АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-23506/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                               Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                               Дерхо Д.С.,

                                                                                               ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» и лица, не участвующего в деле, индивидуального предпринимателя ФИО2, на решение от 18.08.2022 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Сапрыкина А.А.) и постановление от 14.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А27-23506/2019 по иску комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (650003, Кемеровская область - Кузбасс, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об освобождении земельного участка; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса о признании недействительным (ничтожным) отказа от договора аренды земельного участка; по иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» к Администрации города Кемерово (650991, Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимости.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель ФИО3; индивидуальный предприниматель ФИО4; индивидуальный предприниматель ФИО5; индивидуальный предприниматель ФИО6; ФИО7; ФИО8.

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции участвовали представители: администрации города Кемерово - ФИО9 по доверенности от 29.11.2022; общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» по доверенности от 17.06.2022, индивидуального предпринимателя ФИО2 по доверенности от 11.03.2023 – ФИО10

Суд установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (далее - общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 площадью 3713,70 кв.м, находящийся по адресу: город Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 24, пр. Химиков на пересечении с пр. Ленинградский, и передать его по акту приема-передачи комитету.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово (далее - администрация).

Общество обратилось со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) отказа комитета от договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122 (далее – договор), выраженный в предупреждении от 30.01.2019 №9-6-01/1252.

В рамках дела № А27-15609/2021 общество обратилось с иском, в последующем уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации о признании права собственности на объект недвижимости (здание нежилое) – строение Торгового комплекса «Ленинградский», расположенного в районе г. Кемерово (

<

...>) на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (прежний номер 42:24:020108:106), полезной площадью 2 336,4 кв.м, площадью застройки 2 555,7 кв.м., согласно техническому паспорту от 15.07.2022. 

Определением от 25.08.2021 Арбитражного суда Кемеровской области в соответствии со статьей 130 АПК РФ дела № А27-23506/2019 и № А27-15609/2021 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера А27-23506/2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3); индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – предприниматель ФИО4); индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – предприниматель ФИО5); индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – предприниматель ФИО6); ФИО7 (далее – ФИО7); ФИО8 (далее – ФИО8).

Решением от 18.08.2022 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 14.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования общества к администрации оставлены без удовлетворения; исковые требования комитета к обществу удовлетворены, на ответчика возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 и передать его по акту приема-передачи комитету в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу; встречные требования общества к комитету оставлены без удовлетворения; с общества в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения предпринимателей ФИО5 и ФИО6 о рассмотрении настоящего спора; судами не исследованы представленные в материалы дела доказательства: заключение о результатах технического обследования и технический паспорт спорного объекта; судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного заседания 10.08.2022; апелляционным судом неправомерно отказано в истребовании доказательств – сведений относительно разрешенного вида использования спорного земельного участка; действия комитета по одностороннему отказу от договора не являются добросовестными, поскольку не учитывают обстоятельство расположения на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу; вывод судов о применении годичного срока исковой давности неправомерен; судами не учтено, что при прекращении договора аренды у общества как собственника недвижимого имущества сохраняется право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, комитет не вправе требовать освобождения земельного участка, кроме того, спорный объект находился на земельном участке до заключения между обществом и комитетом договора аренды; судами не приведено обоснования утверждения о самовольности объекта, с подобным требованием к обществу администрация как уполномоченный орган не обращалась; отказывая в удовлетворении требований общества о признании права собственности на спорный объект, суды не учли правовые позиции Верховного Суда российской Федерации; спорный объект был спроектирован как капитальный и в таком виде и качестве был принят администрацией и введен в эксплуатацию; прочность и безопасность объекта для целей его сохранения с установлением права собственности подтверждена совокупностью представленных в материалы дела доказательств (отчет по результатам обследования технического состояния строительных конструкций рынка, акт проверки от 17.02.2020 № 8, отчет об оценке пожарного риска, отчет об аудите пожарной безопасности от 10.01.2022, заключение о проведении аудита пожарной безопасности от 11.05.2022, заключение о результатах технического обследования), которые администрацией не опровергнуты; вывод судов о несоответствии объекта изначальному проекту противоречит заключению о результатах технического обследования, приобщенному к материалам дела; соответствие функционального назначения объекта виду разрешенного использования земельного участка подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка.

