищного строительства                                  по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта (17.03.2020) не размещена отчетность общества об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства; проектная декларация № 61-000598 содержит недостоверную информацию.

Суды обоснованно отклонили довод общества о том, что договор от 06.05.2019 № 28-ГС не является договором участия в долевом строительстве, исходя                                                  из следующего.

Между ООО «СК "Гарант-Строй"» и Главным Управлением Министерства внутренних дел по Ростовской области (далее – ГУ МВД) 04.04.2006 заключен                          договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию                                                  240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону,                                       пр. М. Нагибина, 38.

14 декабря 2007 года между ООО «СК "Гарант Строй» (инвестор) и                                              ГУ МВД заключен инвестиционный договор долевого участия в строительстве                        спорного МКД.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012                          по делу № А53-11325/2011 в отношении ООО «СК "Гарант-Строй"» введена                          процедура банкротства – наблюдение.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015                                            по делу № А53-11325/2011 ООО «СК "Гарант-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

На основании определения Арбитражного суда Ростовской области                                             от 11.02.2013 при банкротстве ООО «СК "Гарант-Строй» применены правила                               параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика.

Суды установили, что договор от 06.05.2019 № 28-ГС заключен в рамках                               дела № А53-11325/2011 о банкротстве ООО «СК "Гарант-Строй"» во исполнение требований части 9 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, в соответствии с которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает                                должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика                                по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня                             передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

В соответствии с частью 1 статьи 201.15 (1) Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода                          долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Суды указали, что по результатам торгов, проведенных в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СК "Гарант-Строй», 06.05.2016 между обществом и ООО «СК "Гарант-Строй» подписан акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика по незавершенному строительством объекту –                                     240-квартирному 19-этажному жилому дому, расположенному по адресу:                                              г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38 (далее – спорный объект незавершенного строительства). Также между ООО «СК "Гарант-Строй», обществом и участниками строительства подписано соглашение о переводе долга от 11.05.2016 (далее –                         соглашение от 11.05.2016), согласно которому общество принимает на себя                        обязательства ООО «СК "Гарант-Строй» перед участниками строительства о возврате денежных средств и/или о передаче жилого помещения.

По состоянию на 10.06.2016 общество исполнило обязанности о выплате                      денежных средств перед участниками строительства и залоговыми кредиторами                           ООО «СК "Гарант-Строй».

Суды учли, что в соответствии с пунктом 1 договора от 06.05.2019 № 28-ГС продавец  обязуется передать, а покупатель принять и оплатить права и обязанности                        ООО «СК "Гарант-Строй» как застройщика по спорному объекту незавершенного строительства, в том числе обязанность ООО «СК "Гарант-Строй» предоставить                        жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно                         реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом                                    Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.

Таким образом, суды сделали верный вывод о том, что общество является правопреемником прежнего застройщика – ООО «СК "Гарант-Строй».

Суды указали, что в соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 06.05.2019                                       № 28-ГС покупатель обязуется завершить строительство спорного объекта незавершенного строительства, в срок, не превышающий три года с даты                              заключения договора, то есть до мая 2019 года.

В силу пункта 2.1.2 договора от 06.05.2019 № 28-ГС покупатель обязуется выполнить взятые на себя обязательства ООО «СК "Гарант-Строй» перед                            участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.

В соответствии с пунктом 1 соглашения от 11.05.2016 первоначальный                        должник передает, а новый должник принимает на себя обязательства перед                       кредиторами предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов и реестру о передачи жилых помещений ООО «СК "Гарант-Строй», сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.

В силу пункта 4 соглашения от 11.05.2016 обязательства нового должника                             по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ после получения новым должником прав застройщика по спорному объекту незавершенного строительства.

Суды установили, что право аренды земельного участка новым должником – обществом получено на основании договора передачи прав и обязанностей по                           договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка                                от 06.05.2016 № 676 (дата государственной регистрации – 08.07.2016).

Аналогичные обязательства по предоставлению участникам строительства, подтвердившим свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)                    № А53-11325/2011 жилых помещений согласно реестру передачи жилых помещений                        на дату его закрытия содержатся в пункте 2.1.2 договора от 06.05.2019 № 28-ГС.                             Кроме того, указанный договор содержит условие о том, что исполнение обществом требования по передаче жилого помещения на иное требование, в том числе                          денежное возможно только при выражении на это согласия лица, имеющего требование.

Суды учли разъяснения, изложенные в преамбуле к Обзору практики                           разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,                               утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013,                            и поддержали позицию службы о квалификации договора от 06.05.2019 № 28-ГС в качестве договора долевого участия.

Суды учли, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами                          денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного                       дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности,                                им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением                       предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной                            Законом № 214-ФЗ.

