АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-42668/2018

г. Челябинск

28 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2019 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Скрыль С.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск, ОГРНИП 304744829400042

к обществу с ограниченной ответственностью «СтандартБир», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>

о расторжении договора и взыскании 374 436 руб. 18 коп., 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 – лично, личность удостоверена паспортом, ФИО3 – представителя, действующего на основании доверенности от 23.04.2019, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО4 – представителя, действующего на основании доверенности №37 от 09.01.2019, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Челябинск, г. Челябинск, (далее – истец, ИП ФИО2), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтандартБир» (далее – ответчик, ООО «СтандартБир»), о взыскании задолженности по арендной плате в общей сумме 260 000 руб., коммунальным платежам в сумме 106 571 руб. 18 коп., пени в сумме 7 865 руб., расторжении договора аренды  нежилого помещения б/н от 01.09.2018, обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

Истец неоднократно изменял размер иска, то увеличивая, то уменьшая сумму, изменял период. В итоге, сумма долга (арендные и коммунальные платежи) в процессе рассмотрения спора были оплачены ответчиком и в этой части, истцом заявлен отказ от иска. Отказ от иска в части задолженности по арендным и коммунальным платежам принят судом, производство по делу в этой части прекращено, о чем судом вынесено  определение в виде отдельного судебного акта.

В части размера пени, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принято уменьшение размера до 14 925 руб. Требования в части расторжения договора и обязании ответчика освободить занимаемое помещение остались без изменения.

В обоснование своих требований со ссылкой на статьи 309, 310, 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом приведены доводы о том, что ответчик  внесение арендных платежей в полном объеме не обеспечил. Данное обстоятельство, как полагает истец, также является основанием для расторжения договора аренды.

Ответчик высказал возражения против заявленного иска, представив в материалы дела письменный отзыв (л.д.56). Возражая, ответчик ссылается на то, что задолженность по арендным и коммунальным платежам на момент вынесения решения отсутствует, что, по мнению ответчика, исключает основания для расторжения договора. Ответчик сослался, что заинтересован в арендуемом помещении, ведет в нем предпринимательскую деятельность и регулярно перечисляет  арендодателю арендные и коммунальные платежи хотя и с небольшой задержкой. 

Учитывая изложенные выше обстоятельства, принимая во внимание положения части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что участники процесса самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела и несут соответствующие риски наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению такой информации, суд полагает извещение всех участвующих в деле лиц надлежащим.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «СтандартБир» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2018 (л.д. 9-13), по условиям которого арендатор передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 4 (кадастровый номер: 74-74-01/156/2009-400), общей площадью 111,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Помещение передано  арендатору по акту приема-передачи от 08.09.2018 (л.д. 14).

Право собственности  на переданное в аренду помещение принадлежит истцу, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2009 серия 74 АВ № 630341 (л.д. 24).

В соответствии с п.3.1. договора, арендная плата составляет 65 000 руб. ежемесячно, НДС не предусмотрен. Коммунальные платежи, оплата за отопление, водоснабжение, электроэнергию в арендную плату не входят и оплачиваются отдельно по количеству потребленных энергоресурсов по счетам, выставленным ресурсоснабжающими организациями.

Внесение арендной платы производится  ежемесячно безналичным платежом на расчетный счет арендодателя в срок до 5 числа месяца, за который вносится арендная плата.

Коммунальные услуги оплачиваются в течение 5-ти рабочих дней после выставления счетов на оплату  (п.п.3.1., 3.1.1, 3.3, 36 договора аренды).

Срок аренды определен сторонами 10 лет, начиная с даты передачи помещения в субаренду. 

При обращении с иском в суд,  в сумму долга по арендным и коммунальным платежам входила задолженность за 4 месяца: с сентября по декабрь 2018 года включительно в размере 260 000 руб.- по аренде; 106 571 руб. 18 коп. - по коммунальными платежам. Ответчик в процессе рассмотрения спора производил оплату арендных платежей и коммунальных услуг. Истец изменил период, определив его с января по март 2019 года включительно в размере 230 000 руб. (арендные платежи) и  в размере  74 642 руб. 18 коп. (коммунальные платежи). Однако уменьшение иска небыло принято судом, поскольку к каждому заседанию истец менял сумму иска и не мог точно определить сумму.

Между тем, сумму долга, включая арендные платежи и оплату коммунальных услуг, ответчик в процессе рассмотрения спора по существу оплатил. Истцом, как указано выше, заявлен отказ от иска в этой части.

До обращения с иском в суд в адрес ответчика истец направил досудебную претензию № 12/1118 от 12.11.2018, которая осталась без ответа и удовлетворения (л.д. 21,22).

Отсутствие со стороны ответчика действий по оплате задолженности за спорный период послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Судом установлено, что между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела и договор аренды, суд пришел к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, в том числе предмета договора аренды помещения, возможности его индивидуализировать, иных существенных условий договора, а, следовательно, о заключенности договора аренды нежилого помещения от 01.09.2018 согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на 5 лет, в рассматриваемой ситуации не препятствует его оценке как заключенного с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Из названных разъяснений следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Задолженность к моменту вынесения решения ответчиком оплачена. Однако оплата произведена с нарушением сроков оплаты, что привело к начислению пени на сумму долга.

Лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность установленную законом или договором (статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.5.6 договора в случае нарушения сроков снесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от размера арендной платы, срок внесении которой был нарушен, за каждый день просрочки. 

Поскольку условие о неустойке указано в тексте договора аренды, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством. Удовлетворение требований о взыскании договорной неустойки возможно только в случае наличия факта нарушения (ненадлежащего исполнения) должником основного обязательства.

Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы, суд считает требование истца о взыскании договорной пени за просрочку внесения арендной платы обоснованным.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить лицу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Материалами дела подтвержден факт просрочки исполнения обязательства по оплате арендных и коммунальных платежей.

Пеня рассчитана истцом за каждый месяц просрочки, а именно за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2018 года и в общей сумме составила 14 925 руб. (л.д. 108). Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, документально не опровергнута, контррасчет ответчиком суду не представлен (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расчет неустойки проверен и признан судом правильным. Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума № 7  следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявления о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком суду не представлено.

Доказательства несоразмерности неустойки и необоснованной выгоды истца в связи с ее чрезмерностью ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела не содержат

При изложенных обстоятельствах основания для уменьшения заявленной истцом пени у суда отсутствуют.

В порядке статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик доказательства отсутствия вины в неисполнении обязательств не представил, оснований для освобождения ответчика от ответственности суд не находит.

В отношении требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое помещение, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п.4.3 договора аренды стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда  арендатор, в том числе  более двух раз подряд по истечении установленного  договором срока платежа не вносит  арендную плату.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Предусмотренный законом обязательный досудебный порядок истцом соблюден, в адрес ответчика направлено уведомление от 06.11.2018 о наличии задолженности и в случае неоплаты долга, расторжении договора аренды (л.д. 109). Уведомление было получено ответчиком, о чем свидетельствует входящий штемпель на уведомлении.

Как следует из представленных суду платежных поручений, ответчик, получив названное выше уведомление, производил оплату  арендных платежей.

По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Между тем, материалами дела подтверждается, и истцом не оспаривается, что задолженность по арендной плате ООО «СтандартБир» полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.

Следовательно, суд не находит  оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию.

Более того, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не представил суду доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей  истцу причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи помещения в аренду.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2018 и как следствие обязании ответчика освободить помещение удовлетворению не подлежат. 

Исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что иск подлежит удовлетворению только в части взыскания пени за несвоевременное внесение арендных платежей. В части расторжения договора и обязании ответчика освободить занимаемое помещение суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

Госпошлина по иску на момент его подачи составляет 16 489 руб. 00 коп. Данная сумма включает в себя госпошлину по материальному требованию в сумме 10 489 руб. 00 коп. и по нематериальному требованию о расторжении договора в сумме 6 000 руб.

При подаче искового заявления госпошлина оплачена только в сумме  10 489 руб., что подтверждено чек-ордером  Челябинского отделения № 8597 от 20.12.2018 операция № 4999 (л.д. 7).

В отношении суммы госпошлины 6000 руб. истцу на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. 

Поскольку суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, то расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом отказа истца от иска в части взыскания задолженности по арендным платежам в сумме 260 000 руб. и коммунальным платежам в сумме 106 571 руб. 18 коп., распределению подлежит только госпошлина по оставшемуся требованию о взыскании неустойки (14 925 руб.). По данному требованию госпошлина составляет 2 000 руб. Названная сумма относится на ответчика и взыскивается  с последнего в пользу истца.

Следовательно, возврату истцу из доходов федерального бюджета  подлежит сумма 8 489 руб. (10 489 руб. – 2 000 руб.). Та часть госпошлины (6 000 руб. за требование о расторжении договора), которая фактически не была оплачена истцом при подаче иска, на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку суд пришел к выводу о необоснованности требований о расторжении договора и отказе в в этой части иска.

Однако, учитывая, что возврату истцу из доходов федерального бюджета подлежит сумма 8 489 руб., а взысканию с него же в доход федерального бюджета подлежит сумма 6 000 руб., суд считает возможным вычесть недоплаченную сумму госпошлины 6 000 руб. из той суммы 8 489 руб., которая подлежит возврату и вернуть истцу оставшуюся разницу, а именно 2 489 руб. (8 489 руб. – 6 000 руб.).

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-168, частью 2 стать 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтандартБир», г. Челябинск, ОГРН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск, ОГРНИП 304744829400042  неустойку  в сумме 14 925 руб. 00 коп., расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателя ФИО2, г. Челябинск, ОГРНИП 304744829400042  из доходов бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 2 489 руб., перечисленную по чек-ордеру Челябинского отделения № 8597 от 20.12.2018, операция № 4999, который остается в материалах дела.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

 Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции

Судья                                                                                   С.М. Скрыль

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения  апелляционной жалобы можно получить  соответственно  на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда httр://18aas.аrbitr.ru