Лицо, не участвующее в деле, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) обратилась с кассационной жалобой, в которой указывает, что является собственником расположенных в спорном здании помещений № 39 и № 40, считает, что необоснованно не была привлечена к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, просит решение и постановление отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу общества комитет просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Предпринимателями ФИО3 и ФИО4, а также ФИО7 представлен отзыв на кассационные жалобы, в приобщении которого к материалам кассационного производства судом округа отказано ввиду отсутствия доказательств их заблаговременной отправки участвующим в деле лицам. Поскольку документ представлен сторонами в электронном виде, он не подлежит возвращению на бумажном носителе в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В судебном заседании представители общества, комитета, предпринимателя ФИО2 на требованиях, изложенных в представленных ими в суд округа документах настаивали.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационные жалобы согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрены в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационные жалобы в пределах их доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), проверив в соответствии с изложенными доводами правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд округа пришел к следующим выводам.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на основании заключенного  27.02.2004 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора арендатору во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок площадью 3 713,70 кв. м, из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:020108:106 (при наличии), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово. Ленинский район, микрорайон № 24, просп. Химиков на пересечении с пр. Ленинградский, (экономическая зона № 17), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2 договора земельный участок предоставляется для временного размещения торгового рынка. Использование земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, утвержденной управлением архитектуры и градостроительства города Кемерово - паспортом на установление границ землепользования (при его наличии). Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенное использование».

Из пункта 1.3 договора следует, что на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют.

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 30.11.2004; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24.07.2003 (пункты 2.1, 2.3 договора).

В разделе 4 договора стороны согласовали их права и обязанности, в том числе право арендатора производить улучшение земельного участка, возводить на нем здания, строения и сооружения только после представления арендодателю соответствующих разрешений, полученных в установленном порядке (пункт 4.4.1 договора), а также обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании, определенными в пункте 1.2 договора (пункт 4.3.1 договора); при расторжении договора передать земельный участок не позднее последнего дня срока действия договора по акту приема-передачи в пригодном состоянии, в соответствии с его назначением, со всеми элементами благоустройства, предусмотренными Архитектурно-планировочным заданием (пункт 4.3.17 договора).

В силу пункта 5.5 договора аренды, если по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из пункта 6.2 договора следует, что, если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Комитетом в адрес общества направлено предупреждение от 30.01.2019 № 9-6-01/1252 об отказе от договора в одностороннем порядке и требованием передать земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (предыдущий номер 42:24:020108:106) в течение 10 дней с момента получения предупреждения.

Поскольку земельный участок не был освобожден обществом и не возвращен комитету по акту приема-передачи, последний обратился в арбитражный суд с иском.

В свою очередь общество, считая односторонний отказ комитета от договора ничтожным, обратилось с встречным иском.

Также общество, указывая на обстоятельства добросовестного, открытого и непрерывного (более 15 лет) владения объектом недвижимости, расположенным на спорном земельном участке, обратилось в арбитражный суд с требованиями к администрации о признании права собственности на объект недвижимости (здание нежилое) - строение Торгового комплекса «Ленинградский», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (прежний номер 42:24:020108:106) в силу приобретательной давности.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 11, 12, 153, 166, 168, 195, 181, 199, 218, 234, 302, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 15, 19 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пунктах 13, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», правовой позицией, сформированной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Установив, что земельный участок предоставлялся обществу для размещения временного рынка, а не для размещения спорного объекта капитального строительства, учитывая, что обществом в 2009 году произведена реконструкция объекта и с указанного времени до момента обращения общества в суд прошло 12 лет, суд первой инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что общество может считаться добросовестным приобретателем, в связи с чем в удовлетворении требований общества к администрации о признании права собственности на спорный объект отказал.

Исходя из того, что законом не установлено условий для реализации права одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не усмотрев в связи с изложенным признаков недобросовестности в поведении арендодателя (комитета), отказавшегося от договора, признав пропущенным по заявлению комитета годичный срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной (предупреждение об отказе от договора получено обществом 06.02.2019, встречный иск предъявлен 15.06.2021), судом отказано в удовлетворении встречного иска общества к комитету.

