ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4150/2024

г. Челябинск

17 апреля 2024 года

Дело № А34-20581/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Курганской области от 01.02.2024 по делу № А34-20581/2022.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Курганский городской суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – заинтересованное лицо, Администрация) с требованием о возложении обязанности предоставить право выкупа за плату земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 45:25:030604:1905, без проведения торгов на основании заявления ФИО1 от 10.09.2021 путем направления в адрес ФИО1 проекта договора купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 11-13).

Определением Курганского городского суда Курганской области от 09.11.2022 дело по иску ИП ФИО1 к Администрации передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Курганской области (т. 1 л.д. 53).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 22.11.2023 на основании статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена ненадлежащего заинтересованного лица Администрации на надлежащего – Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – Департамент).

В период рассмотрения спора ИП ФИО1 неоднократно уточнял заявленные требования, окончательно просил суд возложить на Департамент  обязанность предоставить ИП ФИО1 право выкупа за плату земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 45:25:030604:1905), без проведения торгов на основании заявления ФИО1 от 10.09.2021 путем направления в адрес ФИО1 проекта договора купли-продажи земельного участка с учётом кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на 10.09.2021 (момент подачи заявления ФИО1, отказ по которому судом признан незаконным) (т. 2 л.д. 115-116).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 01.02.2024 (резолютивная часть от 22.01.2024) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП ФИО1 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что в рамках действующего законодательства, в соответствии с договором аренды земельного участка № 133 от 15.06.2020  ИП ФИО1 спорный земельный участок был освоен, построено капитальное строение (автомойка), зонирование участка осуществлено в соответствии в проектной документацией «Схема планировочной организации земельного участка», на основании которой 30.04.2020 Администрацией было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 45-БШ45301000-22-2020. Апеллянт полагал, что статья 39.16. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, что данная статья не предусматривает такого основания для отказа как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Апеллянт указал, что в письмах Департамента от 08.10.2021 и от 21.07.2022 отсутствуют основания для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ. 

Податель апелляционной жалобы указал, что ранее аналогичный отказ Департамента был признан незаконным решением Курганского городского суда Курганской области от 15.02.2022 по делу № 2а-2307/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Курганского областного суда от 15.06.2022, в силу чего полагал, что оснований для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка не имелось.

Апеллянт отметил, что спорный земельный участок необходимым целиком для эксплуатации капитального строения (автомойки), а также иных вспомогательных объектов, необходимых для функционирования автомойки; что представленная Департаментом в материалы дела схема возможного раздела земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:2209, подготовленная специалистом МКУ «Городская инспекция по земельным отношениям» ФИО2, нарушает действующее земельное законодательство, так как земельный участок с кадастровым номером 45:25:030604:1905 является неделимым и разделу не подлежит, предполагаемая разделённая часть земельного участка не содержит подъездные пути к зданию, в связи с чем отсутствует возможность ИП ФИО1 осуществлять деятельность на данном участке, а именно, выполнять функциональные обязанности мойки автотранспорта.

Апеллянт полагал, что судом первой инстанции была дана ненадлежащая оценка заключению кадастрового инженера ФИО3, заключению эксперта от 22.09.2023.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был оформлен договор аренды земельного участка № 133 от 15.06.2020 (далее также – договор, т. 1 л.д. 16-19), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населённых пунктов (далее – участок) с кадастровым номером 45:25:030604:1905, площадью 1 242 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Согласно п. 1.2. договора разрешенное использование земельного участка: объекты придорожного сервиса (автомойка).

В силу раздела 2 договора срок аренды земельного участка установлен согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ на 49 лет с даты подписания акта приёма-передачи земельного участка.

По акту приема-передачи земельного участка в аренду от 15.06.2020 земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 45:25:030604:1905, площадью 1 242 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, передан в арендное пользование ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 20).

На земельном участке с кадастровым номером 45:25:030604:1905 в 2020 году ИП ФИО1 построено нежилое здание (автомойка) (капитальное строение), которое введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.04.2020 № 45-RU453301000-22-2020 (т. 1 л.д. 21-22).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.05.2020 за ИП ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание – автомойка с кадастровым номером 45:25:030604:2209, площадью 46,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 48-50).

10.09.2021 ИП ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, находящегося по адресу: 

<

...>, для эксплуатации, расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности.

Письмом от 08.10.2021 № Ш-76.4-505-А Департамент отказал ИП ФИО1 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего на права собственности заявителю (т. 1 л.д. 29-30).

Решением Курганского городского суда Курганской области от 15.02.2022 по делу № 2а-2307/2022 отказ Департамента, выраженный в письме участка от 08.10.2021 № Ш76.4-505-A в предоставлении в собственность за плату земельного, признан незаконным, на Департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 (т. 1 л.д. 23-25).

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Курганского областного суда от 15.06.2022 решение Курганского городского суда Курганской области от 15.02.2022 по делу № 2а-2307/2022 оставлено без изменения (т. 1 л.д. 26-28).

Письмом 21.07.2022 № Ш-854-А Департамент повторно отказал ИП ФИО1 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, указав в том числе на то, что предоставление в собственность указанного земельного участка для эксплуатации автомойки, площадью 46,5 кв.м, возможно только после раздела указанного земельного участка (т. 1 л.д. 31-32).

Полагая указанный отказ Департамента не соответствующим действующему законодательству и нарушающим экономические интересы заявителя, ИП ФИО1 обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В период рассмотрения спора, по ходатайству ИП ФИО1, определением Арбитражного суда Курганской области от 28.07.2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «БазисГео» ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 45:25:030604:2209, площадью 46,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.».

В материалы дела поступило заключение эксперта от 22.09.2023, согласно которому необходимая площадь для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости – здания автомойки с кадастровым номером 45:25:030604:2209, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030604:1905 составляет 1 242 кв.м и соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905 (т. 2 л.д. 54-95).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности заявителем объективной необходимости использования всей площади земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905 для эксплуатации построенного им объекта недвижимости, находящегося у заявителя на праве собственности. Заключение эксперта ФИО4 не принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего необходимость предоставления заявителю всего испрашиваемого земельного участка. Суд посчитал, что то обстоятельство, что весь земельный участок используется с целью эксплуатации автомойки само по себе не свидетельствует о том, что для непосредственной эксплуатации принадлежащих истцу объекта площадью 46,5 кв.м объективно необходим земельный участок площадью 1 242 кв. м, который будет отчужден из публичной собственности и предоставлен в частную собственность на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы заявителя, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

При этом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 также указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу, что право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ранее аналогичный обжалуемому отказ Департамента был признан незаконным решением Курганского городского суда Курганской области от 15.02.2022 по делу № 2а-2307/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Курганского областного суда от 15.06.2022, не приняты апелляционным судом, поскольку Курганским городским судом Курганской области вопрос о предоставлении заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905 не был разрешен по существу, Курганский городской суд лишь обязал Департамент повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

При этом, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно положениям статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Заявитель в рамках настоящего дела должен был доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади, поскольку бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка № 133 от 15.06.2020 ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, площадью 1 242 кв.м., в границах, указанных в выписке Единого государственного реестра недвижимости от  19.05.2020 № КУВИ-002/2020-697655, находящегося по адресу: находящегося по адресу: 

<

...>.

На земельном участке с кадастровым номером 45:25:030604:1905 по адресу: 

<

...> находится объект недвижимости – здание автомойки с кадастровым номером 45:25:030604:2209, площадью 46,5 кв.м, принадлежащее ИП ФИО1 на праве собственности.

Иные объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, на спорном участке отсутствуют.

Как следует из материалов дела, заявляя о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, ИП ФИО1 заявлено требование о предоставлении ему указанного земельного участка всей площадью на основании статьи 39.20 ЗК РФ для эксплуатации единственного объекта недвижимости.

Площадь испрашиваемого земельного участка составляет 1 242 кв.м, а площадь расположенного на нем объекта недвижимости – 46.5 кв.м, что более чем в 26 раз превышает площадь объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного на указанном земельном участке.

Доказательства, объективно и достоверно подтверждающие, что для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости - здание автомойки с кадастровым номером 45:25:030604:2209 площадью 46,5 кв.м необходим именно земельный участок площадью 1 242 кв.м, а не меньшей площадью, суду первой инстанции не представлены.

ИП ФИО1 было представлено заключение кадастрового инженера ФИО5 от 08.02.2023 (т. 1 л.д. 60-64), согласно которому учитывая наличие зарегистрированного права на здание, которое является основным видом разрешенного использования, сведения, содержащиеся в проектной документации, согласованной при строительстве здания автомойки, включая сведения об обеспечении жизнедеятельности маломобильных групп населения, соблюдение санитарных норм и правил, противопожарных требований, требований градостроительных регламентов, требований земельного законодательства к делимости земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 45:25:030604:1905 площадью 1 242 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, является неделимым. 

При этом сам кадастровый инженер ФИО5 установил, что Правилами землепользования и застройки г. Кургана установлен предельный минимальный размер земельных участков с видом разрешенного использования «автомобильные мойки» всего в 500 кв.м, а в восточной части земельного участка кадастровым инженером была выявлена парковка автомобилей, которая является отдельно стоящей стоянкой автомобилей.

С учетом изложенного, вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции  обоснованно не принял заключение кадастрового инженера ФИО5 от 08.02.2023 в качестве доказательства, подтверждающего соразмерность испрашиваемого земельного участка площади землепользования, необходимой для эксплуатации автомойки заявителя по назначению.

ИП ФИО1 также было представлено нормативное обоснование размеров земельного участка для эксплуатации объектов придорожного сервиса, подготовленное архитектором ФИО6 (т. 1 л.д. 107-116).

Однако Департаментом была подготовлена и представлена в материалы дела схема возможного раздела земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905, подготовленная специалистом МКУ «Городская инспекция по земельным отношениям» ФИО2 (т. 1 л.д. 93), опровергающая доводы ИП ФИО1

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена экспертиза с целью определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 45:25:030604:2209, площадью 46,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно заключению эксперта от 22.09.2023 необходимая площадь для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости – здания автомойки с кадастровым номером 45:25:030604:2209, площадью 46,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030604:1905 составляет 1 242 кв.м. и соответствует площади участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905.

При этом в заключении экспертом было указано, что, учитывая фактическую организацию земельного участка на основании сведений проектной документации, вышеприведенных требований нормативной документации, из площади 1 242 кв.м должны использоваться всего 863,4 кв.м.

Экспертом были выявлены и отражены на схеме № 6 неиспользуемые части спорного земельного участка, не необходимые для эксплуатации автомойки заявителя (т. 2 л.д. 78), однако эксперт посчитал, что образование  неиспользуемых частей спорного земельного участка в качестве самостоятельных земельных участков приведет к изломанности и вкрапливанию границ участков, что противоречит положениям статьи 11.9 ЗК РФ.

Повторно проанализировав содержание заключения эксперта от 22.09.2023, апелляционный суд согласился с его критической оценкой судом первой инстанции.

В частности, экспертом не было обоснованно выделение под мусорные контейнеры отдельной части спорного земельного участка и невозможность их размещения поблизости от здания автомойки. Аналогичным образом эксперт не обосновал выделение самостоятельного фрагмента неиспользуемого участка № 3 площадью 34 кв.м и невозможность его соединения с фрагментом № 2 за счет перемещения предполагаемой стоянки автомобилей южнее, тогда как указанное позволило бы более эффективно решить вопрос с перераспределением земель. Фрагмент неиспользуемого участка № 5 площадью 201,9 кв.м экспертом необоснованно был смещен к центру земельного участка, ближе к зданию автомойки, а не к фрагментам №№ 6 и 7, тогда как согласно сведениям публичной кадастровой карты (т. 2 л.д. 63) земли западнее спорного земельного участка являются нераспределенными (не поставленными на кадастровый учет), в силу чего фрагменты неиспользуемого участка №№ 5-7 могут участвовать в дальнейшем предоставлении смежного земельного участка, а не быть предоставленными ИП ФИО1

Апелляционным судом на фото 5 (т. 2 л.д. 68), фото 6, 7 (т. 2 л.д. 69), фото 8 (т. 2 л.д. 70) заключения эксперта от 22.09.2023 также усмотрено, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030604:1905, непосредственно к автомойке возможен не только с улицы общего пользования – пр-та маршала ФИО7, но и со смежного земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:22, что также исключает необходимость предоставления  ИП ФИО1 всей площади испрашиваемого земельного участка.

Однако судебным экспертом данные обстоятельства были проигнорированы и не изучены в представленном в дело заключении эксперта от 22.09.2023.

Заключение эксперта ФИО4 обоснованно не было принято судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства соразмерности площади испрашиваемого земельного участка, поскольку нормативные размеры земельного участка, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости являются нормативными (декларативными), ИП ФИО1 при фактическом использовании земельного участка такие нормативы не учитывались, пространство организовано по иному – вопрос о подъезде к объекту недвижимости с кадастровым номером 45:25:030604:2209 иным путем, отличным от указанных в заключении эксперта сторонами не рассматривался.

Суд первой инстанции установил, что фактически спорный земельный участок, заявленный к выкупу, используется истцом в качестве проезда к объекту недвижимости.

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 № 9626/08, от 02.03.2010 № 14971/09, от 20.10.2010 № 6200/10, критерием отнесения к объектам недвижимости тех объектов, которые представляют собой покрытие земельного участка, является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные площадки предназначены. При этом возможность самостоятельного использования части земельного участка, содержащего искусственное покрытие, должна обеспечиваться именно за счет создания такого покрытия.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность земельного участка, на котором находится, но не обладает самостоятельными полезными свойствами.

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не являются недвижимостью.

Такие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью и потому следуют его юридической судьбе.

Наличие у объекта физических признаков, свидетельствующих о его неразрывной связи с землей, не свидетельствует о возможности отнесения данного объекта к самостоятельной вещи без связи с самим земельным участком, на котором асфальтовое покрытие расположено, что исключает отнесение асфальтового покрытия к недвижимой вещи в юридическом смысле.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что суждение ИП ФИО1 о том, что имеет значение размер фактического землепользования, определенный арендатором земельного участка, и должен в данном конкретном случае рассматриваться как презумпция исключительного права на выкуп земельного участка вне зависимости от площади объекта недвижимости и площади участка, основано на неправильном толковании положений земельного законодательства о порядке предоставления земельных участков из публичной собственности в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ.

Допустимых и бесспорных доказательств объективной необходимости использования всей площади спорного участка для эксплуатации указанного объекта заявителем суду первой инстанции не представлено.

Как верно было указано судом первой инстанции, в данном случае заявитель желает осуществлять эксплуатацию принадлежащего ему объекта недвижимости с максимально комфортными для него и его клиентов условиями, однако это обстоятельство не может свидетельствовать о наличии законных оснований для предоставления ему спорного земельного участка категории земель населенных пунктов.

Вопреки возражениям апеллянта относительно изначального формирования спорного земельного участка в испрашиваемом им размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

С учетом того, что площадь испрашиваемого земельного участка является несоразмерной и превышает площадь объекта недвижимого имущества, в целях эксплуатации которого испрашивается земельный участок, что земельный участок не освоен в настоящее время, даже исходя из представленной заявителем проектной документации, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении заявления ИП ФИО1 о предоставлении ему в собственность путем выкупа всего земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905 в порядке реализации положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Поскольку обращением в суд с рассматриваемым требованием ИП ФИО1 преследовал цель не определения площади земли, необходимой для эксплуатации и функционирования принадлежащей ему автомойки, для разрешения вопроса о ее предоставлении заявителю, а настаивал на получении в собственность за плату всего земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 45:25:030604:1905, что невозможно по выше обозначенным мотивам, отказ Департамента в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 45:25:030604:1905 является правомерным.

Доводы апеллянта о том, что статья 39.16. ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и не предусматривает такого основания для отказа как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, признаны судебной коллегией противоречащими правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409.

Довод апеллянта о том, что спорный земельный участок необходимым целиком для эксплуатации капитального строения (автомойки), а также иных вспомогательных объектов, необходимых для функционирования автомойки, отклонен апелляционным судом, поскольку ИП ФИО1 не было представлено доказательств наличия на спорном земельном участке иных объектов недвижимости и образования ими с автомойкой заявителя единого недвижимого комплекса на основании статьи 133.1 ГК РФ.

Апелляционный суд нашел решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных ИП ФИО1 требований законным и обоснованным, оснований для отмены судебного акта судебной коллегией не усмотрено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием  для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 850 руб. подлежит возврату ИП ФИО1 из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 01.02.2024 по делу № А34-20581/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 850 руб., излишне уплаченную согласно чеку по операции ПАО «Сбербанк России» 29.02.2024.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина