Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-103370/2022

18 сентября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен  18 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению):

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001) 

в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург город, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001), 

Ответчик: Региональная Санкт-Петербургская общественная организация инвалидов по социальной защите и содействию в трудоустройстве "ВЕРБА" (196066, 

<

...>, литер "А", ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.02.2003, ИНН: 

<

***>), 

о взыскании,

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 14.09.2023, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице                                Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество                   Санкт-Петербурга" (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Региональной Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов по социальной защите и содействию в трудоустройстве «Верба» (далее – Ответчик) с требованием о взыскании 870 916,10 руб. задолженности по договору аренды № 12-А003166 от 20.02.2001 за период 01.03.2020-31.03.2021, 01.05.2021-31.05.2022, пени в размере 435 195,60 руб. по состоянию на 28.02.2022, о расторжении договора аренды № 12-А003166 от 20.02.2001.

Определением от 14.10.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

Истец в заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание явился представитель ответчика, относительно удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление, ходатайствовал о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 07.09.2023 был объявлен перерыв до 14.09.2023, 14 часов 45 минут. Судебное заседание продолжено после перерыва в присутствии представителей сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между сторонами заключен Договор аренды № 12-А003166 от 20.02.2001               (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объест нежилого                   фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: 196084, 

<

...>, литер А, помещение 12Н, 1 этаж. площадью 69,4 кв.м. (в редакции Дополнительного соглашения №4 от 09.08.2013 к Договору).

Договором (в редакции Дополнительного соглашения №4 от 09.08.2013 к Договору) предусмотрен следующий порядок оплаты:

По условию п. 3.1 Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и с 09.08.2013 ее размер (с применением коэффициента социальной значимости менее 1) за 1 кв.м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее НДС) составляет 1658.48 (одна тысяча шестьсот пятьдесят восемь целых и сорок восемь сотых) руб.

Плата за аренду Объекта в 2013 году с учетом НДС составляет в квартал 28774.57 руб. 

В случае изменения или организационно-правовой формы, или вида деятельности Арендатора (с соблюдением пп.2.2.1 Договора), или соотношения видов деятельности Арендатора, или занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, а также при отсутствии подтверждения осуществления преимущественно социально значимого вида деятельности, когда такое подтверждение необходимо в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, за соответствующий период аренды (квартал или месяц согласно пп.3.4 Договора), размер арендной платы за пользование объектом составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1. 

Справочно:

Плата за аренду Объекта (Объектов) без учета НДС составляет в квартал 24385.23 руб.; Ставка НДС равна 18%, что составляет 4389.34 руб. В случае, если арендатор имеет право на приобретение Объекта в собственность, в целях определения цены договора продажи Объекта, арендная плата исчисляется с применением к ее расчету коэффициента социальной значимости, равного 1.

Согласно п.3.2. С 01.01.2014 Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, по формуле: 

Атек Апред*1*Кс, где

Атек плата за аренду Объекта (Объектов) с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред плата за аренду Объекта (Объектов) с учетом НДС в квартал в предыдущем году:

1 - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург»; Кс- коэффициент социальной значимости.

Арендная плата без учета НДС перечисляется Арендатором в порядке, предусмотренном пп. 3.4 Договора. Арендатор уплачивает НДС самостоятельно в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

По условию п.3.3. в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

Согласно п. 3.4. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив Арендодателя, Арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пп.3.2 Договора. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января. 

В соответствии с п. 1.3 Договора Договор действует до 08.08.2028.

По состоянию на 31.05.2022 задолженность ответчика по арендной плате составила 870 916,10 рублей за период с 01.03.2020 по 31.03.2021 и с 01.05.2021 по 31.05.2022.

Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что в случае нарушения Арендатором пп.2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки. По состоянию на 28.02.2022 сумма пени составила 435 195,60 рублей.

07.06.2022 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 31.05.2022 №ПР-19408/22-0-0 с требованием уплаты задолженности и пени. Требования истца оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.

Суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условию п. 1.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения №4 от 09.08.2013 Договор заключен на основании распоряжения главы территориального управления Московского административного района Санкт-Петербурга от 06.04.2000 № 373-р, в котором прописана цель использования Объекта - под офис.

Арендная плата за пользование Объектом установлена с применением льготы по арендной плате, с учетом использования Объекта для осуществления социально значимых видов деятельности путем применения к расчету арендной платы в установленном порядке коэффициента социальной значимости (Кс = 0,1) в соответствии с пунктом 2 таблицы пункта 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 06.03.2020 проведена проверка фактического использования Объекта (акт проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 06.03.2020 № 408-Л/Ю/2020).

По результатам проведенной проверки установлено, что на Объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под салон красоты в нарушение целей, указанных в п. 1.1 Договора.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 3.1. Договора, Ответчик был уведомлен письмом (исх. от 20.11.2022 № 04-11-24860/20-0-0) о том, что с 06.03.2020 размер арендной платы за пользование Объектом, составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

Ответчик, возражая против иска, полагал, что выводы ККИ по результатам проверки фактического использования помещения не являются достоверными, а применение коэффициента социальной значимости равного 1 необоснованно, оплачивал арендную плату по ранее установленным тарифам.

