АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8574/18 

Екатеринбург

29 января 2019 г.

Дело № А60-18525/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С. В., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества Администрации г. Нижний Тагил (далее –Управление, истец) на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2018 по делу № А60-18525/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления- Климцев А.В. (доверенность от 09.01.2019); 

 негосударственного частного учрежденич профессиональная образовательная организация «Уральский институт подготовки кадров «21-й век» (далее – учреждение, ответчик) – Воробьев А.С. (директор).

	Управление обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к учреждению о взыскании 1 086 802 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате, 81 151 руб. 50 коп. пеней; а также о расторжении договора аренды № 542 от 15.07.2003 и обязании ответчика освободить занимаемые помещения литера А площадью 3006,2 кв. м и литера А площадью 122,9 кв. м, расположенные в г. Нижнем Тагиле по ул. Октябрьской революции, д. 44, передав их по акту приема-передачи.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Нижнетагильская городская Дума.

Решением суда от 27.06.2018  (судья  Пшеничникова И.В.) в удовлетворении иска отказано. 

	Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                 от 02.10.2018 (судьи Макаров Т.В., Полякова М.А., Скромова Ю.В.,) решение  суда оставлено без изменения.   	

	В кассационной жалобе  управление просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить,  принять новый судебный акт, ссылаясь на  нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что судами неправомерно применен коэффициент К4, равный 0,5, поскольку  коэффициент в данном размере признан утратившим силу решением Нижнетагильской городской Думы от 19.11.2015 № 39.  

	В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.	

	Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Нижний Тагил (арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 15.07.2003 № 542, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении № 1, которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, для осуществления учебного процесса. 

Согласно приложению № 1 к договору аренды в аренду передается помещение в административном здании по адресу: ул. Октябрьской революции, 44, литера А общей площадью 2279,3 кв. м, литера А1 общей площадью 132,5 кв. м. 

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.07.2003.

 Договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.08.2003, и действует по 01.08.2028 (п. 4.1 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Между сторонами договора 23.05.2006 подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которому Приложение № 1 (Перечень передаваемого имущества) и Приложение № 2 (расчет арендной платы) изложены в новой редакции с 01.05.2006. 

Согласно Приложению № 1 в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2006 в аренду передаются помещения учебно-производственного комбината по адресу: г. Нижний Тагил, улица Октябрьской революции, 44, литера А общей площадью 3006,2 кв. м; встроенное помещение по адресу: г. Нижний Тагил, улица Октябрьской революции, 44, литера А общей площадью 122,9 кв. м. 

Факт предоставления истцом ответчику в аренду названных объектов подтверждается актом приема-передачи от 23.05.2006, подписанным уполномоченными лицами передающей и принимающей стороны с приложением печатей истца и ответчика. 

Пунктом 5.3.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан уплачивать арендную плату и налог на добавленную стоимость в соответствии с условиями настоящего договора. 

Согласно пункту 3.2 договора аренды, арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к настоящему договору (Приложения № 2) и являются его неотъемлемой частью. 

Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы. Налог на добавленную стоимость перечисляется в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством РФ (пункт 3.4 договора аренды). 

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды, истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 1901/2962 от 28.11.2017 с требованием об оплате задолженности по арендной плате. 

Впоследствии истец направил ответчику письмо № 19-01/277 от 06.02.2018 с предложением расторгнуть договор аренды и оплате арендной платы. 

Неисполнение требований претензий, послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

	Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.

 	  Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

   На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

	В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу ст. 310 ГК РФ.

	По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 086 802 руб. 98 коп. 

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

На основании части 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу подпункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28, 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

По правилам части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Расчет арендной платы за муниципальное имущество, переданное в аренду, производится в соответствии с «Методикой расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями», отраженной в Положении о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижнетагильской городской Думы от 19.11.2015 № 39. 

Годовой размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями определяется по формуле: АП = Сб x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5, где: Сб - базовая ставка арендной платы. S - площадь нежилых помещений, зданий (далее - объект; имущество). К1 - коэффициент, учитывающий основной (более 60%) материал постройки объекта недвижимости; К2 - коэффициент, учитывающий характеристики объекта недвижимости и количество арендаторов в здании; К3 - коэффициент, учитывающий степень благоустройства объекта недвижимости; К4 - коэффициент, учитывающий характер использования объекта недвижимости; К5 - коэффициент, учитывающий месторасположение объекта недвижимости. 

В соответствии с указанной методикой между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.12.2014, в приложении к которому приведен расчет арендной платы по договору с применением коэффициента К4 равным 0,5. 

Решением Нижнетагильской городской Думы от 26.05.2016 в Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил внесены изменения в части повышения коэффициента К4 до 1,0. Применение указанного коэффициента распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2016 года.

	Определением Верховного Суда РФ от 04.05.2017 по делу № 45-АПГ17-1 признан недействующим пункт 1 Приложения № 1 «Методики расчета величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, зданиями» к Положению о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, утвержденном решением Нижнетагильской городской думы от 19.11.2015 № 39 в части установления коэффициента К4 равному 1,0 с даты принятия настоящего определения. 

Частью 1 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты. 

Заменяющий нормативный правовой акт истцом не принят. 

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. 

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами. 

Возражая против удовлетворения иска, учреждение ссылалось на то, что с 04.05.2017 по декабрь 2017 года вносило арендные платежи согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2014, в приложении к которому приведен расчет арендной платы по договору с применением коэффициента К4 равным 0,5 (последнему действовавшему коэффициенту в соответствии с установленной Методикой расчета размера арендной платы утвержденное Решением Нижнетагильской городской Думы от 19.11.2015 № 39). 

Согласно контррасчету ответчика переплата по договору аренды составила 35 938 руб. 80 коп. 

В тоже время из материалов дела следует, что истец с 04.05.2017 производит расчет арендной платы за муниципальное имущество, переданное в аренду ответчику без использования коэффициента, учитывающего характер использования объекта недвижимости (К4).  

Как обоснованно указано судами, неприменение коэффициента К4, означает, что при расчете суммы задолженности по арендной плате истец применяет коэффициент К4 в размере 1,0, что противоречит положениям статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Данная методика не соответствует формуле расчета арендной платы за муниципальное имущество, отраженной в Положении о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, которое утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 19.11.2015 № 39 и подлежит применению в рассматриваемом споре при определении размера арендной платы по договору.

 Таким образом, судами правомерно принят во внимание контрасчет ответчика, в соответствии с которым задолженность по арендной плате у последнего отсутствует.

Установив факт отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате, факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа также не подтвержден материалами дела, суды правомерно отказали в удовлетворении требований истца.

Довод заявителя о необоснованном применении судами коэффициента К4 равный 0,5 не опровергает выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, не свидетельствует о нарушении судами норм права, в связи с чем отклоняется, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

	Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

  С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

  Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2018 по делу № А60-18525/2018 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципального имущества Администрации г. Нижний Тагил  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           С.В. Лазарев 

                                                                                            С.Э. Рябова