АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-26476/2016

г. Владивосток

14 февраля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 февраля 2017 года. Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю  ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 1 698 174,34 рублей по арендным платежам по договору от 20.06.2014 №02-15065-001-Н-АР-7047-00 аренды недвижимого имущества, пени в размере 43 505,01 рублей

          при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО3, удостоверение, доверенность от 30.12.2016 №28/1-8267;

от ответчика – ФИО4, паспорт, доверенность от 11.02.2016;          

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока, обратилось с заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Индивидуальному предпринимателю  ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 20.06.2014 №02-15065-001-Н-АР-7047-00 аренды недвижимого имущества: здание-склад общей площадью 858,0 кв.м., лит.9, этажность: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, в размере 1 741 679,35 рублей, в том числе, 1 698 174,34 рублей – сума основного долга за период  с 30.06.2014 по 16.05.2016, пеню в сумме – 43 505,01 рублей за период с 30.06.2014 по 13.06.2016. 

         Как следует из материалов дела, в нарушение заключенного договора аренды нежилых помещений №02-15065-001-Н-АР-7047-00 от 20.06.2014  ответчик не своевременно вносил арендную плату в заявленном размере, в связи с чем, сложилась задолженность. На сумму задолженности начислена пеня.  

  Ответчик исковые требования оспорил, полагая, что истцом неправомерно при проведении расчета размера арендной платы не учтен  корректирующий коэффициент 0,4, установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства.

         Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

         20.06.2014 Управление муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества №02-15065-001-Н-АР-7047-00, согласно которому  в соответствии с настоящим договором и на основании протокола рассмотрения заявок  на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества №1 от 06.06.2014, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату  во временное владение и пользование недвижимое имущество – здание-склад, общей площадью 858,0 кв.м., лит.9, этажность: 1, адрес объекта: 

<

...>, для использования в целях «мастерские, склад». 

         В силу п.1.3 договора Арендодатель предоставляет Арендатору указанный объект во временное пользование на срок 20.06.2014 по 19.06.2019.

         Согласно п.3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 282 208,38 рублей. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным. 

          Письмом от 02.03.2015 №28/6-1253 ИП ФИО2 была уведомлена о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды от 20.06.2014 №02-15065-001-Н-АР-7047-00, исходя из коэффициента 1,12, установленного в соответствии с муниципальным правовым актом г.Владивостока от 06.11.2014 №147-МПА  с 01.03.2015 в размере 122 286,94 рублей в месяц без учета НДС, а с 01.01.2016 в размере 302 406,33 рублей в месяц без учета НДС. 

          Письмом от 04.04.2016 №28/6-4142 ИП ФИО2 была уведомлена о необходимости уплаты арендной платы за пользование объектом по договору аренды от 20.06.2014 №02-15065-001-Н-АР-7047-00, исходя из коэффициента инфляции 1,119, установленного Решением Думы г.Владивостока от 10.12.2002 №152, Постановлением администрации г.Владивостока №831 от 21.03.2016, с 01.03.2016 в размере 338 392,62 рублей в месяц без учета НДС. 

          18.05.2016 Истец направил в адрес ответчика Письмо №28/6-3620, в котором сообщал о сложившейся задолженности по оплате арендной платы по состоянию на 16.05.2016 в размере 1 741 679,35 рублей, в том числе  по арендной плате 1 698 174,34 рублей, пене 43 505,01 рублей и просил ее оплатить в течение 7 дней с момента получения настоящего уведомления. 

          В связи с не своевременным исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы истцом обратился с иском в суд  о взыскании суммы основанного долга в размере 1 698 174,34 рублей за период с 30.06.2014 по 16.05.2016 года, пени в размере 43 505,01 рублей за период с 30.06.2014 по 13.06.2016. 

         Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

 В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

  В силу ст.308 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

  Статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

          Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

          Истец производит расчет суммы основного долга в размере 1 698 174,34 рублей за период с 30.06.2014 по 16.05.2016 года руководствуясь полной ставкой арендной платы без учета корректирующего коэффициента с 01.03.2015 в размере 122 286,94 рублей в месяц без учета НДС,  с 01.01.2016 в размере 302 406,33 рублей в месяц без учета НДС. 

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении  индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы в размере 302 406,33 рублей определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. 

Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 нарушений требований антимонопольного законодательства.

Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик – индивидуальный предприниматель, следовательно, при определении размера арендной платы по Договору аренды недвижимого имущества от 20.06.2014 №02-15065-001-Н-АР-7047-00 подлежит применению понижающий коэффициент 0,4. 

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что ИП ФИО2 соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 № 2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», а, следовательно, истец с 01.01.2016 должен был применить к расчету арендный платежей по Договору аренды недвижимого имущества от 20.06.2014 №02-15065-001-Н-АР-7047-00 корректирующий коэффициент 0.4 и размер арендных отношений определить с 01.01.2016 – 122 286,94 рублей, с 01.03.2016 – 136 839,09 руб.

           Таким образом, суд считает, что истцом при расчете суммы основного долга необоснованно не был применен корректирующий, коэффициент поскольку ответчик является субъектом малого предпринимательства, а,  следовательно, при расчете суммы арендной платы истцом должен был быть применен корректирующий коэффициент 0,4.  

           Учитывая изложенное, суд, самостоятельно рассчитав сумму основного долга, исходя из корректирующий коэффициент 0,4 размера арендной платы,  считает необходимым  взыскать с ответчика суму основного долга в заявленный период в размере 75 800 рублей. В удовлетворении остальной части заявленных требований, суд считает необходимым отказать, в связи с неверным исчислением истцом  суммы  исковых требований. 

              В силу ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.4.1 договора при неуплате Арендатором платежей в установленные п.3.1 договора  сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности. 

          Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени, в связи с чем суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании суммы пени, исходя из суммы основного долга в размере  75 800 рублей,  в размере 27 542,87 рублей за период с 30.06.2014 по 13.06.2016, в силу ст.330 ГК РФ. В удовлетворении остальной части заявленных требований, суд считает необходимым отказать, в связи с неверным исчислением истцом  суммы  исковых требований. 

          В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возложены на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в размере  1 805 рублей. 

          Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 75 800 рублей 72 копейки основного долга, 27 542 рубля 87 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 1 805 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья   Жестилевская О.А.