СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-194/2018-ГК

г. Пермь

22 февраля 2018 года

Дело № А60-47774/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего 	Макарова Т.В.,

судей  	Жуковой Т.М., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 11 декабря 2017 года 

принятое судьей Трухиным В.С.,

по делу № А60-47774/2017

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (ОГРН 1028600512710, ИНН 8601002423) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Патриот» (ОГРН 1116670032049, ИНН 6670362617)

о взыскании долга и пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Патриот» долга по договору аренды земельного участка №38 от 18.08.2014 от за период с 22.02.2016 по 31.03.2017 в размере 2 874 677 руб. 42 коп. и пени за период с 10.04.2016 по 30.04.2017 в размере 179 593 руб. 16 коп.

Ответчик возражал против иска, указывая, что не мог использовать земельный участок с 18.08.2014 по 10.12.2015, поскольку переданный в аренду для строительства многоквартирного жилого дома земельный участок находился в зоне малоэтажной жилой застройки, ПЗЗ были изменены в соответствии с Решением Думы города Ханты-Мансийск только 10.12.2015, остальной период пользования оплачен.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 в удовлетворении иска отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе оспаривает вывод суда о том, что  ответчик был лишен в срок до 10.12.2015 возможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, указывая, что Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска и Департамент градостроительства и архитектуры города Ханты-Мансийска не отвечают за действия друг друга. Настаивает на том, что истец передал  земельный участок, то есть исполнил свои обязательства по договору в полном объеме. Считает, что отказ Департамента градостроительства и архитектуры город Ханты-Мансийска никак не связан с условиями договора, и, следовательно, цель предоставления: «для строительства 36 квартирного дома» нельзя считать недостатком по смыслу ст.ст. 611, 612 ГК РФ.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, и просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (арендодатель) и ООО  «Патриот» (арендатор) заключили 18.08.2014 договор аренды земельного участка № 38, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из категории земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, общей площадью 4603 кв.м., расположенный: г. Ханты – Мансийск, ул. Землеустроителей (участок № 2), для строительства 36 квартирного жилого дома (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 3 года.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что согласно протоколу о результатах аукциона от 04.08.2014 арендная плата сроком на 3 года за указанный в п. 1.1 договора земельный участок составила 7 800 000 руб. Арендатор выплачивает путем перечисления денежных средств ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, с момента вступления в силу договора аренды земельного участка, в размере 650 000 руб. 

В силу п. 4.1 договора за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пения в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Ссылаясь на несвоевременное внесение платеже, а также на то, что за арендатором образовалась задолженность по договору истец обратился в суд с иском о взыскании 2 874 677 руб. 42 коп. – долга по договору аренды за период с 22.02.2016 о 31.03.2017; 179 593 руб. 16 коп. – пени за период с 10.04.2016 по 30.04.2017. 

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал на то, что с момента заключения договора и до 10.12.2015 был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления - для строительства 36 квартирного жилого дома (п. 1.1.). Кроме того, считает, что арендная плата, которую истец уплатил до 10.12.2015 в размере 33 326 881 руб. 72 коп. подлежит зачету в счет долга.

Принимая решение об отказе удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ответчик был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления в срок до 10.12.2015 - для строительства 36 квартирного жилого дома (п. 1.1.).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу п. 1.1 договора, предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, общей площадью 4603 кв. м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Землеустроителей, участок № 2, предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома. В соответствии с территориальным зонированием планировочного квартала 05:03:14 Правил землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104).

В нарушение условий договора земельный участок, переданный в аренду истцом, находился в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104), в которой не предусмотрено строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов.

В период с даты проведения аукциона (04.08.2014) до вступления в силу Решения Думы города Ханты-Мансийска от 30.11.2015 № 726-V РД «О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590 «О правилах землепользования и застройки территории города Ханты- Мансийска» (10.12.2015), истцом и ответчиком совершены действия, подтверждающие факт несоответствия переданного в аренду земельного участка условиям договора аренды и назначению.

Согласно Протоколу от 04.08.2014 о результатах аукциона (продавец и организатор аукциона - Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска) открытого по составу участников с открытой формой подачи заявок по продаже права на заключение договора аренды сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, площадью 4603 кв.м., адрес: г. Ханты-Мансийск, ул. Землеустроителей (участок №2), победителем и арендатором по результатам аукциона признан ООО «Патриот».

На основании Протокола заключен договор аренды №38от18.08.2014 между Департаментом муниципальной собственности (арендодатель) и ООО «Патриот» (арендатор).

Протоколом установлено следующее:

Предметом аукциона является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702 площадью 4603 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Землеустроителей (участок № 2), предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома.

Границы земельного участка определены в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка. 

В соответствии с территориальным зонированием планировочного квартала 05:03:14 Правил землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104).

Параметры разрешенного использования:

- Этажность - не более 3 этажей; Высота с мансардным завершением до конька скатной кровли-не более 14м.; - Минимальная площадь участка – 450 кв.м.; - Минимальная глубина переднего двора - 5м.;- Минимальная глубина заднего двора – З м.; - Минимальная ширина бокового двора - 3 м.; Минимальное расстояние между отдельно стоящими зданиями - 6м.; Максимальный процент застройки - 50.; Максимальная плотность застройки 11 ед. Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка - 2,1. 

Существенные условия договора аренды земельного участка: 

предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, площадью 4603 кв. м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Землеустроителей, участок № 2, предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома.

