Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТюменьДело № А81-7027/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 30 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоКадниковой О.В.,

судейБедериной М.Ю.,

ФИО1 –

при ведении протокола помощником судьи Спиридоновым В.В. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нефтесервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее по тексту – общество «Нефтесервис») на определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 (судья Полторацкая Э.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 (судьи Бодункова С.А., Зорина О.В., Смольникова М.В.) по делу № А81-7027/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее по тексту – общество «Анкор Девелопмент», должник), принятые в рамках обособленного спора по заявлению общества «Нефтесервис» о признании недействительными договора аренды нежилого помещения от 30.12.2015 № 107 и дополнительных соглашений к нему от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017 и 27.11.2017, применении последствий недействительности сделок в виде возложения на общество с ограниченной ответственностью «Якиманка» (далее по тексту – общество «Якиманка») обязанности по возвращению должнику арендованного недвижимого имущества, а также взыскания с общества «Якиманка» в пользу должника 253 550 668 руб. стоимости пользования имуществом за период с 01.01.2016 по 01.05.2018. 

В судебном заседании приняла участие представитель общества «Нефтесервис» ФИО2 по доверенности от 30.04.2019 № 03-36/2019.

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Якиманка» ФИО3 по доверенности от 22.10.2018.

Суд установил:

определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019, в удовлетворении заявления отказано.

Общество «Нефтесервис» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассатор настаивает на том, что арендные ставки в оспариваемом договоре и дополнительных соглашениях к нему не соответствуют рыночным; считает, что суд первой инстанции необоснованно принял заключение автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» (далее по тексту – АНО «СИНЭО») в качестве доказательства, подтверждающего рыночность арендных ставок оспариваемого договора; указывает на представленную им в материалы рецензию специалиста на заключение АНО «СИНЭО», а также пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), не получившие, по мнению кассатора, судебной оценки.

Вывод судов о согласовании залогодержателем спорного недвижимого имущества – публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее по тексту – Сбербанк) условий оспариваемого договора аренды общество «Нефтесервис» считает противоречащим имеющимся в деле доказательствам, а именно содержанию письма Новоуренгойского отделения Сбербанка от 11.03.2016, из которого следует лишь согласие на заключение договора аренды, а не на все последующие дополнительные соглашения к договору аренды.

Кроме того, как указывает кассатор, согласие Сбербанка на заключение договора аренды не может считаться подтверждением того, что содержащееся в договоре аренды условие о цене соответствует рыночным ценам, а сам договор впоследствии не может быть признан недействительным.

Конкурсный управляющий обществом «Анкор Девелопмент» ФИО4 в своём отзыве поддержала кассационную жалобу общества «Нефтесервис».

Общество «Якиманка» в отзыве на кассационную жалобу опровергает изложенные в ней доводы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции участники процесса поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Анкор Девелопмент» (собственник нежилого помещения, арендодатель) и обществом «Якиманка» (арендатор) был заключён договор аренды нежилого помещения от 30.12.2015 № 107 (далее по тексту – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) складские помещения общей площадью 1 316,9 кв. м (№ 152-156, № 158-184) и торговое помещение общей площадью 3 965 кв. м (№ 188) (далее по тексту – нежилое помещение), расположенные на первом этаже в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> с кадастровым номером 89:11:020209:960 (далее по тексту – торговый центр).

Площадь нежилого помещения, передаваемого в аренду в соответствии с документами, выданными Бюро технической инвентаризации (БТИ) составляет 5 281,9 кв. м.

Договор аренды вступил в силу с 01.01.2016 и заключён на срок 7 лет, обязанность по регистрации договора аренды возложена на арендодателя (раздел 2 договора аренды).

Нежилое помещение должно быть передано арендодателем и принято арендатором не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента подписания договора; при передаче нежилого помещения составляется двусторонний акт приёма-передачи (Приложение № 2), являющийся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1.1 договора аренды).

Согласно разделу 5 договора аренды «Платежи и расчеты по договору» (с учётом дополнительных соглашений) с 30.12.2015 и до 16.11.2017 размер арендной платы за пользование указанным в пункте 1.1 договора складским помещением составляет 280 руб. за 1 кв. м в месяц, включая налог на добавленную стоимость (НДС) – 18%; за пользование торговым помещением составляет 413 руб. за 1 кв. м в месяц, включая НДС 18%.

Общая сумма арендной платы составляет 2 006 277 руб. в месяц, включая НДС 18%.

В состав арендной платы включаются эксплуатационные и другие расходы (оплата за пользование водой, электроэнергией, теплоснабжение, водоотведение (канализация), уборка нежилых помещений, услуги охраны), а также все затраты по содержанию здания, в котором расположены арендуемое нежилое помещение, в том числе и затраты по охране окружающей среды. Стоимость указанных расходов составляет 350 руб. за 1 кв. м с НДС 18%.

Размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон.

По акту приёма-передачи от 01.01.2016 арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения № 152-156, № 158-184, № 188 общей площадью 5 281,9 кв. м во временное владение и пользование на условиях договора аренды.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 16.06.2016.