Между тем, в соответствии с п. 2.3.1. если в течение срока действия Договора изменяется вид деятельности Арендатора (с соблюдением пп.2.2.1 Договора) или соотношение видов деятельности Арендатора либо занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, Арендатор вправе обратиться к Арендодателю с заявлением о заключении дополнительного соглашения к Договору, предусматривающего:

- применение к расчету арендной платы коэффициента социальной значимости, равного 1, и приведение Договора в соответствие с примерной формой договора аренды, утвержденной в установленном порядке, арендная плата в котором рассчитана с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

В Санкт-Петербурге порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом № 149-51. 

Пунктом 2 статьи 5-1 этого Закона установлены значения коэффициентов социальной значимости (Кс), условия применения которых определены в Примечаниях к таблице данного пункта. 

Пунктом 6 статьи 5-1 этого Закона установлены значения коэффициентов социальной значимости (Кс), условия применения которых определены в Примечаниях к таблице данного пункта. 

Согласно пункту 6 таблицы коэффициент социальной значимости Кс, равный 0,10 применяется при расчете арендной платы в отношении некоммерческих организаций, за исключением организаций, указанных в пунктах 5 и 23-1 настоящей таблицы, созданные (в соответствии с учредительными документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также благотворительные организации (общественные организации, фонды, учреждения, созданные для осуществления благотворительной деятельности).

При этом согласно примечанию к таблице Арендатор должен использовать под данный вид деятельности не менее 70% площади арендуемого здания (помещения). Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме, а для объектов нежилого фонда, составляющих фонд объектов, предназначенных для предоставления в аренду в целях осуществления деятельности по организации креативной деятельности, - в соответствии с методикой в случае, если размер арендной платы, определенный по результатам торгов, не превышает размера арендной платы, рассчитанного в соответствии с методикой, с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.

Порядок предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 (далее - Закон № 377-57). 

В соответствии с частью 5 статьи 3 Закона № 377-57 льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при условии, если арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга. 

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 377-57, если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности деятельность арендатора перестает соответствовать установленным требованиям, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не применяются, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого деятельность арендатора перестала соответствовать установленным требованиям. 

Как следует из акта от 06.03.2020, по результатам осмотра ККИ сделан вывод о неиспользовании арендатором под социально значимый вид деятельности помещения, которое фактически используется как салон красоты.

По мнению истца, данный акт подтверждает, что на арендуемом объекте ответчиком не осуществляется социально значимый вид деятельности, в связи с которым предоставляется льгота по арендной плате. 

В течение срока действия Договора изменения вида деятельности Арендатора или соотношения видов деятельности Арендатора либо занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, не происходило, а арендатор не обращался к арендодателю с заявлением о заключении дополнительного соглашения к Договору, предусматривающего изменение размера арендной платы. 

 В соответствии с пунктом 1.3.2 Положения "О порядке подтверждения соответствия деятельности арендаторов, которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, требованиям, выполнение которых является одним из условий применения льгот", утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" документом, устанавливающим соответствие деятельности арендатора установленным требованиям, является Акт проверки фактического использования арендуемого объекта нежилого фонда, проведенной ККИ. 

С учетом изложенного Комитет вправе, руководствуясь частью 3 статьи 4 Закона № 377-57, рассчитать арендную плату без учета льготного коэффициента за весь период, начиная момента составления акта.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период в заявленном размере, ответчиком не представлено, оплата производилась из расчета коэффициента 0,1.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности Ответчика по арендной плате за период 01.03.2020-31.03.2021, 01.05.2021-31.05.2022 в размере                 870 916.10 рублей является обоснованным, расчет произведен с учетом частичной оплаты задолженности ответчиком.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление № 497; утратило силу с 02.10.2022) с 01.04.2022 по 01.10.2022 (включительно) действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Расчет произведен с учетом периода действия моратория.

Судом проверен расчет истца и признан достоверным. 

Между тем, ответчик просит суд снизить размер пени в порядке ст. 333 ГК РФ. 

Данное ходатайство подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Представленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиям нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. 

В ст. 333 ГК РФ установлено право суда установить баланс между применяемой к нарушению мерой ответственности и оценкой ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

Как разъяснено в п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8, при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333) необходимо иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. 

Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий размер неустойки, значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, взысканных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др. 

Суд считает возможным снизить сумму неустойки до 100 000 рублей. Указанную сумму суд считает справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка, предусмотренная подписанным стонами без разногласий Договором, служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника. 

Таким образом, требование о взыскании пени по состоянию на 28.02.2022 подлежит удовлетворению исходя из указанной суммы, а в остальной части удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено такое основание для расторжения договора судом как наличие задолженности по арендной плате в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. 

Актом обследования от 04.08.2022 по результатам осмотра ККИ, установлено, что по визуальным признакам деятельность на Объекте не ведется.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны. 

С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2001 года, ответчиком производилась частичная оплата арендной платы, а также нарушения, выявленные актом ККИ от 06.03.2020,  устранены, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Ответчиком денежного обязательства,  компенсированы применением к последнему предусмотренных договором штрафных санкций. 

Учитывая изложенное, суд считает возможным сохранить договорные отношения сторон. 

Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ. 

 В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Поскольку в рассматриваемом деле от уплаты государственной пошлины освобождены и заявитель, и ответчик, государственная пошлина в доход федерального бюджета взысканию не подлежит. 

В соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ (в редакции, вступившей в законную силу с 01.01.2017) решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с Региональной Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов по социальной защите и содействию в трудоустройстве "ВЕРБА" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 870 916,10 руб. задолженности, 100 000 руб. неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                        Бугорская Н.А.