ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-6681/2021

25 августа 2022 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 25.08.2022.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И., 

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 по делу № А83-6681/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» 

о расторжении договора, возврате имущества и признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» - директор ФИО2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации; ФИО3, представитель на основании доверенности от 12.08.2022 б/н, представлено удостоверение адвоката,           

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ТБИ» (далее – истец, продавец) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» (далее – ответчик, покупатель) и с учетом ходатайства истца об уточнении требований от 24.02.2022 (л.д.188-189 т.1), принятого к рассмотрению в судебном заседании от 30.03.2022 (л.д.201 т.1), просило: 

1. расторгнуть договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2019 №№ 2, 3, 4, 5, 6 и 7, заключенные между покупателем и продавцом; 

2. обязать покупателя возвратить продавцу нежилые здания:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9;

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой                лит. «б», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10;

 - производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5;

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15;

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7;

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1;

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8;

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4.

3. признать за истцом право собственности на:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9;

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой                лит. «б», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10;

 - производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5;

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15;

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7;

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1;

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8;

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4 (далее – объекты продажи, недвижимое имущество). 

Исковые требования мотивированы неоплатой ответчиком проданного истцом недвижимого имущества в соответствии с условиями пункта 2.3 договора от 13.09.2019.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался избранием истцом неправильного способа защиты нарушенного права, несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается на наличие оснований для расторжения договора и возврата имущества в связи с уклонением ответчика от оплаты. Считает, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден.  

Иные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между продавцом и покупателем 13.09.2019 заключены договора купли-продажи недвижимого имущества №№2,3,4,5,6,7 (далее - договора).

В соответствии с пунктами 1.1 договоров продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты продажи.

Общая сумма, которую покупатель обязался оплатить продавцу (далее - цена недвижимого имущества), составляет 193 400 000 руб., без НДС (пункты 2.1 договоров).

Пунктами 2.3 договоров предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в течение 120 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Согласно пунктам 3.5.3 договоров обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи.

Пунктом 4.3 договоров предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества в срок, установленный настоящим пунктом договора, продавец вправе требовать оплаты переданного недвижимого имущества или возврата неоплаченного недвижимого имущества (пункт 2 статьи 488 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.2.1 договоров если покупатель в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты недвижимого имущества либо отказаться от исполнения договора.

В случае расторжения договора стороны вправе требовать возврата того, что ими было исполнено по договору. В частности, продавец вправе требовать от покупателя возврата переданного ему недвижимого имущества, а покупатель – возврата уплаченных продавцу денежных средств (пункт 5.2.2 договора).

Из материалов дела следует, что истцом объекты продажи переданы ответчику с составлением соответствующих актов приема-передачи недвижимого имущества, которыми подтверждено, что покупатель удовлетворен состоянием имущества и не имеет к нему претензий.

Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) 25.09.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности недвижимого имущества за покупателем. 

Стороны согласовали, что покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество по договорам №№2,3,5,6 в течение 120 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю - до 23.01.2020, по договору №4 – до 01.03.2021, по договору №7 – до 31.12.2020.

Однако, в установленные договорами сроки покупатель оплату стоимости объектов продажи не произвел.

Истцом в адрес ответчика 27.08.2021 была направлена претензия № 27-08/-2021 о возврате переданного недвижимого имущества. Ответчику предложено подготовить проект соглашения о расторжении договора, а также назначить дату передачи имущества и составления соответствующего акта, заблаговременно уведомив истца о дате передачи имущества.

Как следует из материалов дела, указанная претензия была направлена ответчику заказным письмом с уведомлением (РПО 29901162510749), которое, согласно отчету об отслеживании отправления сайта «Почты России» было возвращено отправителю 13.10.2021 с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам».

Обстоятельства неисполнения ответчиком в досудебном порядке требований истца о возврате недвижимого имущества послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса исполнен ли договор, если не исполнен, то правильно ли выбран способ защиты права и соблюден ли досудебный порядок урегулирования спора.

Как указывалось выше, объекты продажи были переданы ответчику по актам приема-передачи и осуществлена государственная регистрация права собственности этих объектов за покупателем. 

Однако, в установленные договорами сроки покупатель оплату стоимости объектов продажи не произвел. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Следовательно, договор исполнен не был.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора; статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление                  №10/22), регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (далее – Обзор №5), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

Таким образом, принимая во внимание положения статей 1102 и 1104 ГК РФ, пункта 65 постановления №10/22, пункта 8 Обзора №5, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о верном избрании истцом способа защиты нарушенного права в части требований о расторжении договора и возврате ему предмета продажи.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 20.05.2022 по делу №А23-355/2020.

Не может апелляционный суд согласиться и с выводом суда первой инстанции о том, что имело место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, которое влечет отказ в иске.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика 27.08.2021 была направлена претензия № 27/08-2021 о возврате недвижимого имущества, предложено расторгнуть договор купли-продажи (л.д.90-91 т.1). 