В дальнейшем между его сторонами были заключены дополнительные соглашения от 01.01.2016, 01.08.2016, 01.09.2016, 01.10.2017, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017 к договору аренды, предусматривающие передачу арендодателем арендатору дополнительных помещений, расположенных в торговом центре.

С учётом дополнительных соглашений ответчик арендовал нежилые помещения общей площадью 10 839,38 кв. м.

Общество «Нефтесервис», полагая, что размер арендной платы за нежилые помещения не соответствует рыночной стоимости арендной платы за соответствующие помещения, занижен от 1,5 до 4 раз, что, в свою очередь, влечёт за собой убытки для должника и его кредиторов в размере 253 550 668 руб., обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Правовым основанием недействительности сделок указан пункт 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве).

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из недоказанности нерыночных условий договора аренды в редакции дополнительных соглашений к нему.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для иной оценки установленных судами фактических обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. 

По пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена сделка, совершённая должником в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, в результате которой был причинён вред имущественным правам кредиторов и другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). 

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Постановление Пленума от 23.12.2010 № 63), при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. 

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания её недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определённых пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. 

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учётом пункта 6 настоящего постановления). 

В данном случае заявление о признании общества «Анкор Девелопмент» банкротом принято судом к производству определением от 10.01.2017.

Оспариваемые сделки – договор аренды от 30.12.2015 с дополнительными соглашениями к нему от 01.08.2016, 01.09.2016, 14.11.2017, 15.11.2017, 16.11.2017, 17.11.2017, 20.11.2017, 21.11.2017, 22.11.2017, 23.11.2017, 24.11.2017, 27.11.2017 заключены в периоды подозрительности, определённые пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Для признания сделки, совершённой должником в течение трёх лет до возбуждения в отношении него дела о банкротстве, недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинён вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию (пункт 5 Постановления Пленума от 23.12.2010 № 63).

Применительно к рассматриваемому делу факт причинения вреда имущественным правам кредиторов общество «Нефтесервис» усмотрело в нерыночных арендных ставках, в занижении арендной платы кратно от 1,5 до 4 раз, доказательством чего заявителем представлен отчёт общества с ограниченной ответственностью «УК «Норд» от 07.03.2018 об определении рыночной стоимости аренды 1 кв. м коммерческих, складских, служебных и технических помещений торговых центров в городе Новый Уренгой, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости аренды помещений коммерческого назначения первого этажа составляет 1 370 руб., второго этажа – 1 180 руб.; помещений вспомогательного назначения (склады, служебные, технические) первого этажа – 1 160 руб., второго этажа – 1 000 руб.

В свою очередь обществом «Якиманка» в подтверждение соответствия размера арендных платежей рыночным представлен отчёт об оценке от 12.03.2018 № 232-18-ОН, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО5, согласно которому стоимость аренды торговых площадей по состоянию на 06.03.2018 составляет 692 руб., офисных – 318 руб., складских – 291 руб. за 1 кв. м.

Учитывая различные показатели стоимости аренды, определённые в представленных в дело отчётах оценщиков, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «СИНЭО». 

Согласно заключению эксперта АНО «СИНЭО» от 20.09.2019 по состоянию на 4 квартал 2015 года стоимость аренды 1 кв. м складских помещений первого этажа составила 305 руб., торговых – 430 руб.; в 3 квартале 2016 стоимость складских помещений составила 290 руб., торговых – 408, подсобных помещений второго этажа – 290 руб.; в 4 квартале 2017 года стоимость аренды складских помещений первого этажа – 300 руб., торговых – от 423 руб., 859 руб. и 1 127 руб.; подсобных на втором этаже – 300 руб., торговых на втором этаже от 678 руб., 706 руб. и 859 руб.

Представленная обществом «Нефтесервис» в материалы дела рецензия общества с ограниченной ответственностью «Объект» о несоответствии заключения эксперта АНО «СИНЭО» от 20.09.2019 требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности и достаточности, предусмотренных Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки, отклонена судом первой инстанции с учётом положений части 2 статьи 64, части 1 статьи 82, статьи 86 АПК РФ с разъяснениями, данными в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Суд оценил заключение эксперта АНО «СИНЭО» по правилам статьи 71 АПК РФ на предмет его соответствия федеральным стандартам оценки, в том числе с учётом права оценщика самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, и пришёл к выводу о том, что в рассматриваемом случае для применения сравнительного подхода анализа отсутствует достоверная и достаточная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов на рынке аренды в городе Новый Уренгой с учётом всех основных характеристик объекта недвижимости – торгового центра «Солнечный» (площадь объекта, его функциональное назначение, дата постройки, уровень инфраструктуры центра, уникальность объекта для населённого пункта – города Новый Уренгой, размер площадей, одновременно передаваемых в аренду).

Поэтому заключение эксперта АНО «СИНЭО» было принято судом во внимание и оценено в совокупности с иными доказательствам по делу, в частности, представленными как со стороны общества «Нефтесервис», так и со стороны общества «Якиманка» пояснениями.

