ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-13361/2022

город Ростов-на-Дону

07 сентября 2022 года

15АП-14792/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

при участии:

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 01.10.2021,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 18.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 30.06.2022 по делу № А53-13361/2022 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Галактика»

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Галактика» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, изложенного в письме от 25.01.2022 №59.30-1253/4 и обязании утвердить заявленную схему расположения земельного участка. 

Решением суда от 30.06.2022 заявленные требования удовлетворены.

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме. 

В обоснование жалобы департамент приводит следующие доводы:

 - вывод суда об отсутствии правового значения даты заключения договоров участия в долевом строительства необоснован;

- образование земельных участков при дальнейшей невозможности использовании в соответствии с видом разрешенного использования недопустимо;

- в соответствии с подпунктом 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, что исключает возможность формирования земельного участка путём утверждения схемы;

- по данным топографической съёмки установлено, что в юго-восточной части граница образуемого земельного участка пересекает объект недвижимости, расположенный на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:1229;

- образование земельного участка в испрашиваемых границах приводит к изломанности его границ в северной части земельного участка;

- по сведениям, полученным от Департамента архитектуры и градостроительства города, часть образуемого земельного участка, согласно Генеральному плану города Ростова-на-Дону, расположена на территории общего пользования - в границах улично-дорожной сети (магистральная улица общегородского значения непрерывного движения);

- согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (пункт 6.2 статьи 47) в отношении земельного участка с учётом его расположения в территориальной зоне перспективного освоения второго типа (ПО-2) необходима разработка документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Представитель общества просил решение суда оставить без изменения. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.06.2018 №37555 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 площадью 76539 кв. м, разрешенное использование: «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, подземные, подземно-надземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, купальные и спортивные плавательные бассейны общего пользования, спортивно-оздоровительные центры, образование и просвещение, в том числе дошкольное образование (объекты капитального строительства, предназначенные для дошкольного образования (детские ясли, детские сады), автостоянки плоскостные». 

Срок аренды земельного участка установлен пунктом 2.1 договора - пять лет с момента передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 09.06.2018. Земельный участок передан арендатору по акту приема и передачи 08.06.2018. 

Земельный участок предоставлен обществу в аренду распоряжением Губернатора Ростовской области от 31.05.2018 №128 без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта: «Строительство многоквартирных домов с объектами общественного назначения, многоуровневых автостоянок и спортивно-оздоровительного центра с плавательным бассейном на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0080503:1 по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону», предусматривающего строительство дошкольной образовательной организации на 120 мест, размещаемой в многоквартирном жилом доме с объектами общественного назначения, двух многоуровневых стоянок автомобилей на 600 машиномест и открытых плоскостных стоянок автомобилей на 502 машиноместа и создание иных объектов, согласно описанию масштабного инвестиционного проекта. 

17.07.2019 общество с ограниченной ответственностью «Галактика» переименовано в общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Галактика». 

Во исполнение Распоряжения №128 от 31.05.2018 и в соответствии с заключенным договором аренды обществом была разработана проектная документация застройки земельного участка с целью реализации масштабного инвестиционного проекта. 

Проектной документацией на земельном участке предусмотрено строительство шести многоквартирных домов с объектами общественного назначения (один из которых со встроенным помещением детской образовательной организации), спортивно-оздоровительного центра с плавательным бассейном, двух многоуровневых стоянок, трех трансформаторных подстанций. 

В настоящее время обществом на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0080503:1 в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы, разрешениями на строительство и на ввод в эксплуатацию, выданными уполномоченным органом - Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, построены и введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства: 

- многоквартирный жилой дом с объектами общественного назначения (позиция 3 по Генплану) - 1 этап строительства; Трансформаторная подстанция 3БКТП-1600/6/0,4 кВ (позиция 11 по Генплану) - 1 этап строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию № 61-310-928909-2020 от 30.12.2020); 

- многоквартирный жилой дом с объектами общественного назначения (позиция 4 по Генплану) - 2 этап строительства, в котором расположено предусмотренное масштабным инвестиционным проектом встроенное помещение дошкольной образовательной организации (ДОО) на 120 мест (разрешение на ввод в эксплуатацию № 61-310-928809-2020 от 30.12.2020). 

Многоквартирным домам присвоены адреса, помещения в них поставлены на государственный кадастровый учет и в отношении этих помещений в установленном порядке проводятся мероприятия по государственной регистрации права собственности. 

Одновременно с завершением строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирных домов и трансформаторной подстанции обществом выполнены работы по благоустройству территории, прилегающей к домам (построены детские игровые площадки, парковки, иные предусмотренные проектом элементы благоустройства, озеленения). 

Как видно из представленных в дело документов, в настоящее время часть земельного участка, занятая построенными многоквартирными домами с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов объектами, а также территорией, занятой детскими игровыми площадками, предназначенными для функционирования дошкольного образовательного учреждения, обществом не используется, полностью освобождена от строительных материалов, техники и прочего имущества арендатора, в целях безопасного проживания жителей домов отгорожена от остальной части земельного участка, на которой продолжается строительство. Указанная часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 фактически используется собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. 

С учетом требований действующего земельного законодательства, принимая во внимание необходимость внесения правовой определенности в отношения сторон из договора аренды земельного участка, соблюдения прав собственников помещений построенных многоквартирных домов на использование соответствующей части земельного участка и оформление права на нее в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, общество полагает необходимым произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 на два самостоятельных земельных участка, один из которых остается в аренде для реализации масштабного инвестиционного проекта - строительства жилых домов и иных объектов (земельный участок, сохраняемый в измененных границах), другой - образуемый земельный участок, предназначен для дальнейшего формирования земельного участка (земельных участков), предназначенных для эксплуатации законченных строительством многоквартирных домов и иных входящих в их состав объектов, в том числе - дошкольной образовательной организации. 

С этой целью обществом была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусматривающая образование земельного участка площадью 23821 кв. м, на котором расположены введенные в эксплуатацию жилые дома с прилегающей территорией, в том числе дошкольная образовательная организация, и трансформаторная подстанция, из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1 площадью 76539 кв. м. 

При этом исходный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0080503:1 сохраняется в измененных границах площадью 52718 кв. м с целью продолжения строительства объектов, предусмотренных масштабным инвестиционным проектом. 

27.12.2021 общество обратилось в департамент с заявлением №207/7 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. 

25.01.2022 департаментом в адрес общества направлено письмо №59.30-1253/4, в котором изложен отказ в утверждении представленной схемы. В качестве основания для отказа департамент указал следующее: 

- в соответствии с подпунктом 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, что исключает возможность формирования земельного участка путем утверждения схемы; 

- по данным топографической съемки установлено, что в юго-восточной части граница образуемого земельного участка пересекает объект недвижимости, расположенный на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:1229; 

- образование земельного участка в испрашиваемых границах приводит к изломанности его границ в северной части земельного участка; 

- согласно Генеральному плану города Ростова-на-Дону часть образуемого земельного участка расположена на территории общего пользования - в границах улично-дорожной сети (магистральная улица общегородского значения непрерывного движения); 

- согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (пункт 6.2 статьи 47) в отношении земельного участка с учетом его расположения в территориальной зоне перспективного освоения второго типа (ПО-2) необходима разработка документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства. 

Полагая отказ департамента необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в суд с заявлением по настоящему делу. 

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 11 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что отсутствуют предусмотренные законом препятствия для утверждения схемы раздела земельного участка, обособление части земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию и фактически используемые собственниками многоквартирные дома от той его части, на которой продолжается строительство, не противоречит условиям его предоставления, а также целевому назначению земельного участка, закрепленному в ЕГРН и установленному договором аренды, направлено на обособление части земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию и фактически используемые собственниками многоквартирные дома от той его части, на которой продолжается строительство, пришел к выводу об удовлетворении заявления. 

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Ссылка департамента на пункт 4 части 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве обоснования отказа в утверждении схемы является необоснованной ввиду следующего.

В подпункте 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ указано, что исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Статья 13 Федерального закона №214-ФЗ устанавливает правила обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом принадлежащих застройщику прав на земельный участок и объект долевого строительства (в процессе его создания).

Таким образом, действие положений, закреплённых в пункте 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ не распространяется на случаи образования земельных участков, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов с привлечением средств участников долевого строительства.

Так в рассматриваемом случае, при сохранении единого земельного участка возникает конкуренция прав собственников жилых и нежилых помещений в построенных и сданных в эксплуатацию домах

Указанное обстоятельство и послужило основанием исключения из общего правила формирования земельных участков на основании проекта межевания, предусмотренного в пункте 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ, случаев, когда образование земельных участков выполняется в целях обеспечения прав участников долевого строительства.

В данном случае отсутствует необходимость подготовки проекта межевания территории, его согласования и утверждения по правилам, предусмотренным ГрК РФ, поскольку у застройщика имеется согласованный, получивший положительное заключение экспертизы проект застройки, который содержит все необходимые расчётные показатели обеспечения строящихся домов объектами социально-культурного, коммунального, бытового назначения, а также объектами благоустройства (парковками, детскими игровыми, спортивными площадками) и т.п., а также очерёдность строительства и ввода в эксплуатацию отдельных жилых домов и иных объектов капитального строительства.

Как видно из буквального прочтения данной нормы, образование земельного участка исключительно путём подготовки проекта межевания предусмотрено в отношении элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, тогда как рассматриваемый земельный участок ещё не застроен.

Предлагаемая Схема не предполагает определения границ земельных участков для каждого конкретного многоквартирного дома (как построенного, так и находящихся в процессе строительства), а лишь определяет границу между земельным участком, с расположенными существующими, эксплуатируемыми объектами с придомовой территорией и земельным участком, на котором ведутся строительные работы и в отношении которого у участников долевого строительства имеется право залога, в качестве обеспечения обязательств из договоров долевого участия.

В апелляционной жалобе департамент указывает, что положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ не применяются к спорным правоотношениям, поскольку были внесены в указанную норму Федеральным законом от 27.06.2019 №151-ФЗ (пункт 2 статьи 3). При этом департамент указывает, что поскольку договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов, возводимых на спорном земельном участке, как он полагает, заключены обществом с участниками долевого строительства только в 2021 году, то положения, внесённые в подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ указанным Федеральным законом №151-ФЗ к отношениям по разделу спорного земельного участка не могут быть применены.

Указанное утверждение департамента не соответствует действительности.

В пункте 11 статьи 16 Федерального закона №151-ФЗ, на который ссылается в апелляционной жалобе департамент указано, что положения статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), пункта 4 статьи 11.2, подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), части 11 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), части 11 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Из буквального прочтения указанной нормы следует, что внесённое пунктом 2 статьи 3 Федерального закона №151-ФЗ в подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации положение, согласно которому не требуется подготовка проекта межевания при образовании земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», применяется к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона №151 -ФЗ.

Утверждение департамента о том, что применение данного положения Земельного Кодекса Российской Федерации каким-либо образом увязано с датой заключения договоров участия в долевом строительстве, из указанных законоположений не вытекает.

Кроме того,  01.07.2022 вступили в силу положения Федерального закона от 30.12.2021 №478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктом б) пункта 1) статьи 1 которого внесены изменения в подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ.

С учётом данных изменений в настоящее время требование об образовании земельного участка исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, также не распространяется на случаи образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Данное изменение, внесённое законодателем в Земельный кодекс Российской Федерации, подтверждает позицию заявителя об отсутствии необходимости разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории для раздела предоставленного в аренду для строительства земельного участка.

В качестве обоснования жалобы департамент также указал на то, что граница образуемого в соответствии с представленной схемой земельного участка пересекает объект капитального строительства, расположенный на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0000000:1229 в районе многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0080503:706 и здания многоуровневой автопарковки с кадастровым номером 61:44:0080503:2149.

В доказательство департамент ссылается на топографическую съёмку земельного участка от 17.12.2020 с нанесением границ земельного участка 61:44:0080503:1 по ул. Оганова в г. Ростове-на-Дону, предоставленную Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции заявителем в материалы дела представлены сведения публичной кадастровой карты, размещённым в сети интернет на сайте https://pkk.rosreestr.ru, согласно которым в границах смежного земельного участка отсутствуют объекты капитального строительства, расположенные в непосредственной близости от земельного участка заявителя.

В обоснование указанного обстоятельства заявителем также представлены фотографии фрагмента общей границы земельных участков, на котором, согласно позиции департамента, имеет место пересечение объекта недвижимости.

Поскольку образование земельного участка на основании представленной Схемы предполагается исключительно в границах предоставленного обществу для строительства земельного участка, в отношении которого имеется заключённый с департаментом договор аренды, указание на расположение в границах образуемого земельного участка каких-то посторонних объектов не подтверждено.

Так, департамент является арендодателем земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080503:1, что прямо закреплено договором аренды. Земельный участок находится в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Обременения (ограничения) земельного участка указаны в п. 1.2 договора аренды. Однако в указанном пункте отсутствует упоминание о каких-либо посторонних объектах капитального строительства.

В силу своей компетенции департамент при наличии у него сведений о нахождении в границах земельного участка посторонних объектов (их частей) обязан незамедлительно принимать меры к их устранению самостоятельно или при содействии иных органов, не перекладывая решение данного вопроса на арендатора.

Между тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции департамент уклонился от проведения совместного осмотра спорного земельного участка с целью установления или опровержения факта наличия на смежном участке каких-либо объектов недвижимости.

Поскольку граница земельного участка в предлагаемой Схеме определена, исходя из расположения объектов озеленения и благоустройства существующих многоквартирных домов, а также домов, строительство которых продолжается, исходя из утверждённой проектной документации застройки земельного участка, возражения департамента против предложенной Схемы со ссылкой на изломанность границ не может быть принята во внимание и не является основанием для отказа в утверждении Схемы.

Проект застройки земельного участка до его утверждения застройщиком получил положительное заключение негосударственной экспертизы, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов с учётом конфигурации элементов благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания домов, выданы уполномоченным органом - Департаментом архитектуры и градостроительства.

Довод о нахождении земельного участка в улично-дорожной сети (магистральная улица общегородского значения) в соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону также отклоняется апелляционной коллегией.

Представленный департаментом в материалы дела фрагмент Генерального плана не содержит сведений о расположении земельного участка в границах улично-дорожной сети.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации конкретные границы, определяющие место расположения территорий общего пользования, в том числе границы дорог общего пользования, обозначаются красными линиями, которые подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).

К документации по планировке территории относятся проект планировки и проект межевания территории (ст. 41 ГрК РФ).

Исходя из положений, закреплённых в Главе 5 ГрК РФ, место расположения и границы существующих и планируемых автомобильных дорог общего пользования устанавливаются в составе документации по планировке территории, которая разрабатывается и утверждается в соответствии с документами территориального планирования (применительно к территории городского округа - генеральным планом).

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 №102 акционерному обществу «Водоканал Ростова-на-Дону» разрешена подготовка документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) по ул. Оганова, ул. Тимошенко для строительства линейного объекта: «Строительство Огановского водовода д = 500 мм от ВНС «Военвед» до ВНС «Родионово-Несветайская».

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 20.01.2016 №37 утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) по ул. Оганова, ул. Тимошенко для строительства линейного объекта: «Строительство Огановского водовода д = 500 мм от ВНС «Военвед» до ВНС «Родионово-Несветайская» в составе:

-  чертёж планировки (красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды; линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур), согласно приложению №1;

-  чертёж межевания (красные линии; границы образуемых земельных участков для размещения объектов капитального строительства; условные номера образуемых земельных участков, границы зон с особыми условиями использования территорий) согласно приложению №2.

В представленном департаментом в материалы дела топографическом плане в масштабе М:500 от 17.12.2020 с нанесением границ земельного участка с  кадастровым номером 61:44:0080503:1, подготовленном Департаментом архитектуры и градостроительства города, имеется графическое отображение красной линии, расположенной вдоль границы земельного участка со стороны ул. Оганова. Согласно сведениям, указанным на топографическом плане, данная красная линия утверждена постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 20.01.2016 №37.

Из анализа данного топографического плана следует, что утверждённая красная линия границы земельного участка 61:44:0080503:1 не пересекает.

Следовательно, утверждение департамента о нахождении земельного участка в границах улично-дорожной сети материалами дела не подтверждается.

Кроме того, департамент не обосновал, каким образом нахождение земельного участка или его части в границах территории общего пользования может в принципе препятствовать его разделу с учётом нахождения земельного участка в муниципальной собственности города.

Земельный участок в указанных границах, как следует из представленных в дело доказательств, оформлен в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону. Впоследствии данный земельный участок предоставлен в аренду заявителю на основании Распоряжения Губернатора Ростовской области от 31.05.2018 №128.

При заключении договора аренды от 08.06.2018 №37555 для строительства многоквартирных домов и иных объектов арендодатель - Департамент имущественно-земельных отношений, каких-либо сведений о нахождении земельного участка в улично-дорожной сети не указал, в договоре аренды данная информация не отражена.

Также в отношении земельного участка Департаментом архитектуры заявителю выдан градостроительный план земельного участка и разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов и иных объектов капитального строительства, что было бы невозможно в случае нахождения земельного участка в улично-дорожной сети.

Более того, предлагаемая Схема и последующий раздел земельного участка не предполагают автоматически формирование земельного участка, переходящего непосредственно в собственность собственникам помещений существующих многоквартирных домов. В отношении отделяемой части земельного участка площадью 23821 м2, после завершения процедуры раздела и прекращении права аренды на неё общества органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством должны быть проведены процедуры для определения границ земельных участков, переходящих в долевую собственность собственников многоквартирных домов, границ территорий общего пользования (в том числе занятых улично-дорожной сетью), а также земельного участка, на котором расположены игровые площадки, предназначенные для обслуживания дошкольного образовательного учреждения, возведённого обществом и расположенного на отделяемой части земельного участка.

Как видно из представленных в дело документов, решение о признании масштабного инвестиционного проекта соответствующим критериям, предусмотренным Областным законом от 25.02.2015 №312-ЗС и о предоставлении обществу земельного участка принято 31.05.2018. Договор аренды земельного участка заключён с обществом 08.06.2018. Разрешения на строительство многоквартирных домов выданы Департаментом архитектуры и градостроительства города 27.06.2018. Градостроительный план земельного участка выдан Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону 21.12.2016.

Между тем, Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, на которые ссылается департамент в обжалуемом отказе, утверждены Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018, то есть после получения обществом разрешений на строительство объектов.

Градостроительная документация, на основании которой разработан проект застройки и получены разрешения на строительство, не содержит указания на необходимость разработки проекта планировки и межевания для строительства многоквартирных домов, поскольку Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону в действовавшей на тот момент редакции, такого ограничения не содержали.

Таким образом, требование департамента о подготовке документации по планировке территории для продолжения строительства в рамках утверждённого масштабного инвестиционного проекта противоречит конституционному принципу недопустимости придания обратной силы нормам, ухудшающим положение граждан (часть 1 статьи 54 Конституции РФ).

По вопросу несоответствия оспариваемого отказа действующему административному регламенту суд апелляционной инстанции отмечает следующее. 

Порядок оказания муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» установлен административным регламентом №АР-324-20-Т, утверждённым постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 16.05.2016 №559 (Регламент).

Пунктом 1.1. Регламента предусмотрено, что уполномоченным органом по подготовке решений об утверждении схемы расположения земельного участка является департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Согласно пункту 2.3. Регламента, результатом предоставления муниципальной услуги являются: решение об утверждении схемы расположения земельного участка; решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка.

Решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка принимаются в виде решения (письма департамента) об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка (за исключением земельного участка для размещения нестационарных торговых объектов, передвижных сооружений, объектов общественного питания, в том числе летних площадок кафе, баров, ресторанов и объектов бытового обслуживания, садовых, огородных и дачных земельных участков, для временного размещения индивидуальных гаражей, а также земельных участков для эксплуатации существующих индивидуальных жилых домов).

Пунктом 2.9.2.1 Регламента предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка (за исключением случая утверждения схемы расположения земельного участка, в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка):

-  несоответствие схемы расположения земельного участка её форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.11.2014 №762;

-  полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истёк;

-  разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам;

-  несоответствие схемы расположения земельного участка утверждённому проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

- расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утверждён проект межевания территории.

Ни одно из указанных оснований, установленных Регламентом, при рассмотрении представленной обществом Схемы уполномоченным органом не установлено.

Деятельность департамента по утверждению схемы границ земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или государственная собственность на который не разграничена, по своему характеру относится к осуществлению публично-властных полномочий органа местного самоуправления и не можем осуществлять произвольно. Установление административным регламентом конкретных, предусмотренных нормативно-правовыми актами оснований для отказа в совершении определённых действий (оказании муниципальной услуги) означает, что при отсутствии таких оснований орган, на который возложено исполнение данной административной процедуры, не вправе произвольно, по своему усмотрению отказать в удовлетворении заявления.

Следовательно, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о признании незаконным как противоречащее Земельному кодексу Российской Федерации решение департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», изложенное в письме от 25.01.2022 №59.30-1253/4 и обязал Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории с характеристиками и координатами характерных точек границ, указанных обществом. 

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2022 по делу №А53-13361/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

 

Н.В. Нарышкина