ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-32176/2023

город Ростов-на-Дону

03 мая 2024 года

15АП-2900/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шапкина П.В.,

судей Ю.И. Барановой, ФИО7

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истца - представитель ФИО1  по доверенности от 20.12.2023,от ответчика посредством веб-конференции - представитель ФИО2 по доверенности от 09.08.2022,

от ПАО «Сбербанк России» посредством веб-конференции - представитель ФИО3  по доверенности от 18.01.2023,

от Ростреестра - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Парусный»; ПАО «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2024 по делу № А32-32176/2023 

по иску Администрации муниципального образования города Краснодар

к ООО «Парусный»

при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; публичное акционерное общество «Сбербанк России»; ПАО «Сбербанк России»

об обязании совершить действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Парусный» (далее – ответчик, ООО «Парусный», общество) об обязании совершить действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка площадью 152 079 кв. м. с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, расположенного по ул. Парусная, 24 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара с «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроеннопристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения» на «оборудованные площадки для занятий спортом, размещение сооружений для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (теннисные корты, автодромы, мотодромы, трамплины, спортивные стрельбища)», код 5.1.4 вида разрешенного использования земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России», Банк) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2024 отклонено ходатайство ПАО «Сбербанк России» об отложении судебного разбирательства. Исковые требования удовлетворены. ООО «Парусный» обязано совершить действия, направленные на изменение вида разрешённого использования земельного участка площадью 152 079 кв. м. с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, расположенного по ул. Парусная, 24 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, с «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения» на «оборудованные площадки для занятий спортом, размещение сооружений для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (теннисные корты, автодромы, мотодромы, трамплины, спортивные стрельбища)», код 5.1.4 вида разрешённого использования земельного участка. С ООО «Парусный» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и ПАО «Сбербанк России» обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционных жалобах заявители указал на незаконность и необоснованность решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что решение городской Думы города Краснодара решение № 100 от 02.09.2020, в части изменения функциональной зоны земельных участков на специализированную общественную, лишает ООО «Парусный» возможности использовать земельный участок по назначению, определенному ранее, существенно нарушает его права и приводит к фактической невозможности осуществления основного вида предпринимательской деятельности. В отношении указанного земельного участка на основании договора ипотеки от 13.08.2016 зарегистрировано (28.09.2016) обременение в пользу банка. В границах спорного участка расположены принадлежащие заявителю на праве собственности и находящиеся в залоге у банка, объекты недвижимости: сооружение (трасса дрэг-рейсинга) площадью 27 190,6 кв. м. и нежилое здание площадью 169,3 кв. м. Генеральный план муниципального образования город Краснодар, Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар и разрешенное использование земельного участка, ограничения прав на земельные участки, которые могут возникнуть на основании генерального плана муниципального образования город Краснодар и Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, являются основными характеристиками (ценообразующими факторами) земельных участков, зданий и сооружений при оценке. Реализация заложенного имущества по максимальной цене соответствует законным интересам банка как залогодержателя, данный интерес подлежит правовой защите. Изменение функциональной зоны, то есть распространение спортивно-рекреационной зоны на весь участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, снижает его рыночную стоимость. Согласно результатам оценки (отчет об оценке № 010622/3-01) рыночная стоимость земельного участка на 01.06.2022 составляет 308 384 808 руб. Ответчик считает, что понуждение ООО «Парусный» изменить вид разрешенного использования без наличия закрепленной законодательством возможности такого способа защиты является прямым нарушением конституционных прав общества на защиту частной собственности. Также ответчик указывает, что судом первой инстанции проигнорировано, что согласно решению Первомайского районного суда от 29.04.2021, удовлетворены требования прокурора Карасунского округа о запрете ФИО4 и ООО Парусный эксплуатация гоночной трассы до устранения в полном объеме нарушений, влекущих угрозу безопасности жизни и здоровью граждан. Проведение тренировок и соревнований на трассе дрэг-рейсинга на дистанции всего 402 метра заключает в себя деятельность, которая запрещена на соседнем земельном участке, а значит не может способствовать охране земли как важнейшего компонента окружающей среды. Проведение гонок, а значит, удовлетворение требований истца о закреплении за участком вида разрешенного использования с учетом видов объектов недвижимости на нем расположенных, может привести к опасности для окружающей среды. Истцом не представлены доводы, подтверждающие с учетом экологических норм возможно проводить соревнования на трассе дрэг-рейсинга без причинения ущерба объектам животного мира и фауне, обитающим на особо охраняемой природной территории регионального значения прибрежного природного комплекса «Киргизские плавни». Кроме того, ООО «Парусный» никогда не изменял вид разрешенного использования участка и приобрел его спустя приблизительно трех лет с момента выбытии его из государственной собственности. Судом не учтено, не проанализировано, что несмотря на то, что многоэтажные дома не построены на данном участке, ответчиком принимались многочисленные меры по освоению его для многоэтажного строительства, что подтверждено доказательствами, представленными в дело.

ПАО «Сбербанк России» в апелляционной жалобе указывает, что оно не было заблаговременно извещено о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции в нарушение процессуальных прав, необоснованно отказал Банку в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства. Также ПАО «Сбербанк России» указывает, что изменение вида разрешенного использования в отношении спорного земельного участка, приведет к существенному снижению рыночной стоимости указанного земельного участка, что в свою очередь ведет к нарушению прав и законных интересов Банка как залогодержателя спорного земельного участка. Действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения собственника земельного участка изменять вид разрешенного использования земельного участка, в отсутствие доказательств опасности использования земельного участка для жизни или здоровья граждан, окружающей среды, объектов культурного наследия. Администрацией не представлено в дело доказательств, подтверждающих, что текущее использование ООО «Парусный» земельного участка представляет опасность для жизни или здоровья граждан, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Посредством электронной подачи документов через систему «Мой арбитр» от ПАО «Сбербанк России» в материалы дела поступили пиьсменные объяснения.

Также посредством электронной подачи документов через систему «Мой арбитр» от истца, ответчика и ПАО «Сбербанк России» поступили ходатайства о проведении судебного заседания путем использования системы веб-конференции, которые были рассмотрены и удовлетворены судом.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

Суд вынес протокольное определение об участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителей ответчика и ПАО «Сбербанк России».

Представитель истца ФИО5, ходатайство которой об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) было удовлетворено судом, в назначенное время не подключилась к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) не установлено.

В судебное заседание не явился Росреестр, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил: рассматривать дело в отсутствие Росреестра, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебном заседании дал пояснения по делу, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель ПАО «Сбербанк России» дал пояснения по делу, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель истца дал пояснения по делу, возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Парусный» является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 общей площадью 152 079 кв. м., расположенного по ул. Парусной, 24 в Карасунском округе города Краснодара. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок имеет вид разрешенного использования «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения». На земельном участке расположен одноэтажный капитальный объект площадью 169,3 кв. м. и трасса дрэг-рейсинга. Земельный участок расположен в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар в зоне застройки объектами спорта без возможности размещения объектов капитального строительства (ОД-4-1). Градостроительный регламента для указанной территориальной зоны в качестве основного вида разрешенного использования предусматривает «оборудованные площадки для занятий спортом» (код ВРИ 5.1.4).

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения», находится в собственности общества, право собственности общества зарегистрировано 11.02.2015. Также в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России». На земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0426011:1186 (выписка из ЕГРН от 14.09.2023 № КУВИ-001/2023- 210062455).

Сооружение с кадастровым номером 23:43:0426011:1186 площадью 27 190,6 кв. м. имеет наименование «трасса дрэг рейсинга». Также на данном земельном участке расположено здание с кадастровым номером 23:43:0426011:1781, площадью 169,3 кв. м., назначение «нежилое», наименование «нежилое здание», виды разрешенного использования «нежилое». Данная информация подтверждается сведениями публичной реестровой карты Росреестра в сети Интернет, а также дополнительным правовым обоснованием к исковому заявлению Администрации от 23.08.2023 по настоящему делу.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2019 по делу №А32-24119/2019 обществу с ограниченной ответственностью «Парусный» было отказано в заявлении к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконными действий Администрации, выраженных в принятии постановления Администрации муниципального образования город Краснодар от 09.04.2019 № 1453 «О подготовке проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар».

Как установлено данным решением, общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, площадью 152 079 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Парусная, 24, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно – пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения; запись государственной регистрации права № 23-23/001/802/2015-1881/2 от 11.02.2015. Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 05.06.2014. Также в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в пользу ПАО «Сбербанк России» (договор ипотеки № 8619/452/20449/И-18 от 13.08.2016; запись государственной регистрации права от 28.09.2016). В границах спорного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0426011:1186 – сооружение (трасса дрэг рейсинга), площадью 27 190,6 кв. м., нежилое здание, площадью 169,3 кв. м., принадлежащие заявителю на праве собственности и находящиеся в залоге ПАО «Сбербанк России». Постановлением Администрации муниципального образования город Краснодар от 09.04.2019 № 1453 «О подготовке проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар» (далее – постановление от 09.04.2019 № 1453) на Департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар до 27.06.2019 возложена обязанность разработать и предоставить в Комиссию по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар проект внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, расположенного по ул. Парусной, 24 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара. ООО «Парусный», указывая на то, что действие Администрации выраженное в принятии постановления от 09.04.2019 № 1453 направлено на изменение существующей функциональной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, по ул. Парусной, 24 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, путем внесения изменений в Генеральный план муниципального образования город Краснодар, обратилось в суд. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар спорный земельный участок расположен в нескольких функциональных зонах – зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования, лес), зоне застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, зоне общественно – делового и коммерческого назначения, зоне транспортной инфраструктуры. На рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар был вынесен вопрос о приведении существующего функционального зонирования земельного участка к одной функциональной зоне – зоне рекреационного назначения (территории спортивно – рекреационной зоны).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2022 по делу №А32-3132/2022 отказано в иске Администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью «Парусный» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Парусный» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Парусная, 24, исключении права собственности ООО «Парусный» на указанный земельный участок; истребовании у ООО «Парусный» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, расположенного по адресу: Краснодарский край. Г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Парусная, 24.

Данным решением установлены следующие обстоятельства. Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 общей площадью 152 079 кв.м., расположенного по ул. Парусной, 24 в Карасунском округе города Краснодара. Главным управлением Министерства внутренних дел Российской Федерации по Краснодарскому краю возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, с последующей переквалификацией на статью 165 УК РФ - причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием, по факту незаконного выбытия земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1025 из государственной собственности (дело № 11801030053003723) при следующих обстоятельствах. Первоначально распоряжением главы Администрации (губернатора) Краснодарского края от 06.06.2008 № 422-р земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:1025 площадью 157 494 кв.м. по ул. Парусной, 24, в Караснуском внутригородском округе города Краснодара был предоставлен Краснодарской городской общественной организации «Федерация технических видов спорта» (далее - Федерация спорта) в аренду для размещения зданий и сооружений спортивного комплекса, что явилось основанием для заключения договора аренды указанного земельного участка от 09.07.2008 № 0000001906. Как установлено постановлением Ленинского районного суда города Краснодара от 25.11.2020 в рамках рассмотрения уголовного дела № 1-873/20: «Лицо, уголовное преследование в отношении которого, прекращено в связи со смертью, действуя совместно и согласованно с президентом Федерации спорта ФИО6, не позднее 05.04.2012, осознавая, что выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на торгах, в порядке действующего законодательства, в связи с этим, для обхода указанных норм, разработали, а в последующем реализовали незаконную схему занижения выкупной цены при приобретении Федерацией спорта права собственности на спорный земельный участок, путем имитации Федерацией спорта деятельности в соответствии с ее Уставными целями и задачами осуществления общественно значимой деятельности и развития спорта Краснодарского края и под предлогом возведения спортивного комплекса и его эксплуатации, развития и эксплуатации находящихся на земельном участке спортивного комплекса и иных объектов недвижимости, предусматривающих выделение участка всей площади, не имея при этом в действительности намерения заниматься реализацией данного инвестиционного проекта, таким образом имитации условий для применения порядка, предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса РФ и тем самым получения льготных условий выкупа (без проведения торгов), вводя в заблуждение должностных лиц Департамента имущественных отношений Краснодарского края, принимавших решение о предоставлении в собственность земельного участка, о своих реальных целях приобретения земельного участка, относительно необходимости использования земельного участка исключительно для эксплуатации спортивного комплекса, по заниженной выкупной стоимости с применением понижающих коэффициентов, скрыв факт намерения изменения целевого использования земельного участка, планируя вопреки уставным целям и задачам в дальнейшем совершить реализацию данного земельного участка по значительно более высокой стоимости третьим лицам.». По сведениям ГИСОГД Федерацией спорта на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0426011:1025 были получены разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию по проекту «Здания и сооружения спортивного комплекса по ул. Парусная, 24 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара» (в 2 этапа); Мини-гостиница Литер «5» (3 этап); Минигостиница Литер «6» (4 этап); Мини-гостиница Литер «7» (5 этап); Минигостиница Литер «8» (6 этап). Впоследствии между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Федерацией спорта заключён договор куплипродажи указанного земельного участка от 02.08.2011 № 89. Получив в собственность под предлогом возведения спортивного комплекса, его эксплуатации и развития земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:1025, протоколом общего собрания Федерации спорта от 20.12.2012 принято решение о его разделе, в результате которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0426011:1913 и 23:43:0426011:1914. После перераспределения вышеуказанных земельных участков образованы земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4009 площадью 5 440 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 площадью 152 079 кв.м. (спорный по настоящему делу). На меньшем земельном участке площадью 5 440 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0426011:4009 расположены четыре 2-х этажных многоквартирных дома и согласно выписке из ЕГРН на земельный участок зарегистрировано право общедолевой собственности физических лиц с 2014 года. Больший же земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 площадью 152 079 кв.м. передан в собственность ЗАО «Строй Интернешнл» в счет погашения задолженности по договору займа денежных средств в рамках мирового соглашения, заключенного между Федерацией спорта и ЗАО «Строй Интернейшнл», которое утверждено определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2014 по делу № А32-10968/2014. Администрация указывала, что в целях выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1025 (исходный земельный участок) в собственность, Федерация спорта 05.04.2012 заключила договор займа № 01/12 с ЗАО «Строй Интернейшл», который в свою очередь является 100 % держателем акций ООО «Парусный», являющееся ответчиком по настоящему делу и в качестве обеспечения возврата суммы займа были заложены объект капитального строительства, расположенный на данном земельном участке (трасса дрэгрейсинга) и право аренды самого земельного участка. Ленинским районным судом города Краснодара вынесено постановление от 25.11.2020 по делу № 1-873/20 о прекращении производства по уголовному делу в отношении ФИО6 в связи с применением срока давности. Потерпевшей стороной в рамках уголовного дела выступает Администрация Краснодарского края в лице Департамента имущественных отношений края. Администрация полагала, что поскольку договор аренды первоначального земельного участка, а также последующий его выкуп являются мнимой сделкой, заключенной путем введения Департамента имущественных отношений края в заблуждение, все последующие сделки по отчуждению спорного земельного участка являются недействительными как совершенные с нарушением положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд в решении по делу №А32-3132/2022 установил, что доказательств фактического владения Администрации земельным участком материалы дела не содержат. Соответственно, негаторный характер исковые требования Администрации не носят, поскольку спорным земельным участком Администрация не владеет. В удовлетворении виндикационного требования Администрации судом было отказано. Ответчиком также было заявлено о пропуске срока давности. Воля государства на продажу данного участка под объектами недвижимости была определена статьей 36 Земельного кодекса РФ, содержание сделки соответствовало нормам гражданского и земельного законодательства, в том числе цена была определена в соответствии с действующим в тот период законодательством в размере 17-тикратного земельного налога, рассчитанного с учетом актуального на момент заключения договора назначения земельного участка, отражающего использование объектов, расположенных на нем по целевому назначению. Учитывая судебные акты по делам №А32-52654/2020, А32-10968/2014, №А32- 8000/2013, пропуск срока давности, суд первой инстанции в решении по делу №А32-3132/2022 отказал в иске в полном объёме.

Суд в решении по делу №А32-3132/2022 установил также следующее. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В рамках данной нормы общественная организация, будучи собственником участка, выбрала из основных видов разрешенного использования спорного земельного участка строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроеннопристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения. О возможности изменения вида разрешенного использования собственником самостоятельно свидетельствует письмо Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 26.04.2019 № 71-04-02-4620/19, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 по имеющимся в общем доступе материалам Правил землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар находится в границах территориальной зоны «общественно-деловая зона местного значения» ОД2. По имеющейся в Департаменте информации, границы функциональных и территориальных зон с момента утверждения генерального лана в границах указанного участка не менялись. Выбор основного и вспомогательного видов разрешенного использования участков в каждой территориальной зоне их правообладателями осуществляется самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований в порядке, предусмотренном частями 3, 4 статьи 37 градостроительного кодекса РФ.

Ранее данный вывод был сделан в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по делу № А32-52654/2020 по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Парусный» о признании недействительным договора купли-продажи от 02.08.2011 № 89, истребовании из чужого незаконного владения ООО «Парусный» земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Парусный» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010, обязании вернуть Департаменту имущественных отношений Краснодарского края по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010.

Оставляя решение по делу №А32-3132/2022 без изменения, суд кассационной инстанции в постановлении от 11.05.2023 по делу №А32-3132/2022, анализируя вопрос исковой давности, дополнительно обратил внимание, что 13.01.2015 было вынесено постановление Администрации № 81 «О разрешении подготовки документации по планировке территории в границах земельного участка по улице Парусной в Карасунском внутригородском округе города Краснодара». Комиссией по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар 30.01.2015 согласовано внесение изменений в Генеральный план города Краснодара путем указания на то, что земельный участок относится к зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 20.09.2021 по делу № А32-52654/2020, оставляя без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции об отказе в иске Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об истребовании рассматриваемого земельного участка из чужого незаконного владения ООО «Парусный», обратил внимание, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 общественной организацией обеспечено возведение нежилого здания с кадастровым (условным) номером 23:43:0426011:1781 и трассы дрэг-рейсинга с кадастровым (условным) номером 23:43:0426011:0:11. Соответствующие объекты не противоречат цели предоставления в аренду общественной организации исходного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0426011:1025. Приватизировав земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:1025, общественная организация реализовала исключительное право собственника расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, изучив судебные акты по ранее рассмотренным делам №А32-52654/2020 и № А32-3132/2022 обоснованно пришел к выводу о том, что приватизация исходного земельного участка состоялась в целях размещения и эксплуатации расположенных на участке капитальных объектов спортивного назначения; впоследствии ЗАО «Строй Интернейшнл» (100%-ый участник ООО «Парусный») изменило вид разрешенного использования земельного участка на «многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения» посредством самостоятельного выбора из основных видов разрешенного использования спорного земельного участка строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения.

Между тем, суд первой инстанции верно указал, что многоэтажные или среднеэтажные жилые дома на спорном земельном участке – отсутствовали и отсутствуют в настоящее время, расположенные на спорном участке объекты недвижимости не являются жилыми домами и связаны исключительно со спортивной деятельностью («трасса дрэг-рэйсинга»), что подтверждается как сведениями публичной реестровой карты, так и актом № 79 от 05.05.2023 визуальной фиксации использования земельного участка управления муниципального контроля Администрации.

Возможность застройки земельного участка объектами жилищного строительства у общества отсутствует, ввиду того, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 в редакции решения городской Думы Краснодара от 22.07.2021 № 17 п. 19 земельный участок расположен в зоне ОД-4-1 «Зона застройки объектами спорта без возможности размещения объектов капитального строительства», которая предназначена для размещения оборудованных плоскостных спортивных сооружений, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны, в данной зоне запрещено размещение иных объектов капитального строительства. К числу основных видов разрешенного использования в данной территориальной зоне предусмотрены «оборудованные площадки для занятий спортом», «улично-дорожная сеть», «благоустройство территории», «предоставление коммунальных услуг»; к числу условно разрешенных видов использования отнесена «связь»; вспомогательные вида разрешенного использования не установлены.

Поскольку земельный участок был приватизирован как застроенный объектами спортивного назначения и выбыл из государственной собственности в целях осуществления именно спортивной деятельности соответствующей спортивной организацией, что установлено судебными актами по делам № А32- 52654/2020 и № А32-3132/2022, последующее изменение афалиллированным с обществом собственником земельного участка вида разрешенного использования на многоэтажное и среднеэтажное жилищное строительство суд первой инстанции правильно оценил как способ обхода, установленных законом, публичных процедур по предоставлению земельных участков публичной собственности для целей многоквартирного жилищного строительства. Фактически под видом строительства спортивных объектов и приватизации земельного участка для размещения таких объектов и занятия спортивной деятельностью, вследствие реализации ООО «Парусный» как собственником земельного участка выбора вида разрешенного использования земельного участка, спорный земельный участок в результате получил в ЕГРН вид разрешенного использования для многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства.

Доводы апелляционной жалобы  ответчика о том, что ООО «Парусный» самостоятельно никогда не изменял вид разрешенного использования участка несостоятельны и правового значения с учётом вышеописанных обстоятельств не имеют.

Вопрос правомерности приватизации земельного участка и приобретения обществом титула на него был предметом исследования судов в делах № А32- 52654/2020 и №А32-3132/2022 и не подлежит повторной оценке.

Вместе с тем, изменение вида разрешенного использования принадлежащего в настоящее время обществу земельного участка в отрыве от назначения расположенных на участке объектов недвижимости, наличие которых обусловило приватизацию земельного участка и послужило основанием для вывода судов в делах № А32- 52654/2020 и № А32-3132/2022 о владении общества земельным участком, выбытии земельного участка из владения публичного образования и о пропуске как Департаментом так и Администрацией срока исковой давности по соответствующим виндикационным искам.

Сохранив, таким образом, владение и титул собственности на земельный участок как занятый объектами спортивного назначения, ни общество, ни предшествующий собственник земельного участка не вправе устанавливать участку вид разрешенного использования, не связанный с назначением таких объектов, в частности, устанавливать своему участку многоэтажное и среднеэтажное строительство, для которого участок из публичной собственности в установленной законом процедуре не предоставлялся.

Кроме того, избранный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, установившим для данной территориальной зоны основные виды разрешенного использования «оборудованные площадки для занятий спортом», «улично-дорожная сеть», «благоустройство территории», «предоставление коммунальных услуг», без права размещения иных объектов капитального строительства.

Следовательно, многоэтажное и среднеэтажное жилищное строительство в данной территориальной зоне не может быть легально реализовано в силу градостроительного регламента Правил землепользования и застройки для зоны застройки объектами спорта ОД-4-1.

Разрешение на строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов на спорном участке у ООО «Парусный» отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно посчитал законным и обоснованным адресованное ООО «Парусный» требование Администрации об обязании привести вид разрешенного использования принадлежащего ООО «Парусный» на праве собственности земельного участка в соответствие с общеобязательным для всех без исключения землепользователей, включая собственников участков, градостроительным регламентом данной территориальной зоны, а принимая во внимание итоги рассмотрения дел № А32-52654/2020 и № А32-3132/2022, требование Администрации об обязании общества привести вид разрешенного использования земельного участка, собственником которого ООО «Парусный» является, в соответствие с Правилами землепользования и застройки направлено также и на установление единого правового режима земельного участка и расположенных на участке объектов недвижимости, поскольку именно нахождение на данном участке объектов недвижимости спортивного назначения и послужило основанием как для приватизации исходного земельного участка, так и для последующих выводов судов трех инстанций в делах № А32-52654/2020 и № А32-3132/2022 о выбытии земельного участка из владения публичного собственника и о невозможности возврата земельного участка без решения вопроса о правовой судьбе расположенных на участке объектов, что обусловило квалификацию судами исковых требований Департамента и Администрации как виндикационных и позволило в итоге применить исковую давность к виндикационному иску, сохранив, таким образом, за ООО «Парусный» как владение участком, так и титул собственности.

Судом первой инстанции также установлено, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар 2020 года спорный земельный участок расположен в зоне ГП – зоне специализированной общественной застройки, что подтверждается представленной Администрацией с исковым заявлением выкопировкой из генерального плана муниципального образования.

Зона специализированной общественной застройки предназначена исключительно для размещения объектов социальной инфраструктуры (образования, здравоохранения, социальной защиты, культуры и спорта).

Таким образом, многоэтажное или среднеэтажное жилищное строительство в данной территориальной зоне по Генеральному плану муниципального образования город Краснодар 2020 года недопустимо.

Так, в соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар от 30.03.2022 №4737/29, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, был расположен в зоне парков (РП).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в редакции от 19.08.2010 № 81 п. 5 по состоянию на 02.08.2011 земельный участок располагался в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2).

Согласно Правилам землепользования и застройки в редакции от 22.07.2021 № 17 п. 19 на текущий момент земельный участок расположен в зоне застройки объектами спорта без возможности размещения объектов капитального строительства (ОД-4-1).

В соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 п. 2, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0426011:4010 располагался в рекреационной зоне (зелень общего пользования), в зоне транспортной инфраструктуры.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, земельный участок располагался в зоне застройки многоквартирными жилыми домами 4 – 9 – 16 этажей, в зоне транспортной инфраструктуры, в зоне рекреационного назначения.

Таким образом, по генеральному плану муниципального образования город Краснодар 2012 года земельный участок был расположен одновременно в трёх территориальных зонах, две из которых (транспортной инфраструктуры и рекреационного назначения) не допускали застройку земельного участка и относили его к землям общего пользования.

Согласно упомянутому письму Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар от 30.03.2022 №4737/29, в соответствии с генеральным планом муниципального разования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, земельный участок расположен в зоне специализированной общественной застройки.

Зона специализированной общественной застройки не предусматривает жилищного строительства.

Таким образом, ни генеральный план муниципального образования город Краснодар 2004 – 2020 годов, ни Правила землепользования и застройки муниципального образования 2007 – 2021 годов не допускали жилищное строительство на рассматриваемом земельном участке, в том числе в связи с нахождением участка в разных территориальных зонах, не допускается жилищное строительство на участке (многоэтажное или среднеэтажное) и в настоящее время.

Принимая во внимание территориальное зонирование принадлежащего обществу земельного участка по Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, застройку земельного участка принадлежащими обществу объектами спортивного назначения, что обусловило как приватизацию земельного участка, так и результаты рассмотрения дел № А32-52654/2020 и № А32-3132/2022, в которых общество было признано владеющим собственником земельного участка, занятого объектами спортивного назначения, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу правомерности заявленного в настоящем деле иска Администрации муниципального образования город Краснодар.

Суд первой инстанции правильно указал, что поскольку земельный участок находится в собственности ООО «Парусный», Администрация не может самостоятельно привести указанный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим использованием земельного участка и документами территориального зонирования, в связи с чем, Администрация правомерно обратилась с требованием к обществу об обязании последнего привести указанный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны и назначением объектов недвижимости, принадлежащих обществу и расположенных на данном земельном участке.

Суд верно указал, что доказательств оспаривания и признания недействующими зонирования земельного участка по генеральному плану и по правилам землепользования и застройки обществом не представлено.

В отзыве на исковое заявление ООО «Парусный» указало, что избрало способ защиты в виде взыскания с Администрации убытков, причиненных отнесением земельного участка к зонам, не предусматривающим жилищное строительство, соответствующее исковое заявление рассматривается в деле № А32-42356/2023.

Утверждения апелляционных жалоб ответчика и ПАО «Сбербанк России» об отсутствии в законодательстве указания на возможность понуждения собственника земельного участка к изменению вида разрешенного использования земельного участка сделаны в отрыве от назначения конкретных объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке, фактического состояния и использования земельного участка, территориального зонирования участка по генеральному плану и правилам землепользования и застройки с 2004 года по настоящее время, невозможности использования земельного участка для целей многоэтажного и среднеэтажного строительства с учетом градостроительного регламента данной территориальной зоны. 

Соответственно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Администрация как представитель муниципального образования обладает законным публичным интересом в том, чтобы вид разрешенного использования находящегося в частной собственности земельного участка отвечал градостроительному регламенту территориальной зоны и назначению расположенных на участке объектов недвижимости, принадлежащих собственнику земельного участка.

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции проигнорировано, что согласно решению Первомайского районного суда от 29.04.2021, удовлетворены требования прокурора Карасунского округа о запрете ФИО4 и ООО «Парусный» эксплуатации гоночной трассы до устранения в полном объеме нарушений, влекущих угрозу безопасности жизни и здоровью граждан, отклоняется апелляционным судом.

Указанные нарушения являются устранимыми и должны быть устранены в соответствии с решением суда, ввиду чего после устранения нарушений угроза безопасности жизни и здоровью граждан не будет иметь место быть.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк России» о неизвещении о ходе судебного разбирательства и необоснованном отклонении ходатайства об отложении судебного разбирательства.

В ходатайстве об отложении и в апелляционной жалобе Банк указывает, что о судебном разбирательстве ему стало известно только 28.09.2023, однако доказательств, подтверждающих данное утверждение Банком не представлено.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

В силу названных норм отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В ходатайстве об отложении судебного разбирательства Банк не указывал на необходимость предоставления новых документов и доказательств. При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства ПАО «Сбербанк России» также не представлено документов, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не могли быть им представлены по причине отклонения судом первой инстанции ходатайства об отложении судебного разбирательства.

По сути, ходатайство об отложении судебного разбирательства было заявлено с целью формирования правовой позиции, в дальнейшем изложенной в суде апелляционной инстанции. Правовая позиция Банка совпадает с правовой позицией ООО «Парусный», изложенной как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, новых доводов отличных от доводов ООО «Парусный», Банком заявлено не было.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство Банка об отложении судебного разбирательства и рассмотрел спор по имеющимся в деле документам и изложенным позициям истцом и ответчиком.

Факт нахождения имущества общества в залоге у банка и доводы о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка повлечёт изменение оценочной стоимости залогового имущества в меньшую сторону не является основанием для отмены решения суда и отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2024 по делу № А32-32176/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                                         П.В. Шапкин

 

Судьи                                                                                                           Ю.И. Баранова

 

              ФИО7