Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-34323/17

15 июня 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Администрации города Дубны Московской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, 141980, 

<

...>, дата регистрации – 19.02.1999) к

Обществу с ограниченной ответственностью "Диалог Волга" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 141980, 

<

...>; дата регистрации: 10.05.2006;

доп. адрес: 141981, 

<

...>, комн. 31а)

третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области

- Управление Росреестра по Московской области 

- МУП "ЭЛЕКТРОСЕТЬ" (141983, 

<

...>)

- ФИО2 (

<

...>)

- ФИО3 (

<

...>)

- ФИО4 (

<

...>)

- ФИО5 (

<

...>)

- ФИО6 (

<

...>)

- ФИО7 (

<

...>)

- ФИО8 (

<

...>)

- ФИО9 (

<

...>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении 

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубны Московской области обратилась в суд с иском к ООО "Диалог Волга" с требованием (с учетом ходатайства об исправлении опечатки – т.1, л.д.84, 89) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №676-ОРИ от 24.05.2007г. в размере 1 498 190,40 руб. за период с 01.04.2016г. по 31.03.2017г., и пени в размере 102 251,49 руб. за период с 16.03.2016г. по 16.03.2017г., а также администрацией заявлено требование о расторжении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, МУП «Электросеть»,  ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО3, ФИО2,  ФИО7,  ФИО8, ФИО9

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебное заседание явку обеспечили представитель истца, представитель ответчика и представители третьих лиц - ФИО5, ФИО4, ФИО7, ФИО8

Представитель ответчика ходатайствовал об исключении ФИО6, ФИО3, ФИО2, ФИО8 из числе третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора. Суд отклонил ходатайство, поскольку такое исключение не предусмотрено нормами АПК РФ.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14.06.2018г. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, МУП «Электросеть», ФИО6, ФИО3, ФИО2, ФИО9

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между истцом (арендодателем) и ЗАО «Диалог Холдинг» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №676-ОРИ от 24.05.2007  (далее – договор – т.1, л.д.6-16), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок), находящийся в государственной собственности, общей площадью 8 000 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:40:020106:0015, в границах, указанных в кадастровом плане от 27.11.2006г. №40/06.02-0742, прилагаемом к настоящему Договору (Приложение 1) являющемся его неотъемлемой частью, находящийся примерно в 30м по направлению на север от ориентира: 

<

...>, расположенного за пределами  участка, для использования в целях строительства спортивно-оздоровительного центра. (п. 1.1. договора).

Срок аренды Участка установлен с 24.05.2007 по 23.05.2010 (п.2.1. договора). 

Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1. договора (п.2.2. договора).

Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.3. договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.07.2007 за государственным регистрационным номером 50-50-40/007/2007-044.

Размер арендной платы за Участок на дату подписания договора определен Сторонами в Приложении 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет 341 546 (Триста сорок одна тысяча пятьсот сорок шесть) руб. в год (п.3.1. договора).

Арендная   плата  вносится  Арендатором  в  полном   объеме до   15  числа последнего   месяца   текущего   квартала   включительно,   если   иное   не   установлено законодательством (3.5. договора).

Пунктом 4.4.4. договора установлено, что Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату.

Согласно п. 5.3. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 Договора. Пени начисляются с даты государственной регистрации договора.

07.09.2007 между ЗАО «Диалог Холдинг» (Сторона-1) и ответчиком ООО "Диалог Волга" (Сторона-2) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого Сторона-1 передает, а Сторона-2 обязуется принять на себя права и обязанности Стороны-1 по договору аренды земельного участка № 676-ОРИ от 24 мая 2007г. (зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Московской области 19 июля 2007 г. номер регистрации 50-50-40/007/2007-044), находящегося в государственной собственности, общей площадью 8 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:40:020106:0015, в границах, указанных в кадастровом плане от 27.11. 2006 г. № 40/06.02-0742. находящемся примерно в 30м по направлению на север от ориентира: 

<

...>, расположенного за пределами участка, для использования в целях строительства спортивно-оздоровительного центра, и уплатить за переданное право аренды денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре (т.1, л.д.21-22).

Договор цессии зарегистрирован 23.10.2007 за государственным регистрационным номером 50-50-40/009/2007-252.

12.05.2010г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условия которого срок аренды возобновлен до 22.05.2012г. (т.1, л.д.17-18). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

05.08.2011г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с внесением в кадастр сведений о новом виде разрешённого использования земельного участка (т.1, л.д.22-23, 24-27).

Согласно данному соглашению пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок  общей площадью 8 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:4060020106:15, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 21.07.2011г., разрешенный вид использования: «размещение торгово-офисного центра», 

Допсоглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

25.01.2012 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условия которого срок аренды возобновлен до 01.09.2017. 

Соглашение зарегистрировано 28.02.2015 за государственным регистрационным номером 50-50-40/003/2012-177.