После подписания договора аренды Департамент Градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска выдал ООО «Патриот» Градостроительный план земельного участка № RU86312000-044 от 20.03.2013, утвержденный Приказом № 92 от 21.03.2014 г. «Об утверждении градостроительного плана земельного участка», в соответствии с которым:

(п.2.1.) - пп.1. Основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: виды использования - жилая застройка усадебного типа (этажность - не более 3 эт.).

Департамент Градостроительства 11.11.2014 (ДГА № 21 Исх. № 777/14) согласовал эскизный проект (схему) Генерального плана «Многоквартирные жилые дома по ул. Землеустроителей и ул. Олимпийской г. Ханты-Мансийска 10-14-00-00-Э».

ООО «Патриот» 16.02.2015 направило в Департамент Градостроительства Заявление о выдаче разрешения на строительство Объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Землеустроителей в г. Ханты-Мансийск-участок № 2».

В ответ на заявление от 16.02.2015 Департамент Градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска (ДГА №21-Исх-238/15 от 25.02.2015) сообщил об отказе в выдаче разрешения на строительство на основании п. 13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (несоответствие предоставленных документов требованиям градостроительного плана, отсутствие сведений об инженерном оборудовании, проектируемого объекта капитального строительства, несоответствие названия проектной документации заявлениям на строительство, необходимость уточнения расстояния от хозяйственной площадки сбора хозяйственно-бытовых отходов до проектируемых жилых домов и количества мусорных баков).

По сути, Департамент Градостроительства 25.02.2015 сообщил ООО «Патриот» о несоответствии разрешенного использования земельного участка, предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома Правилам Землепользования и застройки г. Ханты-Мансийск.

ООО «Патриот» 06.04.2015 направило в Департамент Градостроительства заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта, ответ на который не был получен заявителем.

ООО «Патриот» 28.05.2015 вновь направило письмо (Исх. № 41) в Департамент Градостроительства (вх. ДГА № 21-Вх-888/15) с заявлением на выдачу разрешений на строительство объекта. 

В ответ на заявление Департамент Градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска (ДГА №21-Исх-738/15 от 09.06.2015) сообщил об отказе в выдаче разрешений на строительство указанных объектов со ссылкой на п. 13 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана, т.к. согласно Правил землепользования и застройки города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города от 26.09.2008 № 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104), в которой не предусмотрено строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов.

Решением Думы города Ханты-Мансийска от 30.11.2015 № 726-V РД «О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590 «О правилах землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска» внесены изменения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702 расположен (при соотнесении текстовой и графических частей Правил землепользования и застройки): 

- в Планировочном микрорайоне 2:6:3; 

- в Зоне малоэтажной жилой застройки (Ж3104) с основными видами и параметрами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: Многоквартирные жилые дома, Объект индивидуального жилищного строительства, Жилой дом блокированной застройки.

Решение Думы № 726-V РД вступило в силу после официального опубликования в газете «Самарово Ханты-Мансийск» № 53 от 10.12.2015.

Таким образом, только 10.12.2015 у арендатора появилась реальная возможность получить градостроительный план земельного участка с измененной зональностью, а также разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0202008:1702.

На основании заявления ООО «Патриот» (ДГА № 21-Вх-2397\15 от 07.12.2015) 14.12.2015 Департаментом Градостроительства выдан Градостроительный план земельного участка № RU86312000-164, утвержденный Приказом № 368 от 14.12.2015 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка», в соответствии с которым: 

(п.2.1.) изменился: Планировочный микрорайон 2:6:3 изменился пп 1. Основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: виды использования многоквартирные жилые дома (этажность не более 3) и иные. 

Таким образом, только с 14.12.2015 раздел 2 Градостроительного плана соответствует существенным условиям договора № 38 и 25.12.2015 Департамент Градостроительства выдал ООО «Патриот» Разрешение на строительство № RU 86312000-65-2015.

В соответствии с проектной документацией общая продолжительность строительства с учетом частичного совмещения этапов работ составляет 36 месяцев (Проектная документация является приложением к заявлению на выдачу разрешения на строительство).

Таким образом, до внесения изменений Решением Думы  № 726-V РД в Правила землепользования и застройки города Ханты- Мансийска, утвержденных решением Думы города от 26.09.2008 № 590, земельный участок находился в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104), в которой не предусмотрено строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов, что не давало возможности ответчику использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Исходя из положений п. 2, 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства) (Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053).

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, правомерно пришел к выводу о том, что арендатору было передано имущество, (земельный участок) не соответствующее цели, определенной в договоре аренды земельного участка и исключало его использование по целевому назначению в период с 18.08.2014 по 10.12.2015.

При этом суд первой инстанции правомерно указал на то, что истцу на момент проведения аукциона было и должно было быть известно, что участок не может быть использован в соответствии с целью его предоставления до внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ханты-Мансийска. 

Из содержания норм статьей 611 и 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из представленного истцом в материалы дела расчета арендной платы следует, что ответчиком, несмотря на невозможность использования земельного участка, была внесена арендная плата за период с 18.08.2014 по 10.12.2015 в размере 3 326 881 руб. 72 коп. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанные денежные средства могут быть зачтены в счет арендной платы, которую истец просит взыскать в размере 2874677 руб. 42 коп. за период с 22.02.2016 о 31.03.2017.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 декабря 2017 года по делу № А60-47774/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.В. Макаров 

 

Судьи

 

Т.М. Жукова 

 

М.А. Полякова