АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

22 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации 

городского округа Шуя

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.04.2019,

принятое судьей Балашовой Н.С.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019,

принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Немчаниновой М.В., Хоровой Т.В.

по делу № А17-9386/2018 

по иску комитета по управлению муниципальным 

имуществом администрации городского округа Шуя 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Проект» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки 

и процентов за пользование чужими денежными средствами

и   у с т а н о в и л : 

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Проект» (далее – Общество) 701 203 рублей 44 копеек задолженности по арендной плате с 16.03.2018 по 10.09.2018 по договору аренды земельного участка от 11.08.2016 № Ю-16-1833, 10 752 рублей 19 копеек неустойки, начисленной с 01.07.23018 по 10.09.2018, и 17 669 рублей 36 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 11.09.2018 по 10.01.2019.

Требования основаны на статьях 309, 310, 395 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по внесению арендных платежей после того, как отпали основания для приостановления действия договора аренды.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 26.04.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019, отказал в удовлетворении иска. Суды установили, что на основании постановления администрации городского округа Шуя Ивановской области от 25.10.2016 № 1571 «О приостановлении действия договора аренды от 11.08.2016 № Ю-16-1833» (далее – Постановление № 1571) Общество не пользовалось земельным участком, а после вступления в силу Правил землепользования и застройки, утвержденных решением городской Думы городского округа Шуя от 12.03.2018 № 38 (далее – Правила № 38) Общество расторгло договор аренды с Комитетом. Суды пришли к выводам о том, что в связи с изменением допустимых характеристик застройки на спорном земельном участке Общество утратило интерес в строительстве объекта розничной торговли; арендатор не пользовался земельным участком в соответствии с его назначением по независящим от Общества причинам.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Доводы Комитета сводятся к несогласию с выводами судов двух инстанций о неиспользовании Обществом спорного земельного участка, а также об утрате у ответчика интереса в постройке объекта розничной торговли на спорном земельном участке в связи с принятием городской Думой Правил № 38. Так, Комитет полагает, что земельный участок, предоставленный Обществу в аренду, имеет достаточную площадь и конфигурацию для строительства объекта высотой более 10 метров при отступе от красной линии на 25 метров; современные не дорогостоящие материалы имитирующие красный кирпич, могли бы позволить ответчику соблюсти тип фронтальной застройки улицы в историческом поселении. Комитет настаивает на том, что Общество обязано было вносить арендную плату с момента вступления в силу Правил № 38 до дня расторжения договора аренды.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Комитета о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

Общество в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы кассационной жалобы и просило оставить в силе оспариваемые судебные акты, как законные и обоснованные.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании протокола аукциона от 01.08.2016 № 6.1 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 11.08.2016 № Ю-16-1833 земельного участка с кадастровым номером 37:28:010629:15, площадью 3920 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства объекта розничной торговли сроком до 11.04.2019 (пункт 2.1 договора).

Ежегодная арендная плата согласована сторонами в размере 1 997 351 рубля 06 копеек; порядок ее оплаты – ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы – не позднее 30-го числа последнего месяца квартала, за четвертый – не позднее 15 ноября (пункты 3.1, 3.4 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.08.2016.

В протоколе аукциона отражены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства на спорном земельном участке: категория земель – «земли населенных пунктов», земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2-1 – «зона многоквартирной жилой застройки подзона 1 малоэтажная»; максимальная высота магазина (павильона) – 15 метров, минимальный отступ здания от границ земельного участка – 3 метра, от красной линии – 5 метров.

В письме от 04.10.2016 № 4764 Обществу отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка ввиду отсутствия градостроительного регламента для данной территории по причине нахождения земельного участка на территории исторического поселения.

Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 25.10.2016, в котором указали, что в связи с принятием администрацией городского округа Шуя постановления от 27.09.2016 № 1426 «Об отмене Постановления Администрации городского округа Шуя Ивановской области от 17.07.2015 № 1187 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала, ограниченного 2-я Нагорная улица, Северный тракт, 1-я Нагорная улица, 1-й Нагорный переулок в городе Шуя Ивановской области» и исходя из экономической целесообразности, стороны договорились о приостановлении действия договора аренды от 11.08.2016 № Ю-16-1833 до разработки и утверждения в установленном законом порядке проекта планировки и проекта межевания территории квартала (пункт 1 соглашения). 

В соответствии с пунктом 2 соглашения в десятидневный срок до возобновления действия договора арендодатель обязан в письменном виде информировать другую сторону о таком возобновлении.

Комитет в письме от 13.07.2018 № 582 уведомил Общество об утверждении Правил № 38, в связи с чем Общество вправе получить в Администрации документацию, необходимую для осуществления строительства объекта розничной торговли.

Согласно вступившим в силу 16.03.2018 Правилам № 38 спорный земельный участок относится к территориальной зоне О-5.1-1ГР – зона объектов общественного обслуживания и коммерческой деятельности с сохранением исторической среды,              подзона – с индексом «Г», максимальная высота здания, строения, сооружения, расположенных в данной подзоне, – 10 метров, максимальная этажность – 2, с возможностью увеличения высоты и этажности застройки, отступающей более чем на 25 метров от красных линий, здания, строения должны иметь двускатные или вальмовые кровли с уклоном 20 – 35 градусов, застройка должна быть выполнена с соблюдением типов фронтальной застройки улиц в историческом поселении.

По заявлению Общества стороны соглашением от 11.09.2018 расторгли договор аренды от 11.08.2016 № Ю-16-1833.

Посчитав, что Общество с 16.03.2018 по 10.09.2018 ненадлежащим образом исполнило обязательство по внесению арендных платежей, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 и в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Судебные инстанции установили, что городская Дума городского округа Шуя решением от 12.03.2018 внесла изменения в Правила № 38, в результате чего параметры разрешенного строительства на спорном земельном участке изменились и не соответствовали параметрам, установленным в конкурсной документации при заключении договора аренды.

Возражая относительно требований Комитета, Общество указало на невозможность использования земельного участка для строительства объекта розничной торговли. Ответчик представил схемы, составленные кадастровым инженером, согласно которым при отступе от красной линии на 25 метров, площадь застройки спорного земельного участка уменьшится с 3084 квадратных метров до 1789 квадратных метров и справку, свидетельствующую об увеличении стоимости строительства объекта, при сохранением исторического облика улицы.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, имеющиеся в материалах дела, учитывая, изменение характеристик объекта застройки на спорном земельном участке, возникновение дополнительных и не отраженных в аукционной документации ограничений в использовании спорного земельного участка в историческом поселении, расторжение договора аренды непосредственно после получения ответчиком уведомления Комитета об утверждении новой редакции Правил № 38, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о неиспользовании ответчиком земельного участка по независящим от него причинам. С учетом изменившихся характеристик застройки на спорном земельном участке Общество утратило интерес к строительству объекта розничной торговли.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали Комитету в удовлетворении иска.

Доводы кассатора, приведенные в кассационной жалобе не опровергают выводов судов, они направлены на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.04.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019 по делу № А17-9386/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева