Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-74120/2021

02 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  02 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» (191186, 

<

...>, литер А, помещение 11-Н, комната 16, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (191186, 

<

...>, литер А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); 

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (191186, 

<

...>, литер А, ОГРН: 05.05.2009, ИНН: 

<

***>);

об изменении условий договора аренды федерального недвижимого имущества

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по  доверенности от 25.08.2021;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 09.12.2021;

- от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича»  (далее – ответчик) с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества от 01.12.2019 М10500ЛЭ19042, заключенному между сторонами, за период с 01.04,2020 года по 14.06.2020 года на 75 % в связи с фактическим неосуществлением деятельности и невозможностью использования объекта аренды полностью, за период с 15.06.2020 года по 12.07.2020 года на 50% в связи с фактическим неосуществлением деятельности и невозможностью использования объекта аренды более чем наполовину.

 

Определением суда от 20.08.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу. Этим же определением к участию в настоящем деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

          В настоящее судебное заседание стороны явились. 

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве, указывая на то, что действующим законодательством он ограничен в праве уменьшать арендную плату, а также на то, что в период действия ограничительных мер, он не препятствовал истцу в пользовании помещением.

Извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства третье лицо в настоящее судебное заседание не явилось, что в силу положений части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом, как арендатором, и ответчиком, как арендодателем, заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 01.12.2019 № 10500АЭ19042 (далее - договор), по которому во владение и пользование истцу передана часть нежилого помещения 1-го этажа № 11-Н (комнаты № 1, 2, 16-20) (далее - Объект) в нежилом здании с кадастровым номером 78:31:0001258:223 по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская улица, д. 20, лит. А, помещение 4-Н, 5-Н, 11-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 5ЛК, 6ЛК, 7ЛК (далее - Нежилое здание).

Общая площадь переданного в аренду Объекта - 249,3 кв. м. Объект передан арендатору с целью использования под торговые (сфера услуг) помещения (далее -Разрешенное использование) (пункт 1. 1 договора).

Объект принадлежит арендодателю на праве оперативного управления (регистрационный номер - 78-01-96/2001-48.2, дата регистрации - 06.06.2001) (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.2. договора срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи Объекта и заканчивается 30.11.2024.

            Подписанием договора истец принял на себя обязательство уплачивать ответчику арендную плату в порядке, размере  и сроки, предусмотренные договором.

Вместе с тем, полагая, что как организация, включенная в перечень наиболее пострадавших в условиях распространения новой короновирусной инфекции, истец обратился к ответчику с претензией от 22.06.2021 № 21, в которой потребовал: 1) уменьшить арендную плату за период с 01.04.2020 года по 14.06.2020 года путем предоставления арендатору скидки в размере 75 % по арендным платежам за период с 01.04.2020 года по 14.06.2020 года в связи с невозможностью использования Объекта аренды полностью; 2) уменьшить арендную плату за период с 15.06.2020 года по 12.07.2020 года путем предоставления арендатору скидки в размере 50 % по арендным платежам за период с 15.06.2020 года по 12.07.2020 года в связи с невозможностью использования Объекта аренды более чем наполовину; 3) внести соответствующие изменения  договор. Требования, изложенные в претензии, оставлены ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закона №98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Пунктом 3 этой же статьи Закона предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства (микропредприятне, включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 г.), и осуществляет деятельность - предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (ОКВЭД 96.02), то есть отнесено к отрасли по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 №121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее - Постановление № 121) с 28.03.2020  по 14.06.2020  на территории Санкт-Петербурга была запрещена полностью работа парикмахерских и салонов красоты, а с 15.06.2020 по 12.07.2020 частично разрешена работа парикмахерских с большими ограничениями.

Таким образом, истец, во исполнение указанных выше нормативно-правовых актов, не использовал объект в период с 28.03.2020 по 14.06.2020, а с 15.06.2020 по 12.07.2020 использовал с ограничениями, в связи с чем, истец вправе требовать уменьшения арендной платы за спорный период.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении спорного договора аренды вызвано причинами, независящими от сторон и не могло быть преодолено при разумной степени заботливости и осмотрительности со стороны арендатора.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу о необходимости уменьшить размер постоянной части арендной платы в период с  01.04.2020 года по 14.06.2020 и с 15.06.2020 года по 12.07.2020 года на 50%.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, содержатся рекомендации, согласно которым размер сниженной арендной платы, например, может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Поскольку введение коронавирусных ограничений затрагивает права как арендатора, так и арендодателя, который также не получает выручку от сдачи имущества в аренду, суд считает, что требование заявителя об уменьшении размера постоянной арендной платы за период, в течение которого помещение не могло быть использовано арендатором в силу введенных ограничений на 75%, не будет отвечать признакам справедливости и разумности, справедливости.

Уменьшение арендной платы в спорный период на 50% надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

         Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Внести изменения в договор аренды федерального недвижимого имущества от 01.12.2019 М10500ЛЭ19042, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» и Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича»  путем уменьшения арендной платы за период с  01.04.2020 года по 14.06.2020 и с 15.06.2020 года по 12.07.2020 года на 50%.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Престиж-Велла» 6 000,00 рублей государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Балакир М.В.