Также дополнительными соглашениями от 10.07.2012г. и от 11.07.2012г. изменялись сведения в преамбуле договора аренды (т.1, л.д.32-33). Допсоглашения также зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 16.03.2017г. о наличии задолженности (т.1, л.д.34). Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности – 1 498 180,40 руб. за период с 01.04.2016г. по 31.03.2017г. 

На указанную задолженность истцом начислена неустойка - в размере 102 251,49 руб. за период с 16.03.2016г. по 16.03.2017г.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

 Истец в обоснование требований также сослался на то, что по спорному договору с ответчика за предшествующие периоды взыскивалась арендная плата в раках арбитражных дел №А41-64440/13, №А41-76232/14, №А41-76508/15, №А41-22250/16.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд не может согласиться с представленными истцом в обоснование заявленных требований расчетами ввиду следующего.

На момент рассмотрения спора земельный участок на основании постановления №553-ПГ от 18.07.2014г. «Об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:15» (т.2, л.д.7-9) разделен на пять земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв.м. (занят трансформаторной подстанцией) – т.2, л.д.10;

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв.м. (занят торгово-офисным центром «Зима») – т.2, л.д.12;

-  земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв.м. (занят торгово-офисным центром «Лето»;) – т.2, л.д.18;

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2459 кв.м. (участок, необходимый ответчику для строительства центра) – т.2, л.д.14;

- земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1292 кв.м. (под проезд, общедоступную стоянку) – т.2, л.д.22.

Относительно земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв.м. судом установлено и не оспаривается сторонами следующее.

На данном участке с располагается трансформаторная подстанция ТП-135.

В материалы дела представлено соглашение №23 от 09.08.2007г., в соответствии с которым данная подстанция строилась по заказу МУП «Электросеть» (т. 2, л.д. 55). 

Из соглашения также следует, что по окончании строительства ТП-135 и сдачи ее в эксплуатацию, она передается на баланс КУИ г.Дубна.

31.07.2008г. Ростехнадзором выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки ТП-135 (т. 2, л.д. 57).

26.11.2008г. ТП-135 передан в адрес МУП «Электросеть» по акту приема-передачи (т. 2, л.д. 58).

Соответственно, участок площадью 472 кв.м., необходимый для использования подстанции ТП-135, выбыл из владения ответчика в 2008 году.

Следовательно, оснований для начисления арендной платы за пользование земельным участком площадью 472 кв.м за предъявленный ко взысканию период у арендодателя не имелось.

Относительно земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв.м. судом установлено следующее.

28.11.2013г. ответчику выдано разрешение №55/13 на ввод объекта – торгово-офисного центра – в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 1 «Зима» (т. 1, л.д. 76). 

Поскольку строительство центра проводилось на основании договоров долевого участия в строительстве, после ввода объекта в эксплуатацию, ответчик по передаточным актам от 25.12.2013г., 13.01.2014г., 14.01.2014г. передал все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, все помещения торгового цента (т. 1, л.д. 146, 147, 148, т.2, л.д.1).

Передаточные акты зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости «Зима» выбыл из владения ответчика с 14.01.2014г. Следовательно, право аренды под данным объектом в площади 1761 кв.м. перешло к новым собственникам помещений в торговом центре «Зима» пропорционально приобретенным ими площадям помещений. 

Относительно земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв.м. (занят торгово-офисным центром «Лето»), судом установлено следующее.

Строительство торгового центра «Лето» осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве с указанными ниже гражданами.

18.12.2013г. ответчику выдано разрешение №81/13 на ввод объекта – торгово-офисного центра «Лето» – в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 2 (т. 1, л.д. 78).

25.12.2013г., 20.01.2014г. ответчик передал по передаточным актам (т. 2, л.д.2-3, 4-5, т.1, л.д. 144, 149) все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам ФИО8, ФИО9,  ФИО2, действующему в интересах ФИО9, ФИО3, действующему в интересах ФИО6

Передаточные акты также зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости «Лето» выбыл из владения ответчика с 20.01.2014г. Следовательно, право аренды под данным объектом в площади 2016 кв.м. перешло к новым собственникам помещений в торговом центре «Лето» пропорционально приобретенным ими площадям помещений. 

Вместе с тем, не смотря на то, что строительство торговых центров осуществлялось на основании Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договорам ДДУ, заключенным с физическими лицами, правила жилищного законодательства не распространяются на правоотношения по строительству коммерческих объектов. 

Таким образом, к настоящим правоотношениям не подлежит применению ст.36 ЖК РФ, и земельный участок не переходит в собственность правообладателей помещений в торговых центрах.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. 

При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 г. по делу N 305-ЭС15-16772.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что земельные участки, на которых возведены центры «Лето» и «Зима», выбыли из владения общества в площади, необходимой для их эксплуатации.

Поскольку Администрацией города Дубны определена необходимая для эксплуатации площадь участков под данным торговыми центрами 1761 кв.м и 2016 кв.м, именно в указанной площади произошло выбытие участка из владения ответчика в 2013-2014гг.

Соответственно оснований для начисления арендной платы за пользование участком площадью 3 777 кв.м (2016 кв.м и 1761 кв.м) за предъявленный ко взысканию период у арендодателя не имелось.

То обстоятельство, что третьи лица ФИО6, ФИО2, ФИО8, ФИО9 оплатили ответчику причитающуюся на них часть арендной платы, согласно письменным пояснениям ответчика, не имеет правового значения в рассматриваемом случае, поскольку надлежащим получателем денежных средств за пользование участком под торговыми центрами «Лето» и «Зима», расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015, является Администрация города Дубны Московской области.

Таким образом, во владении ответчика осталась лишь часть земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015, переданного ему в аренду по договору №676-ОРИ от 24.05.2007г., а именно, образованные из данного участка земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2 459 кв.м. (участок, необходимый ответчику для строительства центра) и земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1 292 кв.м. (под проезд, общедоступную стоянку).

То есть, у ответчика сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок площадью 3 751 кв.м. (2459+1 292).

То обстоятельство, что в делах №А41-64440/13, №А41-76232/14, №А41-76508/15, №А41-22250/16 задолженность за предшествующие периоды взыскана в полном объеме, не имеет правового значения, поскольку при рассмотрении указанных дела судом не исследовался вопрос о разделе земельного участка на основании постановления администрации №553-ПГ от 18.12.2014г. и передаче расположенных на образованных участках объектов недвижимости третьим лицам.

Таким образом, расчет задолженности за 2 кв.2016 – 1 кв.2017 и пени за период с 16.06.2016г. по 16.03.2017г. (т. 1, л.д. 82-83) отклонен судом как неверный, поскольку при расчете неверно расчитана площадь участка, оставшегося в пользовании ответчика, а также не учтена просрочка внесения арендной платы за 1 кв. 2017 г. за 1 день (с 16.03.2017г. по 16.03.2017г.).

С учетом изложенного, судом произведен перерасчет задолженности и пени, подлежащей взысканию с ответчика за пользование двумя частями земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015 общей площадью 3751 кв.м (земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2459 кв.м. (участок, необходимый ответчику для строительства центра) и земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1292 кв.м. (под проезд, общедоступную стоянку).

 

Аб

Кд

Пкд

Км

S

 

25,05

4,2

1

1,78

3751

 

702464,02 руб.

в год

175616,01 руб.

в квартал

 

Период оплаты

Начислено

Дата начисления 

Период просрочки

Дней (просрочки)

Неустойка

2 кв. 2016

175616,01

15.06.2016

16.06.2016-16.03.2017

274

24059,39

3 кв. 2016

175616,01

15.09.2016

16.09.2016-16.03.2017

182

15981,06

4 кв. 2016

175616,01

15.12.2016

16.12.2016-16.03.2017

90

7902,72

1 кв. 2017

175616,01

15.03.2016

16.03.2017-16.03.2017

1

87,81

 

702464,04

48030,98

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в части, а именно: задолженности 702 464,04 руб. за период с 01.04.2016г. по 31.03.2017г., а также пени в размере 48 030,98 руб. за период с 16.06.2016г. по 16.03.2017г.

Истец также просит расторгнуть договор.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Суд отмечает, что расторжение договора, влекущее для сторон такие серьезные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд учитывает, что  в настоящее время земельный участок, который находится в пользовании ответчика (площадью 3751 кв.м) разделен, на участке ведется строительство нежилого здания торгово-офисного центра «Весна» с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве (т. 2, л.д. 70, 85).

Также судом учтено, что участок осваивается, построены и введены в эксплуатацию 2 торговых центра, которые отчуждены третьим лицам. 

Указанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о намерении застройщика исполнить свои обязательства по договору аренды земельного участка.

Арбитражный суд считает, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком (ответчиком) обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), следовательно, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, арбитражный суд принимает во внимание, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (участников долевого строительства).

В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

Обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Аналогичный подход изложен в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2018 г. по делу N А41-53928/17.

При таких обстоятельствах, с учетом освоения земельного участка, суд считает, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Диалог Волга" в пользу Администрации города Дубны Московской области задолженности по договору аренды земельного участка №676-ОРИ от 24.05.2007г. в размере 702 464,04 руб. за период с 01.04.2016г. по 31.03.2017г., а также пени в размере 48 030,98 руб. за период с 16.06.2016г. по 16.03.2017г. 

Всего взыскать 750 495,02 руб.

В остальной части отказать.

2. Взыскать с ООО "Диалог Волга" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 010 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                        Кузьмина О.А.