АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2440/18

03 июля 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   02 июля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            03 июля 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон" ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>   

о признании незаконным отказа в приватизации арендованного имущества

третье лицо – МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону ИНН 

<

***>

при участии:

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 14.02.2019;

от заинтересованного лица – представитель ФИО3 по доверенности от 18.01.2019,

от третьего лица – представитель ФИО4 по доверенности от 05.12.2018.            установил: общество с ограниченной ответственностью "Ризе-Дон" обратилось в суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  о признании незаконным отказа от 01.11.2017 № 59-30-23831/15, об обязании заключить договор. 

           Решением арбитражного суда от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.08.2018, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции от 12.12.2018 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием проверить нахождение имущества в режиме оперативного управления и дать оценку законности отказа с учетом этих обстоятельств.

При новом рассмотрении в дело привлечено третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора  МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.  

           Заинтересованное лицо в отзыве на заявление указало, что помещение в муниципальную собственность принято позднее, чем за два года до 1.07.2015, вследствие чего считает срок аренды имущества недостаточным для возникновения права на его выкуп.

Третье  лицо  МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону заявило о нахождении у него спорного имущества на праве оперативного управления и о принятии мер к прекращению этого права для целей последующей приватизации объекта.

Судом установлено, что ООО «Ризе-Дон» является Арендатором нежилых помещений комнат № № 2-3, 4, 4-а, 4-6; 5, 7, 7а, 7-6, 11-12-13-14, 15, 15а, 16-14, 17, 17а, 17-6, 18, 19-20-21-22-23-23а, 24, 25, 26, 27, 28 общей площадью 463,7 кв. м, расположенных по адресу: , 

<

...> литер А,  на основании договора аренды от 01 ноября 2012 года. 

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 04.09.2013 № 977 здание общей площадью 5074 кв. м, расположенное по адресу: пр. 40-летия Победы, 63/11, передано в муниципальную собственность г. Ростова-на-Дону.

В связи с передачей строения в муниципальную собственность ООО «Ризе Дон» заключено дополнительное соглашение № 1144-5 от 15.06.2016 года к ранее заключенному договору аренды на нежилые помещения от 01.11.2012 о перемене лиц в обязательстве с новым  арендодателем, каковым вступило муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Пролетарского района города Ростова-на-Дону. Дополнение согласовано Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

С целью реализации преимущественного право на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества общество обратилось в компетентный орган- Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ссылаясь на наличие оснований по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Департамент имущественно-земельных отношений Т. Ростова-на-Дону письмом-уведомлением от 01.11.2017 № 59-30-23831/15 отказал обществу в реализации преимущественного права на  приобретение муниципального недвижимого имущества в связи с несоответствием срока непрерывного владения и (или) пользования указанным муниципальным имуществом  пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 159-Федерального закона, поскольку имущество принято в муниципальную собственность 05.09.2013.

Полагая, что указанный отказ не соответствует требованиям закона и нарушает его права в сфере экономической деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Оценив собранные по делу доказательства, выслушав объяснения представителей предпринимателя и департамента, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

При этом, согласно требованиям пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действия (бездействия) возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Оценивая заявленные требования на предмет соответствия оспариваемых ненормативных актов органа местного самоуправления требованиям действующего законодательства, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспорено и не опровергнуто департаментом. 

А потому спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.06.2008 г.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства,  указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», использующее в течение двух и более лет до вступления в силу Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (04.08.2008 г.)  на легитимной договорной основе имущество, находящее, в том числе в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта  4  статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесения арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества. При этом специальное правило устанавливается только применительно к владельческому титулу заявителя, при котором арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона. Субъект малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи  9 Закона).

Как следует из представленного заявителем договора аренды в период с 1.11.2012 он использовал спорное помещение. Арендодателем являлось некоммерческое учреждение «Общежитие «Парус». Как указано выше, дополнительным соглашением от 15.06.2016 в договоре заменен арендодатель, в качестве такового в договор вступило муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Пролетарского района города Ростова-на-Дону. Дополнение согласовано с ДИЗО г. Ростова-на-Дону. Замена произведен  в связи с переменой собственника имущества – передачи его в муниципальную собственность.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, до введения в действие Закона N 159-ФЗ заявитель непрерывно пользовался арендованным имуществом, уплачивал арендные платежи, более двух лет пользовался арендованным имуществом,  являясь субъектом малого предпринимательства, то есть полностью соответствовал требованиям Закона N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах договор аренды отвечает предъявляемым положениями статьи 4 Закона требованиям для реализации преимущественного права на выкуп соответствующего договору аренды имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Следуя этой логике и правилу о равенстве участников гражданского оборота, надлежит сделать вывод о том, что правопреемство на стороне арендодателя влечет те же последствия, что и правопреемство на стороне арендатора. Приняв в собственность имущество, обремененное арендой, муниципальный собственник принял установленные для него законом последствия такого обременения.

Вместе с тем, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие его не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

При  новом рассмотрении дела судом установлено, что после принятия в муниципальную собственность спорного объекта ДИЗО г. Ростова-на-Дону 1.04.2016 приняло распоряжение № 735 о передаче его в оперативное управление МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, 15.06.2016 право было зарегистрировано в установленном законом порядке (запись о регистрации 61-61//001-61/001/011/011/2016-6816/10).

В настоящее время в связи с изменением состояния объекта в кадастровом учете (уточнения площади, нумерации комнат), актуальной является запись о регистрации права оперативного управления от 6.03.2019 № 61:44:0030502:10720-61/001/2019-2.

Заявитель ссылается на то, что третье лицо фактического владения имуществом никогда не осуществляло, в хозяйственной деятельности его не использует. Третье лицо подтвердило эти обстоятельства и указало на принятие им  мер к прекращению права. В материалы дела им представлено письмо от 15.05.2019 в адрес ДИЗО г. Ростова-на-Дону с просьбой изъять это имущество из оперативного управления.

Со своей стороны, ДИЗО г. Ростова-на-Дону письмом от 11.06.2019 указало на необходимость представления казенным учреждением заключения Департамента ЖКХ и энергетики г. Ростова-на-Дону, и администрации Пролетарского Района г. Ростова-на-Дону. Таким образом, решение по указанному вопросу в настоящее время не принято.

Вместе с тем, по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  законность оспариваемого решения проверяется на момент его принятия, а потому возможность в будущем прекращения права оперативного управления третьего лица не может повлиять на оценку оспариваемого решения от 1.11.2017. Таким образом, основания для признания оспариваемого решения незаконным отсутствуют. 

При этом заявитель не лишен возможность вновь обратиться за приватизацией спорного объекта после освобождения его от права третьего лица, если решение об этом  будет принято в установленном законом порядке.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на  заявителя относятся понесенные им судебные расходы.

Руководствуясь главой 24,  статьями 167-170, 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                      Р Е Ш И Л:  

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.