АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А35-10550/2016

г. Калуга

05 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 05.03.2018.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

Ю.В. Бутченко

 

ФИО1 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

 

при участии в заседании:

 

ФИО2

от ООО «Кшеньагро»:

 

от главы КФХ ФИО3:

 

представителя ФИО4 по доверенности от 01.01.2018;

представителя ФИО5 по доверенности от 24.08.2017,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу №А35-10550/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кшеньагро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «Кшеньагро», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – глава КФХ ФИО3, ответчик) об обязании ответчика устранить нарушения прав истца на пользование земельным участком, расположенным по адресу: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет, площадью 2 189 300 кв.м, с кадастровым номером: 46:22:030901:6, путем обязания ответчика освободить указанный земельный участок и предоставить истцу беспрепятственный доступ к земельному участку на срок до 04.07.2020.

Судом принято к производству встречное исковое заявление главы КФХ ФИО3 к ООО «Кшеньагро» о расторжении договора субаренды земельного участка от 03.07.2015 №1 и признании его прекратившимся.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.07.2017 (судья Н.А. Песнина) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования удовлетворены частично: договор субаренды земельного участка  от 03.07.2015 №1, заключенный между ООО «Кшеньагро» и главой КФХ ФИО3, признан прекратившим свое действие. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 (судьи А.И. Поротиков, П.В. Донцов, Е.Ю. Щербатых) решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении первоначального иска ООО «Кшеньагро»; в части удовлетворения встречного иска главы КФХ ФИО3 о признании прекратившим свое действие договора субаренды земельного участка от 03.07.2015 №1, а так же в части взыскания с ООО «Кшеньагро» в пользу главы КФХ ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. Исковые требования ООО «Кшеньагро» удовлетворены – суд обязал главу КФХ ФИО3 устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 46:22:030901:6, предоставив  ООО «Кшеньагро» беспрепятственный доступ к участку. В удовлетворении требований главы КФХ ФИО3 о признании прекратившим свое действие договора субаренды земельного участка №1 от 03.07.2015, отказано. С главы КФХ ФИО3 в пользу ООО «Кшеньагро» взысканы расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, глава КФХ ФИО3 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что судом апелляционной инстанции не проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора субаренды в связи с существенных изменением обстоятельств. Так же суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что договор субаренды от 03.07.2015 №1 не мог быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке; из содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что данная правовая норма не применима к договорам, заключенным сроком на 5 лет. Кассатор не согласен с выводами апелляционного суда о недоказанности ухудшения субарендатором земельного участка, поскольку субарендатор допустил его зарастание сорной и древесно-кустарной растительностью. Так же заявитель жалобы указывает, что ООО «Кшеньагро» не представлено доказательств реальности угрозы нарушения его права; материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок из владения истца не выбывал, препятствий в доступе к нему субарендатору не чинилось.

В судебном заседании представитель главы КФХ ФИО3 поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «Кшеньагро» возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО «Кшеньагро» (субарендатор) и главой КФХ ФИО3 (арендатор) 03.07.2015 заключен договор субаренды земельного участка №1, по условиями которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату и во временное пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, находящегося в государственной собственности: земельный участок, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет, площадью 2 189 300 кв.м, с кадастровым номером 46:22:030901:6, для производства сельскохозяйственной продукции, принадлежащий арендатору на праве аренды в соответствии с договором аренды от 14.04.2015 №1/АД находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенным между арендатором и администрацией Бунинского сельсовета Солнцевского района Курской области, на срок по 13.04.2064, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в Едином государственном реестре прав 02.07.2015.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1. договора субаренды).

В разделе 7 договора субаренды стороны предусмотрели основания и порядок расторжения договора.

Согласно пункту 7.1, договор может быть расторгнут: по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным договором и законодательством.

В соответствии с пунктом 7.2 договора, арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:

если субарендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями (7.2.1):

если субарендатор существенно ухудшает земельный участок (7.2.2).

По акту приемки-передачи от 03.07.2015 земельный участок передан субарендатору.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в сентябре 2016 года ответчик самовольно занял спорный земельный участок и произвел на нем сельскохозяйственные работы, а именно и посев озимых зерновых культур.

Истец направил ответчику претензию от 29.09.2016 №30 с требованием устранить его нарушение прав и привести земельный участок в то состояние, каким оно было до начала проведения ответчиком сельскохозяйственных работ.

После подачи первоначального иска ответчик обратился к истцу с предложением о расторжении договора от 07.12.2016 в связи с существенным увеличением размера арендной платы по основному договору аренды от 14.04.2015 №1АД.

Воспользовавшись правом на расторжение договора субаренды в одностороннем порядке (пункт 7.2 договора) по причине использования спорного земельного участка с существенным нарушением его назначения, а также существенного ухудшения земельного участка, ответчик в уведомлении от 09.12.2016 сообщил истцу об одностороннем расторжении договора субаренды в связи с наличием на спорном земельном участке залежных земель площадью 11,4 га, что свидетельствует о существенном ухудшении земельного участка и его использованием не по назначению.

В ответ на предложение о расторжении договора истец ответил отказом.

Арбитражный суд области, признав спорный договор прекращенным, отказал в его расторжении и в удовлетворении первоначального иска об устранении препятствий в пользовании, посчитав правомерным односторонний отказ арендатора от исполнения договора субаренды, повлекший прекращение прав субарендатора в отношении спорного земельного участка на момент рассмотрения спора.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился, сославшись на положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснения пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указал, что поскольку спорные правоотношения подпадают под действие указанной нормы, то договор не может считаться прекращенным посредством одностороннего уведомления о расторжении договора, что исключает удовлетворение иска о признании договора прекращенным. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Односторонний отказ от долгосрочного договора аренды земельного участка во внесудебном порядке недопустим. Апелляционный суд не усмотрел причин для досрочного прекращения спорных отношений по основаниям, предусмотренным земельным законодательством и условиями договора.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции сделаны без учета требований закона и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

В силу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. 

Срок действия договора субаренды земельного участка  от 03.07.2015 №1 установлен сторонами равным 5 годам, что не превышает срок договора аренды от 14.04.2015 №1/АД и в соответствии с пунктом 4.3.2 договора согласия арендатора на предоставление земельного участка в субаренду не требует. 

Применение судом апелляционной инстанции положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающего возможность расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, только при наличии существенных нарушений договора аренды земельного участка его арендатором, не может быть признано обоснованным, поскольку договор субаренды, как это прямо следует из его условий, заключен на срок, не превышающий пяти лет.

Учитывая, что каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок пять лет и менее, действующее законодательство не устанавливает, а положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ на спорный договор субаренды не распространяются, указанный договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Одним из способов прекращения договорных правоотношений в пункте 3 статьи 450 ГК РФ и действующей с 01.06.2015 статье 450.1 ГК РФ является односторонний отказ контрагента от договора.

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьей 450.1 ГК РФ). 

Возможность одностороннего отказа ответчика от исполнения договора субаренды полностью или частично в порядке статьи 450.1 ГК РФ прямо предусмотрена сторонами в пункте 7.1. по основаниям, перечисленным в пункте 7.2 данного договора, в том числе если субарендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями, если субарендатор существенно ухудшает земельный участок.

Уведомление от 09.12.2016 о расторжении договора в одностороннем порядке было передано ООО «Кшеньагро» 12.12.2016.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик воспользовался правом на расторжение договора субаренды в одностороннем порядке, что предусмотрено пунктом 7.2 договора субаренды, по причине использования спорного земельного участка с существенным нарушением его назначения, а также существенного ухудшения земельного участка.  

Факт использования земельного участка с существенным нарушением его назначения, а также существенного ухудшения земельного участка подтверждается постановлением Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Орловской и Курской областям от 22.05.2017 №64 по делу об административном правонарушении. Указанным постановлением генеральный директор ООО «Кшеньагро» признан виновным в совершении административного правонарушения по части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и привлечен к административной ответственности в виде штрафа. 

Данным постановлением от 22.05.2017 №64 установлено, что выявленные в ходе проверки факты свидетельствуют о том, что генеральным директором ООО «Кшеньагро» на части спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения не выполнены установленные требования по защите земель от зарастания сорной и древесно-кустарниковой растительностью, следовательно, не обеспечено воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения путем проведения агротехнических и фитосанитарных мероприятий. Факты, выявленные при проверке, являются нарушением статьи 12, части 1, подпунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 13, абзацев 1, 2, 4, 8, 9 статьи 42 ЗК РФ, абзацев 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 16.07.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

В силу статьи 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами. 

Наличие залежи земель подтверждено имеющимся в материалах дела актом обследования земельного участка от 12.10.2016, составленным представителями ООО «Кшеньагро» и представителем главы КФХ ФИО3, согласно которому на спорном земельном участке произведены полевые работы, в том числе подготовка под посев 92,5 га, из них: посев озимой пшеницы на площади 52,5 га, необработанно после уборки урожая 2016 года – 115 га, залежь –11,4 га. 

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 68, 71 АПК РФ, обоснованно отклонил довод о наличии залежи земель до передачи спорного участка в субаренду, в том числе с учетом сведений, отраженных в акте приема-передачи от 03.07.2015.  

Суд апелляционной инстанции установил факт наличия и устранения выявленных Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Орловской и Курской нарушений, указав, что на момент принятия обжалуемого решения ответчик привел спорную часть арендуемой земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению: вырубил и выкорчевал древесно-кустарниковую растительность, устранил сорную растительность, провел дискование или вспашку, что подтверждается протоколом осмотра и актом проверки от 29.05.2017.

Судом установлено, что главой КФХ ФИО3 с учетом положений пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ денежные средства, перечисленные после 12.12.2016, возвращены ООО «Кшеньагро».

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор субаренды земельного участка от 03.07.2015 №1 расторгнут в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с условиями договора по причине использования спорного земельного участка субарендатором с существенным нарушением его назначения, а также существенного ухудшения земельного участка, в связи с чем договор субаренды прекращен с момента получения ООО «Кшеньагро» уведомления о его расторжении. 

Учитывая наличие оснований для признания прекратившим свое действие договора субаренды земельного участка от 03.07.2015 №1, требования по первоначальному иску об обязании ответчика устранить нарушения прав истца на пользование земельным участком путем обязания ответчика освободить указанный земельный участок и предоставить истцу беспрепятственный доступ к земельному участку, а так же по встречному иску в части требования о расторжении договора субаренды земельного участка от 03.07.2015 №1 в судебном порядке, обоснованно отклонены судом первой инстанции. 

Ссылка суда апелляционной инстанции на разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, как основание для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании договора прекратившим свое действие, несостоятельна, поскольку указанные разъяснения касаются применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, который в настоящем споре применению не подлежит.

Учитывая изложенные обстоятельства, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, как основанное на выводах, несоответствующих действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, при неправильном применении вышеуказанных норм материального права.

Принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции не допущено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта, решение суда подлежит оставлению в силе.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы относятся на  ООО «Кшеньагро» и подлежат возмещению кассатору за счет ООО «Кшеньагро».

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 по делу №А35-10550/2016 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Курской области от 10.07.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Кшеньагро» в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 3 000 (три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                 В.В. Ципляков

 

Судьи                                                                                             Ю.В. Бутченко            

 

                                                                                                  ФИО1