Суды установили, что участники долевого строительства спорного МКД,                                     в т. ч. поименованные в договоре от 06.05.2019 № 28-ГС, заключили договоры,                                     в полном объеме отвечающие критериям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ, предметом которых является привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома  в целях последующей                           передачи жилых помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства.

При таких обстоятельствах, а также с учетом положения статей 391, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суды сделали обоснованный вывод                                        о том, что отношения, возникшие между застройщиком (общество) у частниками строительства спорного МКД, поименованными  в договоре от 06.05.2019 № 28-ГС, вытекают из договоров участия в долевом строительстве и регулируются                                        Законом № 214-ФЗ.

Суды отметили, что  на момент подписания договора от 06.05.2019 № 28-ГС                            в ЕГРН также имелись записи о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве спорного МКД, заключенных участниками долевого строительства                                с ГУ МВД (прежним застройщиком спорного объекта незавершенного строительства), ООО «СК "Гарант-Строй"», но не включенных в реестр требований кредиторов                                  о передаче жилых помещений ООО «СК "Гарант-Строй"» в рамках дела о банкротстве.

Суды учли, что в рамках дела № А53-16038/17 общество оспаривало                          бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации,                                кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Управление Росреестра)                                 по непогашению указанных записей. 

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019                                        № 308-КГ18-16552 (2-5) обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным бездействия Управления Росреестра, выраженного в непогашении                                записей об ипотеках и записей о сделках (договорах долевого участия в строительства) при государственной регистрации перехода права собственности, в т. ч. на спорный  объект незавершенного строительства. Верховный Суд Российской Федерации                              указал, что по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве ООО «СК "Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора купли-продажи, имущество                                 (спорный объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих                             из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался                            передать право собственности на будущие квартиры.

Арбитражным судом Ростовской области 12.02.2020 вынесено определение о повороте исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018                         по делу № А53-16038/17 (оставлено в силе постановлением Пятнадцатого                           арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020), которым суд обязал                                          Управление Росреестра  восстановить в первоначальном виде все погашенные во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018                                    записи об ограничении (обременении) ипотекой и договорах участия в долевом строительстве при государственной регистрации перехода права собственности на  спорный объект незавершенного строительства, а также права аренды земельного                      участка, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.                                    Указанные записи восстановлены Управлением Росреестра в полном объеме.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.12.2019                                              № 308-КГ18-16552 (2-5) указал, что по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве ООО «СК "Гарант-Строй"», и заключенного по их итогам договора                           купли-продажи имущество (спорный объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок,                                                по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие                             квартиры. Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и                                  на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий ООО «СК "Гарант-Строй"» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии                                               с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной                                          статьями 201.15.1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

Таким образом, суды учли правовую позицию, формированную  Верховным                       Судом Российской Федерации относительно правовой природы отношений граждан с обществом, высказался по существу предмета спора и определил указанных граждан участниками долевого строительства.

Суды верно исходили из того, что данные выводы Верховного Суда                                Российской Федерации носят обязательный характер, поскольку в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

Как указано в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда                            Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий                       застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного                             участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Частью 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что при                                    государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у                         участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу части 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан                                 зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при                           уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности                                     на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого                         по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Суды установили, что право собственности на спорный объект незавершенного строительства обществом зарегистрировано. 

Суды верно исходили из того, что при замене застройщика общество приняло                           на себя обязательства должника по передаче обеспеченных залогом земельного                            участка (на котором расположен спорный объект незавершенного строительства)                       жилых помещений в спорном МКД перед кредиторами.

Суды указали, что общество выступает в качестве приобретателя прав и обязанностей прежних застройщиков. Соответственно, юридическое лицо, имеющее намерение стать приобретателем, должно отвечать требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Суды учли содержащиеся в определении Верховного Суда                                                       Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) указания о том, что с учетом наличия подобных условий торгов и заключенных впоследствии между                      обществом и ООО «СК "Гарант-Строй"» сделок, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352                          и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации  отсутствуют основания полагать, что права участников строительства в отношении спорного                             объекта незавершенного строительства прекращены.

Суды сделали верный вывод о том, что поскольку участники строительства заключали договоры в соответствии с Законом № 214-ФЗ, указанные договоры зарегистрированы Росреестром, то на правоотношения между ними и новым застройщиком (обществом) распространяет свое действие Закон № 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды мотивированно отказали обществу в удовлетворении требований о признании недействительным предписания службы                            от 20.03.2020 № 38/1807.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств,                       которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286, 287 Кодекса подлежат отклонению.

Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от  28.08.2020                                                                и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  18.12.2020                             по делу № А53-21198/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                     без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							 Т.Н. Драбо

Судьи										 Л.Н. Воловик 

										 М.В. Посаженников