СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-10644/2017(8)-АК

Дело № А60-16679/2015

29 августа 2023 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего       Макарова Т.В.,

судей                                      Гладких Е.О., Даниловой И.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя ПАО «Промсвязьбанк» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 14.07.2022);

при участии в судебном заседании в режиме веб-конференции:

представителя кредитора ФИО3 (паспорт, доверенность от 03.08.2021); 

представителя конкурсного управляющего ФИО4 – ФИО5 (паспорт, доверенность от 05.07.2023);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора ФИО3

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 30 июня 2023 года 

об отказе в удовлетворении заявления кредитора ФИО3 об изменении Положения о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника, 

вынесенное в рамках дела № А60-16679/2015 

о банкротстве ООО «Синие камни-2000» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2015 принято к производству заявление Администрации города Екатеринбурга о признании общества с ограниченной ответственностью «Синие камни-2000» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.08.2015 заявление Администрации признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6, член Ассоциации «Национальная организация арбитражных управляющих».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2016 в отношении общества «Синие камни-2000» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемой организации «Центральное Агентство Арбитражных Управляющих».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2016 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (далее – общество «Промсвязьбанк», Банк) в размере 50 730 632 руб. 95 коп., как обеспеченные залогом имущества должника по договорам об ипотеке от 18.11.2013 № ДИ0005-13-0058/01, от 30.12.2013 № ДИ0005-13-0058/02, от 27.11.2013 № ДИ0005-13-0059/01, от 20.10.2014 № ДИ0005-13-0056/01.

В Арбитражный суд Свердловской области 28.04.2017 поступило заявление ФИО7 об урегулировании разногласий по вопросам о порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2017 в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока отказано. Производство по заявлению ФИО7 о разрешении разногласий прекращено. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 (резолютивная часть от 14.08.2017) определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2017 по делу № А60-16679/2015 отменено в части отказа в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока; ФИО7 восстановлен процессуальный срок на подачу заявления о разрешении разногласий о начальной продажной цене залогового имущества. Судом разрешены разногласия, установлена начальная продажная цена залогового имущества должника ООО «Синие камни – 2000» в размере 75 761 000 руб. 91 коп.

В Арбитражный суд Свердловской области 19.02.2019 поступило заявление кредитора ФИО3 о внесении изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Синие камни-2000», являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора – банка (далее – Положение).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2020 разногласия о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога разрешены: 

– лоты № № 1, 2, 3, 4 объединены в единый лот «Комплекс объектов недвижимости, включающий: право аренды земельного участка (земли населенных пунктов), общей площадью 11 035 кв. м, кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40, срок аренды до 2025г.»; 

– установлена начальная цена предмета залога в размере 161 580 000 руб.

После внесения изменений в Положение арбитражным управляющим проведены торги в форме публичного предложения по продаже лота № 1, которые признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

В Арбитражный суд Свердловской области 17.06.2021 поступило заявление конкурсного кредитора ФИО7 о внесении изменений в Положение, в котором кредитор просил внести изменения в пункт 2.2 Положения, а именно единый лот № 1 разделить на три лота, предложив порядок формирования каждого из лотов.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2022 (оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022) заявление кредитора ФИО7 удовлетворено, судом внесены изменения в пункт 2.2 Положения, согласно которым единый лот разделен на три лота с определением стоимости каждого лота (с учетом проведенной судебной экспертизы):

лот № 1 – нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв.м, номер на поэтажном плане: подвал - помещения № № 2-3, 1 этаж - помещения № № 5-22, кадастровый номер 66:41:0602011:1303 (цена 35 960 000 руб.), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года, для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м, номер на поэтажном плане: подвал - помещения № № 2-3, 1 этаж - помещения № № 5-22, кадастровый номер 66:41:0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/16842,7 от 11 035 кв.м (цена 455 408 руб.). Общая стоимость лота № 1 – 36 415 408 руб. 00 коп.; 

лот № 2 – нежилое помещение в строении литера А, площадью 3 263 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № № 466, 468-472; 2 этаж - помещения № № 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458, условный номер 66-66-01/157/2013-635 (цена 52 982 000 руб.), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года, для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 3 263 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № № 466, 468-472, 2 этаж - помещения № № 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458, условный номер 66-66-01/157/2013-635, исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 11 035 кв.м (цена 1 733 142 руб.). Общая стоимость лота № 2 – 54 715 142 руб. 00 коп.; 

лот № 3 – нежилое помещение в строении литера А, площадью 4 195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения № № 473-475, 3 этаж - помещения № № 477-479, кровля помещения № 480, башня - помещения № № 482-483, условный номер 66-66-01/157/2013-610 (цена 66 977 000 руб.), эксплуатируемая кровля площадью 4 249,10 кв.м (цена 16 880 000 руб.), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11 035 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 года, для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4 195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения № № 473-475, 3 этаж - помещения № № 477-479, кровли помещения № 480, башни - помещения № № 482-483, условный номер 66-66-01/157/2013-610, эксплуатируемой кровли площадью 4 249,10 кв.м, исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11 035 кв.м (цена 4 485 402 руб.). Общая стоимость лота № 3 – 88 342 402 руб. 00 коп.

В Арбитражный суд Свердловской области 24.01.2023 поступила жалоба ФИО7 на действия (бездействие) арбитражного управляющего, в котором кредитор просил возложить на конкурсного управляющего ФИО4 обязанность произвести реализацию имущества должника путем повторного производства процедуры торгов на торговой площадке МЭТС в форме открытого аукциона имуществом должника путем опубликования нового сообщения о проведении торгов в соответствии с актуальной редакцией Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ООО «Синие камни-2000» с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2022 и определения Арбитражного суда Свердловской области от 14.09.2022 по делу А60-16679/2015.

Определением суда от 26.01.2023 судебное заседание по рассмотрению жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего назначено на 20.02.2023.

Также ФИО7 было подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ООО «Синие Камни-2000» совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС), вести прием заявок по торгам с 23.01.2023 по 31.01.2023 и приостановить процедуру торгов следующих лотов: лот № 1 стоимостью 36 415 408,00 рублей;         лот № 2 стоимостью 54 715 142,00 рублей; лот № 3 стоимостью 88 342 402,00 рублей. 

В Арбитражный суд Свердловской области 27.01.2023 поступило заявление ООО «Строительная компания «Электрические сети» о признании торгов недействительными, в которых заявитель просил признать незаконной процедуру реализации имущества ООО «Синие камни-2000» путем проведения торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС, сообщения 07.10.2022 и 17.12.2022) и обязать конкурсного управляющего ФИО4 повторно произвести торги имуществом должника на торговой площадке в форме открытого аукциона в соответствии с резолютивной частью определения Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2022 по делу А60-16679/2015, определения Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2022 по делу А60-16679/2015.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2023 заявление ООО «Строительная компания «Электрические сети» (ИНН 

<

***>) о признании торгов недействительными объединено с жалобой ФИО7 на действия (бездействие) арбитражного управляющего от 24.01.2023 для совместного рассмотрения, судебное заседание по рассмотрению заявлений (жалобы) назначено на 20.02.2023 в 12 час. 10 мин.

Также ООО «Строительная компания «Электрические сети» (ИНН 

<

***>) подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ООО «Синие камни-2000» ФИО4 совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС), вести прием заявок по торгам с 23.01.2023 по 31.01.2023 на срок до вступления судебного акта по заявлению от 27.01.2023 о признании торгов недействительными в законную силу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО «Синие Камни-2000» совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС), вести прием заявок по торгам с 23.01.2023 по 31.01.2023 и приостановить процедуру торгов следующих лотов:

- Лот № 1 – нежилое помещение (общей площадью 857,4 кв.м., номер на поэтажном плане: подвал помещение № 2-3, 1 этаж – помещения № 5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303 (цена 35 960 000,00 рублей), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал – помещение № 2-3, 1 этаж – помещения № 5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/16842,7 от 1 1035 кв.м. (цена 455 408,00 рублей), Общая стоимость лота 1 - 36 415 408 (Тридцать шесть миллионов четыреста пятнадцать тысяч четыреста восемь) рублей;

- Лот № 2 – нежилое помещение ((в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения № № 466, 468-472; 2 этаж помещения № № 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635) (цена 52 982 000,00 рублей), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 для эксплуатации нежилого помещения (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения № № 466, 468-472; 2 этаж помещения № № 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635), исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 11035 кв.м. (цена 1 733 142,00 рубля), Общая стоимость лота 2- 54715 142 (Пятьдесят четыре миллиона семьсот пятнадцать тысяч сто сорок два) рубля;

- Лот № 3 – нежилое помещение (в строении литера А, площадью 4195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж – помещения № № 473-475; 3 этаж – помещения № № 477-479; кровля помещения № № 480, башня – помещения № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610) (цена: 66 977 000,00 рублей; эксплуатируемая кровля площадью 4249,10 кв.м: 16 880 000,00 рублей; право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей площадью 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж – помещений № № 473-475; 3 этаж – помещения № № 477-479; кровли помещении № № 480, башни – помещений № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемой кровли площадью 4249,10 кв.м., исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11035 кв.м. (цена 4 485 402,00 рубля),-

на срок до вступления в законную силу решения суда по заявлению ООО «Строительная компания «Электрические сети» (ИНН 

<

***>) о признании торгов недействительными и жалобе ФИО7 на действия (бездействие) арбитражного управляющего.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.03.2023 (оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2023) в удовлетворении заявления ООО «Строительная компания «Электрические сети» (ИНН 

<

***>) о признании торгов недействительными и жалобы ФИО7 на действия (бездействие) арбитражного управляющего отказано.

В Арбитражный суд Свердловской области 15.05.2023 поступило заявление конкурсного управляющего ФИО4 об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2023.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2023 ходатайство конкурсного управляющего ФИО4 удовлетворено, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда свердловской области от 27.01.2023 по делу № А60-16679/2015 отменены. 

В Арбитражный суд Свердловской области 29.05.2023 поступило заявление ФИО3 об изменении Положения, в котором заявитель просит внести изменения в пункт 2.2 Положения, в части описания доли в праве аренды по каждому лоту:

По лоту 1: «... право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 г. для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал - помещение № 2-3, 1 этаж - помещения № 5-22, кадастровый № 66:41.0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/18410 от 11035 кв.м.»;

По лоту 2: «... право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 г. для эксплуатации нежилого помещения (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № № 466, 468-472; 2 этаж помещения № № •459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635), исходя из расчета арендной платы в размере 3263/18410 от 11035 кв.м.»;

По лоту 3: «... право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: 

<

...>, срок аренды до 2025 г. для эксплуатации нежилого помещения (в строении литера А), площадью 4195,6 кв.м., номера на поэтажном плане: 2 этаж – помещения № № 473-475; 3 этаж помещения № № 477-479, кровли помещения № № 480, башни – помещений № 483-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемой кровли площадью 4249,10 кв.м., исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/18410 от 11035 кв.м.».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2023 в удовлетворении заявления ФИО3 об изменении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Синие камни – 2000» путем разрешения разногласий с конкурсным управляющим и конкурсными кредиторами должника отказано. 

ФИО3, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке, просит определение отменить и принять новый судебный акт, которым внести изменения в пункт 2.2 Положения в части описания доли в праве аренды по каждому лоту.

В апелляционной жалобе ссылаясь на положения пункта 2 статьи 139 Закона о банкротстве, а также пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах удовлетворения требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указывает, что возможность заявления о необходимости внесения изменений в Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника не ограничена Законом о банкротстве по сроку; данная возможность предусмотрена законом именно в расчете на выявление возможных ошибок в тексте Положения уже после его утверждения, либо изменение обстоятельств реализации имущества. Ссылаясь на то, что согласно утвержденному Положения, в состав каждого лота включено право аренды единого земельного участка, настаивает на том, что в данном случае имеет место ошибка в описании лотов. Отмечает, что доли в праве аренды одного земельного участка распределены между лотами пропорционально площади нежилых помещений, включенных в данный лот, к общей площади всех зданий и помещений, расположенных на данном земельном участке. Считает, что ошибка в указании общей площади помещений, расположенных на данном земельном участке очевидна и подтверждается данными из ЕГРН (18410 кв.м. вместо 16842,7 кв.м.) и не опровергнута конкурсным управляющим или залоговым кредитором. Кроме того, указывает, что сведения об общей площади объектов недвижимости, указанные в договоре и дополнительном соглашении 2010 и 2011 годов неправильно оценивать как окончательные и опираться при этом лишь на текст договора безотносительно сведений из ЕГРН, поскольку после подписания договора аренды и дополнительного соглашения к нему были возведены новые объекты недвижимости, что повлияло на общую площадь объекта недвижимости на участке; в силу пункта 2.2.1 договора аренды при изменении общей площади объектов недвижимости на участке, данные сведения учитываются арендодателем и указываются в расчете арендной платы, направляемой ежегодно арендатору как приложение к договору аренды. Считает, что при наличии подобной ошибки условия продажи имущества должника нельзя считать в достаточной степени определенными, что является основанием для внесения изменения в утвержденное Положения, поскольку влияют на права кредиторов должника, самого должника, а также неопределенного круга лиц, потенциальных покупателей имущества должника. Оспаривает доводы арбитражного управляющего о том, что права и законные интересы общества, как зареестрового кредитора, не затрагиваются в процессе банкротства должника, отмечает, что Закон о банкротстве не ограничивает зареестрового кредитора в праве на подачу соответствующего заявления с целью защиты прав кредиторов и иных лиц. Также считает указания конкурсного управляющего на злоупотребление правом и затягивание со стороны кредитора процедуры торгов являются необоснованными и беспочвенными.

Кроме того, кредитором было заявлено о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ФИО4 совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС), вести прием заявок по торгам на срок до вступления судебного акта в законную силу.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 апелляционная жалоба кредитора ФИО3 принята к производству суда и назначена к рассмотрению на 10 час. 30 мин. 22.08.2023. 

Этим же определением, до рассмотрения вышеуказанной апелляционной жалобы по существу приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО «Синие Камни-2000» ФИО4 совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС), а также вести прием заявок. 

В Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 17.07.2023 от кредитора ФИО3 поступило ходатайство о замене ранее принятых обеспечительных мер, мотивированное тем, что при подготовке апелляционной жалобы апеллянтом ошибочно был указан старый номер торгов на торговой площадке 104959-МЭТС вместо 119374-МЭТС; в ходатайстве о принятии обеспечительных мер указан номер торговой процедуры № 104959-МЭТС, при этом за день до подачи в суд апелляционной жалобы с 03.07.2023 конкурсный управляющий ФИО4 перешел к проведению торгов имуществом общества «Синие камни-2000» в форме публичного предложения, номер торговой процедуры № 119374-МЭТС. В связи с изложенными обстоятельствами ФИО3 ходатайствует о замене ранее принятых обеспечительных мер, просит принять аналогичные обеспечительные меры в отношении торговой процедуры № 119374-МЭТС, открытой на настоящий момент.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 заявление ФИО3 удовлетворено частично, произведена замена обеспечительных мер, принятых определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу № А60-16679/2015, в виде запрета конкурсному управляющему общества «Синие камни-2000» ФИО4 совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959- МЭТС), а также вести прием заявок по торгам на обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему общества «Синие Камни-2000» ФИО4 совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме публичного предложения на торговой площадке МЭТС (номер торгов 119374-МЭТС). В остальной части требований отказано. 

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего ФИО4, кредитора ПАО «Промсвязьбанк» поступили письменные отзывы, в которых конкурсный управляющий и кредитор просят определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

От кредитора ФИО3 поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, в которых кредитор настаивает на том, что расчет арендной платы, содержащийся в договоре аренды земельного участка № 6-1146 от 27.09.2010 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 06.12.2011) не актуален, поскольку, для проверки сведений, содержащихся в договоре аренды конкурсный управляющий с заявлением в регистрирующие органы не обращался, сведения в отношении земельного участка из государственных/муниципальных органов не истребовал, достаточных мер, направленных на получение соответствующей документации в отношении спорных объектов – земельного участка конкурсным управляющим не предпринято, что повлекло неопределенность условий торгов. Отмечает, что в процессе реализации имущества должника на торгах, кредитору стало известно о неактуальности объема имущественных прав (прав аренды) должника, выставленных к продаже; в подтверждение реального объема прав должника в праве аренды земельного участка была представлена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.04.2023 № КУВИ-001/2023-99957026, полученную в отношении земельного участка 66:41:0000000:999. Указывает, что в случае применении площади (указанной в ЕГРН) в расчете доли права аренды в каждом из лотов, продаваемая в праве окажется меньше нежели указана в Положении, т.е. должнику фактически принадлежит меньший объем прав, чем указан в описании лотов в Положении. Настаивает на том, что в рассматриваемом случае имеет место неверно определение объема прав должника подлежащих реализации, то проведение торгов на основании Положения в текущей редакции приведет к ситуации, когда победитель торгов не сможет пользоваться земельным участков в объеме приобретенных им прав аренды земельного участка. Ссылаясь на неопределенность условий проведения торгов, а именно недостоверность условия об объеме имущественных прав в праве аренды земельного участка, предлагаемых к продаже, настаивает на том, что в рассматриваемом случае имеется необходимость во внесении изменений в Положение в части описания предмета торгов (права аренды земельного участка) по лоту № 1,2,3. Просит определение отменить и принять новый судебный акт, которым внести изменения в пункт 2.2 Положения в части описания доли в праве аренды по каждому лоту.

В судебном заседании представитель ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить и принять новый судебный акт.

Представители конкурсного управляющего ФИО4 и кредитора ПАО «Промсвязьбанк» возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно абзацу 6 части 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 указанного Закона.

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Закона, и с учетом положений статьи 138 Закона.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах (п. 4 ст. 138).

Как следует из материалов дела, обращаясь в арбитражный суд с заявлением о внесении изменений в пункт 2.2 Положения в части описания доли в праве аренды по каждому лоту, ФИО3 указал, что выставление на торги объекта недвижимости исходя из несоответствующих действительности основных характеристик каждого лота (нахождение имущества в аренде) способно привести в заблуждение потенциальных покупателей, повлечь споры в отношении предмета торгов, признание торгов недействительными, поскольку в период проведения торгов конкурсным управляющим недостоверно указано сообщение о выставленных на продажу лотах и их составе.

ФИО3 заявил о наличии разногласий по Положению о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога по требованиям ПАО «Промсвязьбанк», о наличии оснований для приостановки торгов и внесения изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога по требованиям ПАО «Промсвязьбанк», и обращает внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды земельного участка № 6-1146 от 27.09.2010 (далее - Договор аренды) Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на пятнадцать лет за плату неделимый земельный участок (далее - Участок) с множественностью лиц на стороне Арендатора.

В пункте 1.2. договора аренды указано, что стороны по настоящему договору договариваются о согласии на вступление в настоящий договор на стороне Арендатора иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на участке.

Как указано в п. 2.1.1. Договора аренды, объектом по настоящему договору является Участок, имеющий местоположение по адресу: ул. Хрустальная, 40 в городе Екатеринбурге, в пределах границ, указанных в плане земельного участка...

При этом согласно пункта 2.1.5. договора аренды, участок предоставляется под комплексную трехэтажную автостоянку с подземным гаражом и овощехранилищем (лит. А) общей площадью 12 974,4 кв.м, в том числе:

ООО «СИНИЕ КАМНИ-2000» для эксплуатации помещений общей площадью 12974,4 кв.м. Таким образом, учитывая, что в собственности ФИО8, как уверяет заявитель, находятся овощные ямы, расположенные в строении Литер А (право собственности зарегистрировано в 2009 году, то есть до заключения Договора аренды), а также гаражные боксы, в том числе приобретенные у ООО «Синие камни-2000» по Договору купли-продажи от 29.07.2013, совокупная площадь принадлежащих ФИО8 нежилых помещений уже учтена в составе общей площади комплексной трехэтажной автостоянки с подземным гаражом и овощехранилищем (лит. А), под использование которой предоставлен Участок.

Произведенный конкурсным управляющим ООО «Синие камни-2000» основан на положениях договора аренды, в соответствии с абз. 1 п. 2.2.1. которого размер арендной платы определяется Арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно абзацам 3 и 4 пункта 2.2.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 06.12.2011), размер арендной платы для каждого Арендатора определяется Арендодателем пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в его собственности (пользовании), к общей площади объекта недвижимости, расположенного на Участке: ООО «СИНИЕ КАМНИ-2000» в размере 8 566,2/16842,7 от 11 035 кв.м для эксплуатации помещений автостоянки, в размере 3868,3/16842,7 от 11 035 кв.м под строительство гаражей для личного пользования.

Таким образом, произведенный конкурсным управляющим порядок расчета стоимости аренды основан на договоре аренды, оснований не доверять которому у управляющего нет.

Следует отметить, что право на перерасчет размера арендной платы (в том числе соответствующей пропорции) принадлежит арендатору – Администрации города Екатеринбурга, которая до настоящего времени начисляет должнику текущие платежи за аренду из общей площади объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке – 16 842,7 кв.м.

При этом, ни ФИО8, ни иные собственники (пользователи) объектов недвижимого имущества, как Арендаторы по договору аренды, с требованием о перерасчете размера арендной платы в связи с возможным увеличением площадей объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, к Арендодателю (Администрация г. Екатеринбурга) не обращались, а именно таким обращение они могли защитить свои права и законные интересы.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, 07.06.2023 организатором торгов – конкурсным управляющим ООО «Синие камни-2000» повторный аукцион по продаже имущества должника, в том числе права аренды земельного участка, признан несостоявшимся в виду отсутствия заявок на участие. Общая начальная стоимость имущества должника на повторных торгах (всех трех лотов) составляет более 161,5 млн рублей, в то время как общая сумма реестровых и «зареестровых» требований в настоящий момент составляет менее 60 млн. рублей.

Таким образом, размер арендной платы по существу не влияет на стоимость имущества, предусмотренную для заключения договора купли-продажи, кроме того информация о стоимости и порядке аренды размещена в сообщениях о проведении торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предлагаемые заявителем изменения не повлияют на стоимость реализуемого конкурсным управляющим имущества, порядок и условия проведения торгов, а лишь приведут к затягиванию и без того очень длительной процедуры банкротства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, оснований для которой не имеется, поскольку судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного судебного акта обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Как указывалось ранее, определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу № А60-16679/2015 были приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО «Синие Камни-2000» ФИО4 совершать действия по продаже имущества должника путем открытых торгов в форме открытого аукциона на торговой площадке МЭТС (номер торгов 104959-МЭТС), а также вести прием заявок, до рассмотрения по существу апелляционной жалобы кредитора ФИО3 на определение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2023.

Поскольку апелляционная жалоба кредитора ФИО3 на определение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2023 рассмотрена, оснований для сохранения принятых обеспечительных мер не имеется, принятые определением семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу № А60-16679/2015 (с учетом определения Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 о замене обеспечительных мер) подлежат отмене.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на обжалуемый судебный акт государственной пошлиной не облагается.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 30 июня 2023 года по делу № А60-16679/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2023 по делу № А60-16679/2015 (с учетом определения Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 о замене обеспечительных мер).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Т.В. Макаров 

 

Судьи

 

Е.О. Гладких 

 

 

И.П. Данилова