Исковые требования комитета об освобождении земельного участка признаны судом обоснованными с учетом положений статьи 622 ГК РФ.

Седьмой арбитражный апелляционный суд признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Суд округа поддерживает выводы судов, сделанные по результатам рассмотрения требований общества к администрации, считает их соответствующими установленным обстоятельствам и имеющейся совокупности доказательств.

Статьей 234 ГК РФ установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 15, 16 Постановления № 10/22, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актам арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные. Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом.

В рамках дела № А27-26521/2019 рассматривалось требование общества к администрации о признании объекта - строения рынка - введенным в связи с окончанием строительства в эксплуатацию 15.11.1999 в качестве капитального (недвижимого) объекта в соответствии с проектом шифр 0898-2-АР, 0898-1-КЖ, 0898-1- КМ, 0898-2-КМ «Временный рынок. Павильоны», разработанным муниципальной проектно-консультационной фирмой «АРК», и актом сдачи-приемки в эксплуатацию коммерческого сооружения от 15.11.1999, утвержденным начальником территориального управления Ленинского района города Кемерово.

Согласно экспертному заключению от 20.10.2020 № 6381/4-3-20, составленному по результатам судебной экспертизы, проведенной в ходе рассмотрения указанного дела, сооружение торгового комплекса является недвижимой вещью и объектом капитального строительства. Конструкция сооружения торгового комплекса не соответствует проекту шифр 0898-2-АР, 0898-1-КЖ, 0898-1-КМ, 0898-2-КМ «Временный рынок. Павильоны», разработанному муниципальной проектно-консультационной фирмой «АРК» в части размеров и конфигурации объекта (общая площадь, площадь застройки, строительный объем и прочее), наличия отдельных конструктивных элементов, примененных материалов. Имеются определенные конструкции, выполненные с отклонением от проекта шифр 0898-2-АР, 0898-1-КЖ, 0898-1-КМ, 0898-2-КМ «Временный рынок. Павильоны», разработанного муниципальной проектно-консультационной фирмой «АРК»; строительные работы по вышеуказанному изменению объекта относятся к реконструкции. Установить, соответствовал ли объект проекту по состоянию на момент введения объекта в эксплуатацию 15.11.1999, не представляется возможным в силу того, что в 2009 году объект подвергся реконструкции.

Также судами учтено, что решением от 23.08.2019 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-16492/2019 общество привлечено к административной ответственности по части 6 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, назначено административное наказание в виде штрафа в размере 50 000 руб., основанием чему послужили обстоятельства эксплуатации обществом спорного здания с нарушением требований статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно эксплуатация объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что установлено по результатом проведенной в 2019 году Инспекцией государственного строительного надзора Кемеровской области в отношении общества внеплановой выездной проверки.

Учитывая изложенное, судами отказано в удовлетворении требований общества о признании здания введенным в связи с окончанием строительства в эксплуатацию 15.11.1999 в качестве капитального (недвижимого) объекта в соответствии с проектом шифр 0898-2-АР, 0898-1-КЖ, 0898-1-КМ, 0898-2-КМ «Временный рынок. Павильоны», разработанным муниципальной проектно-консультационной фирмой «АРК» за недоказанностью легальности возведения объекта ввиду отсутствия выданных в установленном законом порядке разрешения на строительство, а также акта государственной приемочной комиссии.

Исследовав и оценив при рассмотрении требований общества к администрации представленные доказательства, а также доводы и возражения сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, обстоятельства, установленные в рамках дела № А27-26521/2019, отсутствие доказательств возведения объекта в установленном законом порядке, учитывая, что проект застройки микрорайона № 24 Ленинского района на указанной территории предусматривает размещение сквера, в протоколах заседаний градостроительного совета города Кемерово за период 1997 - 1999 годы не имеется данных о рассмотрении вопроса размещения рынка на указанной территории; представленные обществом схемы благоустройства и согласования позицию о добросовестном владении спорным объектом не подтверждают; вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:206, на котором спорный объект расположен - «благоустройство территории»; учитывая также, что при рассмотрении дела №А27-16492/2019 общество ссылалось на то, что спорный объект возведен как временный объект, не обладающий прочной связью с землей;  исходя из того, что земельный участок был предоставлен обществу для размещения временного рынка, а не для размещения объекта капитального строительства, суды первой и апелляционной инстанции правомерно не усмотрели обстоятельств для вывода о добросовестном владении и, следовательно, констатировали отсутствие оснований для признания права собственности на объект в силу приобретательной давности.