Так, судом установлено надлежащее исполнение обществом «Якиманка» своих обязательств по внесению арендных платежей с начала своей коммерческой деятельности на арендованных помещениях (с 01.08.2016) по 26.12.2017 из расчёта площадей арендуемых помещений – 5 162,08 кв. м и стоимости аренды – 280 руб. за 1 кв. м складской площади и 413 руб. за 1 кв. м торговой площади; передачу в субаренду обществу с ограниченной ответственностью «Фуд Стар» по договору субаренды помещений площадью  5 162,08 кв. м с соотносимыми ставками (285 руб. – за 1 кв. м складской площади, 415 руб. – за 1 кв. м торговой площади); затем с 27.11.2017 –в субаренду обществу с ограниченной ответственностью «Ямал Алко» часть помещений (286,59 кв. м) по договору субаренды от 27.11.2017 № ЯК/ЯА/С, обществу с ограниченной ответственностью «Продукты Севера» часть площадей – 1 770,4 кв. м.

В связи с закрытием с 28.04.2018 торгового центра «Солнечный» названные субарендаторы не находятся на арендованных площадях.

Часть пустующих помещений (порядка 700 кв. м) переданы в пользование иных субарендаторов по договорам субаренды, а остальные площади остались пустующими и не приносящими доход. 

Из всего объёма помещений (около 13 000 кв. м) в настоящее время сдаются в субаренду лишь помещения общей площадью 1 249,13 кв. м.

Из всего объема помещений (около 13 000 кв. м) в настоящее время сдаются в субаренду только лишь помещения общей площадью 1 249,13 кв. м.

Помещения площадью 1 981,3 кв. м (4 этаж, офисные помещения), полученные обществом «Якиманка» в аренду по дополнительному соглашению от 27.11.2017, не используются им в связи с закрытием доступа в помещения конкурсным управляющим обществом «Анкор Девелопмент».

Иные площади являются пустующими, не приносящими дохода.

Между тем по договору аренды обществу «Якиманка» начисляется арендная плата за всю площадь переданных в аренду помещений.

Представленный обществом «Якиманка» в материалы дела усреднённый расчёт арендной платы, исходя из фактически поступивших на расчётный счёт должника денежных средств от арендаторов помещений, оценён судами, в результате чего сделан вывод о том, что средняя арендная плата помещений торгового центра «Солнечный» не превышает 838 руб. за 1 кв. м, что согласуется с данными судебной экспертизы.

Представленная в свою очередь обществом «Нефтесервис» в материалы дела свободная таблица договоров аренды в торговом центре «Солнечный» позволила судам прийти к выводу о наличии корреляции между площадью сдаваемых в аренду помещений и ставкой арендной платы, то есть чем больше по размеру площадь сдаваемого в аренду помещения, тем меньше удельная ставка арендной платы за 1 кв. м, что соответствует общепринятой модели реализации товаров, работ и услуг (по типу соотношения опт-розница).

Поэтому суд отклонил доводы общества «Нефтесервис» о наличии договоров субаренды со ставками, кратно превышающими ставки, указанные в договоре аренды с обществом «Якиманка».

При изложенных обстоятельствах суды обеих инстанций не усмотрели существенного занижения арендных ставок оспариваемого договора аренды и дополнительных соглашений к нему, как и факта причинения вреда имущественным правам кредиторов общества «Анкор Девелопмент» в результате их заключения.

В этой связи суды пришли к выводку об отсутствии признаков недействительности, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, у оспариваемых сделок.

Также суды приняли во внимание, что общество «Нефтесервис» является правопреемником Сбербанка в деле о банкротстве общества «Анкор Девелопмент».

При этом Сбербанк, будучи залогодержателем нежилых помещений торгового центра «Солнечный», в письме от 11.03.2016 № 012/23-71 согласовал заключение оспариваемого договора аренды между обществом «Анкор Девелопмент» и обществом «Якиманка» на имеющихся в первоначальной редакции условиях, в том числе с учётом ставок арендной платы.

Учитывая, что банки являются профессиональными участниками финансового рынка, у судов не имелось оснований полагать, что, допуская передачу имущества, являющегося предметом залога, в аренду, залогодержатель не учёл субъективные особенности арендатора и условия заключённого с ним договора.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недоказанности неравноценности встречного предоставления обществом «Якиманка» в счёт оплаты переданных в аренду нежилых помещений и, как следствие, причинения вреда имущественным правам кредиторов должника.

Доводы общества «Нефтесервис», изложенные в кассационной жалобе, повторяют приведённые им в судах первой и апелляционной инстанций доводы, которые получили надлежащую правовую оценку, свидетельствуют о его несогласии с оценкой установленных по делу обстоятельств и не указывают на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм права.

При проверке законности обжалуемых определения и постановления судом кассационной инстанции не установлено нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального либо процессуального права, в связи с чем оснований для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу № А81-7027/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нефтесервис» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий О.В. Кадникова

СудьиМ.Ю. ФИО6

ФИО1