ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15057/2023

Дело № А41-87575/2022

31 августа 2023 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2023 по делу № А41-87575/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

Акционерного общества «Мадекс Технопарк» - ФИО2 по доверенности от 05.07.2022; ФИО3 по доверенности от 18.08.2023.

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Мадекс Технопарк» (далее – ответчик, АО «Мадекс Технопарк», общество) с требованиями о расторжении договора аренды от 24.07.2012 № 5029, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:255.     

Решением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на наличии оснований для удовлетворения иска.

В судебном заседании представители ответчика возражали против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 24.07.2012 № 5029 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:255 площадью 8100 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство и реконструкцию комплекса зданий и сооружений. 

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 24.07.2012 по 23.07.2061. 

В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, а также использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. 

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, при внесении арендной платы два раза подряд (более чем за шесть месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. 

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора аренды. 

Поскольку в течение трех лет строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041411:255 не осуществлено, истец в письме от 01.06.2022 предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 24.07.2012 № 5029. 

Поскольку уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения, соглашение о расторжении договора не подписано сторонами, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:              1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;                                                   2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.?

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                  статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и                      статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам истца.

Так, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Истец представил в материалы дела акт обследования земельного участка от 04.03.2022 № 191 земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:255. По результатам обследования выявлены признаки неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства. 

Ответчиком в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 10.03.2023 об обследовании земельного участка. 

В заключении отражено, что ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041411:255 возведены объекты недвижимости: 

1. здание проходной, площадью 26 кв. м, назначение нежилое, вид объекта недвижимости - здание, вид разрешенного использования здания, сооружения - проходная, год завершения строительства объекта недвижимости - 2015; 

2. склад - сооружение для временного хранения материалов, площадью 89,2 кв. м назначение нежилое, вид объекта недвижимости - здание, вид разрешенного использования здания, сооружения - склад, год завершения строительства объекта недвижимости - 2015; 

3. забор (включая железобетонный на бетонном фундаменте и забор из металлического профиля на металлических столбах) по всему периметру; 

4. парковка, площадь застройки 1968,6 кв. м, назначение - иные сооружения производственного назначения, вид объекта недвижимости - сооружение, вид разрешенного использования сооружения - парковка, год завершения строительства объекта недвижимости - 2015; 

5. дорога (дорожное покрытие), площадь застройки - 214,7 кв. м, назначение - сооружения дорожного транспорта, вид объекта недвижимости - сооружение, вид разрешенного использования сооружения - дорожное покрытие, год завершения строительства объекта недвижимости - 2015; 

6. сооружение «Силос» с кадастровым номером 50:20:0041411:709, объем - 400 куб. м, назначение нежилое, вид объекта недвижимости - сооружение, вид разрешенного использования сооружения - хранение. Право собственности АО «Мадекс Технопарк» зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службу по Московской области, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 50-50-99/036/2009-416, а также, установлены металлические контейнеры для хранения инструментов, сварочного оборудования и расходных материалов. 

На созданные в границах земельного участка объекты подготовлены технические планы для постановки их на кадастровый учет, в том числе в отношении парковки, дороги, здания проходной, сооружения-склада для хранения материалов и на объект «Силос». 

В порядке оформления разрешительной документации получен Градостроительный план земельного участка. АО «Мадекс Технопарк» получены технические условия от ПАО «МОЭСК» на электроснабжение земельного участка, ОАО «Одинцовский Водоканал» на холодное водоснабжение и на водоотведение от проектируемого объекта капитального строительства. 

В результате натурного обследования установлено, что с территории участка удалены самовольно построенные гаражи, присутствующие на участке на момент заключения договора аренды. Территория очищена от свалок металлолома и остатков строительного мусора. 

Из анализа результатов проведенного обследования и выполненных измерений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что АО «Мадекс Технопарк» проводятся подготовительные работы для строительства здания склада с получением разрешений и согласований в соответствии с градостроительным законодательством, а земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:255 используется в соответствии с видом его разрешенного использования. 

Все возведенные строения создавались в целях организации работы производственно-складского комплекса, включены в единый производственный процесс и являются его неотъемлемой частью. Фактическое изъятие земельного участка у ООО «Мадекс Технопарк» (расторжение договора аренды) приведет к прекращению производственной деятельности. 

Договор аренды от 24.07.2012 № 5029 не содержит условий о строительстве арендатором объектов в границах спорного земельного участка, цель предоставления участка также однозначно не свидетельствует об осуществлении строительства. 

Кроме того, в материалы дела представлена копия градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:255, в котором определено, что размещение объекта капитального строительства не предусмотрено. 

Также представленный истцом в материалы дела акт обследования земельного участка от 04.03.2022 № 191 не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку координаты, указанные в акте и приложенном фотоматериале не относятся к земельному участку с кадастровым номером 50:20:0041411:255. 

Доказательств использования земельного участка не по целевому назначению, в нарушение правового режима земель населенных пунктов, истцом в материалы дела не представлено.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что комитет не доказал факт нарушения ответчиком условий спорного договора.

Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2023 по делу                             № А41-87575/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                  Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                          С.А. Коновалов

 

                                                                                           М.И. Погонцев