АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А03-2941/2017

г. Барнаул

26 октября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2017 года

Решение изготовлено 26 октября 2017 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

муниципального унитарного предприятия «Управляющая компания производственный жилищно-эксплуатационный трест – 2» Октябрьского района города Барнаула (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Барнаул,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315222300000878, ИНН 

<

***>), г.Барнаул,

о расторжении договора № 15-16 аренды части общего имущества от 01.10.2016,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 10.07.2017, паспорт,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 06.06.2016, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие «Управляющая компания производственный жилищно-эксплуатационный трест – 2» Октябрьского района города Барнаула обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды   части общего имущества от 01.10.2016 № 15-16. По условиям договора истец, являющийся управляющей компанией, передал в аренду ответчику часть общего имущества  собственников помещений многоквартирного дома  (части станы –фасада), расположенного по адресу: 

<

...>,    для установки и эксплуатации рекламной конструкции.

Истец со ссылками на п.1 ст. 451 ГК РФ основаниями для расторжения договора первоначально  указал на нарушения ответчиком пунктов 4.4.3 и 4.4.4 договора, а именно о начале размещения и демонстрации  рекламных материалов на арендуемом объекте без письменного уведомления  арендодателя и  без разрешительных  документов  органов власти.

25 ноября 2016 года собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме обратились в управляющую организацию с коллективным обращением об отказе  от размещения рекламной конструкции  на фасаде дома, что, по мнению истца,  является существенным  изменением обстоятельств, при которых дальнейшее исполнение договора невозможно.

Истец 01 октября 2016 года и 28 ноября 2016 года в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 направил  уведомления  о расторжении договора аренды.

30 ноября 2016 года  истец направил ответчику предложение  о демонтаже незаконно размещенной рекламной конструкции, которое ответчиком получено 12 декабря 2016 года, но оставлено без ответа.

Впоследствии истец неоднократно уточнял основания исковых требований и дополнительно просил расторгнуть договор аренды,   указав на нарушение со стороны арендатора п. 5.2 договора в части неоплаты арендной платы за первый месяц начала  демонстрации рекламной конструкции.

Ответчик исковые требования не признал, указал, что на момент  заключения оспариваемого  договора  полномочия у истца на заключение договора   имелись, что подтверждено  протоколом  собрания собственников, обязанность получения согласия собственников возлагается на истца в силу п. 9.1 договора и ст. 431.2 ГК РФ.

Основываясь на спорном договоре,  ответчик  заключил договоры с третьими лицами, обязательства перед которыми должен исполнять.

Не отрицая факта размещения рекламной конструкции в отсутствие  разрешительных  документов  органов власти, ответчик указал, что это  обстоятельство не нарушает прав истца.  Последствия за административное правонарушение  несет ответчик. В силу п. 4.2.15 договора в случае получения каких-либо предписаний  органов власти  истец обязан был известить, что собственником рекламной конструкции является ответчик, что исключает какую-либо ответственность истца.

Ответчик указал на недоказанность истцом факта существенного изменения обстоятельств, которые могут повлечь расторжение договора по основаниям ст. 451 ГК РФ.

Со стороны истца допущено недобросовестное поведение, истец нарушил  договорную обязанность, не предоставил ответчику документы для получения разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, обратившись в суд с иском о расторжении договора со ссылкой  именно на это обстоятельство.

В дополнительном отзыве  ответчик указал, что истец не требовал внесения арендной платы, которую он оплатил  на день судебного заседания, арендная плата начисляется только за фактическое размещение рекламной конструкции, не наступило просрочки по оплате арендной платы за 2 месяца, письменного предупреждения о расторжении договора аренды не получал, истец препятствует ответчику в пользовании арендуемым имуществом, истец постоянно  с нарушением предусмотренного договором порядка осуществлял демонтаж рекламных конструкций. Администрация Октябрьского района не направляла ответчику требований о демонтаже конструкции.

Истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ   обратился с ходатайством о принятии судом уточненного искового  заявления о признании договора аренды №15-16  от 01 октября 2016 года незаключенным  со ссылками на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ,  ст. 16, 19  «О рекламе», ст. 651  ГК РФ, предусматривающих возможность признания договора аренды недвижимого имущества на срок  свыше 1 года  заключенным при наличии государственной регистрации.

Уточненное исковое заявление судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ не принято в связи с одновременным изменением истцом предмета и основания иска.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ просил суд принять уточненное исковое заявление только в части изменения предмета иска, просил  признать договор аренды незаключенным, основания иска остались прежними.

При таком  поведении истца суд разъяснил ему ст. 9 АПК РФ, указывающую, что каждая сторона несет риск совершения и не совершения  им определенных процессуальных последствий.

На своей позиции истец настаивал.

Рассмотрев заявленное требование о признании договора аренды №15-16 от 01 октября 2016 незаключенным, арбитражный суд не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ст. 19 ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Как предусмотрено ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен сторонами на период  с 01 октября 2016 года по 01 октября 2019 года. По акту приема-передачи от 01 октября истец передал ответчику  часть стены 5-ти этажного многоквартирного дома по ул. Димитрова,62 для размещения наружной рекламной конструкции  арендатора с имеющейся на ней металлической конструкцией.

Таким образом, срок действия договора сторонами определен 3 года, что порождает обязанность сторон  регистрировать  его  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно данных сторонами пояснений договор в установленном порядке зарегистрирован  не был.

Как следует из материалов дела, истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:г. Барнаул, ул. Дмитрова, 62 на основании решения общего собрания  от 22 августа 2016 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ по вопросу о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №62  по ул. Димитрова  от 22.08.2016  дано согласие  на заключение договоров управляющей организации  при эксплуатации общедомового имущества.  Решение принято 100% голосов от общего числа голосов собственников, что является достаточным для принятия решения.

Суд приходит к выводу, что оснований давать оценку указанному решению (протоколу) как недействительному у арбитражного суда не имеется, поскольку решение собрания никем не оспорено.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу  о том, что управляющая компания в рассматриваемом случае уполномочена на заключение договора аренды №15-16 от 01.10.2016 с  индивидуальным предпринимателем ФИО2

Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Обращаясь  с  требованием о признании договора незаключенным, истец оставил прежними основания, которые первоначально были указаны в качестве оснований для расторжения договора.

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при рассмотрении спора суд при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

С учетом указанной нормы права при рассмотрении требования о признании договора незаключенным, суд считает подлежащим применению законодательство, регулирующее вопросы заключенности договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606, 607, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы, в том числе здания, сооружения, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как предусмотрено ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, истец, являясь управляющей организацией, имел право на заключение договора аренды, письменная форма договора аренды соблюдена, в договоре аренды определено имущество, подлежащее передаче арендатору.  Договор аренды недвижимого имущества заключен на срок свыше 1 года, но государственная регистрация договора не проведена.

В силу вышеназванных норм права договор считается незаключенным.

Вместе с тем,  Президиум Высшего Арбитражного  Суда РФ в информационном письме от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указал, что пунктом 2 статьи 651 ГК РФ указал, что  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Кроме того, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), в связи с чем оснований для признания договора аренды незаключенным не имеется.

Доводы ответчика, указанные в качестве оснований искового заявления о размещении рекламной конструкции  в отсутствие разрешения  органов власти,  письменного уведомления истца и предварительной оплаты нашли своё подтверждение при рассмотрении спора, однако они не являются основаниями для признания договора незаключенным по указанным выше основаниям. Письменные обращения граждан об их несогласии с размещением рекламной конструкции на стене многоквартирного дома также не являются основаниями для признания договора незаключенным. Кроме этого на момент заключения договора согласие собственников жилых помещений на передачу имущества в аренду было получено.    

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                          О.А.Федотова