Выводы обеих судебных инстанций, основанные на совокупности взаимосвязанных доказательств, заявителем кассационной жалобы не опровергнуты.

Признак добросовестности владения имуществом как своим собственным рассматривается судами в системной взаимосвязи со статьей 302 ГК РФ и определяется тем, что в момент приобретения приобретатель имущества не знал и не мог знать о незаконности приобретения. По смыслу данной нормы добросовестность владения может являться результатом фактической ошибки (например, приобретения имущества по сделке, впоследствии признанной недействительной), но не ошибки в понимании закона.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент строительства спорного объекта обществом соблюдены требования земельного и градостроительного законодательства, предъявляемые при возведении объекта.

Фактически обществом осуществляется использование объекта, не введенного в гражданский оборот в установленном законом порядке, следовательно, владение спорным объектом нельзя признать добросовестным в том смысле, который подразумевается в разъяснениях, данных пункте 15 Постановления № 10/22.

Возражения заявителя, указывающего на соответствие спорного здания предъявляемым к подобным объектам требованиям технической и пожарной безопасности, установленных законодательством, подлежат отклонению, поскольку в предмет доказывания по настоящему делу входят факты добросовестного, открытого и непрерывного владения заявителем спорным имуществом как своим собственным в течение установленного законом срока, а данные обстоятельства входят в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку.

Доводы о допущенных в ходе рассмотрения спора процессуальных нарушениях, выразившихся, по мнению подателя жалобы, в рассмотрении спора в отсутствие надлежащего извещения предпринимателей ФИО5 и ФИО6, отказе суда в удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного заседания 10.08.2022 не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения кассационной жалобы, указанные возражения получили исчерпывающую оценку суда апелляционной инстанции, отраженную в мотивировочной части обжалуемого постановления, оснований для несогласия с которой у суда округа не имеется.

Суд округа также соглашается с позицией судов по вопросу правомерности отказа комитета от договора.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма № 66, при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Поскольку арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения, признание отказа от договора аренды без указания причин (существенных нарушений арендатором условий сделки) злоупотреблением правом противоречит приведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 по делу № 308-ЭС17-10134).

С учетом вышеприведенных норм права, суды, учитывая, что спорный договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.2 договора), верно исходили из того, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды в таком случае не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений и, установив факт соблюдения комитетом положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ путем направления арендатору предупреждения от 30.01.2019 №9-6-01/1252 об отказе от договора, полученного обществом 06.02.2019, правомерно не усмотрели обстоятельств злоупотребления правом арендодателем, реализовавшим свое право на отказ от договора, и отказали в иске о признании такого отказа недействительным.

Приводимые в кассационной жалобе доводы выводы судов в указанной части не опровергают и о нарушении судами норм права, в том числе, регулирующих сроки исковой давности, не свидетельствуют. Иное понимание заявителя порядка расторжения договора, а также иное толкование регулирующих данный порядок норм материального права основаниями для отмены судебных актов в части рассмотрения встречного иска общества к комитету служить не могут.

Между тем, суд округа не может согласиться с выводами судов, сделанными в отношении требований комитета к обществу об освобождении земельного участка, полагая, что при разрешении спора в данной части не учтено следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При применении механизма, предусмотренного положениями статьи 622 ГК РФ необходимо учитывать, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не должна нарушать прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

В настоящем случае требование об освобождении земельного участка основано на положениях статьи 622 ГК РФ и мотивировано прекращением арендных отношений.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 273 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), для решения вопроса о возможности истребования переданного в аренду земельного участка после прекращения арендных отношений юридически значимым обстоятельством выступает отнесение объекта к недвижимому имуществу либо временному некапитальному сооружению. 