Указанная претензия была направлена ответчику заказным письмом с уведомлением (РПО 29901162510749), которое, согласно отчету об отслеживании отправления сайта «Почты России» было возвращено отправителю 13.10.2021 с отметкой «возврат отправителю по иным обстоятельствам» (л.д.92-93 т.1).

По сути, направление данной претензии ответчику, содержащее предложение о расторжении договора и возврате имущества, расценивается как доказательство соблюдения истцом претензионного порядка. 

Кроме того, согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее – Постановление №18) суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ).

Если ответчик своевременно не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (статьи 268 - 270, 286 - 288 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в соответствующем судебном заседании в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о выделении требований в отдельное производство и передаче дела по подсудности (л.д.126-131 т.1).

В порядке  пункта 28 Постановления №18 ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, ответчик не заявлял.

Никаких мер, направленных на оплату предмета продажи, ответчик-покупатель не предпринял.

Суд первой инстанции не учел указанных фактических обстоятельств по делу и не применил нужные нормы материального права.

Изложенное является основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и возврате предмета продажи продавцу.

При этом апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование истца о признании права собственности не является надлежащим способом защиты нарушенного права и соответственно, удовлетворению не подлежит.

Такой способ не может быть признан надлежащим в ситуации, когда основание иска – нарушение договорных условий об оплате приобретенного товара, а предмет иска – расторжение договора и возврат имущества.

Апелляционный суд учитывает, что в случае, если договор не исполнен, невозможно требовать признать право собственности, поскольку собственность возникнет во всяком случае при внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей в случае удовлетворения иска о расторжении договора и возврате предмета продажи. 

Поэтому в данной части апелляционная жалоба является необоснованной.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение исковых требований и за обращение с апелляционной жалобой, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Учитывая, что исковое требование о расторжении договора и возвращении недвижимого  имущества является единым неденежным требованием и облагается государственной пошлиной в размере 6 000 руб. (статья 333.21 НК РФ), то за рассмотрение исковых требований о расторжении 6 договоров размер государственной пошлины составил 36 000 руб.

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, указанная сумма (36 000 руб.), а также сумма государственной пошлины за рассмотрение ходатайства истца об обеспечении иска (3 000 руб.) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца (39 000 руб.).

Исковые требования о признании права собственности (8 самостоятельных объектов недвижимости) – аналогичный размер государственной пошлины за каждый предмет спора; следовательно, бремя уплаченной истцом государственной пошлины в размере 48 000 руб. (6 000 руб. х 8) необходимо возложить на истца в связи с необоснованностью данных исковых требований.

Ввиду того, что истец переплатил сумму государственной пошлины за обращение с ходатайством об обеспечении иска (л.д.154 т.1), за рассмотрение исковых требований неимущественного характера (л.д.9,190 т.1), излишне уплаченная сумма государственной пошлины в размере 191 000 руб. подлежит возврату истцу (21 000 руб. (24 000 руб. – 3 000 руб.) + 170 000 руб. (254 000 руб. – 36 000 руб. – 48 000 руб.)).

Учитывая, что половина притязаний апеллянта признаны необоснованными (в части признания права собственности) с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой в размере 1 500 руб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 по делу                    №А84-6681/2021 отменить в части отказа в расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2019 №№ 2, 3, 4, 5, 6 и 7, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» и возврате предмета продажи обществу с ограниченной ответственностью «ТБИ». 

Принять в данной части новый судебный акт.

Расторгнуть договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2019 №№ 2, 3, 4, 5, 6 и 7, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «ТБИ» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп».

Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТБИ» нежилые здания:

- нежилое здание, металлический ДОК лит. «В», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:9;

- нежилое здание, ремонтно-транспортный цех лит. «Б» с пристройкой                лит. «б», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:10;

 - производственно-административное здание лит. «А» с надстройкой, находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:5;

- нежилое здание, склад гофротары лит. «М», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:15;

- нежилое здание, здание водопереработки лит. «Н» с пристройками лит. «н», лит. «н1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:7;

- нежилое здание, склад жести лит. «О», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:1;

- нежилое здание, здание склада лит. «Г» с пристройкой лит. «г», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:8;

- нежилое здание, здание консервного цеха, лит. «А1» с пристройками лит. «а», лит. «а1», находящееся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 91:02:004006:4.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2022 по делу №А83-6681/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТБИ» из федерального бюджета излишне уплаченную на основании платёжного поручения от 24.02.2022 №3 государственную пошлину в размере 191 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Аквамарин Групп» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТБИ» расходы по оплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой в размере 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                          А.А. Тарасенко                                                        

Судьи                                                                                        Н.И. Сикорская                       

                                                                                                              И.В. Евдокимов