В случае, если здание является капитальным строением, вопрос об освобождении земельного участка может быть решен только одновременно с определением правовой судьбы такого объекта недвижимости, например, путем признания объекта самовольной постройкой (при наличии к тому установленных законом правовых и фактических оснований). 

Так, из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 следует, что иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимого имущества, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения возникающие из договора аренды.

Кроме того, в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13, такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 ГК РФ).

В пункте 29 Постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

С учетом изложенного, если будет установлено, что объект представляет собой недвижимое капитальное строение, вопрос об освобождении земельного участка от постройки может быть разрешен только при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ.

Таким образом, сама по себе ссылка при обращении с требованием об освобождении земельного участка от расположенного на нем объекта на положения статьи 622 ГК РФ основанием для обязания освободить земельный участок, в отношении которого договор аренды прекращен, служить не может.

Вместе с тем, признавая незаконным использование обществом земельного участка после прекращения арендных отношений, обязывая общество освободить земельный участок, ссылаясь при этом на обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела № А27-26521/2019, в рамках которого проводилось экспертное исследование, по результатам чего сделан вывод о том, что торговый комплекс, возведенный на спорном земельном участке, является недвижимой вещью и объектом капитального строительства, суды вышеприведенных положений не учли, мер, направленных на установление статуса спорного здания не приняли.

Основывая свои выводы в отношении требований общества в порядке статьи 234 ГК РФ на обстоятельствах незаконности возведения обществом объекта, фактически подразумевая его самовольное возведение, суды при рассмотрении требований комитета не поставили на обсуждение сторон вопрос о возможности применения к спорным правоотношениям положений статьи 222 ГК РФ, предусматривающей снос самовольно возведенного недвижимого имущества либо приведение в соответствие с установленными требованиями.

Исходя из изложенных норм права и правовых позиций, судам надлежало принять меры по установлению статуса спорного объекта, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дел № А27-26521/2019, № А27-16492/2019, в последующем вынеся на обсуждение сторон вопрос относительно судьбы объекта с учетом его статуса. Установление указанных обстоятельств имело существенное значение для правильного разрешения спора, однако суд первой инстанции, удовлетворяя требования комитета, ограничился лишь указанием на прекращение арендных отношений, применив положения статьи 622 ГК РФ, при этом мотивов, по которым перечень вышеизложенных обстоятельств не вошел в предмет исследования, не привел. Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

В силу статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. 

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов. 

В соответствии с положениями статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения должны быть указаны, в том числе, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (часть 4 статьи 170 АПК РФ).

Поскольку обжалуемые судебные акты в части результатов рассмотрения требований комитета приняты без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и относящихся к предмету доказывания, с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными, учитывая, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела ввиду ограниченности полномочий суда кассационной инстанции по установлению новых обстоятельств и оценке доказательств (статья 287 АПК ПФ), дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ учесть сказанное в настоящем постановлении и устранить допущенные нарушения, предпринять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и установления обстоятельств дела, дать оценку всем доводам и возражением сторон, установить статус спорного объекта с учетом представленных в материалы дела доказательств, а также обстоятельств, установленных в рамках дел № А27-26521/2019, № А27-16492/2019, при необходимости предложив сторонам применить иные средства доказывания, после чего разрешить вопрос о применении положений статьи 222 ГК РФ с учетом заявленного обществом в рамках дела № А27-23747/2022 требования к администрации о признании права собственности на самовольную постройку, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора предпринимателя ФИО2 при наличии на то соответствующих оснований, с учетом чего полно и всесторонне установленных юридически значимых обстоятельств разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, разрешив вопрос о распределении судебных расходов, включая расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.08.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-23506/2019 отменить в части результатов рассмотрения требований комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит». В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. В остальной части судебные акты оставить без изменения. 

Меры по приостановлению исполнения решения от 18.08.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановления от 14.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-23506/2019, принятые определением от 24.01.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                    Д.С. Дерхо

 

ФИО1